二三线城市商业地产投资现状与展望

二三线城市商业地产投资现状及展望当前商业地产项目慢慢从一线城市在往二三线城市发展转移，如同高山流水般，是从高往低处流，而从投资层面看，开发商的入驻二三线城市必须有另一个支撑点，就是有很大的现金流才能保证其商业的运营；二三线城市很大的特点就是哑铃型结构，多数投资者的进驻，是基于这里可能变成一级城市，也可能会吸引越来越多人愿意在这里消费，当然也会有高端企业进来，这个城市的环境就会慢慢地改变，就会增加新的就业岗位。中小投资企业和中型企业的规模比较大，他们在一个城市看到中心的部分慢慢扩大，可能就会吸引投资，所以很多人就愿意去那个城市工作。而在一个城市里为什么要五星级酒店？五星级酒店在一个城市里的投资能有助于把商务客群扩大，并能够据此折射出来一个城市经济的潜力。现在二三线城市最热的区块，也是整体操作难度比较大的。由于招商是一个很系统的、很复杂的部分，想要做活一个商业，不是一个没有经验的投资人和没有经验的商家能够去做的。二三线城市则是没有品牌资源的，完全是靠很多连锁品牌以加盟的形式来发展，而能否管理好新进加盟的品牌，这就对投资人的经验有很高的要求，这是其一；其二就是资金方面，例如：租金、加盟费、人员成本等都是需要承担的，这个是很多中小投资人前期未纳入考量的。地产商经营项目都要有培育期，在这个过程中需要人流的支撑，而人流则需要与环境做互动。在此期间，开发商的角度必须是后期运营管理方面再作二次投入，即通过做一些活动、推广来运营。然后才会有消费者关注这个项目，从而带动对项目的消费，再到有租金的回收并持续维持下去。业内巨头对地产行业的投资转型当下如万科、龙湖等大型企业这两年都纷纷加大对商业地产的投入，从以前单做纯住宅转投商业地产，我认为这是一个成熟企业的标准，是要做地产开发商不是住宅开发商，这是一个必然的方向。只不过商业比较复杂，也是难度系数最高的。像万科以前是以商品住宅投资为主，现在万科也在变，说明这个方向是肯定是对的。龙湖上市之前已经把一个空白市场做出巨大体量的商业，并且已经成功了，这也是对业内开发商有吸引力、诱惑力的地方。不管是政府的引导还是企业本身意识，其最初觉得自己的能力还不够，而当发展到一定的时候，包括资金层面的成熟以及人才的不断引进，万事俱备之下还是要向商业地产扩展的。现在华润也已进驻了二线城市济南，华润的产品一直是中高端定位，尤其它的住宅部分做得比较高端。华润是以品牌为导向的开发商，它比较注重品牌的定位。华润进入城市的方式和万达不同，它注重时间对于一个项目的锻造、锤炼，它把品牌都做出来了，其不是以商业地产带动住宅销售的公司，而是每一个板块里要做出核心，它也比较注重运营，注重每一个项目里面的投资收益。比如说商业地产投资不是以住宅去平衡它的收益价值，而需要把单独的投资收益率结合起来，这点与万达不同，它更注重品牌和投资收益、回报。华润的后期模式有自持和销售的部分，这两者之间的关系也论证得非常清楚。销售对物业是有负面影响的，自持的部分前期也做了大量的工作。前文所提到的品牌度，它不愿意走中低端的路线，其持有的部分占总商业体的一半以上。此外，阳光100也有这样一个发展模式，就是除了住宅楼盘以外，同时还开发商业地产，专门是针对社区里的人，这种做法应该是值得支持的，比如在上海生活购物确实非常便捷，而当下很多的购房者在一个新区域居住是感到不舒适的，有住所但无消费的地方。这就是区域和项目的不成熟给购房者带来很多生活不便利。而要解决这个问题，每个项目里配套的商业体量不用太大，至少要可以解决居民消费便利性的问题，这也是居住舒适度的问题，尤其在二线城市里，有理念的开发商会把这个作为生活的标配，就是这个住宅里一定要搭配商业去扶持居住人群消费的便利性。