临海市住房建设规划

2006-2010临海市住房建设规划前 言为认真落实国家的一系列宏观调控政策，以保持房地产业持续健康发展为目标，充分发挥规划对房地产市场的引导作用，根据国办发200637号国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知、建设部建住房2006165号关于落实新建住房结构比例要求的若干意见、浙江省建房发2006183号转发建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的通知文要求，按照总量控制、区域平衡，落实项目的原则，编制了临海市住房建设规划（20062010）。第一章 规划范围和对象一、规划范围本次规划范围为临海市市区，与临海市城市总体规划范围一致，包括古城街道、大洋街道、大田街道、江南街道、邵家渡街道及东塍镇部分用地，范围内面积49.5平方公里。二、规划对象为临海市市区范围内的住房建设，包括廉租住房、经济适用房、普通商品房（含中低价位、中小套型商品房，单身公寓和享受优惠政策的普通住房）、高档商品房等。不包括农民住房、乡镇商品住房、拆迁安置房。第二章 规划依据、原则和期限一、规划依据1、中华人民共和国城市规划法2、中华人民共和国土地管理法3、中华人民共和国城市房地产管理法4、浙江省实施中华人民共和国城市规划法办法5、国家标准城市用地分类与规划建设用地标准6、关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号）7、关于贯彻国务院关于加强城乡规划监督管理的通知的通知（建规2002204号）8、建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）9、国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）10、省委、省政府浙江省城市化发展纲要11、浙江省建设厅转发建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的通知（建房发2006183号）12、临海市城市总体规划13、临海市近期建设规划（20062010）14、临海市历史文化名城保护规划15、临海市国民经济及社会发展第十一个五年计划纲要16、其它相关法律、法规、标准、文件二、规划原则1、合理利用有限的城市土地资源，改善居住环境，提高居住条件。2、强化宏观调控，稳定住房价格，保持房地产市场供求基本平衡。3、完善市场体系，加强市场监督，正确引导住房需要、规划适度超前。4、总量确保、区域平衡，优化住房供应结构，落实住房结构比例（两个70%）要求。三、规划期限本次规划的时间期限为：2006年2010年第三章 房地产业发展的现状和特点一、房地产业发展的现状1、开发企业概况我市当前共有房地产开发企业36家，其中二级资质7家、三级资质5家、四级资质7家、暂定资质17家。从业人员789人，其中高级职称19人；中级职称293人。注册资金5000万元以上的企业4家，注册资金500万元5000万元的企业32家。2、土地供给情况（1）、近年居住用地供给计划汇总表年度用地项目（个）用地面积（万m2）20011914.6520021632.7620031627.1820041132.462005532.82006（16）34.68合计70144.53（2）、近年划拨用于住房开发的土地汇总表年度用地项目（个）用地面积（万m2）200115.49200220032004200511.272006合计26.76（3）、近年出让用于住房开发的土地及收益汇总表年度用地项目（个）用地面积（万m2）出让金（万元）20011914.651834020021632.764600020031627.187964720041132.4656278.72005532.849660200634.689869合计70144.53.73、房地产开发情况从2001年到2005年，我市房地产总开发量达到364万平方米，其中住宅小区21个计106万平方米；房地产销售平均价格从2001年1050元/ 平方米，至2005年的4150元/平方米。至2005年底，我市存量住宅面积为0.7万平方米。20012005房地产开发状况概览年度开发面积（万M）总套数总投资额（亿元）缴纳税金（万元）备注200145.8922063.7235202002154.2619315.384999.1200334.8185411.828504.55追加去年投资200456.34270110.826759.01200511.676994.62120合计302.96939136.3623902.664、房地产融资到2005年末，我市房地产融资总量已达到11.17亿元。