建设单位工作流程.doc

投资意向1、建设工程项目的立项批准文件或年报投资计划下达后，按照工程建设项目报建管理办法规定具备条件的，须向建设行政主管部门报建备案。 2、建设工程项目报建项目报建范围：各类房建筑（包括新建、改建、扩建、翻建、大修等）、土木工程（包括：道路、桥梁、房屋基础打桩），设备安装、管道线路敷设、装设、装饰装修等建设工程。 3、建设工程项目报建内容主要包括：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额、工程规模、结构类型、发包方式、计划开竣工日期、工程筹建情况等。4、办理工程报建时应交验的文件资料：a立项批准文件或年度投资计划； b固定资产投资许可证；c建设工程规划许可证；d资金证明。 5、工程报建程序：建设单位填写统一格式的“工程建设项目报建登记表”，有关上级主管门的需经其批准同意后，连同应交验的文件资料一并报建设行政主管部门。*建设工程项目报建备案后，具备了工程建设施工招标投标管理办法中规定招标条件的建设工程项目，可开始办理建设单位资质审查。项目建议书项目建议书是房地产开发企业根据国民经济和社会发展的长远规划、行业规划、地区规划的要求，结合各项自然资源、市场预测与分析，在基本条件后向国家、地区项目主管部门推荐的建设性材料。建议书的形成，是基本建设程序中最初的阶段，是工程项目准备阶段的开始，项目建议书不仅是确定项目建设的依据，也是具体设计的依据。 一、房地产开发建设项目的建设书的内容（一）项目名称、建设单位、主管部门（二）项目提出的必要性的依据，主要写明建设单位的现状。拟建项目的名称、拟建的性质、拟建成地点及建设的必要性和依据。（三）项目建设方案 主要是指项目的初步建设方案。建设规模、主要内容和功能分布。（四）建设条件 指项目建设的各项内容的进度和建设周期。（五）初步建设计划 指项目建设和各项内容的进度安排和建设周期（六）项目建设后的经济效益和社会效益。（七）项目建设投资概算及资金来源 指项目投资总额及主要建设的资金安排情况，筹措资金的办法和计划。 二、项目建设书的编制（一）主管部门的编制 建设单位提出项目建议后报主管部门，由主管部门组织专门人员按有关要求编制项目建议书，其基本程序是：建设单位提出的项目设想，所请主管部门编制项目建议书，主管部门完成编制任务书并报请有关部门审批。 （二）建设单位编制 指由建设单位负责人指令本单位专来机构编制项目建议书。其程度是：专业机构提出设想，建设单位负责人决策认可后由专业机构编制建议书并报有关部门批准。（三）专业设计单位编制 建设单位提出设想后，提闪专业设计单位编制建议书，专业设计单位完成建议书编制书后报有关部门审批。这一方式适用于规模较大，技术要求较高的民用建设项目。项目可行性研究项目可行性研究在整个建筑项目过程中的作用、研究的方法以及可行性研究的工程程序，希望这些信息对您进行前期的准备工作起到帮助！ 一、项目可行性研究的作用 项目可行性研究指对工程项目建设投资决策前进行技术经济分析、论证的科学方法和合理的手段。它以保证项目建设以最小的投资耗费取得最佳的经济效果，是实现项目技术在技术上先进、经济上合理和建设上可行的科学方法。可行性研究的主要作用有以下几点：（一）可行性研究是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据，决定一个项目是否应该投资，主要依据项目可行性研究所用的定性的定量的技术经济分析。因此，它是投资决策的主要依据，只有决策后，才能编制设计任务书，才能产生项目决策性的法人文件。（二）可行性研究是筹集资金的依据。特别是需在申请银行贷款的项目，可行性研究报告是银行在接受贷款项目前进行全面分析、评估、确认能否贷款的依据。