房地产开发项目结算土地增值税清算与反避税.ppt

房地产开发项目结算土地增值税清算与 最新土地增值税反避税应对实务,2,【主要收益】,1、全面了解房地产项目开发的程序和对开发成本的准确核算 2、掌握企业所得税收入确认、开发成本和开发费用的税收处理 3、深刻理解土地增值税清算的收入和扣除项目的归集技巧 4、介绍房地产企业最新反避税政策及熟悉房地产税收策划的主要思路、方法及运用 5、交流解决企业现实中的财税疑难问题,3,【主要内容】,第一节 房地产开发项目结算及会计核算实务 第二节 开发项目土地增值税清算实务解析 第三节 企业所得税与土地增值税比较 第四节 企业主要税收筹划方法及反避税应对 第五节 房地产企业常见84个税收问题,4,第一节 房地产开发项目结算及会计核算实务,一、项目开发的三个阶段 二、项目开发结算的四个程序 三、开发成本的归集范围及会计核算账户设置、程序、方法 四、开发间接费用的10大内容 五、房屋开发成本与土地开发成本的核算 六、企业所得税开发成本与会计成本5大不同点 七、土地增值税开发成本与会计成本3大不同点,5,一、项目开发的三个阶段 准备阶段、行政审批阶段和权属初始登记阶段。 （一）准备阶段 房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。,6,取得国有土地使用权的最主要途径： 1、出让方式 2、划拨方式 3、转让方式 4、参加竞拍取得开发项目 5、合作开发取得土地或项目 6、收购房地产项目 7、收购目标公司股权获得土地或在建项目 8、收购债权将债务人抵债的在建项目或土地通过司法程序过户的方式获得房地产项目 9、改制重组置换方式取得土地或项目,7,（二）行政审批阶段 房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个步骤：选址定点；规划总图审查及确定规划设计条件；初步设计及施工图审查；规划报建图审查；施工报建；建设工程竣工综合验收备案。 1、选址定点 计委立项、国土资源局规划和土地审查、建委建设条件意见、环保局意见、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关审查 、规划部门办理项目选址意见书 。,8,2、规划总图审查及确定规划设计条件 人防工程建设审查、土地预审、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查、规划部门核发建设用地规划许可证。 3、初步设计和施工图设计审查 规划审查、消防设计审查、交警支队的交通条件审查、人防设计审查、用地预审、市政部门、环保局、卫生局、地震局等专业审查、建委制发初步设计批复并核发技术性审查委托通知单，同时发放建设工程施工图设计文件审查批准书。,9,4、规划报建图审查阶段 消防设计审查、人防设施审查、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局对相关专业内容和范围审查、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证（副本）。 5、施工报建阶段 建设单位办理施工报建登记、工程发包、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。,10,开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料： 证明材料：土地使用权证书；建设工程规划许可证和施工许可证；投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 企业营业执照和资质等级证书； 工程施工合同； 商品房预售方案。说明商品房位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、物业管理等，并附预售总平面图、分层平面图。,11,6、建设工程竣工综合验收备案阶段 建筑工程质量监督站竣工验收报告备案审查、财政部门对行政事业性收费和基金核实验收、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门按有关规定验收、规划部门核发建设工程规划许可证（正本）、建委综合各部门验收、审查意见，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。,12,（三）权属初始登记 房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。开发商应提交材料： 1、申请书； 2、企业营业执照； 3、用地证明文件或者土地使用权证； 4、建设用地规划许可证； 5、建设工程规划许可证； 6、施工许可证； 7、房屋竣工验收资料； 8、房屋测绘成果； 9、其他文件。,13,二、项目开发结算的四个程序 （一）工程预算 企业根据拟建建筑工程的设计图纸、建筑工程预算定额、费用定额、建筑材料预算价格以及与其配套使用的有关规定等，预先计算和确定每个建设项目所需全部费用的技术经济文件，称为建筑工程预算。 按专业划分为土建工程、给排水工程、采暖工程和电气工程预算。按费用内容划分为单位工程、单项工程和总概预算。,14,（二）工程结算 是指施工企业按照承包合同（含补充协议）和已完工程量向建设单位（如房地产开发企业）办理工程价结（清算）的文件。主要方式： 1、按月结算。实行旬末或月中预支，月终结算，竣工后清算的方法。 2、竣工后一次结算 3、分段结算（按形象进度） 4、目标（控制界面）结算 5、其他结算方式,15,（三）竣工结算 是指施工企业按照合同规定，在一个单位工程或单项建筑安装工程完工、验收、点交后，向建设单位（业主）办理最后工程价款清算的经济技术文件。经审查的工程竣工结算是核定建设工程造价的依据。 竣工决算工程款=预算（或概算）或合同价款+施工过程中预算或合同价款调整数额预付及已结算工程价款保修金,16,1、预算结算方式。施工图预算加签证结算。 2、承包总价结算方式。这种方式的工程承包合同为总价承包合同。工程竣工后，暂扣合同价的2%5%作为维修金，其余工程价款一次结清。 3、平方米造价包干方式。 4、工程量清单结算方式。采用清单招标时，中标人填报的清单分项工程单价是承包合同的组成部分，结算时按实际完成的工程量，以合同中的工程单价为依据计算结算价款。 工程竣工验收合格签署“工程竣工验收报告。,17,（四）竣工决算 竣工决算是由建设单位编制的反映建设项目实际造价和投资效果的文件，是项目法人核定各类新增资产价值，办理其交付使用的依据。通过竣工决算，反映建设工程的实际造价和投资结果；通过竣工决算与概算、预算的对比分析，考核投资控制的工作成效。 竣工决算的内容应包括从项目策划到竣工投产全过程的全部实际费用，包括竣工财务决算说明书、竣工财务决算报表、工程竣工图和工程造价对比分析四个部分。,18,三、开发成本的归集范围及会计核算账户设置、程序、方法 （一）开发成本组成内容 房地产企业开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本可分为四类：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本。 会计核算将其费用分为六个成本项目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费。,19,1、土地征用及拆迁补偿费。是指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费。 2、前期工程费。是指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3、基础设施费。是指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。,20,4、建筑安装工程费。是指开发项目在开发过程中所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5、配套设施费。