山西运城市房地产市场调查报告(2012年12月).ppt

运城市房地产市场 调查报告,2012.12,序：篇首 第一部分、运城市概况 第二部分、运城市房地产市场分析 第三部分、楼盘调查 第四部分、项目概况 第五部分、调查结论,目 录,序：篇首,序：篇首,【调研目的】本次调研主要以运城市房地产市场的调研为主， 并对部分在售项目进行分析，撰写调研报告，作为公司在运城市项目投资的参考资料。 【调研时间】2012年12月 【调研人员】宋志刚 谷艳双 张建英 张建华 【调研区域】以运城市区为主，对禹都经济技术开发区和空港新区做重点调研。 【调研对象】项目地周边及运城市其它区域房地产在售项目,第一部分 运城市概况,6,运城市概况,1.1区域位置及人口方面； 运城市古称河东，是三国蜀汉名将关羽的故乡，位于山西省西南部，北依吕梁山与临汾市接壤，东峙中条山和晋城市毗邻，西、南与陕西省渭南市、河南省三门峡市隔黄河相望。全市辖1区2市10县、133个乡镇(办事处)、3338个行政村。全市总人口504.6万，其中城镇人口171.0万人，乡村人口333.6万。 1.2交通方面； 高速公路四通八达。全市高速公路居全省第大（同）运（城）、运（城）风（陵渡）、运（城）三（门峡）、东（镇）济（源）等几条高速公路连华北、接中原、达西北。通车总里程达到14063.5公里，公路网密度达到每百平方公里99.2公里；全市高速公路达到315公里，占全省的四分之一。北上太原、南下西安、东去郑州都有高速公路直达，运城中心城市到各县市一小时经济圈已经形成。市内公交有1路、2路、3路、4路、5路、8路、9路、10路、11路、12路、16路、18路、20路、88路等公交线路。 1.3航空方面； 截止到2011年12月31日，年客流量达到75万人次，首次突破70万人次大关。运城机场2005年2月7日通航以来，客流量增长迅速，由最初的5.4万人次增长到2011年的75万人次，在全国民用机场排位由94名上升至2011年的61名，在山西排名第二。,运城市概况,行政区划,运城市辖1个市辖区、10个县，代管2个县级市。即盐湖区、绛县、夏县、新绛县、稷山县、芮城县、临猗县、万荣县、闻喜县、垣曲县、平陆县和永济市、河津市。,运城市概况,运城市GDP一直保持较快增长,“十一五”以来，运城市经济总量和人均GDP均有了较大幅度的增长。五年间，GDP总量从2005年的471.3亿元增加到2010年的827.4亿元，年均增长11.3%；人均GDP由9484元增加到16175元，年均增长10.6%。2011年，运城市经济总量和人均GDP更是迈上一个新台阶。当年，全市GDP总量跃上千亿元台阶，达到1016.8亿元；人均GDP达到19732元，按当年平均汇率计算，超过3000美元，达到3055美元。,运城市概况,运城市城市总体规划系运城撤地设市后于2000年10月正式编制，2003年4月21日经省人民政府批准。城市规划范围包括市区8个办事处和永济市蒲州境内40平方公里，总面积约为600平方公里。总体规划期限：2001-2020年。城市性质是：晋南和晋、陕、豫黄河金三角地区重要的中心城市。具有河东文化特色的工贸旅游城市。城市市区远期用地规模50平方公里，人口规模52万人。城市用地发展方向：规划以向东、向北发展为主，远景适度向西发展。近期建设重点为东城区，中期建设重点为北城区，远期重点是东北工业区，逐步改造老城区。 1、运城市城市总体布局形成“一主两幅”三个城市中心和三个工业片区的城市组团。“一主”指以市委、市政府为中心的老城区：“两幅”指高专东路以东以安邑、八一水库为中心的城东区和铁路以北的城北区。