（三）可行性研究报告是工程项目建设前期准备的依据。包括进行设计，设备订货、合同的洽谈，环保、规划部门确认等，都依据可行性研究的结果。 二、组织进行可行性研究的方法 在项目建设书被有关部门批准以后，建设单位即可着手组织对建设项目进行可行性研究.（一）选定项目研究委托单位 1、委托专业设计单位承担。专业技术性较强的建设项目，一般可委托国家批准的具有相应研究资格的大、中型设计单位来承担。 2、委托工程咨询公司承担。工程咨询公司是近来年随我国经济技术改革不断深化，为适应基本建设形势和投资环境要求而建立起来的专门从事工程项目建设过程中专业技术咨询、管理和服务的机构。发承担民用建筑和一般性工业建设项目的技术咨询为主。在委托工程咨询公司承担可行性研究时，建设单位必须对其能力、包括专业技术人员的构成、承担研究项目的能力、主要承担完成的研究项目及准确性等进行充分的调查。 3、委托专业银行承担。各种专业银行在基本建设和技术改造贷款项目的管理中，积累了一定的项目可行性研究经验，也是承担项目可行性研究可供选择的单位。 （二）确定研究内容 在选定了承担项目研究单位之后，要将项目可行性研究的内容按有关要求确定下来，作为项目研究委托协议的主要内容。按照目前国家有关规定，民用建设项目可行性研究内容如下： 1、总论 项目建设背景及其必要性 2、建设条件及项目选址 拟建项目选址规划合理程度、建设区地理位置、地质、水文、气象状况、水、电、气保障情况；土地征用、拆迁及居民安居方案；费用估算，环境影响情况。 3、工程设计方案 拟建项目总体规划方案，主体与单项工程布置方案；项目设计的外部选型及使用功能合理程度；建设技术的保证程度。 4、项目实施计划与组织 项目建设组织管理方式的论证；工程建设总工期及各阶段进度安排。 5、投资计划与资金来源 项目建设总体投资概算及各阶段、各单项投资概算；建设总费用估算，资金来源及保证程度，筹措资金的方式及可行性。 6、项目经济效果 项目投资效果、贷款偿还期；经营、财务成本计算；社会效益评价。 7、结论 在多项论证基地上，提出可行业结论。 （三）签订委托可行性研究协议 建设单位在选择了委托研究单位并确定了委托研究的内容以后，应当与承担可行性研究的单位签订委托协议。设计任务书 一、设计任务书的作用设计任务书又称计划任务书，是确定建设项目及其建设方案，包括建设规模、建设依据、建设布局和建设进度的重要文件。是编制设计文件的主要依据。设计任务书是在对可行性研究报告中最佳方案作进一步的实施性研究，并在些基础上形成的制约建设项目全过程的指导性文凭。建设项目经可行性研究，证明其建设是必要和可行的，则编制设计任务书。设计任务书的作用有以下几个方面：1、按照我国现行基本程序，任何建设项目都必须经主管部门批准并列入相应的投资计划，建设项目才算正式成立。否则。建设项目就成为通常所说的计划外项目。因此，申请项目建设列入国家正式计划的过程，也就是建设单位编制设计任务书、报请主管部门批准的过程。 2、设计任务书是建设项目列入建设的主要文件。拟建中的建设项目只有经建设规划部门作出相应的建设规划后果，项目建设才算有了安身之地。规划部门批准建设规划，主要依据已列为投资计划的设计任务书。3、设计任务书是建设项目申请银行贷款的主要文件。任何建设项目，如果想得到分行贷款进行建设，必须府已经主管部门批准的设计任务书报送银行，才能作为银行安排贷款项目的依据。 4、设计任务书是进行工程设计和其他准备工作的依据，各专业设计单位接受并进行建设总方案的专业设计主要是依据经批准备的设计任务书来进行，同时，设计任务书还是项目建设过程中土地征用、拆迁工程招标、设备洽谈订货的主要依据。