西安商品房市场月度分析报告.doc

西安商品房市场月 度分析报告 2012 年 04 月份 西安房地产信息网数据研究中心 2012-05 申明：根据合同约定本报告仅限于订阅客户内部使用， 严禁传递给第三方，如有违约根据合同约定将中止合 同执行，同时追究对我司带来的负面影响，谢谢配合！ 目 录 一、宏观运行背景一、宏观运行背景.2 1.1 政策法规.2 1.2 规划建设.3 1.3 热点动态.5 二、土地市场二、土地市场.6 2.1 4 月全国土地市场动态6 2.2 4 月全国土地市场概况8 2.3 4 月西安土地市场分析9 三、三、2012 年年 4 月西安商品房市场运行情况月西安商品房市场运行情况.15 3.1 商业物业爆发式销售增长乏力 4 月商品房交易量回落 4.87%.17 3.2 西安商品房供应环比下滑 32.21% 仍处高位放量过程18 3.3 住宅销售占比回涨 12 个百分点.19 3.4 4 月西安商办物业成交悖行 商服物业销售形势依然严峻.20 四、四、2012 年年 4 月西安房地产分物业市场情况月西安房地产分物业市场情况.21 4.1 2012 年 4 月西安普通住宅市场运行情况.21 4.1.1 市场供应4 月住宅供应较上年度月均上涨 61.3%.21 4.1.2 市场交易刚需观望渐融 4 月西安住宅销量再创新高21 4.1.3 西安住宅均价高价成交拉动住宅均价再涨 3.35%23 4.2 2012 年 4 月西安商服用房市场运行情况.32 4.2.1 城南区高价商铺成交拉动均价上涨 50.51%.32 4.2.2 4 月西安商业地产成交乏力 环比降幅超 7 成32 4.3 2012 年 4 月西安写字楼市场运行情况.33 4.3.1 写字楼市场成交渐稳 成交均价环比微涨 2.7%.33 4.3.2 4 月西安写字楼销量涨 23.5%.34 4.4 2012 年 4 月西安别墅市场运行情况.34 4.4.1 价格表现.34 4.4.2 销量走势.35 五、五、2012 年年 4 月西安房地产分城区运行情况月西安房地产分城区运行情况.36 5.1 城南区.36 5.1.1 城南区普通住宅市场运行情况.38 5.1.2 城南区商办物业情况.41 5.1.3 城区营销情况.42 5.1.4 城区新盘介绍.44 5.1.5 城区动态.47 5.1.6 典型楼盘介绍.48 5.2 城北区.49 5.2.1 城北区普通住宅市场运行情况.51 5.2.2 城北区商办物业情况.54 5.2.3 城区营销情况55 5.2.4 城区新盘简介56 5.2.5 区域热点分析57 5.2.6 典型楼盘介绍58 5.3 城西区.59 5.3.1 城西区普通住宅市场运行情况.61 5.3.2 城西区商办物业情况.63 5.3.3 城区营销情况.65 5.3.4 城区新盘简介.65 5.3.5 区域热点分析.66 5.3.6 典型楼盘介绍.67 5.4 城内区.69 5.4.1 城内区域普通住宅市场运行情况.71 5.4.2 城内区域商服用房.73 5.4.3 本月城内区市场动态.75 5.4.4 典型楼盘介绍.76 5.5 高新区.77 5.5.1 高新区普通住宅市场运行情况.79 5.5.2 高新区商办物业情况.81 5.5.3 城区营销活动.83 5.5.4 城区新盘简介.83 5.5.5 本月高新区市场动态84 5.5.6 典型楼盘介绍85 5.6 城东区.87 5.6.1 城东区普通住宅市场运行情况.89 5.6.2 城东区商办物业情况.91 5.6.3 城区营销情况.93 5.6.4 城区新盘简介.93 5.6.5 区域热点分析.93 5.6.6 典型楼盘分析.95 一、宏观运行背景 1.1 政策法规 时间政策名称颁布部门主要内容及影响 4.13 决不让房地产调 控反复 国务院 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议， 分析一季度经济形势，会议部署坚持房地产调 控政策不动摇，决不让调控出现反复。会议指 出，总的看，我国经济的基本面是好的，经济 增速处于合理区间;经济发展具备很大潜力，宏 观调控政策具有较大回旋余地。会议对下一阶 段重点工作做了继续加强和改善宏观调控、着 力扩大内需等 9 方面部署，要求巩固房地产市 场调控成果，决不让调控出现反复。 4.14 关于建立保障 性安居工程统计 制度的通知 国家统计局 为避免地方政府夸大或虚报保障性安居工程建 设进度，中央政府已经由国家统计局牵头，建 立八部委共同参与的保障性安居工程联合统计 监察制度，并已在试行之中。在此之前，国务 院办公厅已将关于建立保障性安居工程统计 制度的通知下发至各地方政府，通知要求地 方统计、住房和城乡建设、财政、发改委等相 关部门，联合统计汇总与保障性安居工程建设 进度、开工情况、资金使用、土地供应相关的 全部数据。 4.17 保障房用地应保 国土部 国土资源部 17 日在召开会议，总结 2011 年房 地产用地管理和调控工作并部署 2012 年土地 尽保 单独报批 调控工作。国土资源部表示，今年房地产用地 管理和调控的中心任务是，以保障性安居工程 用地落实为重点做好住房用地供应工作，努力 保持土地市场平稳运行;以促进形成住房有效供 应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强 住房用地供应和开发利用的动态监测监管。