三大工业片区、西北工业片区、西南工业片区。 2、道路系统布局结构为“两环九横九纵”。“两环”：内环为国粮街高专东路红旗街圣惠路：“外环”为西外环南二环东外环北外环；“九横”由北向南分别为：岳北街、国粮街、条山街、棉北街、工农街、蜀都街、河东街、红旗街、银湖街。“九纵”由西至东分别为：大渠路、圣惠路、解放路、人民路、建设路（中银大道）、槐东路、高专东路、安中路、邑东路。,运城市,房地产项目分布概况,中心区板块 南风广场及其周边地域是公认的城市核心，是政府办公所在地，高档商业、餐饮云集，拥有便捷的交通和完善的生活配套。 东区、北郊板块 由于受到盐湖的影响，城市规划的主导方向为东和北两个方向，房地产市场发展追随城市发展，逐步形成区块聚集。 机场路板块 随着运城机场投入使用，城区通往机场的道路沿线日益成为热点发展区域，尤以禹都和空港开发区为最。,东区板块,机场路板块,北郊板块,中心区板块,第二部分 运城市房地产市场分析,区域房地产市场环境分析,1.1 区域整体发展情况,2005-2020年城市用地发展方向：规划以向东、向北发展为主，远景适度向西发展。近期建设重点为东城区，中期建设重点为北城区。,南区-旧城区改造 南风工业园区 西区-中低收入者居住区 北区-新区、中高端收入 者居民 中城-商业中心 空港-开发区，机场港口区 东区-政治中心,区域房地产市场环境分析,1.1 区域整体发展情况,区域房地产市场环境分析,1.1 区域整体发展情况,区域房地产市场环境分析,1.1 区域整体发展情况,110月份，全市累计完成房地产开发投资41.3亿元，比上年同期增长69.9%，其中住宅投资29.9亿元，同比增长82.4%，占比72.4%；商业营业用房投资7.0亿元，同比增长102.7%，占比16.9%。 从运行趋势看，房地产开发投资持续保持高位运行，但同比增速呈现回落走势。一季度，全市房地产开发投资累计完成7.8亿，同比增长89.1%；二季度累计完成21.9亿元，同比增长95.5%；三季度累计完成36.4亿元，同比增长81.5%；110月房地产开发投资增速回落至69.9%。随时间推移，投资增速预期继续回落，但增长幅度仍将远超往年。,房地产开发投资保持高增速,区域房地产市场环境分析,1.1 区域整体发展情况,110月，全市房地产开发资金来源合计82.7亿元，同比增长65.5%，其中本年资金到位56.2亿元，同比增长68.0%。在本年到位的资金中，自筹资金20.5亿元，同比增长96.4%；定金及预收款26.6亿元，同比增长84.1%；国内贷款2.3亿元，同比下降29.2%。 资金到位的高增长对投资增长形成了有力支撑，但从资金结构看，开发风险也相应提高。自筹资金和定金预收款占本年资金到位的83.8%，比重偏高，增速偏快。而国内贷款到位的大幅回落印证了宏观政策面对房地产业调控的持续性。,建设资金到位情况良好,区域房地产市场环境分析,1.1 区域整体发展情况,统计数据显示，110月全市房地产项目施工房屋面积747.2万平方米，同比增长16.8%。其中，住宅施工面积581.5万平方米，同比增长19.1%；商业用房施工面积118.3万平方米，同比增长19.9%。 在所有施工面积中，新开工房屋施工面积共280.5万平方米，同比增长35.7%。其中，住宅新开工面积233.5万平方米，同比增长43.6%；商业用房新开工28.3万平方米，同比增长7.8%。,商品房在建规模持续增长,区域房地产市场环境分析,1.1 区域整体发展情况,110月全市商品房销售面积实现129.6万平方米，比上年同期下降5.4%。其中，商品住宅销售面积实现112.1万平方米，同比下降10.1%；商业用房销售面积完成16.3万平方米，同比增长46.4%。