是指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水泵房、居委会、派出所、幼托、消防、车库等设施支出。 6、开发间接费。是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。,21,（二）开发成本核算程序 开发成本的核算是指企业将开发一定数量的开发项目（如商品房）所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。其一般程序是： 1、确定成本核算单位 2、设置账户：开发成本、开发间接费、开发产品 3、归集开发产品费用：直接成本、间接成本和共同成本 4、计算并结转已完开发产品实际成本,22,（三）成本分摊方法 1、占地面积法。 指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 2、建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 3、直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 4、预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占全部成本对象预算造价的比例进行分配。,23,举例1：某公司在10000平米土地上开发，土地出让金1000万元。分两期开发，一期为公寓，占地面积（包括道路、绿地等）6000平米，建筑面积15000平米;二期为别墅，占地面积4000平米，建筑面积5000平米。公寓已销售完毕，计算应分摊土地出让金？ 占地面积法：1000(600010000)600 建筑面积法：100015000（150005000)750,24,举例2： 某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为2000万元，这两幢商品房的预算造价分别为：A预算造价为1200万元，B预算造价为1000万元，合计为2200万元。则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算A、B各幢商品房的实际建筑安装工程费： A商品房：2000120022001090 B商品房：200010002200910 房屋开发成本核算表一.doc 房屋开发成本明细分类账之二.doc,25,四、开发间接费用的10大内容 开发间接费用是指房地产开发企业内部项目施工单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。 会计核算时，先记入“开发间接费用”账户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。,26,1、工资。 指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。 2、职工福利费。 指按上项人员工资总额的一定比例（14）范围内列支的职工福利费。 3、折旧费。 指开发企业内部项目核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。 4、修理费。 指开发企业内部项目核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。,27,5、办公费。 指开发企业内部项目核算单位管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、集体取暖用煤等费用。 6、水电费。 指开发企业内部项目核算单位各管理部门耗用的水电费。 7、劳动保护费。 指用于开发企业内部项目核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。,28,8、周转房摊销。 指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。 9、利息支出。 指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但使用前暂存银行而发生的利息收入应冲减支出。开发产品动工前和完工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期损益。 10、其他费用。指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。,29,五、房屋开发成本与土地开发成本的核算 分析：开发小区内有住宅、别墅、商铺和配套设施，需要分别计算可售面积单位成本吗？ （一）核算对象 房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：,30,1、可否销售原则 开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 2、分类归集原则 对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。,31,3、功能区分原则 开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 4、定价差异原则 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。,32,5、成本差异原则 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 6、权益区分原则 开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。如需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。,33,（四）房屋开发成本项目核算 1.土地征用及拆迁补偿费 （1）能分清成本核算对象，直接计入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，计入“开发成本A项目”科目借方和“银行存款”等科目贷方。 （2）分不清核算对象的，应先将其支出通过“开发成本土地开发成本”科目归集，待开发完成投入使用时，再按规定的方法分配计入成本核算对象，计入“开发成本A项目”科目借方和“开发成本土地开发成本”科目贷方。,34,2.前期工程费 （1）能分清成本核算对象的，应直接计入核算对象的“前期工程费”项目，借记“开发成本A房屋开发成本”，贷记“银行存款”等科目。 （2）应由两个或两个以上成本对象负担的前期工程费，先通过“开发成本前期工程费”科目归集，再按规定的方法分配计入有关成本核算对象的“前期工程费”项目，借记“开发成本A/B项目前期工程费”，贷记“银行存款”等科目。,35,3.基础设施费 一般应直接分配计入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”项目，借记“开发成本A项目基础设施费”科目，贷记“银行存款”科目。 4.建筑安装工程费 根据企业承付完工价款，直接计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”项目，借记“开发成本A项目”科目，贷记“应付账款应付工程款”科目。如要分配的，可以按工程预算造价比例计算。,36,举例： 某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为2000万元，这两幢商品房的预算造价分别为：A预算造价为1200万元，B预算造价为1000万元，合计为2200万元。则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算A、B各幢商品房的实际建筑安装工程费： 某项工程实际建筑安装工程费工程标价该项工程预算造价各项工程预算造价合计 A商品房：2000120022001090 B商品房：200010002200910,37,5.公共配套设施费 （1）对能分清并直接计入某个成本对象的不能有偿转让的公共配套设施，可以直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本A项目配套设施本”科目归集其发生的支出。 （2）对不能直接计入房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施，应先在“开发成本配套设施开发成本”科目进行归集，开发完成后再按规定的标准分配计入具体项目开发成本。,38,（3）对能有偿转让的配套设施支出，应在“开发成本配套设施开发成本”科目进行归集，完工后转入“开发产品配套设施”中。 （4）先开发房屋，后开发配套设施的，可以采取预提的办法，完工时调整。 开发产品预提的配套设施费该项开发产品预算成本（或计划成本）配套设施费预提率 配套设施费预提率该配套设施的预算成本（或计划成本）应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计100%,39,举例：某开发小区内幼托设施成本应由A、B商品房项目和营业会所负担。由于幼托设施在商品房等完工时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和D幼托设施的预算成本如下： A：商品房 1000 000 B：商品房 900 000 C：营业会所 500 000 D：幼托设施 240 000,40,配套设施费预提率240000（1000000+900000+500000）100%10% 各项开发产品预提的配套设施费为： A商品房：1000 000元10100000 B商品房：900 000元1090000 C会所：500 000元1050000 按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。,41,6.开发间接费 先计入“开发间接费用”科目，然后再按适当分配标准，将它分配计入各开发项目产品成本。 为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。 如果开发企业不设置现场项目管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业管理费用。,42,举例：某房开发企业某项目部5月份共发生了开发间接费用502400元，应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下： 开发产品编号 名称 直接成本 A 商品房 5000 000 B 商品房 1200 000 C 配套设施 800 000 合计 6280 000 根据上列公式，即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接费？,43,分配比例=5024006280000=8% A商品房：50000008%400000 B商品房：12000008%96000 C配套设施：800 000元86400 将各开发产品分配的开发间接费记入各开发产品的二级账户“开发成本开发间接费”的借方和“开发间接费用”账户的贷方： 借：开发成本房屋开发成本 496000 开发成本配套设施开发成本 6400 贷：开发间接费用 502400,44,（五）土地开发成本核算 1、划分和归集的原则 企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种： 一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发开发产品而开发的自用土地。 前者是最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；后者则是中间开发产品，其费用支出应计入开发产品的开发成本。,45,企业开发各种商品性土地所发生的支出，应设置的“开发成本土地开发成本”科目进行核算。 如果企业开发商品房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本土地开发成本”账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本房屋开发成本”账户。,46,2、成本项目设置 对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目： 1、土地征用及拆迁补偿费； 2、前期工程费； 3、基础设施费； 4、开发间接费。 土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。,47,3、开发成本核算 设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户。 举例：如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出： A B 商品性土地 自用土地 支付征地拆迁费 78 万 72万 支付前期工程款 20万 18 万 应付基础设施款 25万 18 万 分配开发间接费 10万 合计 133万 108 万,48,银行存款支付征地拆迁费时，应作： 借：开发成本商品性土地开发成本 78 开发成本自用土地开发成本 72 贷：银行存款 150 银行存款支付设计单位前期工程款时，应作： 借：开发成本商品性土地开发成本 20 开发成本自用土地开发成本 18 贷：银行存款 38,49,将应付施工企业基础设施工程款入账时： 借：开发成本商品性土地开发成本 25 开发成本自用土地开发成本 18 贷：应付账款应付工程款 43 分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作： 借：开发成本商品性土地开发成本 10 贷：开发间接费用 10,50,六、企业所得税开发成本与会计成本核算5大不同点 （一）成本对象确定原则 可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。 成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。,51,（二）计税成本内容 1、土地征用费及拆迁补偿费。 指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 2、前期工程费。 指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。,52,3、建筑安装工程费。 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 4、基础设施建设费。 指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。,53,5、公共配套设施费。指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 6、开发间接费。 指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。,54,（三）计税成本核算的一般程序 1、对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。,55,2、 对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。 3、 对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。,56,4、 对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。 5、 对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。,57,实际支出,待摊费用,预提费用,开发成本,土地 征用费,前期 工程费,建筑 安装费,基础 设施费,配套 设施费,开发 间接费,成本核算程序,期间费用,58,六 项 费 用,直 接,共 同,间 接,在 建,完 工,未 建,产 品,资 产,未 销,已 销,销售成本,59,（四）成本分配方法 1、企业下列成本应按以下方法进行分配：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。 