沙坪坝房地产市场调研.ppt

沙坪坝区住宅市场调研,组员：张小琴 周礼 曹天军 林洁玲 赵鹏,目录,第二部分 宏观环境分析 -区域概况 -地理位置 -人文景观 -发展现状 第二部分 商业房产市场现状分析 -商业房地产概况 第三部分 板块市场分析 -区域格局 -北部板块 第四部分 区域住宅类市场总结 -区域市场的主要特征 -区域因素评价 -市场发展的机会,第一部分 宏观环境分析,一、区域概况,沙坪坝区地处重庆市区西部，东滨嘉陵江， 西抵缙云山。全区幅员面积396.2平方公里，人口90万。其凭借优越的地理位置、发达的交通、便捷的通讯，成为重庆人流、物流、信息流之要道。区内大专院校和文化科研机构集中，建成区面积有35.26平方公里，是重庆市的科教文化中心和工业基地。沙坪坝区中部为歌乐山，是重庆市风景旅游区、国家森林公园，有“渝西第一峰”、“山城绿宝石”之称，此外，沙坪坝区还拥有多个大型公园，区内环境优美，成为重庆市重点旅游休闲地之一。是重庆重要的经济文化区。,二、地理位置,1、区位 沙坪坝区位于重庆市的西部，地处长江以北、嘉陵江以南，川东平行山谷区，目前是重庆市的主城区之一。东与渝中区紧密相连，东北隔嘉陵江与渝北区相望，南邻九龙坡区，西倚歌乐山，北面与北碚区交界。 目前区辖沙坪坝、小龙坎等12个城市街道办事处，歌乐山、井口等11个农村镇和联芳园区。东邻渝北区、江北区和渝中区，南、 西界九龙坡区、璧山县，北接北碚区，紧邻重庆市高新技术产业开发区和北部新区。,2、交通 区内有火车站6个，其中包括西南最大的铁路编组站重庆东站和两个国家二级火车站重庆北站、梨树湾客货站。四通八达的公路构成沙坪坝区交通骨架，区内有国道、省道5条，成渝高速公路、319国道的起点。抵达全天候的重庆国际机场仅需半小时，30多条航线架起通往国内和世界的桥梁。此外，轻轨、立交桥在业已建设当中，沙坪坝区交通便利，是重庆市区物流、人流往来的重要枢纽。,三、人文景观,沙坪坝区是重庆市科技实力最雄厚、文化教育最发达的科技文化区。现有重庆大学、西南政法大学、四川外语学院等大专院校9所，电视大学、职工大学10多所，中等专业学校、中小学300多所，在校生逾12万。智力型劳动者占全区在业人数的三分之一。是全国“文化工作先进区”、“科技先进区”和“国家级星火技术密集区”。 沙坪坝不仅仅是一座科教名城、文化名城，也是一座新兴的旅游城市。其悠久的历史文化背景，丰富的旅游资源，经过这几年精心的打造，沙区的旅游经济已与科技进步、文化发展并驾齐驱，是重庆重要的旅游区。区内自然景观和历史文物较多，森林植被近3万亩。有渝西第一峰歌乐山风景区，有风景优美的北山长湖旅游区，有数千亩的寨山坪观光果园，有极具开发价值的大型溶洞、瀑布、水库、温泉，还有闻名中外的“林园”等100余处陪都遗址。 综上，沙坪坝区科教文事业发达，基础设施完善，人文情怀浓厚。,四、发展现状,沙坪坝域内城市发展繁荣兴旺，在经济危机影响下仍呈现持续缓慢上升态势。单2010年1-2月沙坪坝区累计实现地区生产总值（GDP）51.6亿元，同比增长12.1%。累计实现工业增加值23.3亿元，同比增长14。完成出口交货值5.8亿元，同比增长53.2。 从产业结构来看，沙区的国民经济以二、三产业为主，形成了汽车摩托车配件及整车、电子通信、生物化工三大支柱产业和十大经济园区的基本经济格局。目前区内已初步建立了科技市场、房地产市场、人才市场以及一批消费品市场，年购买力在20亿元以上。此外，全区固定资产投资总额完成245亿元，增长30%，建设与改造投资增幅较大，尤其是房地产投资，都为全区投资起到积极的带动效应。 此外，政府提出推进沙区城市化建设，坚持“三、二、一”产业发展方向，优化产业结构。在城市经济中，把加快发展第三产业作为城市产业结构调整的主要着力点，扩大总量，拓宽服务领域，提高服务水平，做大做强商贸流通业、交通运输业、教育文化产业。这一系列政策，无形中推动了沙坪坝区房地产行业的快速发展。,第二部分 商业房产市场现状分析,商业房地产概况,09年全区房地产开发到位资金101.4亿元，比上年同期增长51.5%，房地产开发企业资金来源增速远高于完成投资增速。在房地产开发企业资金来源中，国内贷款13亿元，自筹资金28.1亿元，定金及预收款等60.2亿元。 从总体上看，沙区房地产开发总体运行基本平稳，但无论是投资额、商品房销售还是新。,2009年各区新出让土地在2008年的基础上大幅增长，其中涨幅最大的是沙坪坝区，增长近30倍；此外北部新区、渝中区和江北区的同比涨幅均超过100%，南岸区、高新区和渝北区同比涨幅在60%以上，大渡口区、巴南区和九龙坡区土地出让量下降，降幅都在50%以内。,2009年主城11区成交量同比全部正增长。增幅最大的是九龙坡区，为203.09%，沙坪坝区、南岸区和渝中区同比增幅均超过100%，渝北区、江北区、巴南区、北部新区和高新区增幅在50%以上，大渡口区和北碚区增幅最小，分别为24.43%和32.79%。