房产字2007016规划设计管理办法.doc

美的集团房地产事业本部文 件 房产字2007016号 签发：赫恒乐 规划设计管理制度第一章 总 则第一条 为加强房地产事业本部的建设规划设计管理,促进项目设计管理标准化、规范化，提高管理水平，保证出图质量,减少施工变更,控制工程成本，规范设计管理过程,确保获得最佳的投资效益，结合本公司实际情况，特制定本办法。第二条 设计管理应本着“统一规划、经济合理、安全规范、定位准确”的方针。第三条 本办法适用于房地产事业本部范围内的建筑、装饰、市政、安装及园林绿化等工程建设项目。第四条 本办法所称建设工程设计是指建设工程中的规划、总图(含水电)、单体建筑中的建筑、结构、水、强电、弱电，园林绿化环境设计,室内装修(会所、样板房、交楼标准)，以及现场施工中的道路、临水临电、围墙和施工过程中的一切设计变更。 第五条 本办法如与国家规范、地方法规矛盾的，应以国家规范、地方法规为准。对于多项目公司及异地公司,规划设计部将视具体情况加大放权,具体另详规划设计部内部分权手册。第二章 规划设计过程管理与控制第六条 房地产事业本部的工程设计实行归口管理的原则，由事业本部规划设计部负责。规划设计部对设计管理承担下列工作和职责：1、 针对项目建议书和可行性分析报告，进行设计分析工作(出具规划草案、进行产品分析和指标分析)，为项目立项提供参考。2、 制定前期工作计划，进行概念设计研究，编制项目设计指导书，编制规划设计任务书。3、 委托组织规划设计，进行规划设计评审。组织单体方案设计，进行单体方案评审。4、 进行单体方案报建，组织扩初设计，进行扩初设计会审。5、 委托组织景观设计，组织景观设计方案评审。6、 委托组织销售卖场方案设计，组织卖场方案评审。7、 审查勘探纲要及钻孔图,审查勘探成果。8、 委托组织施工图设计(含总图设计，建筑单体设计，景观设计，卖场装修设计，样板房设计，交楼标准设计)。提出成本控制要求和设计任务书。9、 进行施工图设计过程监控与组织施工图设计内部审查，详见施工图内部审查管理办法,跟踪落实会审中提出的问题。参与施工图会审交底。审查竣工图。10、 进行施工过程中的设计配合和技术服务工作，与设计院联系做好设计变更工作。11、 按进度进行外立面及室内装饰、园林等材料的品牌与样板，详见建筑安装工程材料及设备管理办法。12、 参与工程质量的监控，参与施工过程中各个环节的验收过程，确保按图施工，参与施工的最后验收。13、 配合报建部门进行各个环节的报建与办证工作。第七条 设计控制应贯穿在设计前期，规划及方案设计、地质勘探、施工图设计、招标、施工等各个环节，需要各环节之间进行有机协调与配合。第八条 每个重要环节必须执行必要的流程，并经相关人员和相关责任人员审查后，方可进入下一流程。(详见项目开发设计总流程图附件一)工程设计管理必须实行严格的过程管理和控制手段。第九条 工程项目各阶段的设计管理具体工作如下：1在项目建议阶段规划设计部门提供初步规划并参与评审。2在项目可行性分析阶段规划设计部提供项目概念性规划草案。3方案与规划设计阶段1）、 规划设计部门根据已审批的营销市场调查报告、策划报告、营销意见提案表、可行性分析报告、相关规范、规定、项目特点等因素编写项目的概念性规划设计任务书，并报送决策层审批设计文件审批表（见附件三）。2）、 规划设计任务书审批通过后，规划设计部门牵头组织，营销、预算、财务共同参与，开展设计单位的概念性方案招标并确定设计单位（参照招投标管理办法），委托设计单位开展设计工作。3）、 规划设计部门负责跟进设计单位工作的推进和设计效果的把控。4）、 设计单位概念性设计方案提交后，由规划设计部门组织各相关部门进行多轮方案评审，以确定最优方案，并报送决策层审批。5）、 概念性设计方案审批通过后，营销部门提交修建性设计阶段的意见表（详见附件二），作为规划设计部门开展下阶段设计工作的重要依据。