刁保勤房屋接管维护与装修管理.ppt

房屋的接管、维护与装修管理,盛恒达 机电 刁保勤 TEL房屋接管/维护与装修管理大纲,第一节 房屋的接管验收 第二节 房屋的维护 第三节 房屋的装修管理,第一节 房屋接管验收,第一节 房屋接管验收 一、房屋建筑概述 （一）房屋建筑的分类： 1、从使用类别分为民用建筑/公共建筑/工业建筑/农业建筑 2、从物业管理分为住宅/商务/酒店/办公/厂房/公共 3、从结构上分为砖混/框架/剪力墙/筒体及组合结构 4、从材料上分为木结构/钢结构/砌块结构/钢筋混凝土结构/钢混结构 （二）房屋建筑构成部分： 由地基与基础/墙或柱/梁板与地面/楼梯/门窗/屋顶等组成 （三）房屋承重的基本原理： 地基-基础-墙或柱-梁-板（框架结构）,蔚蓝海岸 2期,民用,春茧,厂房,饲养场,第一节 房屋接管验收,二、房屋接管验收的工作依据 （一）依据物业服务合同 根据物业服务合同针对项目规划红线以内共用部位，共用设施设备进行接管验收，特约项目除外，业主自用部位仅为协助。 （二）依据国家、部颁、行业、地方有关工程质量验收规范需注意房屋建筑工程质量保修办法建设部（2000）第80号,温馨提示 在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修 期限为： 一、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 二、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 三、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 四、电气管线、给排水管线、设备安装为2年； 五、装修工程为2年； 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。,第一节 房屋接管验收 三、房屋接管验收的范围 （一）全套图纸及资料（总平图/建施图/结施图/主体隐蔽工程验收记录/土建工程事故处理记录/图纸会审及设计变更/建筑物及设备安装定位观测记录/产品及构件出厂证明及试验报告） （二）建设用地规划许可证 （三）建设工程规划许可证 （四）规划图纸（六图二书千比例图/规划总图/道规图/竖规图/市政管网图/绿地规划图/详细规划说明书/环境预评价书） （五）与规划部门往来文件（许可证、批复文件）,第一节 房屋接管验收 四、房屋接管验收范围内的内容： 墙体及屋面防水/保温/隔热工程； 楼面/棚面/地面工程； 楼梯/门窗/管井/走廊/大厅工程； 外立面及内立面和顶棚的装修工程； 卫生间及地下空间和有防水要求的工程； 公共区域构筑物、建筑小品、规划红线内的市政设施等。,五、房屋接管验收的流程,六、验收表一,土建工程接管验收记录,六、验收表二,土建工程资料交接清单,六、验收表三,接管验收资料遗留问题登记表,接管验收工程项目遗留问题登记表,注：对长期解决不了，影响物业后期服务的，必须书面通知开发商（建设方）,六、验收表四,七、工程遗留问题整改流程,对遗留问题整改的时间要求： 一般情况为一个月之内，属于分项问题并且在不影响整体接管验收情况下须三个月之内，独立分项问题并且在不影响接管验收情况下须六个月之内完成。,八、房屋接管验收资料的管理 （一）进行档案接收、分类、编制目录的管理 （二）制定档案管理规章制度 （三）房屋日常管理中工作计划、记录、资料的收集 （四）档案修改、整理和借用工作 （五）档案管理的作用： 1、反映房屋建筑及公共设施客观状态的原始性； 2、反映房屋建筑结构、设备设施、功能状况的真实性； 3、为房屋使用、维修提供可靠、准确的保障性； 4、记录房屋使用中运行维护的连续性、系统性； 5、保持房屋建筑体系的完整性。