2、单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。 3、借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。 4、其他成本项目的分配法由企业自行确定。,60,占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。,61,举例：某房地产企业开发一小区，占地60000，分三期开发，分别20000，30000，10000，土地出让金30000万。一期开发住宅3幢和一个会所，分别占地4000，5000，6000，2000。,A,B,D,C,62,计算： 一期内全部成本对象应分摊土地成本=（2000060000）3000010000 会所应分摊土地成本（200020000） 100001000 3幢住宅应分摊土地成本10000-1000=9000 4000（4000+5000+6000） 9000 5000（4000+5000+6000） 9000 6000（4000+5000+6000） 9000,63,（五）预提费用及后续费用 1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。 2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。,64,3、 应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 4、 土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。,65,5、后续成本处理 国税发200931号第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 第二十八条：对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。,66,举例： 某开发产品2011完工，可售面积10000平米，2011年已售4000平米，2012年已售2000平米，剩余4000平米。2012年取得该项开发产品结余成本费用200万元。 分析： 剩余产品分得40%费用80万元；已销面积分摊60%费用120万元，全部在2012年销售当期申报扣除。,67,七、土地增值税开发成本与会计成本3大差异 （一）清算项目对象 1、土地增值税暂行条例实施细则第八条，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 2、国税发2006187号第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。,68,3、国家税务总局关于印发的通知（国税发200991号）第十七条规定，清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 分析：一般为普通住宅、非普通住宅和其他三类或两类。,69,（二）开发成本内容 开发土地和新建房及配套设施的成本，是指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 1、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。（注：上述费用中不包括土地使用权购置成本）,70,2、 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 3、 建筑安装工程费。是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 4、 基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。,71,5、公共配套设施费。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 6、开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、动保护费、周转房摊销等。 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。,72,（三）扣除项目分配方法 细则规定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 国税发2006187号，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法。 国税发200991号，按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。,73,第二节 开发项目土地增值税清算实务解析,一、土地增值税的征税对象 二、土地增值税的预征、清算和核定征收 三、清算的两种类型 四、清算收入的范围及3步确认法 五、清算5大扣除项目详细解析 六、扣除项目的5种分配方法 七、特殊事项的土地增值税处理 八、土地增值税项目清算的鉴证,74,一、土地增值税的征税对象 土地增值税暂行条例第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。 实施细则第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。,75,土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。 一是仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。 二是只对转让的房地产征税，出租行为不转让不征税。 三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。 （国税函发1995110 ）,76,国家税务总局关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复(国税函2010347号) 厦门市地方税务局： 你局关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的请示(厦地税发201018号)收悉。经研究，现批复如下： 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例规定，对转让码头泊位、机场跑道等基础设施性质的建筑物行为，应当征收土地增值税。,77,二、土地增值税的预征、清算和核定征收 （一）土地增值税预征 土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。,78,财税字1995048号第十四条关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题规定，根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 国税发201053号规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。,79,（二）土地增值税清算 1、基本计算规定 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收. 增值额=转让房地产所取得的收入扣除项目金额 增值率=增值额扣除项目金额 应纳税款=增值额税率扣除项目金额速算扣除系数,80,2、扣除项目 转让项目的性质 扣除项目 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 新建房产转让 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.其他扣除项目（加计20%扣除） 1.房屋及建筑物的评估价格或购 买价每年加计5%后的金额 旧房转让 评估价格=重置成本价成新折扣率 2.