规划设计部提供勘察设计方案，并审查勘察报告书。6）、规划设计部门根据已审批的概念性设计方案、修建性设计阶段营销意见提案表、相关规范、规定等因素指导设计单位开展修建性设计工作（包括详细规划、建筑单体方案设计等工作），并配合项目开发部开展相关报建、报批的准备工作。7）、规划设计部门对详细性规划设计方案、建筑单体方案设计进行审核，最终确定的方案经审批后报建消防局、规划局，批准后审核意见书存档本部行政管理部档案室。4施工图设计阶段1）、 施工图设计开展前规划设计部门应编制施工图设计作业指引（或施工图设计任务书），提出成本控制数据，经审批后提交设计单位，作为进行施工图设计的重要依据。2）、施工图设计过程中，设计经理应进行设计跟踪，出图前先进行白图审查。3）、施工图纸的内部自审由规划设计部门、工程部门及预算部门分别审查，内部审查会议由规划设计部门技术负责人主持。规划设计部门将各部门的意见提交给设计院修改。4）、工程开工前施工图纸的会审由项目工程部主持。施工图纸的会审意见由规划设计部负责跟进落实。施工图的会审意见由规划设计部负责人签字确认。5、施工阶段1）、规划设计部门负责与设计院的联系，负责施工过程中与设计有关的技术处理，负责施工过程中一切设计变更的处理，设计变更实行归口管理。2）、规划设计部门参与检查施工方是否按图实施，参与工程重要阶段的检查及验收。第十条 建设工程中的设计变更详见设计变更管理办法第十一条 建设工程中的零星工程需要设计的必须经由规划设计部审查施工图或施工方案，未经规划设计部审查确认的，预算部门不得确认其工作量。第十二条 所有施工设计图纸只有经规划设计部审批盖章后才可发给工程部门进行施工招投标和用于组织施工，详见设计文件审批表。第三章 工作要求第十三条 本部、项目公司设计部门自行设计的所有方案、施工图纸必须经建筑总工、结构总工审核，设计总监审定并加盖出图专用章方可实施。第十四条 设计人员与项目工程部有工作分歧时，处理时应遵循“一切以经营为导向”的原则，在不影响主要观感效果、使用功能的前提下，着重从成本、施工、质量等方面进行考量。第十五条 对项目公司提出要求尽快解决的一般性技术问题，相关设计人员原则上须在一天内给以明确答复或给出替代方案，无法解决的报总监处理，但解决时间不应超过两天。第十六条 方案及施工图纸的签收必须做好记录，填写设计图质量评定表（附表六）填写设计图验收确认表（附表七）图纸，作为设计费请款的依据之一。第十七条 成本控制1、在进行设计委托时，设计合同必须要有设计限额及材料、设备选用要求。2、设计单位在提交设计文件时：a、方案设计必须有工程估算；b、初步设计必须有工程概算；3、各阶段的设计超出设计限额时，必须经设计部门及预结算部审核，公司领导批准后方可进行下一阶段设计或实施。4、“四新”试点或推广，设计部门应进行经济技术分析，并经领导批准后方可执行。5、材料、设备选用，必须以“安全、合理、经济”为原则，“价廉物美”为标准进行选用，避免材料、设备选用不合理造成浪费损失。6、施工图的设计，必须在满足规范、法规的前提下，以最经济的方案进行设计。加强施工图会审，减少各专业矛盾，造成返工损失。7、移交或低价出售的配套项目，必须布置在商业价值最低的地方。8、应严格控制设计变更，争取不变更，尽量少变更，严控大变更。第十八条 专业用房的设计管理1、售楼部、示范单位的建设立项后，其选址、设计风格及方案设计（材料、设备选用）由设计部门组织营销中心参加评审，经公司领导批准后方可实施。2、样板房施工完成后，必须由设计部门组织营销、工程管理部进行评审，其工程质量、设计效果满足要求后，方可进行验收，验收合格后交给项目公司或营销部门管理。3、会所、商铺及其他商用物业设计，必须由商用物业管理部门组织使用单位（专业人员）对其使用功能及功能布置进行规划，由设计部门及跟踪完善。