5、人口与居住条件到2005年底我市市区人口总量为26.89万人，其中，非农业人口11.49万人。流动人口为11.56万人。人均住房面积达到29.4平方米/人。二、我市房地产业的发展特点1、非国有房地产开发企业开发投资占主要地位。我市当前共有房地产开发企业36家，其中国有与国有控股企业2家，非国有企业34家。2、房地产增加值占GDP的比例稳定，对地方财政收入贡献大。20012005房地产增加值占GDP比例一览表20012002200320042005GDP总量(亿元)87.56101.77118.72141.41164.82房地产业增加值（亿元）4.435.015.687.818.47比率（%）5.14.94.85.55.1房地产营业税占全部营业税的比重一览表20012002200320042005营业税总量(万元)1260215106180831791820153房地产营业税(万元)15882919540539154208比率（%）12.619.3229.8821.8520.88房地产业收入在地方财政收入中的贡献率20012002200320042005财政总收入(万元)75647房地产业收入(万元)25354137813686008568比率（%）3.353.836.265.694.853、房地产投资经过快速增长后，投资增幅开始下降近年房地产投资情况曲线图第四章 住房供应结构和住房保障一、住房供应结构20032005年住房供应体系 别墅商品房经济房解困房廉租房供应量（万m2）5.2288.337.162.27比率（%）1.7295.172.360.75二、住房保障基本情况1、经济适用住房我市至今为止共开发经济适用房小区4个，住宅1556套，面积15.93万平方米。2、廉租住房今年7月，我市廉租住房管理制度正式出台。此前，我市尚有12万平方米的直管公房以相对低廉租金价格发挥着廉租住房作用。3、住房货币化目前，我市已在行政企事业单位的住房分配、房屋拆迁等多个领域均已实行货币化的住房安置。4、住房公积金我市的住房公积金制度始建于1993年首次住房制度改革时。目前，公积金覆盖面已达到59.8%，全市公积金总计为4.3亿元，由临海市住房公积金管理中心统一管理。第五章 市场需求开发量预测一、市区住房需求量预测1、人口预测2005年市区人口基本情况表市区总户数（万户）市区人口（万人）市区非农业人口（万人）农业人口（万人）流动人口（万人）9.2126.8911.4915.411.56近年规划区范围人口变化情况表年度总人数（万人）非农业人口（万人）自然增长率（%）200322.5611.176.1200426.6411.248.85200526.8811.498.59根据实际人口增长情况，预计我市2010年城市人口总量为32万人。2、居住水平根据我市社会经济发展的实际状况，2010年我市市区人均住宅建筑面积为35平方米，人均居住面积达到18平方米。3、住宅需求量的估算（1）根据我市新增人口幅度，到2010年预计需要新增住宅面积150万平方米。（2）、根据我市近几年结婚情况的发展增长，到2010年，预计婚嫁人口需要住房的总套数为24000套，如按每套建筑面积90平方米计算，需新增住宅面积216万平方米。（3）、按我市外来人口购房的发展状况来看，到2010年需要新增住宅面积40万平方米。（4）、从我市居民改善居住条件与居住环境的需求来看，到2010年需要新增住宅面积120万平方米。（5）、从我市旧城拆迁改造与经济适用房的需求看，预计新增经济适用房与安置房50万平方米。综合上述情况，到2010年，预计需新增各类住房面积240万平方米。二、市场开发量预测1、开发量预测说明住房市场的供给量是由开发量、二手房上市量等因素决定的。其中开发量是最主要的部分，它反映市场新增的供给能力，而二手房上市量的多少并不能增加或减少城市的住房总量，因此，本次规划主要测算开发量。根据获取的数据资料，采用累加法测算较为科学合理。开发量有两大主要来源：开发商存量项目能向市场提供的商品房和临海市国土资源局土地储备中心近期可能投放市场的土地所开发的商品房。开发商能在近期向市场提供住房产品的存量项目有四种情形：一是已开工正在销售楼盘的尾盘（销售剩余量）；二是即将开工和销售的楼盘；三是已确定土地开发权并已做规划但未确定开工时间的项目；四是已获得土地开发权，但尚未进行前期工作的储备项目。2、开发量预测开发商存量项目能向市场提供的住房产品：一是根据市场调查，目前正在销售的楼盘共六个，未销售面积约9万平方米；二是即将开工和销售的楼盘约十个，可销售住房产品30万平方米；三是已确定土地开发权已做规划但未确定开工时间的项目及尚未进行的前期工作的项目共十二个。