二、设计任务书编制的内容1、设计任务书的编制 建设项目设计任务书的编制组织工作及程序与任务书的编制工作及程序与项目可行性研究报告的编制过程相似。建设单位可委托专业设计单位、工程咨询单位来承担，也可以由建设单位主管部门组织专门人员来进行。2、设计任务书的主要内容 设计任务书是在可行性研究报告基础上形成的，它包括了可行性研究报告的内容，又不完全是可行性研究报告的照搬。设计任务书与可行性研究报告的区别就是，可行性研究报告是对建设方案的论证，并经过论证作出最佳方案和其他可供选择的其他方案，因而有其一定的选择性。而设计任务书涉及项目建设各个方面的问题，不是论证和方案，而是确定的建设方案和实施意见，不具有选择性，一经批准，即可实施。民用建设项目比工业建设项目设计任务书简单，有些内容可以简化，重点是建设方案-规模、标准、技术、结构、功能安排、住房间数、医院的床位数、营业楼的面积数等，如：住宅区的居民人数、投资规模及经济技术指标等。 3、设计任务书的报批 投资在3000万元以上（含3000万元）的项目为项目为限上项目。投资在3000万以下的为限下项目。限下项目又可以分为一般项目和小型项目。设计任务书编制完成后，建设单位应首先组织专业技术人员及决策人员审查，通过后即可问上级主管部门报批。初步设计工作流程示意图 施工图设计 我们在这里主要介绍一下在做施工图设计时，勘察设计单位的选择和勘察中主要存在的问题： 一、勘测设计单位的选择 建设单位在工程项目实施中，首先碰到的是勘察设计工作，最优的勘察设计是工程项目成败、效益高低的先决条件。是施工单位实施工程项目中最优取得工程质量的前题。因此，选择好勘察设计单位，是至关重要的。 工程勘察设计单位资质等级 工程勘察工程设计资格各分为甲、乙、丙、丁四级。 （1）甲级：技术力量雄厚，专业配备齐全；具有本行业的技术专长；有同时承担和独立承担过两项以上 大型工程顶回的勘察设计任务，并已投产取得了好的效果。有一套有效的全面质量保证体系；有先进齐全的 技术装备及工作场所；社会信誉好。能接受在全国范围内承担证书上规定行业的大、中、小型工程建设项目 的工程勘察或设计任务。（2）乙级：承担过的工程是中型顶回，社会信誉较好。可在本省区范围内承担证书上规定行业的中、小、 型工程建设项目的勘察或设计任务。到省外须经当地省建设行政主管部门批准。 （3）丙级：有一定的技术力量，专业齐全，有同时承担和承担过两项小型工程项目的勘察设计任务，并已投产，效果良好；有比较健全的质量管理制度和必要的技术装备及工作场所。可在本省及本系统内承担证书规定行业的小型建设项目的工程设计任务。到外省、外系统接任务，需经当地行政主管部门批准。 （4）丁级：有一定的技术力量，专业齐全，主要专业配有工程师以上职称，并有勘察、设计实践的技术人员，独立承担小型或零星工程项目的勘察或设计任务者，并已建成，效果良好；有比较健全的管理制度，有必须的技术装备和工作场所。只能接受在本市、县内承担证书上规定的小型工程建设项目几零星工程建设项目的工程建设项目的勘察、设计任务。 建设单位在选择勘察、设计单位时，首先要审查设计资质等级，其次要考虑其近期完成的设计项目的水 平效果情况。最后还要审查拟选的设计单位目前的设计任务及安排情况，以便了解能否承担并按时完成的设计委托。根据目前的情况，为防止垄断勘察设计市场，提高设计质量，鼓励竞争，一般都采用招标万式。 二、勘察设计中存在的主要质量问题（一）工程勘察方面 1勘察纲要编写简单、粗糙，勘探网点的布置、施工手段及测试项目笼统，难以起到指导作用。 2主层定名、土层分层、图例、原始记录、孔口标高测量、勘测和测试等不符合上海市有关规范规定。 