土地使用权所支付的地价款和按 国家统一规定缴纳的有关费用 3.转让环节缴纳的税金,81,财税字1995048号 新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。 转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格，取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地权所支付的金额。,82,转让项目性质 扣除项目 土地价款 未经开发土地 交纳的有关费用 缴纳税金 土地价款 交纳的有关费用 已经开发土地 开发的成本 缴纳税金 开发成本的20%,83,3、税率 土地增值税税率表 增值额占扣除项目比例 税率 扣除系数 1 50%以下（含50%） 30% 0 2 超过50%100%（含100%）40% 5% 3 超过100%200%（含200%）50% 15% 4 200%以上 60% 35% 增值额=转让房地产所取得的收入扣除项目金额 应纳税款=增值额税率扣除项目金额速算扣除系数,84,举例：某房地产公司销售新建商品房一幢，销售收入14000万，土地使用权费及开发成本（不含借款利息）合计为4800万；公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；开发费用扣除比例为10%；有关税金770万。计算过程如下： 扣除项目金额=4800480010%770480020%=7010 土地增值额=140007010=6990 增值率=69907010100%=99.71%，适用税率40%、扣除系数5%。 应纳税收=699040%70105%=2445.5,85,（三）核定征收 清算中符合以下条件之一的，可核定征收 1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； 4.符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； 5.申报的计税依据明显偏低又无正当理由的。,86,国税发201053号规定，核定征收必须严格依照税法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。,87,三、清算的两种类型：通知清算和自行清算 国税发200991号 （一）纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、直接转让土地使用权的。,88,（二） 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4、省级税务机关规定的其他情况。,89,（三）清算单位 国税发200991号： 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 财税字1995048号: 对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。,90,清算单位举例.doc （四）一次清算 国税发2006187号 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积,91,四、项目清算收入的范围及3步确认法 （一）一般应税收入 条例第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。包括货币收入、实物收入、其他收入、视同销售收入。,92,国税函2010220号 关于土地增值税清算时收入确认的问题 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。,93,关于代收费用的处理（财税199548号） 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转上房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。,94,（二）价格问题 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： 隐瞒、虚报房地产成交价格的； 提供扣除项目金额不实的； 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。,95,（三）视同销售 企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。视同销售收入按下列方法和顺序确认： 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。,96,国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号） 六、关于拆迁安置土地增值税计算问题 （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国税发2006187号第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。,97,（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。,98,举例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元/平米，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积80000平米。假设税金及附加3400万元。 分析：安置用房视同销售处理，按规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 实际收入：750008000=60000万元，视同销售收入4000万元，拆迁补偿费4000万元。,99,土地增值税影响 视同销售前： 销售收入=8000(80000-5000)=60000 扣除项目=28000+28000(20%+10%) +3400=39800 增值额=60000-39800=20200； 增值率=（20200/39800）100%=51% 土地增值税=2020040%-398005%=6090,100,视同销售后： 销售收入=800080000=64000 扣除项目=32000+32000(20%+10%) +3400=45000 增值额=64000-45000=19000； 增值率=（19000/45000）100%=42% 土地增值税=1900030%=5700,101,拆迁补偿会计处理 1、将补偿的开发产品成本计入土地成本中，重新分摊计算核算对象成本。 2、直接将开发产品全部成本分摊至成本对象，计算单位可售面积成本。 3、暂估开发产品公允价值，直接计入拆迁补偿费（同货币补偿），实际交付时，再调整差额。 哪种方式符合会计核算要求？,102,举例：A房地产开发公司开发项目占地10000，土地成本已发生货币性支出9500万元，其中支付土地价款8000万元，拆迁货币补偿1500万元。另外，与拆迁户兑现回迁房40套（每套150）。 开发项目分两期进行建设。一期项目占地面积6000，二期项目占地面积4000。2010年，完成一期500套75000建设，成本实际支出7000万元，回迁房40套。假设一期房屋对外售价为4000元/。,103,第一期商品房的会计成本 1.土地成本货币性支出8000+1500=9500 借：开发成本土地征用及拆迁补偿费 9500 贷：货币资金 9500 2.第一期回迁房40套建造支出（700075000）40150=560 借：开发成本土地征用及拆迁补偿费 560 贷：开发成本 560,104,再如：回迁房40套，售价4000元/ ，视同销售收入：40 150 4000=2400（万元） 借：开发成本土地征用及拆迁补偿费 2400 贷：其他应付款应付拆迁补偿费 2400 交付时， 借：其他应付款应付拆迁补偿费2400 贷：商品销售收入 2400 结转成本， 借：商品销售成本 贷：开发产品,105