,温馨提示,竣工验收与接管验收的区别 1、验收目的不同(设计/安全与使用功能) 2、验收条件不同(施工完毕/竣工验收合格后) 3、移交对象不同(发展商/物管企业) 4、移交性质不同（政府行为/企业行为） 5、移交阶段不同（可用/正式使用）,温馨提示,物业接管应移交的资料有 1、产权资料：（项目批文、用地批文、建筑执照、拆迁资料） 2、技术资料：（竣工图纸、地勘报告、工程合同及开竣工报告、工程预决算、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单、隐蔽工程验收签证、沉降观察记录、竣工验收证明、钢材水泥主要材料的质保资料、新材料及构配件的合格证书、水电暖卫设备的检验合格书及说明书保修单等、混凝土试压报告、供水供暖试压报告）,温馨提示,接管验收应注意的事项 1、接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但并不意味着接管验收时就没有问题 2、现实的接管验收少有整个物业同时移交 3、接管验收一定要写明接管的日期，这是划清责任的界线。,第二节 房屋的维护,第二节 房屋的维护,一、 房屋运行养护及维修的部位 1、物业服务项目中房屋的公共部位、公共设施、市政公用设施和附属物、构筑物的维修养护。（规划红线以内） 2、建筑物的公共部位主要包括主体承重结构部位（含基础、内外承重墙体/柱/梁/楼板/屋顶等）、户外墙面/门厅/楼梯间/走廊通道等。 3、建筑物的公共设施主要包括风道/烟囱/供暖锅炉房/热力站/高压水泵房/消防泵房/中水机房等。 4、市政公用设施主要包括道路/化粪池/沟渠/池/井、园林绿化小品/自行车棚/停车场等。,第二节 房屋的维护 二、房屋运行养护及维修的标准 依据国家、行业、地方标准、物业 服务合同约定的要求。,第二节 房屋的维护 三、岗位的设置及职责 （一）岗位设置 注意房屋的实际情况（新旧不同、要求不同） （二）岗位职责 从日常维修、管理上（注意随时掌握业主和房屋使用单位对房屋使用功能及性质的变化，及时改造和维护） 从周期性上（巡检、回访） 从年度检查、汇总上，制定中大修计划 从记录、档案管理上 从上述4个方面上来制定岗位职责和要求,第二节 房屋的维护 四、房屋维护的依据 依据国家、行业、地方法规规定的范围、标准、要求（房屋修缮范围和标准/房屋修缮工程施工管理规定/房屋修缮技术管理规定/房屋完损等级评定标准/危险房屋鉴定标准/公有住宅售后维修养护管理暂行办法/城市异产毗连房屋管理规定）,第二节 房屋的维护 五、房屋维护的内容 （一）维护计划 （二）维护工作职责 （三）维护流程,六、房屋维护表一 单体房屋完损评定表,六、房屋维护表二 物业小区房屋完损评定统计表,六、房屋维护表三 房屋维修养护计划表,六、房屋维护表四 日常维修任务单,六、房屋维护表五 房屋本体及公共设施维修记录表,通过上述2张表，直接反映出维修人员的岗位职责和要求,六、房屋维护表六 房屋建筑及公共设施维修养护记录,主要反映年度、季度计划性维修养护，综合性维修 注意：一般性问题，安排、维修、检查、纠正、记录 专项问题，上报、提交甲方、批准、下达任务,七、房屋维护的要求 （一）维修养护管理制度（检查监督工作要求） 注意：装修单位和业主对成品的保护及公共设施设备维护保养空间的畅通 （二）房屋建筑及公共设施维修保养管理的规定 按照行业、合同约定（进行周期性维护） （三）房屋建筑及公共设施维修的规程 注意：根据结构破损的程度来确定维修方案和措施,八、房屋大中修的目标 （一）维修目标 大修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求 中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求 综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求,八、房屋大中修的目标 （二）房屋完损等级评定方法 1、房屋结构分类（四类七等） （1）钢筋混凝土一等、二等（100/80） （2）砖木一等、二等、三等（75/65/55） （3）砖混一等、二等（80/70） （4）简易,八、房屋大中修的目标 （二）房屋完损等级评定方法 2、房屋完损等级分类 房屋完损等级是依据种类房屋的结构、装修、设备的完好程度确定的。 