从房源类型看，期房和现房销售双双回落。在所有销售面积中,现房销售完成58.0万平方米, 同比下降7.5%；期房销售面积71.5万平方米，同比下降3.6%。 与销售面积回落相对应，已竣工房屋待售面积呈现增长趋势。至10月末，全市商品房待售面积160.4万平方米, 同比增长15.8%。其中住宅待售面积123.0万平方米，同比增长15.0%；商业用房待售面积31.3万平方米，同比增长14.3%。 从统计数据分析，房地产投资的高速增长必将导致新一轮的房源供应增大，而商品房销售量的萎缩趋势如不能迅速扭转将可能导致市场供需关系的失衡，不利于全市房地产业的健康发展。,商品房销售面积回落，待售面积增长,1、从目前调查来看，运城区目前在售的项目中多层、小高层和高层并存，多层和小高层比较受欢迎，对高层住宅有一定的抗性。 2、在售项目户型以两居室和三居室为主，两室户型面积主要集中在90110平米，三室户型面积在110-140平米左右，90平米以下户型较少，140-200平米的大平层户型存在一定比例。在售项目户型普遍偏大，这与当地房价较低，老百姓的居住习惯有一定的关系。随着房价的上涨，紧凑型户型越来越受欢迎。 3、在售项目客户来源主要以运城市区和县城客户为主，外地客户较少，30-50岁为主力客户群，购房用途主要以改善居住条件、子女结婚上学用房为主，部分客户为投资客户。 4、在售开发项目以本地开发商为主，市场处于由内向型向外向型转化过程中，进步缓慢，随着与外部联系的加强和外地开发商进入，竞争态势将明显增强。 5、市场产品开发品质低，同质化严重，缺乏创新，不能满足中高端客户的升级置业需求，高端需求部分流向西安、郑州、太原等上一级城市。 6、在售项目售楼处装修档次普遍不高，营销水平一般，但部分高端项目营销水平相对较高，后期小区物业、绿化等档次较高。 7、土地多头供应，供应情况不透明，地价差异大，整体地价偏低，导致地价对房产价格影响较低,进而使小高层和高层产品在市场发展初级阶段存在接受抗性。,区域房地产市场环境分析,1.2 市场供需特征,1、老城区民宅的单间出租，条件较差，租金为200元每月，租客为单身且收入在2000元以下者。 2、原住居民自建的公寓型出租房，条件较为理想，带普通家具家电，租金为350-500元每月，租客为高收入单身者或两口之家。 3、各小区内的出租房，条件较好，为两房或三房，租金为500-1000元每月，租客为结婚且有孩子，为满足日常生活及孩子上学等。,区域房地产市场环境分析,1.3 二手房市场,第三部分 楼盘调查,运城市重点在售楼盘一览表,运城市重点在售楼盘一览表,重点在售项目情况,产品类别 住宅、酒店式公寓、写字楼 建筑类别 小高层、多层 占地面积 150000 建筑面积 210000 栋数明细 8栋住宅 绿 化 率 物业公司 项目位置 国粮街与邑东路交叉口 开 发 商 运城市隆港房地产开发有限公司 售楼地址 运城市机场大道与空港新区康杰路交汇处 售楼电话2612222 均 价 3300元/ 物 业 费 户型区间 89-124 户 数 约800 套,商业1-4层和银泰百货签约，地下为上海世纪华联超市，5层KTV，6层是影城，商业业态丰富，另有奥特莱斯大型品牌折扣店（另有1000多亩要建厂），住宅3610元/起价，每高一层加30元，剩余顶层2580元/,隆港国际中心,重点在售项目情况,产品类别 写字楼、商业 建筑类别 小高层 占地面积 15000 建筑面积 53900 栋数明细 1栋 绿 化 率 物业公司 未定 项目位置 运城市机场大道与空港新区康杰路交汇处 开 发 商 山西乾得隆房地产开发有限公司 售楼地址 运城市空港新区乾得隆汽配城 售楼电话价 格 商铺8000-10000元/，写字楼4000元/，公寓3500元/ 物 业 费 户型区间 10以上任意面积 户 数 套,一层和四层对外售，二、三层不对外销售，把商铺划分为小单位出售，单位售价在10-15万左右，并带返租，第一年返总房款的7%，第二年返租房款的8%，买房时直接充抵房款。 