根据临海市人民政府办公室关于下达2006年年度房地产开发出让计划的通知（临政办2006126号），2006年能够以公开招标、拍卖、挂牌等方式向社会推出用于房地产开发的新增建设用地或存量建设用地，其中出让给房地产开发企业的各类商住用地市区部分共15块，总面积1070.91亩，其中占用农用地224.42亩（其中耕地195.12亩），存量建设用地846.49亩。按容积率1.6计算，共可建设107万平方米建筑面积，其中住宅部分约为85万平方米。根据临海市近期建设规划（20062010年），可以公开招标、拍卖、挂牌等方式向社会推出各类商住用地或行政划拨形式用于经济适用房、安置房用地共有约2000亩，按容积率1.6计算，共可建设213万平方米建筑面积，其中住宅部分约为170万平方米。以上三项合计，在本规划期内，临海市区住宅开发量可以达到340万平方米，完全可以满足市场需求量，市政府可以根据市场需求状况，加快或放慢投入市场房地产开发的土地面积，已达到宏观调控的目的。第六章 目标和策略一、总体发展目标：规划期内，严格控制房价大幅度波动，进一步完善以市场为主导、政府住房保障为补充的多渠道、多层次的住房分类供应体系，满足不同收入层次居民的住房需求。规划期内的住房建设总量目标是：建设各类住房2.4万套，总建筑面积240万平方米；（其中套型面积90平方米以下住宅1.95万套，建筑面积170万平方米）至规划期末，基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房，完全解决双困家庭的住房问题；市区人均住房面积达到或超过35平方米，基本实现人均一间（室），户均一套。二、发展策略：1、积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策，保证住房用地供应，调整住房供应结构。2、规划期内，按照全市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构；新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以下的商品住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设住房总面积的70以上；年度土地供应优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房建设，年度供应量不得低于居住用地供应总量的70。 3、适当提高住房建设开发强度。针对我市土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适度提高住房建设的容积率水平，鼓励发展节能、节约型住宅 4、停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套型住房土地供应。5、积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，促进住房梯度消费，引导居民转换消费观念。6、建立多层次的住房保障体系，并结合我市实际，以实物配租与货币配租等多种形式解决群众实际住房困难，同时保证房地产业的健康稳定发展。7、完善经济适用房管理。进一步完善经济适用房建设和销售管理制度，严格执行国家经济适用房管理的各项政策，加大经济适用房建设与销售过程的监管，进一步落实经济适用房签订购买合同起5年内不得转让的相关规定。8、加快落实廉租住房政策。落实廉租住房相关经费，加快廉租住房建设，完善廉租住房管理机制。形成一套行之有效的、接受社会公共监督的廉租住房保障体系。第七章 临海市住房发展规划一、住房建设所需用地量预测规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证低价位，中小套型普通商品房和经济适用房用地供应；坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活，坚持区域住房发展合理布局，进一步促进房地产市场发展重心向新区转移。为了达到规划期内的住房建设总量目标建筑面积240万平方米，按照建设用地容积率1.6计算，并考虑到车库及公共设施配套建筑，规划期内需要住房用地供应总量需2500亩，其中，商品住房用地为2100亩，经济适用房及廉租房用地400亩。二、住房建设开发强度控制积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构；凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以下的商品住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设住房总面积的70%以上；年度土地供应要优先保证中低价位，中小套型普通商品住房和经济适用房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。