值得注意到是，从投资风险的角度看，社区型的商业风险低，因为它是刚性的，这些人群对这个商业支撑是比较稳定的。反观大城市的商业项目，它的结构对运营有影响，必须有统一经营方和很大的投入。比如说10万平方米的商业，管理人员要达到300多个人。开发商卖出去以后，会投资雇300人去运营商城吗？肯定不会，开发商只负责开门关门就可以了。那么，这个商业就要凭一己之力去撬动一个大商场的良性运营成本。而社区型的商业，无论生意多少，这个区域的消费群体就慢慢地成为了最终消费者。社区型的风险低，它的定价也低，社区型的商业也没想卖核心商圈的那个价，比如一、两万/平方米，有稳定的群体、餐饮和购物都是比较方便的。由房地产限购所引发的商铺投资思考当下国家出台了商品房限购令，一些投资者从住宅转向商业地产投资，在未来这将是一个很大的趋势。小商铺的投资由谁来推动的？是开发企业推动的，开发商本身都没有准备好，因为他本来是做住宅的，短时间内开发完就卖掉了。而转做商业地产的话，并不具备持有一个大型的商业地产的能力，只能卖给中小投资者。而中小投资者并不是开发商代表，但我们要清楚地知道风险在哪里。最大的风险是什么？买入价格。商铺既具有投资的功能，又有经营的功能，将来商圈运营成熟以后会有好回报。我听说二三线城市盲目到一家商铺卖到十多万一平方米，这要折算一下，用什么折算？每年的租金，估算下总投资额多少年能收回。在比较成熟的发达商圈里，其设定期是10-15年，这是属于比较良性投资的产品。而这个就与其他投资产品做比较收益率的问题，如10万元/平方米的商铺，100平米就是1000万，而一平米每天只收10元，100平米就是1000元，一年的话是30万，1000万要30多年收回。30多年收回的话，这里面还要有其他的投入。而商铺只有40年的产权，投资者用1000万去投资某个金融产品，或者说有固定收益的，每年本金攥在手里，而且还有现金的进入。而看商铺投资的价值，要看将来能带来多少收益。如果让商铺成为一个消费品，放在那里空着的话，这不是一个投资产品，而是投资了一项折旧、损耗非常大的消费品。反过来说，定价合理的商铺主要看什么？固定资产投资要看国家货币的贬值和通胀的问题。就目前而言，正常估值是5万元一平方米，到10年之后则无法预测，人民币升值、外国的金融环境都无法预测。而将来固定资产可能会走下坡路，投资过后也会贬值，这同样是风险。再比如说，固定资产沿直线往上走。国外投资银行和评估的机构认为亚洲的房地产是存在泡沫的网络超女，中国的房地产有隐性泡沫，但现在还没有谁能肯定其有真正的泡沫，当然各方专家说法不同。此外，看固定资产投资的升值也有风险，以前传统的说法叫“一铺养三代”，现在的说法则是“三代养一铺”，有些投资者把现金全拿出去，一次性付清，也有的投资人付50%，余下50%向银行贷款，要还银行利息的，这也是有风险的。所以在没有好的投资产品时，需要有各方媒体的正确引导，使之趋于理性。地产产权是属于个人的，不管有无投资收益，风险是实际存在的，但也不能完全悲观；商业的供应是需要有城市的，每个城市里都会有它的需求。商业模式的运营若是还没起色，可能有一部分将来是特别需要运营场所或者一个经营体包括服务机构，慢慢地会找到相对价格比较低的。现在有很多的产业投资其实正在做这类项目，就是当投资时是二手的或者估值比较低的，经过一些机构包装之后发掘出了其潜在的价值，但是那必须有一个正确的时机以及一定的时间积累。高山流水，顶端的部分被做完之后，大家开始往下面找一些机会，等个三五年这种机会可能就出现了，也不要太着急。刚才提到的市场是多方面的，包括运营机构、品牌商还有投资人之间的，最后带动投资人的可能是消费者和商家的需求，而目前来看，这个结构尚不完善。想在在10年之内能收回投资成本，这在一线城市是相对较为理想，二三线城市可能要把投资收益降低一点。