为 此要进一步细化有关措施，对保障性住房用地 应保尽保，单独报批，鼓励使用存量土地;合理 增加普通商品住房用地供给，及时编制住房供 地计划并向社会公布;及时依法依规查处违约违 规用地，加大闲置土地处理力度，促进已供土 地尽快开发建设。 4.19 关于进一步加 强房地产中介服 务管理的通知 省住建厅、省 物价局 为加强房地产中介服务管理，省住建厅、省物 价局联合下发关于进一步加强房地产中介服 务管理的通知 ，从今年 6 月起，我省将实行 房地产经纪人协理资格考试和执业注册制度， 不合格的机构不得从事房地产经纪业务。自 2012 年 6 月份起，全省实行房地产经纪人协 理资格考试和执业注册制度。同时，房地产经 纪人和房地产经纪协理 3 年(注册期)内须至少 参加继续教育 1 次，以不断更新从业人员的房 地产业务和法律知识，切实提高房地产经纪人 员业务素质和服务水平。2013 年 1 月起，所 有房地产经纪、咨询机构必须具有两名以上房 地产经纪人或房地产经纪人协理，不合格的机 构不得从事房地产经纪业务。 4.24 酝酿刺激刚需政 策 调控大方向 不变 住建部 近日，有消息称，住建部正在考虑协调、配合 相关部门，将针对居民购买首套住房的优惠政 策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立 一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政 策机制。 4.25 住建部调研住房 公积金条例修改 使用范围或扩大 住建部 目前全国多个二三线城市开始放松公积金提取 和贷款政策，针对首套房的政策倾向愈加明确。 据了解，目前住建部正在各地就公积金条例的 修改进行全面调研，公积金使用范围有望进一 步扩大。另据悉，公积金针对购买首套房的扶 持政策目前仍由各地自行制定，住建部暂不会 对此出台统一政策。 1.2 规划建设 时间主题内容及影响 4.1 西安 500 亿打造国 际港务区临潼产业 园 西安国际港务区与临潼临潼新房区合作共建“西安国际港务区 临潼产业园”协议签署，副市长韩松、任军号出席签约仪式。 据悉，该产业园计划总投资超过 500 亿元。西安国际港务区临 潼产业园面积约 12 平方公里，计划总投资超过 500 亿元。根 据两区共建西安国际港务区临潼产业园协议规定，该产业园将 以发展加工制造、仓储物流、商贸流通等产业为主。 4.2 西安北至北京西、 汉口、洛阳龙门动 车正式运行 上午 8 时 40 分，随着西安北开往洛阳龙门的首趟动车组列车 发出，标志着增开的西安北至北京西、汉口、洛阳龙门的 3 对 动车组列车正式开始运行。 4.8 西安年内新增 6000 泊车位 根据各区政府、开发区管委会对辖区可利用土地资源的摸底情 况，今年 1 月份，市停车办向各区、开发区共下达 6000 个泊 位的建设计划。其中，碑林、莲湖、雁塔、未央、新城、经开、 浐灞、曲江、城投各 500 个泊位;高新、航天 600 个泊位;灞桥 300 个泊位。各区共确定项目 28 个。截至目前，碑林广丰国 际(60 个)、铁路局铁永坊(560 个)，雁塔省军区(超配建 300 个) ，灞桥纺西街(300 个)等 4 个项目已经开工，其余项目正在进 行项目前期准备工作。 4.6 西安航天基地将建 8.5 万平方米超五 星酒店 4 月 6 日，西安航天基地签约两大项目，总投资额 15 亿元。 其中，总投资 13 亿元人民币的普宇世尊国际酒店及普宇广场 项目，将在航天基地建设一个总建筑面积约为 8.5 万平方米、 含 400 间客房的超五星级酒店，以及总建筑面积约 7 万平方米 的高端商务写字楼。总投资额 2 亿元的新型集成大功率 LED 产 业化项目 1 期，项目全部建成后，预计可以年产大功率 LED 灯 具 6 万盏(套)以上。 4.7 国际港务区携手交 大一附院建陆港医 国际港务区昨日签约 6 个项目。其中国际陆港医院项目由国际 港务区管委会和西安交通大学医学院第一附属医院合作，将建 一所集卫生、医疗、教学、科研、保健、休闲养生为一体的国 际化三级甲等综合医院，设计床位 1500 张，总投资约 14 亿 院 元人民币。 4.9 西安投资 13.2 亿 建 10 座过街天桥 和地下通道 西安市委、市政府将“实施缓堵保畅工程”确定为今年要重点 办好市民群众最关心、最急迫的十件实事之首。今年将投资 13.2 亿元，开建 7 座立交工程，增设 10 座过街天桥和地下通 道;实施 76 项城市干道支路建设改造，实施 60 处路段和交叉 口改造;优化改造 60 处公交港湾，建设 40 公里公交专用道。 4.11 西安拟建 99 米“长 安门“ 将矗立南北 主轴张家堡广场 西安拟在未央张家堡广场建设一座标志性雕塑，西安市规划局 在全国范围内广泛征集雕塑设计方案，经多次评审，最终选定 “长安长安新房门”为可实施方案。 4.17 西安世博园 28 日 盛大开园 重新定 位形成三大展区 从世园投资集团了解到，2012 年 4 月 28 日西安世博园盛大开 园，众多展园将精彩亮相。安世博园将对展园进行区域划分， 包括省内园、国内园、国际园、大师园、创意园、专类园、世 界庭院，为丰富展园内容，在此基础上对部分国内和国际园进 行重新定位，形成了民俗文化区、文化艺术展示区、花卉园艺 展览区三大区域。 