2012年11月初开盘，全款9折，地下500个停车位，地上16亩停车区，2014年交房,双子座大厦,重点在售项目情况,产品类别 住宅、商业 建筑类别 小高层 占地面积 45000 建筑面积 65000 栋数明细 15栋 绿 化 率 35% 物业公司 未定 项目位置 运城市空港医院对面 开 发 商 天兆地产 售楼地址 运城市空港新区康杰中学南100米 售楼电话666 价 格 住宅2600元/起，商业5100-5500元/ 物 业 费 0.5元，电梯费0.5元 户型区间 110-121 户 数 700套,奥梅花园5期,小区2011年末动工，2013年8月底入住，属于第5期项目，其中有2栋楼刚开始销售，大约剩余60套房源。小区车位只租不售，租金未定。,重点在售项目情况,产品类别 住宅、商业 建筑类别 小高层、多层 占地面积 66667 建筑面积 栋数明细 16栋 绿 化 率 物业公司 未定 项目位置 运城市空港新区康杰中学西门 开 发 商 山西鸿德房地产开发有限公司 售楼地址 运城市空港新区康杰中学北50米 售楼电话2593333 价 格 2500元/，地下室600元/ 物 业 费 未定 户型区间 60-130 户 数 1500套,只有3、5#楼已入住，其余多层已封顶，2013年5月入住，多层每层差价30元/，小区北部两栋小高层，1-2层2588元/，3-5层2678元/，6-9层2728元/，2014年入住，1-8#楼1层为商业，5500元/,阳光嘉苑,重点在售项目情况,清尚创意城,产品类别 住宅、商业 建筑类别 小高层 占地面积 117333.92 建筑面积 300000 栋数明细 栋 绿 化 率 30% 物业公司 天宝物业 项目位置 运城市盐湖产业园区 开 发 商 运城市清尚房地产开发有限公司 售楼地址 南风广场 售楼电话价 格 电梯2600，无电梯2900 物 业 费 0.5元/ 户型区间 80-150 户 数 套,小区分两期开发，一期主要为住宅和少量的商业，2期主要为商业和酒店式公寓，打造立体社区，一站式服务。全款9折，车库正在建设中。,重点在售项目情况,云天格调,产品类别 住宅 建筑类别 小高层 占地面积 16000 建筑面积 34000 栋数明细 6栋 绿 化 率 35% 物业公司 鸿嘉物业 项目位置 运城市空港新区康杰中学南300米 开 发 商 山西云天房地产开发有限公司 售楼地址 运城市空港新区康杰中学南300米 售楼电话7778 价 格 2880元/，地下室700元/ 物 业 费 0.6元/ 户型区间 70-135 户 数 套 304,小区全部入住，只剩73、116、135户型共10套，2880元/平米，找经理可以优惠，2010年10月10日入住，地下车位7万元/个,重点在售项目情况,天兆财富小屋,产品类别 住宅 建筑类别 多层 小高层 占地面积 66667 建筑面积 106667.2 栋数明细 27栋 绿 化 率 40% 物业公司 项目位置 康杰中学后门 康西路旁 开 发 商 山西云天房地产开发有限公司 售楼地址 运城市空港新区康杰中学南300米 售楼电话价 格 2350元/ 物 业 费 户型区间 80-120 户 数 套,小区2012年1月开工2013年10月入住，共分三期开发，现在属于期房未销售状态，其中一期开盘3栋6层多层和3栋电梯洋房。