第十九条 设计费结算管理1、 设计费的支付必须先由规划设计部门按合同核定该阶段工作量及设计成果质量，由设计经理经办，设计总监审核,交由财务及总裁批准付款。2、 设计费的结算由规划设计部提交经批准的设计结算申请及相关设计结算资料，预结算部门按合同进行设计费结算，规划设计部根据结算结果进行设计费的结算请款。第二十条 本规定由规划设计部负责解释、修订。第二十一条 本规定自发布之日起实施。二OO七年十月九日 发：本部各部门、各项目公司 送：本部管委会成员 印发份数：8份 其中存档：2 附件一 项目开发设计总流程图项目开发部设计总流程投资分析阶段：公司投资意向 公司对项目进行可行性研究分析的要求 意向土地资料 拟订项目设计工作控制计划 设计分析工作 收集整理项目基础资料规划设计草案产品分析指标分析 项目可行性分析报告规划设计部分 上报集团房地产本部备案 需完善 立案审批 否决 项目终止设计前期阶段： 制定设计前期工作计划 制定项目设计计划 概念设计研究 完善项目基础资料需完善 公司领导及项目公司确认 概念设计研究结论 需完善 公司领导确认项目设计指导书 实施方案阶段：规划方案设计任务书规划设计方案 需完善 规划设计评审会 销售卖场总体设计计划 项目设计指导书通过 独立卖场 现场卖场景观设计：独立卖场销售卖场设计计划销售卖场设计方案规划方案继续完善 单体方案设计 项目设计指导书 五图一书规划报建 需完善 公司领导确认 单体方案评审会 独立卖场销售设计任务书 独立卖场单元设计方案 景观设计任务书 单体方案深入设计 公司领导及营销中心审查确认 景观方案设计 上报公司备案 实施方案 营销中心对示 上报公司范单位细确认单体方案报建图 提供销售资料 卖场施工图 需完善 销售培训 图纸会审景观方案确认 建筑、结构、设备、扩初设计 卖场施工阶段 扩初设计会审 通过 施工现场配合 初步设计审查施工图阶段： 交楼标准室内设计：景观设计 施工报建图 项目设计指导书景观方案设计 提钻探资料 基础设计施工图 交楼标准室内设计任务书景观实施方案确认 项目公愤组织图纸会审 室内设计方案 基施工准备阶段 施工图深入设计 交楼标准施工样板小区市政、道路 及管线设计 景观施工图设计 施工图审查 公司领导确认通过图纸会审 施工图出图确认景观施工图书 项目公司组织图纸会审 上报规划设计部备案施工准备阶段 确认施工图 上报规划设计部备案 提销售资料 交楼标准公共 交楼标准 销售培训 部分施工图 施工图 图纸会审 图纸会审施工现场配合 施工准备阶段 确认室内施工图 施工准备 施工现场配合 施工现场配合施工验收 施工验收 施工验收附件二：营销意见提案表：营销意见提案表 验收日期：_ 年 月 日 项目名称合同编号设计单位提案内容：提案主办人：部门负责人：附件三设计文件审批表美的房地产事业本部 设计文件审批表设计文件名称设计单位设计范围合同编号建筑面积M2合同设计费万元专业工程师意见：设计经理意见：签名：营销部部长意见：签名：技术委员会意见：签名：规划设计部负责人意见：签名：总裁意见：签名：附件五：图纸审查记录单设计文件审查意见单（内审用）项目名称：专业名称：编号：图纸编号审查意见和建议备注审查人：年 月 日附件五：施工图纸会审记录表1施工图纸会审记录表（一）工程名称建设单位施工单位监理单位设计单位勘察单位建筑面积工程造价结构类型 层数会审地点承包范围会审时间图纸编号参加会审单位单位名称（盖章）参加人姓名（签字）（建设单位）（设计单位）(监理单位)（施工单位）（勘测单位）（安全监督站）附件五：施工图纸会审记录表2施工图纸会审记录表（二）项目： 专业： 编号：序号审图意见会审确定意见12345678设计人员确认签名： （盖章） （日期）与会人员确认签名： （盖章）