4.19 西安长乐路将拓宽 为双向八车道 预 计 10 月底前建成 从西安市及新城区相关部门获悉，长乐路综合改造工程将于近 期启动，目前改造方案正报市上审批，长乐路全线拟拓宽为双 向 8 车道。改造的范围从环城东城东新房路至东三环，设计道 路规划红线宽 50 米(规划建筑线之间的宽度)，为双向 8 车道， 预计 10 月底前将完成快车道建设，届时长乐路的交通状况有 望得到根本性的改观。 1.3 热点动态 时间主题内容及影响 4.1 西咸新区泾河新城 首批 30 个重点项 目开工 西咸西咸新房新区泾河新城重点项目集中开工暨秦龙现代生态 创意农业园奠基仪式举行，标志着西咸新区泾河新城打造大西 安北部中心战略正式进入全面实施阶段。2012 年，西咸新区 泾河新城共规划建设项目 45 个，总投资额达到上千亿元，计 划今年完成固定资产投资约 107 亿元，本次以秦龙现代生态创 意农业园为龙头的 30 个重大项目集中开工，涉及核心概念、 基础设施、环境民生、文化旅游、产业、商贸、都市农业七大 领域，总投资约 800 亿元，另有 15 个项目将陆续开工，6 月 底前实现项目全面动工。 4.1 西安 1867 套经适 房摇号 1157 户 选房家家不落空 日前，1157 户通过审核的申购家庭在西安市房管局、市纠风 办、汉唐公证处等部门的全程监督下进行了摇号，确定了经适 房的选房顺序。此次，摇号申购的经适房是：位于雁塔区丈八 北路 206 号的鸿基新城沁园一期(915 号楼)，以及位于高新 区科技路西延伸线富裕路与西三环交界处的金泰怡景花园一期 (1、2、5、6 号楼)经适房项目。 4.1 西安西洽会已确定 签约项目 125 个 今年西洽会开幕在即，各项筹备工作正在冲刺之时。经过各方 共同努力，目前本届西洽会各项筹备工作已基本就绪。其中， 截至目前西安分团已确定签约项目 125 个，总投资 1562 亿元， 邀请客商 1384 人，确定 95 个展团参展，并制订了安保、交 管、食品安全等方面详细预案。 4.2 西安高新区引来单 个招商项目 300 亿 美元大投资 在西安市委常委、西安高新高新新房区党工委书记、管委会主 任赵红专接掌西安高新区宏大建设事业一周年之际，改革开放 以来中国西部地区引进的最大规模外商投资高新技术产业项目 投资 300 亿美元的三星电子闪存芯片项目已经敲定选址西 安高新技术产业开发区。这对于整个西安市乃至全省的招商引 资工作都具有重要的意义。 4.22 西安今年建设项目 376 个 67 个民生 工程拟投 310 亿 市政府办公厅日前下发关于印发西安市 2012 年重点建设项 目计划的通知 ，今年我市安排重点建设项目 376 个，总投资 9066 亿元，年计划投资 1100 亿元，其中 67 个民生工程项目 年计划投资 310 亿元，占年度计划总投资的 28.2%，所占比例 为各行业最高。 二、土地市场 2.1 4 月全国土地市场动态 温家宝：尽快出台预调微调措施 4 月 1 日至 3 日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在广西钦州，福建泉州、 莆田、福州等地就经济运行情况进行调研。他还在福州主持召开福建、上海、江苏、浙江 四省(市)经济形势座谈会。 温家宝指出，当前我国经济运行情况总体是好的，一些主要经济指标虽然有所回落， 但仍然处在合理水平，国民经济运行继续朝着宏观调控预期方向发展。同时，也要保持清 醒头脑，增强忧患意识，密切关注经济运行中的新情况、新问题，实行灵活审慎的宏观政 策，适时适度进行预调微调，保持经济平稳较快发展，确保实现今年经济社会发展目标。 国土资源部：加强住房用地供应和开发利用动态监测监管 国土资源部 17 日部署 2012 年房地产用地供应和监管工作时强调，充分估计一些地方 可能松动调控政策等困难，做好今年的房地产用地管理和调控工作。 国土资源部指出，从去年以来房地产用地供应的态势看，土地市场运行逐步趋稳、景 气下行：土地供应量开始有所回调；监测地价和成交价款大幅回落，市场趋于谨慎；处于 在建状态的已供土地数量充足。2012 年，各地要充分估计宏观调控持续推进可能面临的 困难：房地产企业拿地意愿下降，稳定供应的难度进一步增大；闲置、囤地等违法违规现 象可能增加；保障性安居工程落地任务仍然比较重；一些地方可能松动调控政策。 国土资源部表示，今年房地产用地管理和调控的中心任务是，以保障性安居工程用地 落实为重点做好住房用地供应工作，努力保持土地市场平稳运行；以促进形成住房有效供 应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房用地供应和开发利用的动态监测监管。 2.2 4 月全国土地市场概况 1、供应量：供应宗数同比环比双双出现增加 4 月，全国 300 个城市共推出土地 2880 宗，环比增加 35%，同比增加 6%；推出土 地面积 11300 万平方米，环比增加 32%，同比减少 7%，其中住宅类用地（含住宅用地及 包含住宅用地的综合性用地）753 宗，环比增加 34%，同比减少 6%；推出土地面积 3401 万平方米，环比增加 25%，同比减少 21%。 2、成交量：市场略有复苏，成交量较上个月有所上涨 4 月，全国 300 个城市共成交土地 1720 宗，环比增加 10%，同比减少 25%；成交面 积 6622 万平方米，环比增加 1%，同比减少 31%，其中，住宅用地（含住宅用地及包含 住宅用地的综合用地）413 宗，环比增加 10%，同比减少 36%；成交面积 1865 万平方米， 环比增加 9%，同比减少 46%。 