3原始测试、土工试验、勘探、取样等工作量布置目的性差。 4资制综合分析能力差，表现在资料整理欠科学性、资料利用有局限性、导制结论证据欠充分。 （二）工程设计方面 1设计文件不完整，如缺上级批文；无设计计划任务书等。 2总体设计中，规划、消防着技术要求欠符合。如未考虑影影响周围建筑的日照；缺高层消防登高硬地； 未加防火门或铁栅门；门未朝疏散方向开等。 3住宅设计不符合95标准。如厅、卧室采光面积未达到17；厨房未设垂直烟道，未留热水器排气洞；生活水箱；水池未贴面砖；水落管距离的位置太近等。 4计算假定和结构方案欠合理。如只算横向抗震，未算纵向抗震；桩基数计算未扣除地下室部分的浮 力；底层框架抗震设计未按上海市抗震设计规范设计，有液化土层的桩基未按地基基础设计规范有关条款 计算；7度设防仍按6度设防；砖混结构未按要求设构造柱等。 5给排水、消防方案有缺陷。如屋顶水箱单只的未分两格，两只的未连通；消防供水动压超过50米时 未设减压装置；消防电梯前室未设消火栓；电梯并坑底未设排水措施。 6暖通设计方案有遗漏。则地下超市未设排烟系统；地下室设备用房通风系统未考虑消音设施；群房 餐厅厨房未设排 系统；空调送回风管上未装设调节风门；空调系统冷凝水排放未设水封。 7动力设计方案未按规定。如煤气负荷计算未按上海市标准；煤气管道主管穿越楼梯间；在高层建筑的商办、商住楼中未按规定设计煤气专用或公用管井；安全阀未标明汽弹簧工作压力级。项目施工在这里我们主要讲述一下项目施工的过程、选择施工单位的方法等一、选择施工单位的主要方法 如何选择、确定施工单位，对项目建设单位来说，这是一个关到项目建设成败、效益高低的大问题。正确的选择施工单位，对项目建设单位来说具有十分重要的意义，一是可以确保项目建设方案得到准确完整的实施，并保证建设过程中各方面的问题能够及时有效的解决；二是确保项目建设的质量、建设周期、投资效果达到预期的目的；三是能使建设单位对项目管理的目标得以实现。目前，选择确定施工单位的主要方法有以下几种：（一）招标 工程项目投标招标,不仅是国际上 分派建设任务的广泛采用的一种主要交易方式,也是我国目前在基建管理体制改革所大力推行的一种承包方式.实行招标的目的是建设单位通过对竞争投标对象的选择,确定全部工程或一部分工程委托给某个施工单位建设.招标单位的基本原则是鼓励竞争,防止垄断. 1.招标的方式 当前在工程项目招标中,普遍采用的方式主要有分开招标和要请投标两种.分开招标是又招标单位通过新闻媒介发布招标通告,招请符合规定条件的承包单位参加投标.公开招标的优点是能在众多的投标单位之间通过报价、施工组织、工期、信誉的方面的比较，选择出理想的施工单位。能通过竞争促使承包单位提高工作质量、缩短工期、降低成本。其不利的方面是，建设单位在组织过程中，花费的时间和精力较多，招标费用支出相对较高。邀请招标是建设单位向自己比较了解的承包单位中的几个单位发出邀请，要求他们参加某项工程的投标竞争。其优点是可以提高工程效率，缩短审查过程，节省开支。但这一方式又在一定程度上限制了竞争的范围，就此而言，是不符合竞争平等的原则的。因此，对于邀请招标，国家和某些地方作了一些规定，如：强调在特殊工程、技术难度较大的工程、公开招标的结果能未能产生中标单位的工程等工程中采用。 2.招标的组织 建设单位在组织招标过程中，应做好以下方面的工作：（1）确定招标管理机构的形式。招标管理机构一般有三种形式：一是由建设单位的专门机构（基建部、处、科、等）或临时抽调的专业人员组建的机构负责；二是由主管部门建立的专门机负责招标工作；三是建设单位委托专业咨询负责招标工作。（2）选择工作人员。建设单位如果自己负责招标工作，必须选择好招标管理机构的工作人员。