,重点在售项目情况,凤鸣苑,产品类别 住宅、商业 建筑类别 多层、高层 占地面积 1126672 建筑面积 栋数明细 20栋 绿 化 率 37% 物业公司 项目位置 运城市空港北区康杰西路 开 发 商 运城市恋家房地产开发有限公司 售楼地址 机场大道乾德龙汽配城旁 售楼电话2555666 价 格 2750元/，地下室650元/ 物 业 费 元/ 户型区间 户 数 套,小区属于期房销售状态，共分三期开发本次开盘属于一期6栋多层，2010年2月开工2013年10月入住，全款9.8折优惠，车库7.5万/个。,重点在售项目情况,橄榄城,产品类别 住宅、商业 建筑类别 多层、小高层、高层 占地面积 93333.8 建筑面积 220000 栋数明细 12栋小高、19栋高层，7层电梯花园80户 绿 化 率 36.6% 物业公司 未定 项目位置 运城市机场大道库东路东北角 开 发 商 运城市恺鑫房地产开发有限公司 售楼地址 运城市机场大道库东路东北角 售楼电话2566999 价 格 3630元/，地下室800元/ 物 业 费 未定 户型区间 100-190 户 数 套,小区在禹都经济开发区东北角，周边配套不齐全，此次开盘为一期高层，2013年7月入住，属于期房销售，全款每平米优惠430元，贷款优惠330元，团购优惠幅度还可加大。,重点在售项目情况,凤凰财富广场,产品类别 住宅、商业 建筑类别 高层 占地面积 15000 建筑面积 80900 栋数明细 3栋 绿 化 率 10% 物业公司 鼎鑫置业 项目位置 运城市机场大道丰喜总部对面 开 发 商 山西鼎鑫置业 售楼地址 库东路与机场大道交叉口 售楼电话价 格 4010起每加一层加30 物 业 费 1元/ 户型区间 50-140 户 数 套 180,小区属于黄金水岸二期，由于种种原因目前该项目分出来独立运作，无地下室，2011年10月开工2012年10入住，但是车库正在建设中，房源充足销售缓慢，全款9.4折优惠，周围配套齐全：学校、商场、机场、客运站。,重点在售项目情况,鼎鑫黄金水岸3期,产品类别 住宅、洋房 建筑类别 多层、高层 占地面积 352001.76 建筑面积 359041.8 栋数明细 65栋 绿 化 率 61% 物业公司 鼎鑫置业 项目位置 运城市库东路2号 开 发 商 山西鼎鑫置业 售楼地址 运城市库东路2号 售楼电话2488058 价 格 精装4980元/起毛坯4580元/期，地下 室700元/ 物 业 费 0.6元/电梯费30元/月每加一层加5元 户型区间 90-140 户 数 套,小区2005年开始开发建设共分3期开发，1期、2期已入住，三期现在房在售，全款每平方米优惠高达1000元，房屋销售率在30%左右，周边配套齐全商超、学校、机场、汽车站。,重点在售项目情况,感恩广场,产品类别 住宅、商业 建筑类别 小高层 占地面积 86667.09 建筑面积 栋数明细 4栋 绿 化 率 物业公司 荣坤房地产开发有限公司 项目位置 盐湖区产业园学院路 开 发 商 山西荣坤房地产开发有限公司 售楼地址 运城市南风广场 售楼电话价 格 2900元/每加一层加25 物 业 费 0.6元/ 户型区间 50-130 户 数 套 300,小区共分两期开发，目前为一期商业加住宅，2012年6月开盘属于期房销售，2013年9月入住，全款8.8折优惠，无地下室，车库车位价格未出，周围配套差，只有一所大学。