,图：2009年重庆主城区商品房月度成交量和同比增长率,图：2009年重庆主城区商品房用地成交均价及同比增幅,第三部分 板块市场分析,区域格局,以沙坪坝区约定俗成的三角碑中心区作为整个区域的中部，主要包括以下几条道路，南端为小龙坎新街、东端为龙泉路接沙中路、西端为天陈路，北端为沙中路接沙杨路，上述五条道路所围合的区域为中部；其次以上述道路向东、南、西、北各方向延伸即为沙区的东部、南部、西部和北部，以此为依据划分沙区的五大版块市场。,北部版块, 版块概述 沙区北部版块处于规划中的重庆大学科技园区沿线，该版块最突出的特点是学校林立，教育氛围浓厚，是重庆乃至西南地区知名的学府区。包括重庆一中、南开中学、重庆七中、重庆大学（含原重庆建筑大学）等名校都集中分布于该版块。随着欣阳广场、学林雅园的开发，尤其是学林雅园“文化牌”的一炮走红，北部版块已引起更多开发商及购房者的关注。 个案分布 北部版块物业集中分布于重庆大学科技园周边及杨公桥附近，在重大科技园周边的楼盘有百年世家、时代菁英等，杨公桥附近的有光华.阳光水城、华宇林泉雅舍 ，而其它区域有翰林景园。代表性个案有华宇林泉雅舍、百年世家等 版块市场特征 北部版块拥有学府版块的优势，教育配套成为该板块楼盘的一个主卖点，业主多为教师或收入较高有文化且重视子女教育的家庭；产品设计上因地制宜，邻近大学的楼盘多以单间配套或一室一厅等小户型为主打产品，以满足租房市场的需求，较远地块主力产品为居家大户型；产品设计上尽量迎合文化阶层的需求，主卧配置书房，送入户花园；包装、宣传以文化为基调。,街区化商业住宅 海航新街口（开盘：2010-01-01，交房：2011-7-01）,楼盘简介 ：性价比最高的小户投资公寓，建筑呈L型半围合分布，住宅以回廊形式连接 。项目目前推出的住宅产品以55大小的全能型两房为主。,商业化特色：烈士墓板块汇聚了光华阳光水城、华宇林泉雅舍等品质社区，4万社区消费人群和3万师生消费群体在这里集结。针对区域特点，项目规划出建面1.3万集休闲、娱乐、餐饮为一体的国际mall情景街区。品牌超市、品牌中餐、品牌快餐、特色美食街、饰品街等，齐全商业品类使项目业主，足不出户即可享受完善配套。,临近普通住宅类楼盘比较,第四部分 区域住宅类市场总结,一、区域市场的主要特征,1、文化牌仍然是主流 沙区是享誉中外的科教文化名区，区内高校林立、人才荟萃，使沙区众多楼盘都不约而同地打起了文化牌。而教育配套也的确是现在消费者购房考虑的重要因素，沙区的开发商利用沙坪坝良好的教育氛围大做文章也是在情理之中的 2、 市场以中高档小区为主，而大规模的造 城型项目仍是“软肋” 中高档的小区已经成为沙区目前住宅市场上的主力。但是，不论是过去、现在还是将来的楼盘，规模都不是很大，在品质上和其它区域的大型项目还是有差距。因此，沙区楼市给人的整体形象还是略显档次不够。 3、沙区住宅市场消费潜力巨大 据统计，沙区的教师、公务员等国家公职人员的比例远高于全市其它区域，这部分客户的收入相对较高且相当稳定，又有比较强的购房需求，是沙区本区内的主流客户群体。此外，沙区文化和商业氛围的良好融合，吸引了大批的中青年创业人士来沙区开拓，尤其是在重大科技园的成立后，这种趋势是更加明显。,二、区域因素评价,1、交通完善，设施齐全 沙坪坝区现有公路滨江路3条，联外交通8条，纵横东西，连贯南北，有多座立交桥、火车站等，连贯其他区域。在主城区基础设施日趋完善的同时，沙坪坝基础设施建设的重心将移向非主城区域，其中又以西部新城的基础设施建设为重中之重。 2、文教医疗，系统齐备 沙坪坝现有重庆大学、西南政法大学、四川外语学院等大专院校9所，电视大学、职工大学10多所，中等专业学校、中小学300多所。全市近三分之一的科研机构集中于本区，是全国“文化工作先进区”、“科技先进区”和“国家级星火技术密集区”。于此同时，沙坪坝还有西南医院、新桥医院等重庆主流医院，医疗设备齐全。由此可以看出沙区的文教氛围和医疗环境确实是重庆其它区域无可比拟的，同时也是沙区房地产主要炒作的卖点。 3、市政建设，与时俱进 沙坪坝区政府注重市政环境建设，建有 歌乐山森林公园、 平顶山文化公园、 三峡广场、沙坪坝历史文化名人广场等 。沙区的市政建设不仅改善了沙区的城市面貌，为人们提供了一个休闲娱乐的平台，同时也大大的刺激了周边区域商业的发展，使得该区域本已很高的房价又进一步提升了。,三、市场发展的机会,1、 重大科技园的成熟促成就业热潮 重大科技园至形成以来，吸引了大量的投资，这也必然会来更多的就业机会。而随着科技园的不断发展、成熟，肯定会吸引大量的人才前来就业。这样在无形之中有带来了一大批 潜在的购房客户。 2、重庆市大学城和西部新城仍是目前的开发热点 重庆市市大学城于2003年4月4日经重庆市人民政府批准建设，位于沙坪坝区西部虎溪