3、成交价格：成交楼面价有所回落 4 月，全国 300 个城市成交楼面价为 794 元/平米，环比下跌 3%，同比上涨 13%； 其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面价为 1196 元/平米， 环比下跌 2%，同比上涨 29%。 4、溢价率：溢价率仍处于低位 4 月，全国 300 个城市土地平均溢价率为 6%，较上月增加了 1 个百分点，较去年同 期减少 12 个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均 溢价率为 5%，较上个月减少 0.5 个百分点，较去年同期减少 13 个百分点。 2.3 4 月西安土地市场分析 4 月，从全国到西安，房地产市场有所回暖，相应的，西安市住宅销量同比环比均出 现上涨。房地产市场的回暖并没有带动土地市场的回暖，在目前这个行情下，开发商拿地 依然谨慎。本月，政府依然保持土地放量，土地供应量维持在较高水平，相反，土地成交 市场萎靡，土地流拍率继续居高不下。 数据来源： 西安房地产信息网数据研究中心 4 月份，西安市共挂牌出让土地 34 宗，出让面积 110.47 万平米，环比下滑 20.46%；共成交土地 10 宗，成交面积 34.16 万平方米，环比下滑 10.8%。本月，西安市 土地市场供应量和成交量双双出现下滑；成交金额为 134141 万元，环比增加 35.95%。 本月成交的 10 宗土地，以商业和住宅用地为主，而且集中在西安主城区，所以成交价格 相对来说比较高。 4 月份，成交楼面价为 1196.87 元/平米，环比上涨 24.05%。土地成交结构的变化， 拉动了成交楼面价的上升。 1、土地供应： 4 月西安市供应土地分布图 从本月西安市供应土地分布图我们可以看出，4 月份，西安市土地供应分布比较平均， 几个主城区均有不同数量的土地供应，而本月，表现最明显的是城西区，供应量明显增加， 城西由于区域经济发展整体比较落后，以前就是一些老的厂房，厂区，随着目前西电集团 改迁世纪大道，空余出来大量土地，区域房地产市场发展迎来契机，而政府有意加快城西 区的规划发展，所以推出大量土地。城南区土地主要集中在曲江一块，城东集中在国际港 务区，城北集中在凤城路一带。主城区土地市场有限，政府有意加大主城区周边区域的发 展，大量土地入市，从而带动了一些热门区域的房地产市场发展。 住宅商业商住综合工业 3 月土地供应 19.3613.8935.7469.89 4 月土地供应 24.348.1559.1418.84 本月，住宅和商住综合用地供应量增加明显，商业和工业用地供应量有所减少。其中， 就商住综合用地占到整月供应量的 54%。住宅类用地（包含住宅的）供应量增加明显。主 要原因，本月供应的土地集中在热门区域，目前该区域人气还不旺，居住氛围比较差，随 着后期人气的增加，居住氛围的提升，才能带动整个区域环境的发展。 2、土地成交 4 月份西安市土地成交具体信息 地籍编号城区 面积（万 平方米） 用途 楼面价 （元/平米） 容积率不 大于 成交价（万 元） GW3-（4）-4城东 13.63 工业 160.532.55470 GW2-(10)-2 城东 3.7 商业 343.783.754770 GW2-(8)-1 城东 0.93 商业 467.383.521530 GW2-(18)-3 城东 0.235 商业 510.642.5300 CA1-16-5-2 长安 0.98 住宅 744.053.842800 QJ10-11-26-3 城北 1.87 住宅 1164.854.610020 QJ10-8-422 城北 6.2 住宅 2177.82454010 QJ10-8-423-1 城北 3.63 住宅 2569.853.532650 QJ10-8-423-2 城北 2.33 住宅 2575.113.521000 HT01-1-28 城南 0.64 住宅 710.273.51591 数据来源： 西安房地产信息网数据研究中心 本月，成交的 10 宗土地主要集中在城北和城东，其中城北全部以住宅用地为主，城 东以商业用地为主。城北地块主要集中在凤城路，城东主要集中在国际港务区，在土地市 场整体低迷的情况下，开发商对于一些热门区域的地块情有独钟。 3、4 月西安土地市场特征 1） 、土地市场仍旧处于低位运行 本月，西安市共挂牌土地 34 宗，成交 10 宗，成交率还不到 3 成。4 月份，楼市有一 定的回暖，但是这似乎并不能提高开发商的拿地意愿，楼市的回暖也主要是得益于开发商 降价跑量，急于消化库存量。土地市场依旧低迷，处于低位运行。 2） 、成交的土地主要集中在热门区域 成交的 10 宗土地，主要集中在西安国际港务区和凤城路一带，随着西安整体的扩张 发展，政府尤其重视规划一些重点区域的发展，这些区域为房地产市场发展带来机遇，土 地市场竞争比较激烈，在土地市场整体低迷的情况下，开发商对这些区域的土地还是情有 独钟。 典型地块分析 1、地块基本信息 该宗地编号为 QJ10-8-423-1，该地块位于凤城二路以北，太华北路以东，规划用地 性质为住宅用地；地块面积为 3.63 万平方米，容积率为 3.5；地块已经挂牌成交，成交时 间为 2012 年 4 月 20 日，竞得人为西安龙湖锦城置业有限公司；最后成交价格为 32650 万元，根据最后规划指标和最后成交结果来看，最后楼面价为 2570 元/平米。 