适当提高住房建设开发强度。针对我市土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则的相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平，古城分区（东湖路以西除外）、大洋分区、江南分区、东城分区容积率不低于1.6。三、住房布局规划1、住房开发建设要求（一）加强普通商品房住房建设。应建立并完善在限套型、限房价基础上竞地价、竞房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，积极推进中低价位，中小套型普通商品住房用地招标出让。（二）落实住房开发项目套型结构比例的规定。新建或改造住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）；指标的确定，必须符合本规划及年度实施计划中项目相关住房套型结构比例的规定。（三）加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地及房地产，制止违法囤积土地的行为。（四）根据临海市历史文化名城保护规划，改造和保护相结合，对那些没有保护价值的现代建筑予以拆除，改善旧城区道路交通。对赤城路以东的风貌协调区进行成片改造，促进全市产业结构提升和空间布局优化，改善城市居民生活环境，扩展全市住房供应渠道，满足居民住房需求，各级政府及相关部门应本着积极稳妥、有序推进、政府主导、市场化运作、统筹兼顾、综合改造、区别对待、分类指导的原则，以空间形态改造为突破口，逐步实现老城区居住生活环境的普遍改善。（五）积极稳妥的开展城中村的改造。2、住房开发布局（一）住房建设用地结构1、商品住房用地规划期内，新供应1680亩商品住宅用地中，1200亩的住宅用地用于供应中低价位，中小套型普通商品住房；存量土地盘活总量为420亩，其中300亩的住宅用地用于供应中低价位，中小套型普通商品住房。2、经济适用房和廉租房用地。规划期内，新供应经济适用房和廉租房用地总量为400亩。（二）住房用地供应分区布局1、商品住房用地。规划期内，新供应商品住房用地中，大洋分区700亩，东城分区300亩，江南分区680亩。盘活存量商品住房用地中古城分区290亩，大洋分区100亩，东城分区10亩，江南分区20亩。2、经济适用房和廉租房用地。规划期内，新供应经济适用房和廉租房用地中东城分区300亩，江南分区100亩。（三）住房建设年度目标和住房用地供应年度计划2006年，商品住房建设4300套，建设面积44万平方米，经济适用房和廉租房700套，建设面积6万平方米。供应商品住房用地402亩（新供应住房用地227亩，盘活存量土地175亩）经济适用房和廉租房用地60亩。2007年，商品住房建设5400套，建设面积55万平方米，经济适用房和廉租房1400套，建设面积12万平方米。供应商品住房用地537亩（新供应住房用地479亩，盘活存量土地58亩）经济适用房和廉租房用地120亩。2008年，商品住房建设3800套，建设面积39万平方米，经济适用房和廉租房1300套，建设面积11万平方米。供应商品住房用地440亩（新供应住房用地364亩，盘活存量土地76亩）经济适用房和廉租房用地120亩。2009年，商品住房建设3300套，建设面积34万平方米，经济适用房和廉租房520套，建设面积4.5万平方米。供应商品住房用地390亩（新供应住房用地332亩，盘活存量土地58亩）经济适用房和廉租房用地50亩。2010年，商品住房建设2760套，建设面积30万平方米，经济适用房和廉租房520套，建设面积4.5万平方米。供应商品住房用地331亩（新供应住房用地281亩，盘活存量土地50亩）经济适用房和廉租房用地50亩。（四）住房用地供应年度规划实施强化住房建设规划年度实施计划制度，以年度实施计划作为落实本规划的重要手段。年度住房实施计划确定的住房目标和住房建设用地调控指标，是规划许可和用地审批的重要依据。为确保年度住房目标和年度住房用地供应计划的落实，建立住房建设规划实施的分级负责制，年度住房用地计划地块土地政策不能落实的，规划部门应会同相关部门及时调整地块；为充分满足不同层次居民住房需求，按照全市住房发展规划目标，以住房供求总量基本平衡为原则，可适度增加住房用地供应规模。第八章 措施与对策一、研究房地产市场的供需变化，以房地产开发年度计划等形式实现房地产市场供需基本平衡。