为什么？我们住四、五星级酒店就会发现，它的单价是一线城市的一半，故其投资收益率相对比较低，当然地价也低，需注意要将二三线城市投资回收期适当地放长一点，甚至到20年就是一个好的产品。二三线城市办公楼的投资及相关问题我们再来看，二线城市济南的“金街”泉城路是商业项目的集中地，像恒隆广场、贵和比较高档的商业都集中在泉城路，在这里有的业态发展得很好、有的业态发展得不是很好。在这样一条“金街”上要做商业化产品，除了大商场外，还需包括投资的商铺，这应该是一个城市未来商业核心的观念，它拥有一个高端的城市品牌作代言，将来这个区域内还会形成商务办公的物业设施。所以在二三线城市还有一项产品就是办公楼的投资，办公楼的投资在这个商圈里档次比较高，有很多企业需要形象，需要在这个区域里办公。而这个产品在二三线城市估值比较低，商铺卖到10万/平方米，写字楼可能卖到1万/平方米，写字楼将来也会满足稳定的商务群体的需求。在一个城市里，顶级投资人选择项目以是要看它的地理位置的，这就是一个城市里可能未来升值很快的商圈的概念，所以办公楼的投资是非常有潜力。当下写字楼的产权比较短，而随着时间的发展，写字楼在建筑设计方面也有一些超前的东西，像三益中国在这方面就比较有经验。从外观上来看，它更新得比较快，比如说今年买了，到年前其形象就产生有很大的变化，外观上比较落后，这是否会导致它贬值的可能性？这就取决于开发商的实力，也在于政府招商引资进来的是什么样的开发企业，很多好项目放在那里20年品质都是保持不变的。在二三线城市地产最大的问题是后期的物业管理，投资方也是希望后期的物业管理做得好，并且也愿意承担部分成本，但最主要的是服务的环节在那里有个缺失有没有好的服务公司。在选择时，有实力的投资人会把硬件的部分、易损耗的部分提前考虑，使它未来能够持续保持。后期的物业管理清洁的部分、维护的部分也很重要，不仅看外立面，还要看内部。开发商还是要有姿态能够把这个项目引入好的物业管理公司进行将来的维护。而诸如山东等很多省市的二三线城市经济发展是非常好的，有很多沿海城市，在这方面的需求非常大。以前陈旧投资模式的年代已经过去了，将来肯定会有意愿做这类产品要求相对高的物业。这个市场需求非常大，里面的商机已被一些开发商看到了。政府的城市规划思路对商业地产投资的影响每个城市最初的规划还是基于眼前的市场来做，流入到中国的投资有可能是外资，外资来到中国看重的是什么？能源也好、消费市场也好，我们需要的是把软环境规划起来，进而引进投资，使它在整个经济体系里面运行，提升城市的收入水平、消费能力。比如像济南这样的二线城市，政府的规划内还是要做一些包括一些能够引导服务业发展的工作。而像北京和上海等一线城市完全在转型，其不要做比较重的工业，也不做消耗型的制造业，而是完全向金融、服务业引导发展，像重庆现在的竞争力就是要成为西部金融中心。换言之，政府在导向引进方面，应尽可能把这个城市的居住功能和城市竞争力提升。在规划里，政府能够做什么？就是做一些商业规划，譬如恒隆的引进，恒隆进驻之后定会有信号和引导作用。再比如说华润，可能还会吸引其他大的企业投资进来。比如说企业现在进驻山东，可能区域总部会放在青岛，如果软件和硬件环境配套上来以后，大型企业也会进来，这对整个城市的经济是很有利的。所以，政府的规划不是在于卖地，而是在产品之间要有一个导入，去改变它的软硬件环境。开发商做项目一定要有好的规划，城市综合体是要做品牌，要能把品牌体现出来；此外要把这个地块的功能方面做得更加协同，协同以后就有互动，让项目本身成为城市综合体对消费群体和商务群体就会有吸引力和凝聚力，这样就是成功的，就会改变功能之间匹配的问题。而在城市的规划里，也会带动区域的发展。如果仅看一个核心商圈的话还是不够的，一个城市如