宗地编号土地位置土地面积土地使用规划指标要求 性质年限容积率 QJ10-8-423-1 凤城二路以北，太 华北路以东 3.63 万平 方米 住宅70 年 3.5 2、地块发展前景分析 城北的发展现在是有目共睹的，往昔脏，乱，差的北城在近几年已华丽转身成功，现 如今高楼耸立，一片欣欣向荣的城北，随着大明宫国家遗址公园的建设，火车北客站的建 设，市政府北迁工作的进一步实施，城北面临的将会是更好的房展。 3、地块 SWOT 分析及应对策略 内容应对方式 strengths 地块位于百花村居住圈，百花村居住圈 内的公共配套基本上能够满足居民的日 常生活需求，但是从城北整体的发展来 看，北城的整体地位在不断地提高，该 区域内的商业配套随之也会得到进一步 提升，这样才能够与新城北的整体区域 发展水平相一致，并且能够吸引更多的 购房者前来安家置业 深入研究市场走势及销售动向， 充分挖掘客户特征，定位合理 的业态规划，建设中注重小区 的舒适度和实用性配套建设、 协调投资和自主的户型配比， 以迎合区域居民自主或投资以 及多样或专一市场需求。 weaknesses 周边配套有待提升 社区可以考虑配套一些商业服 务，以满足周边配套的不足 opportunities 城北的发展现在是有目共睹的，往昔脏， 乱，差的北城在近几年已华丽转身成功， 现如今高楼耸立，一片欣欣向荣的城北， 随着大明宫国家遗址公园的建设，火车 打造符合都市生活节奏的品质 社区，相对周边的在售楼盘， 有差异地打造个性化，差别化、 品质化的楼盘，以博得客户的 北客站的建设，市政府北迁工作的进一 步实施，城北面临的将会是更好的发展 认可 threats 目前居住圈在售项目以经济适用房和城 改房为主，商品房比较少 深入研究长安区市场主力客户 的需求特征，推出适合市场需 求的产品，降低市场风险；注 意产品本身的品质，无论是规 划设计还是现代科技的应用。 4、地块的分析预测及计算 1） 、地块成本分析 根据西安市房地产信息网数据研究中心调研分析，对于目前西安市普通商品住宅项目 各项成本计算标准明细如下： 类别多层小高层中高层高层超高层 土地成本（楼面 地价） 1000-1400 前期费用 80-90 设计费用 50 建筑安装工程费 600-900900-120014001800-23002200-2500 装修费用 300-2000 政府配套费 150 售后服务费 30-35 营销费 100-130 财务费用 90-140 管理费 30-50 税金（营业税及 附加、土地增值 税） 不可预见费 按项目的一定比例提取 根据以上指标，最后计算出待分析地块总成本为 60230 万元。 2） 、土地利润预测 目前居住圈内房价均价在 6000 元/平米，考虑到政府对于房地产调控的不放松，居住 圈房价上涨的势头得到了遏制，未来区域房价还可能有微幅下滑，如果考虑区域整体规划 发展，一定程度上又要推动房价上涨，我们保守估计，在项目建成后还能维持现在的价格， 不考虑其他因素影响，则项目建成后，销售总额为 76230 万元。 项目总成本（万元） 总收益（万元）利润（万元） 销售利润率 结果60230762301600021% 综上分析，待项目建成以后，销售利润将达到 16000 万元，销售利润率达到 21%。 三、2012 年 4 月西安商品房市场运行情况 2012 年 4 月西安各城区各物业销售套数一览表（单位：套） 车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计 城北 422035542012332 城东 2415721621614 城南 322114751512237 城内 10131134 城西 63391779441 高新 219141272251287 全市 125698430253137945 2012 年 4 月西安各城区各物业销售面积一览表（单位：平方米） 车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计 城北 65122066221695040309.13270393.13 城东 2111168299877721.08172008.08 城南 2397231536.0355525617436.79245538.82 城内 6258595852069 城西 179309982111325436542 高新 668861431317818039118028 全市 11867724223.033952767804.131157.87844579.03 2012 年 4 月西安各城区各物业销售面积环比变动一览表 环比车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计 城北 -14.43%44.20%-61.58%221.67%30.28% 城东 -42.77%25.51%-98.91%-17.14%-21.56% 城南 -42.16%12.11%-34.93%-40.71%-85.90%5.94% 城内 -35.72%-69.61%15.47%-58.78% 城西 -52.91%-36.54%-47.30%-10.34%-35.73% 高新 -25.01%-28.11%-26.49%-37.14%-29.47% 总计 -31.91%10.82%-74.99%23.58%-70.82%-4.87% 2012 年 4 月西安各城区各物业销售面积同比变动一览表 同比车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计 城北 489.11%55.16%-72.08%232.30%30.56% 城东 463.84%92.59%-60.71%85.00% 城南 238.52%132.21%-60.30%16.33%105.93% 城内 -87.50%54.24%-62.78% 城西 -88.97%-53.10%46.42%1064.22%-47.38% 高新 -91.71%10.98%91.76%-55.99%-11.61% 总计 0.02%54.43%-53.93%10.76%34.52% 2012 年 4 月西安普通住宅销售排行一览表 排名城区楼盘名称 成交套数（套） 成交面积（平方米） 1 城北百花家园 55552041.75 2 城南东泰城市之光 32830639.48 3 城北海璟台北湾 25524727.73 4 城东中新浐灞半岛 A11 区 15317860.83 5 城南中铁铂丰尚都城 16217840.28 6 城南万科金域曲江 12316570.53 7 城东华清学府城 17716439.68 8 城东新兴天第 15115329.45 9 城东海璟印象城 14715262.06 10 城南中海国际社区御湖公馆 9511483.01 3.1 商业物业爆发式销售增长乏力 4 月商品房交易量回落 4.87% 西安房地产信息网数据研究中心 4 月份对全国各主要城市的房地产交易数据监测显示： 在监测的 40 个城市中，4 月八成城市成交量环比下跌，逾五成城市成交价格回调，多数城 市库存有所增加。4 月，除北京、青岛库存量下降外，其余城市库存均有不同程度增长。 南充、广州、苏州库存增量都超过 20 万平方米，上海、深圳、厦门、福州则超过 10 万平 方米。10 个重点城市中仅杭州成交环比小幅上涨，其余城市均有不同程度下跌。成交价格 稳中有升，上海、成都环比分别上涨 14.44%、16.82%，其余城市波动不大。 而在西安，在今年以来首付比例、贷款利率未有明显政策倾斜的背景下，刚需置业持 续放量，4 月住宅市场销量再现增长之势；同时市场主体楼盘已连续两月呈现低位趋稳之 势，在行业调控政策持续深化影响的背景下，西安置业者购房支出较 2011 年已呈现明显 回落。 西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012 年 4 月，西安市商品房销售面积共 计 84.46 万平方米，较上月环比下滑 4.87%，与去年同期相比增长 41.39%。从分物业销 售环比表现来看，写字楼及住宅物业均有不同程度上扬，而作为商业物业销售则呈现明显 回落。3 月份以华南城为主体的西安商业物业销售猛增至 15.8 万平方米，本月恢复至 1、2 月市场交易水平，成交面积为 3.95 万平方米，环比上月下滑 75%，也成为本月商品 房销售整体回落的主要影响因素。 3.2 西安商品房供应环比下滑 32.21% 仍处高位放量过程 西安房地产信息网数据研究中心根据网签合同备案及楼盘市场调研统计显示：与 3 月 房企扎堆开盘，抢占西安春季住博会先机的“壮景”相比，4 月市场供应量略有回落。 2012 年 4 月，西安市商品房新批预售面积为 172.38 万平方米，尽管环比下降 32.1%，但 较上年同期仍增长 38.63%，与上年度月均供应量相比超出 40.07%。2012 年西安楼市供 应总体呈现上涨之势，也可以看出在行业政策走向愈渐清晰的背景下，房企也已逐步放弃 等待政策松动的“侥幸”心理。随着政策调控深化、刚需置业松动，尽管房企进退尤艰， 但等待观望只能让趋金的资金链更为，房企唯有迎难而上，加大针对刚需人群的房源供应 并辅以低价推市、让利并举，方有发展之机。 3.3 住宅销售占比回涨 12 个百分点 4 月，趁着西安春季住博会，楼市促销大战“愈演愈烈” 。数据显示，全市住宅销量较 三月呈现了较大的上涨，而与上月相反的是，商业物业销量迅速下滑。2012 年 4 月，西 安住宅市场销售占比环比上涨 12.1%，商业物业销售占比环比减少 13.1%，恢复至 1、2 月的水平线。 3.4 4 月西安商办物业成交悖行 商服物业销售形势依然严峻 在华南城集中成交结束后，4 月西安商服物业的销量归于“平淡” ；而从写字楼市场走 势来看，却呈现了连续 4 月的上涨势头。在楼市调控不放松的形势下，房企出现了转型， 而投资人群也将目光锁定在不限购的商办物业上。西安房地产信息网数据研究中心数据显 示：2012 年 4 月，西安商服用房成交面积为 3.95 万平方米，环比下滑了 73.3%，同比下 滑 54%；写字楼成交面积为 6.66 万平米，环比上涨 21.3%，同比上涨 8.8%。 四、2012 年 4 月西安房地产分物业市场情况 4.1 2012 年 4 月西安普通住宅市场运行情况 4.1.1 市场供应4 月住宅供应较上年度月均上涨 61.3% 随着“银四”以及西安住博会这一传统销售旺季的到来，尤其是刚需置业松动的背景 下，房企纷纷推陈出新。