招标管理机构的工作人员一般由建设单位负责人，专业技术人员（包括建筑、结构、工艺、预算等方面的专业工程师）和助理人员（包括秘书、会计、绘图人员）组成。（3）明确工作机构的职能。招标工作管理机构的职能主要是：确保工程项目的发包范围；确定承包方式和承包内容；制定标底；审查投标；决标并签定合同协议等。 3.招标的工作程序（1）编制招标文件，起主要内容有：介绍工程内容、建设概况、招标范围和有关批准文件的招标须知；（2）发布招标通告或函电，通过新闻媒介公开刊登招标通告；（3）审查投标单位资格、对规定日期内提出投标要求的单位，按照投标的具体条件，审查其资格是否符合规定标准；（4）发送招标文件，对经投标资格审查合格的单位发送招标文件；（5）组织投标单位了解工程概况，包括踏堪工程现场、解释询问；（6）接受投标单位的标书；（7）开标、组织投标、决标；（8）发出中标通知；（9）签定工程承包合同。 4.招标工作的方法步骤 第一步 准备招标文件 招标文件是投标单位编制标书的主要依据，可由建设单位自行准备，也可委托咨询机构代办。通常包括下列基本内容：（1）工程综合说明（即招标工程概况） 其主要内容为：工程名称、规模、地址、发包单位、基础、结构、装修、设备概况、场地和地基土质条件（可附工程地质勘察报告）、给排水、供电、道路及通讯设施及通讯设施情况及工期要求等。（2）设计图纸和工程说明书 目的在于使投标单位了解工程的具体内容几技术要求，能据以施工方案和进度计划。设计图纸的程度可随与招标阶段相应的设计阶段而有所不同。初步设计阶段招标，应提供总平面图，个体平面、立面、剖面图和主要结构图，以及装修、设备的做法说明。施工图阶段招标，则就提供全部施工图纸（可不包括大样）。技术说明书应满足下列五项要求： 1）必须对工程的要求做出清楚而详尽的说明，使各投标单位能与图纸结合比较有把握的估算出造价。 2）明确招标工程适用的施工验收技术规范、保修期内承包单位应负的责任。 3）明确承包单位应提供的其他服务，诸如监督其他承包商的工作，有关其他其他承包商工程的安全保护措施，以及对雇主提供的材料和购配件的检验等。（3）工程量清单 工程量清单是投标单位记标价和招标单位评价的依据。工程量清单通常以每一个工程为对象，按分部分列出工程数量。对采用标准设计的工程，则可按建筑面积列出工程数量。 工程量清单由封面、内容目录和工程量表三部分组成。 （1）封面 *工程工程量清单 工程地址： 设计单位： 估算师： （签名） 年 月 日 （2）内容目录 准备工作 *（个体工程甲） *（个体工程乙） 直接合同（指定分包工程） 允许调整的开工项目 室外工程 其他工程和费用 不可预见费用 （3）工程量表 单价表是采用单价合同承包方式时投标单位的报价文件和招标单位的评价依据，通常由招标单位开列分部分项工程名称（例如土方工程、石方工程、混凝土工程等），交投标单位填列表单价，作为标书的重要组成部分。也可先由招标单位提出单价，投标单位分别表示同意或另行提出自己的单价。考虑到工程数量对单价水平的影响，一般应列出近拟工程量，供投标单位参考，但不作为确定总标价的依据。采用计量定价合同承报方式时，如有零星工程或允许材料调价，也应有人工或材料调价表，作为工作量的附件。（4）投标须知 投标须知是指导投标单位正确和完善履行投标手续的文件，目的在于避免造成废标，使投标取得圆满的结果。投标须知的内容一般为填写和报送标书的注意事项、废标条件、勘察现场和解答问题的安排、投标截止日期及开标的时间地点等。在我国目前情况下，还应列入建设单位供料情况及材料调价的条件等。 （5）合同主要条件 一是使投标单位明确，中标后作为承包人应承担的义务和责任；二是作为洽商正式合同的基础。 