房屋结构指基础、承重构件、非承重墙、楼地面、屋面等。（烟囱、楼道、天台） 房屋装修指门窗、墙的内外饰面、顶棚、细木装饰等。 房屋设备指水、电、照明、空调和一些特殊设备（消防、电梯、水泵、监视器等）。,温馨提示,房屋完损等级分为五类： （1）完好房。（三个条件均完好） （2）基本完好房。（少量构件轻损） （3）一般损坏房。（部分构件损坏，需中修） （4）严重损坏房。（部分构件损坏严重，无法使用需大修） （5）危险房。（承重构件属危险构件，随时可能倒塌，不能使用）,八、房屋大中修的目标 （二）房屋完损等级评定方法 3、其他结构房屋完损等级评定方法在此基础上考虑结构特点,九、房屋大中修的项目内容 由于各地区地理位置、区域环境的不同，对于房屋大、中修的定案依据也存在差异，此处仅参考北京市城镇公有住宅楼房大、中修定案标准中的有关规定，对公共设施大、中修的确定及项目内容作大致说明。 1、大中修的范围 大修工程适用范围 中修工程适用范围 综合维修工程适用范围 2、大中修的条件 大修工程确定的条件 中修工程确定的条件 综合维修工程确定的条件,九、房屋大中修的项目内容 3、大修的项目内容 屋面大修：坡顶挑修或全部换瓦、平顶换板、重做防水 整栋楼重做外墙板缝防水 抗震加固 地下室重做防水 主体工程 综合维修工程,九、房屋大中修的项目内容 4、中修的项目内容 全楼门窗油饰 全楼内外墙粉刷 全部或部分门窗更换 修补外墙装饰层 修补外墙板缝 局部阳台梁、板、柱加固 屋面维修 修补或重做厨、厕间防水层 修补地下室局部渗漏,十、房屋大中修实施 1、大中修的计划 （附表）,房屋本体及公共部位大、中修参考周期表,注意：新旧程度和使用状况、遗留问题,十一、房屋大中修实施 2、大中修的管理制度 按照服务合同组织房屋年度安全检查评定 根据房屋维修日常管理记录的分析、大中修历史年限的参照、安全评定结果，依照大中修条件制订计划 上报甲方审批 受甲方委托组织或参与施工管理 对完成的大中修项目进行接管验收 注意：施工过程中的检查、监督、隐蔽工程的查验,温馨提示,房屋维修的责任关系 房屋维修责任关系指对房屋维修责任的划分及维修承担人的确认，排除维修障碍，使维修工作得以落实。 正确判断和处理房屋维修的责任关系，可避免由于维修责任不明或由他人阻碍而使房屋得不到及时修缮，并导致房屋发生危险等情况。(约定/法定),修缮房屋是房屋所有人的应当履行的责任。 因使用不当或人为造成房屋损坏，应由行为人负责修复或给予赔偿。 异产毗连房屋根据城市异产毗连房屋管理规定划分应承担的责任。 租赁私房的修缮由租赁双方依法约定修缮责任。如：租户拒修房屋或设备,温馨提示,对于房屋所有者或应承担房屋修缮的责任者不及时修缮，或在房屋修缮时，遭到使用人或邻人借故阻挠而可能导致房屋发生危险的，物管企业的房屋维修管理部门可依据有关规定采取“排险解危”的强制措施，排险解危费用由当事人承担。 如：卫生间漏水,温馨提示,根据国家的规定，住宅用地的最长出让年限是70年，工业用地、教育、科技、文化用地的年限是50年，商业、旅游、娱乐的土地出让年限只有40年.,温馨提示,第三节 房屋的装修管理,一、 装修管理的概述 物业装修管理是通过对物业装修过程的管理、服务和控制，规范业主、使用人的装修行为，协助政府行政主管部门对装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益 一次装修物业面对施工单位，是协助甲方进行检查、验收，监督整改、保修。