西安普通住宅新批预售 153.05 万平方米，同比上年同期增长 44.2%，与上年度月均供应量比超出 61.3%。总体来看，西安住宅市场供应依然处于高位 放量的过程。 4.1.2 市场交易刚需观望渐融 4 月西安住宅销量再创新高 在房企低价换量的刺激下，西安普通住宅交易量再创年度以来月销售新高。进入 2012 年之后，楼市促销、打折优惠连连开启，以价换量的销售策略成为更多房企的共同 选择。在“金三银四” 销售旺季，房企更是大打促销牌，纷纷“开闸”争夺客源。如天 朗西子湖联手八百家特推 88 套 52-146 平方米特价房，抄底 5450 元起、封顶 6500 元； 陆港金海岸推出 90-150 平方米房源并“0 元认筹万元优惠”活动等等。在楼市的多重优 惠下，刚需观望心态渐融，而选择“高性价比”楼盘已经成为当前以首置刚需为主导下市 场的主流。 800j 观点：以价换量依然是房企首选 销售市场呈现两极分化 1）住宅市场以价换量已成常态 随着传统的销售旺季的到来，楼市促销大战也已拉开帷幕，尤其是在西安春季住博会、 五一小长假等时间节点，房企顺势推出了多种多样的优惠，赠面积、打折、抽奖、送旅游、 零元首付、电商等，以吸引购房者关注而取得一定成交。刚需松动下，低价走量已成为房 企的共同选择。 2）首置及改善人群入市抄底之势显化 自从中央明确表示坚持楼市调控不放松的态度后，投资、投机人群已被迫撤离住宅市 场；而随着首套房利率降低、首付比例降低等利好，楼市刚需逐渐松动。一方面，首置人 群积极入市；另一方面，首次改善型的置业者已有入市抄底端倪。从 4 月西安楼市的销售 情况来看，除了适合刚需的高性价比中端房源大力成交之外，品质化的高端住宅也呈现放 量之势。 3）政策调控下西安置业者购房支出下降 2.05% 根据市政府公布的 2011 年西安经济运行情况：2011 年西安市城镇居民人均可支配收 入 25981 元，相比 2010 年的 22244 元，实际增长 10.6%(扣除物价因素)。 而从去年持续性的“三限”政策影响下，置业者购房支出水平却呈现回落态势。西安 房地产信息网数据研究中心统计数据显示： 2012 年 4 月西安平均单套住宅购房款为 70.28 万元，较 2011 年个人平均单套住宅购房支出减少了 2.05%。居民购房支出持续增 长的背景下，购房者置业成本支出却呈现出下降之势，这一市场表现的背景，是投资、改 善需求受抑回落、首置刚需占据市场主体，以及房企以价换量等市场深层次变局下的综合 反映。 4）商品房各物业库存量持续高垒 伴随着今年以来西安商品房月度供应持续放量，而以刚需为主体的市场交易虽有上扬， 销售增长速度乏力，使得 4 月份以来市场各物业库存量再度呈现“垒高”之势。其中商品 房整体库存量环比增长 8.5%，住宅市场增长 8.2%，而商业物业环比涨幅更达 10.2%；对 于已有项目运作的房企而言，一方面需要加大供应以迎合更多市场置业者选择，以刺激销 售，但另一方面供大于求的格局持续扩大，后续运营风险也进一步扩大。 住宅办公楼商业 4 月末结转可售量（万） 1284.71127.11384.67 同比 2011 年 4 月末 42.3%29%19.2% 月均销化量（万/月） 51.863.967 同比 2011 年 4 月末 -44.2%-20.5%16.5% 存量去化周期（月） 24.7732.154.95 从上表中可以看出，截至今年 4 月底，住宅、办公、商业的库存量持续加大，其中住 宅库存同比去年 4 月末增加42.3%，库存压力最大。此外，住宅月均消化量为 51.86 万平米， 同比去年下滑了 44.2%，下滑幅度最大；商业月均消化量则较去年同比上涨 16.5%。在楼市持 续调控下，西安商业物业的投资价值凸显，市场去化较快。 4.1.3 西安住宅均价 1、高价成交拉动住宅均价再涨 3.35% 楼盘市场已现低价趋稳之势 西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012 年 4 月，西安普通住宅成交均价 6777 元/平米，环比上涨 3.35%，同比去年 4 月上涨 2.61%。从成交价格增长的原因方面 进行分析，本月主要受高价格楼盘成交比例大幅上涨拉动直接相关，2 月份西安经适房比 重占到 23%，而 3、4 月份持续低于 10%，而高价项目交易持续放量，带动整体成交价格 上扬；西安房地产信息网数据研究中心分析认为：随着年初以来首置刚需的观望释放，带 动楼市交易持续走高，而改善型需求也已呈现“入市抄底”的端倪，从 4 月高端住宅物业 如中海国际社区御湖公馆、御湖一号、万科金域曲江、金地湖城大境交易量均呈现高位上 扬之势。 但从目前西安楼盘市场价格来看，已开始呈现低价趋稳之势，从西安房地产信息网数 据研究中心监测的典型楼盘价格环比变动分析，海璟台北湾、东尚蜂鸟、海璟印象城、天 朗大兴郡、中海国际社区御湖公馆等以刚需为主力的中、高端项目，成交均价已经连续两 个月平稳；而龙湖香醍国际社区、万科金域曲江等品质住宅价格却呈现出不同程度的价格 上涨。 4 月份西安普通住宅销售排行一览表 排名城区楼盘名称 成交套数（套） 成交面积（平方米） 1 城北百花家园 55552041.75 2 城南东泰城市之光 32830639.48 3 城北海璟台北湾 25524727.73 4 城东中新浐灞半岛 A11 区 15317860.83 5 城南中铁铂丰尚都城 16217840.28 6 城南万科金域曲江 12316570.53 7 城东华清学府城 17716439.68 8 城东新兴骏景园天第 15115329.45 9 城东海璟印象城 14715262.06 10 城南中海国际社区御湖公馆 9511483.01 4 月份全市普通住宅成交前十名中，城南、城东区各占 4 席，城北占有 2 席。