合同主要条件应包括下列各项：（1）合同所依据的法律、法规；（2）工程内容；（3）承包方式（包工包料、包工不包料、总价合同、单价合同或成本加酬金合同等）；（4）总报价；（5）开工、竣工日期；（6）技术资料供应内容及时间；（7）施工准备工作；（8）材料供应及价款结算方法；（9）工程价款结算方法；（10）工程质量及验收标准；（11）工程变更处理、停工、窝工损失处理办法； （12）工期要求及提前奖励与拖延惩罚；（13）竣工与决算；（14）保修期与责任。 （4）有关特殊产品，专门施工方法和指定材料产地以及等效代用品的说明。（5）有关施工机械设备、脚手架、临时设施、现场清理及其他特殊要求的说明书。第二步 制定标底 标底是招标工程的预期价格，制定标底是招标的一项重要准备工作。标底的作用，是作为衡量投标单位标价的准绳，也就是评标的主要尺度之一。因此，标底应该以严肃认真的态度和科学的方法来制定。工程施工招标的标底应在批准的概算和修正的概算幅度以内，由招标单位确定。招标单位可以自行组织力量，也可以委托设计或咨询单位制定，经核实后在发出招标通告之前报主管部门备案。制定标底应以概（预）算为基础，当时，我国施工招标的标底，主要采取以施工图预算为基础的方法来编制，也有以概算定额或扩大综合定额为基础以及以平方米造价包干为基础的。（1）以施工图预算为基础的标底 施工预算是根据图纸及说明，按预算定额规定的分部分项工程子目，逐渐计算出工程量后，在套用定额单价（或单位估价表）确定直接费，然后按规定的系数计算施工管理费、独立费、法定利润以及不可预见费等费用，从而计算出全部工程造价。其特点是工程子目划分符合实际情况，工料消耗定额比较详细明确。如无设计和价格上的变化，起造价是比较准确的。采用这种方法来制定标底比较准确可靠。 编制方法和步骤 如下：（1）熟悉资料 首先要熟悉施工图纸及说明，不够明确的地方，应要求设计单位交底或澄清。其次要勘察施工现场，以作为考虑施工方案、计算土方量和二次搬运等有关费用的依据。第三要了解建设单位负责提供的材料、设备等落实情况，明确招标工程对技术质量和工期的要求以及物质供应等条件，作为确定议价材料价格，以有利于正确确定议价材料差价。（2）计算工程量 应以施工图纸和说明（包括所采用的全部标准或通用图）和当地的预算金额（或综合预算金额）及工程量计算规则为依据，根据工程实际情况所确定的施工方法、施工机械等，分部分项逐项计算工程数量，并经过校核，以保证其准确性。计算结果列成工程量表。它不但是确定标底重要依据，同时也是招标文件的重要组成部分，供投标单位作为计算标价的统一依据。（3）确定单价 预算定额单价或单位估价表的选用（应注明定额或单价编号）和缺项定额补充单价估价表，应根据施工详图和预算定额的编制原则、方法以及材料价格等因素，合理确定工料水平及预算价格，以便开标后作为审核投标单位所报工程单价的依据。（4）计算直接费 直接费为工程量与单位的乘积，按部分项计算。此外，还应包括其他直接费，如：工程水电费、二次搬运费、大型机械进出场费，中小型机械费、高层建筑超高费等，凡当地预算定额有规定的，均应按规定计算，否则，应根据工程具体情况确定。（5）确定施工管理费 目前，大部分地区采用按不同结构或不同性质的工程，合理确定统一的管理费率。也有按参加的投标的建筑企业所有制性质或隶属关系而分别按不同性质的工程，合理确定统一的管理费率计算管理费。（6）确定独立费 包括临时设施费、冬雨季施工费、远征工程费、劳保支出费以及技术装备费和法定利润等，均按当地规定取费标准计算。但当前有些地区的处理方法也不尽相同，如有的一律不考虑外地建筑企业的远征费用，也有的按不同建筑企业的条件分别确定不同的独立费。