在当前房地产市场实施宏观调控，市场状态不稳定、形势复杂多变的情况下，深入研究房地产市场的实际状况，特别是区域房地产市场的现实需求与隐性需求、房地产市场的内在需求结构、房地产市场的现实与后续供给状况以及供需之间的结构与数量差异等，具体确定房地产开发的年度指导性计划，并通过规划建议与规划审批等具体程序确保房地产市场供需的基本平衡。二、完善房地产市场预警系统，优化房地产宏观调控手段因地制宜，通过建立房地产市场信息体系，建立与完善区域房地产市场预警系统，在遵循经济发展规律的基础上，规范和引导市场走向，并及时向各级政府提供详实的房地产市场信息和市场分析，为房地产市场的的宏观决策提供及时有效的动态依据，化解市场矛盾，消解市场潜在风险。三、完善住房保障体系，使住房保障成为社会和谐发展的基础 完善住房保障体系，使城市中低收入家庭“居者有其屋”，这不但是促进社会稳定发展的基础，也是发展和谐社会的基础。完善住房保障体系，需要实施和完善廉租住房制度与经济适用住房制度。廉租住房保障主要针对城市低保、经济和住房困难的“双困”家庭；主要保障方式是以租金配租为主、实物配租为辅；保障资金筹集主要是以政府公共财政预算资金为主；同时需要建立公正规范的复核审批与退出监督机制。经济适用住房主要是为了解决城市中低收入家庭的住房问题。由于经济适用房是微利开发并在土地与税费上实行优惠政策，因此必须严格控制建设标准和销售价格。对销售对象也必须严格控制，除执行并完善收入及住房双控标准外，还要形成严格的购买资格审批公示制度；加强社会监督，严厉查处虚假申报等违规问题。同时建立经济适用住房“出口”管理，对经济适用住房的交易转让和出租进行严格限制，彻底杜绝投资、投机性购房行为。在完善住房保障体系上，我们还可以考虑对经济住房与解困房实行货币化补贴的政策，这一方面可以解决经济住房建设地块偏远，公共设施不配套等一系列问题，解决中低收入家庭居住成本增高以及城市发展和城市管理上的许多问题，另一方面也可以减少社会资源浪费，提高原有住房利用率，符合当前节约型社会的发展要求。四、引导与调整商品房的供给与需求结构根据近几年房地产业发展的实际情况，商品住宅的供给与需求结构之间出现了一些矛盾。中低档次的解决中低收入家庭住房实际困难的商品房开发量接近了历史低点；普通商品房开发逐步萎缩；投资性的住房供给与住房需求畸形膨胀；房地产价格达到历史高点。国务院为此接连下文，要求严格控制商品房供给结构，逐步引导市场需求结构的转变。按照中央要求，“十一五”时期的房地产业的发展重点是普通商品住房。为调整住房供应结构，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下商品住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设住房总面积的70以上；中小套型普通商品住房和政策性住房建设，年度供应量不得低于居住用地供应总量的70。为了引导住房需求结构，要运用税收与金融政策，严格控制房地产市场，为进一步抑制投机和投资性购房需求：1、从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。2、从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20的规定。 五、推进房地产市场服务体系的发展与完善房地产市场服务体系是房地产市场健康发展的桥梁与保障，进一步推进房地产市场服务体系的发展与完善，需要做好以下4方面工作1、要严格规范涉及房地产市场的各项行政审批事项，减少行政审批手续，以办事窗口的建设为契机，做好“一站化”服务，同时取消住房建设和消费环节的不合理收费，降低收费标准。2、加大整顿和规范房地产市场力度，重点查处商品房开发、交易和中介服务环节的违法违规行为。对违反城市规划、无证或越级开发、合同欺诈、虚假广告等违规行为要从严查处。各地建设、房地产管理部门要严格商品房预售审批，制止非法预售。建立起房地产开发企业及其从业人员信用档案和房地产市场信用体系。 3、进一步完善房地产市场体系。建立起土地招标拍卖、房地产金融、房地产开发、产权交易鉴证与面积测量、房地产价格评估、房地产中介与咨询代理服务、房屋装饰装修、物业管理等配套的房地产行业运转与服务机制，推动房地产业持续、稳定、规范发展。4、坚决破除部门和行业垄断。开放市场，引入竞争机制，引导与发展房地产市场服务体系，促进房地产服务水平与服务档次的提升，使我市的房地产市场服务水平接轨先进地区的水平。附图：住房建设规划布局图附表：1、2006（712月份）年度住房建设项目用地安排一览表 2、2007年度年度住房建设项目用地安排一览表2006（712月）年住房建设项目用地安排一览表序号地块名称地块位置用地面积（亩）规划用 地性质住宅建筑套密度（套/公顷）住宅面积净密度住宅面积()套型控制容积率建筑面积()绿地率建筑密度备注120.19住宅1701.72288270%1.752355530