,重点在售项目情况,尚东城,产品类别 住宅 建筑类别 小高层、高层 占地面积 133334 建筑面积 154667.44 栋数明细 32栋 绿 化 率 60% 物业公司 金博雅物业 项目位置 运城市机场大道库东路3号 开 发 商 山西金博雅房地产 售楼地址 运城市机场大道库东路3号 售楼电话价 格 4180元起每加一层加30元顶层3300元，地下室1200元/ 物 业 费 1元/ 户型区间 95-140 户 数 套 1300,小区共分3期开发，2010年开始陆续开始入住，到目前为止剩余房源较多，对外宣传全款9.5折，但实际全款优惠可达到700-800元/，小区无大暖，周围配套齐全：商超、学校等。,第四部分 项目概况,项目概况,第四部分项目概况及定位建议,项目地位于运城市安中路东侧，华清街北侧，军屯村南侧，居然之家北侧，属禹都经济技术开发区。,1、图中红色线内为项目地块，据项目介绍人周树刚介绍该地块面积约330亩地。 2、地块北临军屯街，军屯街北侧为军屯村（未拆迁）。 3、项目西侧为“山西长江源实业有限公司”地块，共计1813亩，分东西两区，西区为1130亩的职业技术学院，东区为700亩，包括100亩的经济适用房，378亩商品房，和222亩的小学、幼儿园等教育用地。 4、项目南侧为华源街和正在建设的居然之家。 6、东侧为山西同誉有色金属有限公司投资25亿元建设的铝合金轮毂项目。,项目概况,第四部分项目概况及定位建议,注：该地块共计378亩，成交总价为1.4375亿元，约合38万/亩。,考察项目实景图,地块周边,地块周边地块西侧运城职业技术学院规划图,地块西侧在建的幼儿园、浦东花园,项目所在区域人口少，市场支撑力较弱，房价较低。 周边配套逐步在完善，但目前还非常不完善。 周边竞争项目较多，且价格不高。 项目所在区域暖还没有接入，入住的小区靠燃气或水源热泵供暖。,项目西侧紧邻100亩浦东经济适用房小区和378亩的浦东花园商品房，对项目形成直接竞争，尤其经济适用房即将开始销售，2800元/平米，可能带装修。 空港区房价普遍在3000元/平米以下，项目与空港区距离较近，空港区房价直接影响项目房价。 当地老百姓对高层（18层以上）产品抗性较大，即使政府给到较大容积率，设计出高层产品，销售难度也会很大。 周边竞争项目土地为早期取得，土地价格较低，考察地块土地成本较高。,项目地块处于城市主要发展方向，未来升值空间较大。 周边交通四通八达，配套正处于逐步完善期。 周边在建项目的前期宣传有利于项目的后期发展，对项目发展创造了良好的环境。 地块方正平整，地上没有附着物，利于快速开发。,项目SWOT分析,项目西侧正在建设高标准幼儿园和小学，南侧正在建设居然之家，客运站即将搬迁，距离项目较近。 运城市向东向北发展，给地块带来良好的推动作用。 政府没有对地块没有过多约束，规划指标可协商，按我方要求进行调整。,第五部分 调查结论,运城市处于山西省最南端，虽然是一个地级城市，但整个城市发展缓慢，煤矿和大型企业较少，城市面貌较差，居民收入水平低，贫富差距大。 目前运城的城市中心区仍在老城区，但已没有发展空间，城市近期建设重点为东城区，中期建设重点为北城区，城市向东向北发展。房地产在售项目主要集中在东北区域。此外，空港新区由于房价较低，政府扶持力度大，发展速度快。 受当地经济影响，运城市房地产发展缓慢，房价低于同等城市水平，房价主要受产品形式和成本影响，受个别标高项目的影响得到提升。在售高端项目售价在3500-4000元/平米，低端项目售价在2500-3000元/平米（个别项目的顶层售价1950元/平米），中档项目房价在3000-3500元/平米，售价最高的是恒大绿洲项目，均价在4800元/平米左右（含1500元/平米的精装修）。 在售项目均