（7）计算主要材料的数量和差价 计算主要材料的实物量，并根据供应条件计算国拨材料的差价（按规定不另取费）。主要材料一般包括水泥、钢材、木材、玻璃、沥青以及水、暖通风、电气材料等。（8）确定其他费用 包括各项包干或不可遇见费，以及贷款利息、施工期间工资和材料价格变化预测，保险费等因素均应逐项分析，确定适当系数或具体金额后列出。 上述各项费用的总和即是标底的内容。标底初步算出后，必须详细复核并分析其是否合理。如发现这、超出批准的概算或修正概算时，应全面的加以调整，以保证控制在额定范围以内。如标底合理，而原概算不够准确而必须突破是则应在招标前由建设单位会同设计单位调整概算，经主管部门批准后方可招标。（2）以概算为基础的标底 概算定额是在预算定额的基础上，经过全面测算，将某些次要子目的工程数量归并为主要工程子目，并综合计算其价格。因此，根据概算确定的造价所计算的造价，基本上没有多大出入，一般还有些富裕。采用概算为基础编制标底的方法（特别是在施工各阶段）可以大大简化编制工作量，并在一定程度上避免漏项和重复，即可节省人力和时间，又可提高计算结果的准确性。 应该注意的是，由于这种方法将一些次要子目归并于主要子目中，对于子目的综合内容，除了符合概算定额者比较明确外，遇有补充单位估价时，由于缺乏统一综合内容的依据，则必须在工程量表中加以详细说明，以免建筑企业在确定标价是缺乏统一口径，事后也无法根据标底核对单价。（3）以平方米造价包干为基础的标底 目前，对一般标准或通用住宅工程，实行以平方米造价包干的招标方式。平方米造价由地方建设主管部门包干标准。这种方法为制定标底带来了便利。 一般住宅工程平方米包干造价是根据不同的建筑的结构特点、层数、层高、电梯部数等条件制定的。对于基础工程及地下室部分，也根据不同的地耐力所确定的不同的做法和埋伸，分别计算出平方米造价标准。大多数住宅建筑小区工程以采用标准或通用住宅设计为主，对配套的辅助建筑、如商店、托儿所、幼儿园、变电室、锅炉房、热力点及煤气调压站等单项非标准设计，以施工图预算为基础编制标底，对主体住宅建筑，则根据当地平方米造价包干标准结合具体工程进行必要的调整后，求正确的平方米包干造价。 第三步 发布招标通告或邀请函 采取公开招标方式时，应视工程性质和、规模在报纸或公开发行刊物上发布招标通知。招标通告应包括的主要内容如下： （1）招标单位和招标工程的名称； （2）招标工程内容的名称；（3）承包 （4）招标单位资格，领取招标文件的地点、时间和应缴费用。 （二）邀请施工单位 邀请施工单位是指建设施工。这一做法只限于一些特殊性质的建设项目和一些专业特点较强、难度较大的项目。起做法如下： 1.发出邀请函 建设单位在对能够承担项目的特点，邀请某一施工单位进行充分调查了解的基础后，向拟确定施工单位发出书面邀请，表明委托意向。 2.准备文件 在收到被邀请单位对能承担项目施工地书面答复后，即可准备洽谈文件和资料，内容包括：项目建设披件、建设地形、地质材料、设计图纸、工程预算、委托建设建议书等。上述文件待双方洽谈时交施工单位。 3.审查预算 项目预算经施工单位审查或施工单位重新编制后，建设单位应委托建设银行或有权机关审查后的预算经双方确认后即成为执行预算，作为签定合同的主要依据和内容。4.合同谈判 在与施工单位确定预算的基础上，建设单位即可就具体施工文件，依据国家建筑工程合同管理有关进行洽谈，确定具体合同条款。 5.签定合同。（三）指定施工单位 指定施工单位是指在上级主管部门指定施工单位承担项目施工建设。目前，这一做法只限于一些情殊工程项目和偏远贫困地区的工程项目。项目竣工竣工验收是建设项目建设全过程的最后一个程序，是全面考核基本建设工作，检查是否合乎设计要求和工程质量的重要环节，是