本 月城东区后劲十足，除了华清学府城、海璟印象城依然延续了 3 月的良好销量之后， 中新浐灞半岛 A11 区、新兴骏景园天第本月跻身全市前十甲。 2、价格呈现两极分化 表明首置刚需及改善型需求的集中入市 从本月西安住宅市场的均价表现来看，3500-4000 元/平米成交占比环比上涨 2.8%， 幅度较大；同时，7000-7500 元/平米以及大于 100000 元/平米的成交比重也呈现了较为 明显的上升态势。西安住宅市场呈现了低价保障房、高价高端房的价格分化，由此可以窥 见以首置刚需及改善型需求的全面入市。 从下图可以看出，全市普通住宅销量集中于 6000-6500 元/平米，共成交 1041 套， 占全市普通住宅总销量的 15%。 3、西安住宅“40 指数”显示 4 月西安房价已呈现低位上扬 基于目前住宅成交价格受成交个案的结构性变化影响，使得西安住宅整体成交价格与 楼盘个案的走势表现差异较大，为了更为客观、科学的评价西安房价变动情况，在此西安 房地产信息网数据研究中心在早期发布的 40 指数进行升级，选择 40 个典型楼盘进行成交 价格的连续监测，40 指数楼盘选择标准： 1、城区覆盖原则； 2、结合区域规划传统区域及新兴板块覆盖原则； 3、影响力项目覆盖原则：全市及城区影响力项目为主体； 4、外埠及本土品牌企业项目覆盖原则； 5、产品品质覆盖原则：高端、中低、低端(盖原则，同一项目阶段性产品级别相同。 “40 指数”采用房地产价格及交易量指数编制方法中的典型楼盘特征指数法。特征指 数法的核心思路是：选取城市房地产中的典型楼盘，将异质性的住宅分解为众多同质性的 特征，以一簇最具典型性的住宅特征组合成为市场中最具代表性的、同质化的标准住宅； 在大样本量交易数据的支持下，利用多元线形回归形式的特征模型求解该标准住宅在各期 的价格及量并指数化，从而以标准住宅的数量及价格变化来代表和反映市场的整体走势。 因此，特征价格法能够在同质可比的基础上，单纯考察供求关系等市场因素决定的价格及 交易量变动。 以 2011 年 10 月做为环比基期，对 2011 年 10 月至 2012 年 4 月的西安住宅“40 指 数”进行统计，从指数环比情况来看，尽管前述成交价格从 2 月至 4 月表现为持续上扬过 程，但 40 指数的走势线则表现出 1-3 月住宅价格 40 指数持续回落，跌幅分别在 1.2%、1.5%及 3%，而至 4 月指数呈现环比上扬，表明住宅价格已呈现低位小幅上扬之势。 月份指数指数环比变动 2011.10 月 100%0.0% 2011.11 月 99.0%-1.0% 2011.12 月 101.9%1.9% 2012.01 月 98.8%-1.2% 2012.02 月 98.5%-1.5% 2012.03 月 97.0%-3.0% 2012.04 月 103.5%3.5% 由于受刚性需求释放、成交相对前两个月较为活跃的影响下，部分性价比较高的楼盘 降价打折促销优惠力度减弱、买卖双方议价的空间有所缩小，商品住宅销售价格出现了波 动。根据西安房地产信息网数据研究中心对作为市场主体的中档楼盘价格进行分析，这一 类楼盘已经开始普遍呈现低位趋稳，个别项目已有小幅提价或推出针对改善人群为主的高 品质高价房源的迹象，同时市场部分以中低端项目为主体的项目降价依旧，目前从市场各 项目价格的差异化表现也可以看出楼盘呈现阶段性的分化表现，也意味着房价进入低位调 整期，从 4 月的 40 指数反映出的结果，西安房价已有低位上探动向。 4.1.4 客群分析 1、年龄分布 25-30 岁刚需人依然主力 50-60 岁改善人群大增 小于 20 20-2525-3030-3535-4040-4545-5050-60 60 以上 2012.03 月 111509140112001006910598511133 2012.04 月 141561162313391067828568683151 占比变动 0.47%0.82%3.48%2.18%0.96%-1.29%-0.47%2.70%0.28% 从普通住宅购买人群年龄分布图可以看出，4 月，25-30 岁年龄段占比依旧最大，占 23.31%。而随着本月开发商优惠力度的不断加大，35 岁以上年龄段购房者比例上涨显著， 其中 50-60 岁年龄段比例涨幅最大，环比上月上涨 2.7 个百分比，涨幅最大；另外，35- 40 岁年龄段占比较上月有近 1 个百分点的增长；可见，在楼市促销不断加大的情况下，西 安房地产改善型人群也积极入市。 刚需占据绝对主力 购房年龄本月微滑 随着楼市优惠力度的加大，以及政策方面的微倾，刚性需求大力释放，在本月的成交 比重又有所加大。从本月西安住宅购房人群平均年龄走势来看，2012 年 4 月，西安住宅 购房平均年龄为 36.4 岁，较上月下滑 0.1 个百分点，但在改善型人群的积极入市下，与去 年同期相比上涨了 0.4 个百分点。 2、客户来源本市购房人群比重再度回涨 从全市普通住宅购房人群来源分布来看，2012 年 4 月，本市购房人群比例占 89.52%，较上月回涨 1.7