二次装修物业服务管理面对业主、施工单位，是过程管理控制、保障共用利益,二、装修管理的流程 申请审批办证施工监管验收退费,住户提交二次装修申请、相关资质证书、装修图纸、方案、消防回执等到物业服务公司客服部,合格,物业服务企业批复住户开业，办理迁入手续,客服部牵头相关专业、工程师汇总审图意见（7个工作日）,【物业工程部】审图5个工作日内回复,住户施工单位向物业服务企业提交保险资料、消防审核意见书，缴纳装修相关费用;签署装修管理协议、消防安全协议等 ，物业服务企业签署施工通知书等相关批准文件。施工单位到物业保安部办理施工证等。,住户开始装修,住户自行向政府有关部门办理竣工验收,住户提交消防、卫生等政府验收批文到物业服务企业,住户提交竣工验收申请至物业服务企业，由物业服务企业组织相关部门对租区装修进行竣工验收,结算住户装修押金（消防验收合格后三个月）,否,是,修改,否,是,整改,合格,装修管理流程图,物业工程、保安部进行装修检查、监管，并对隐蔽工程封闭前进行验收,（一）房屋装修申请的受理 根据物业管理条例规定，业主或使用人在房屋室内装饰装修工程开工前，应向物管企业申报装修申请。 案例:钢钎插车,温馨提示,装修申请应提交的材料： 1、产权证。 2、申请人身份证。 3、装饰装修方案。 4、变动结构的，需提交原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。 5、需提交有关部门的批准文件、设计方案或施工方案。 6、装饰装修企业需提供相关的资质证书复印件。 7、非业主使用人装修，需提供业主同意的书面证明。,（二）房屋装修的审批 1、装修申请的审核 （1）检查设计是否对房屋结构、外墙立面、共用设施设备造成改动、破坏。 （2）检查设计是否有严重的消防隐患。 （3）是否有其他违章情况。 （4）消防安全协议书。,温馨提示 审批及相关要求 所有政府、行业要求的资质证书齐全，消防、环保、卫生等相关政府部门的批准，收取相关服务费和保证金 图纸和设计要求 设计单位资质要求 图纸设计符合国家规范和行业要求 入场及施工时间限制 按照物业管理相关要求 装修施工及装修验收 按照国家规范和物业管理规定要求 装修期间停电及送电 送、停电提出书面申请，电工到场送、停电1,2、装修申请的批准 在确认装修设计不会对楼宇安全、共用设施正常使用及房屋外观造成不良影响时，给予批准。,3、告知注意事项 物管企业应当将房屋室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装修企业。,4、签订装修管理服务协议 装修人、或者装修人和装饰装修企业，应当与物管单位签订房屋室内装饰装修管理服务协议。,温馨提示,房屋装饰装修管理服务协议的内容： 1、装修工程的实施内容。 2、装修工程的实施期限。 3、允许施工的时间。 4、废弃物的清运与处置。 5、房屋外立面设施及防盗窗的安装要求。 6、禁止行为和注意事项。 7、管理服务费用。 8、违约责任。 9、其他需要约定的事项。,三、房屋装修施工过程的监督管理 物管企业根据服务协议实施管理，进行定时或不定时现场检查。 发现有违反有关规定的，应立即制止，并纠正，将检查记录存档；已造成事实后果或拒不改正的，追究违约责任；应及时报有关部门，并协助现场检查核实，依法处理。 例如:几个部门的监管/装修乱收费,四、房屋装修验收 装修验收依据 物业管理服务合同规定的要求 国家、部颁、行业有关工程质量验收规范、商品住宅装修一次到位实施细则、室内空气质量标准、家庭装饰工程质量规范、装修材料有害物质限量国家标准 注意：涉及到水、暖、电、消防、环保、设备安装等一切建筑工程各专业的国家、行业法律法规。,相关知识,一、房屋二次装修的含义 物业接管验收交付使用后，业主或使用人办理完入住手续，在正式入住前，根据自己的需要对房屋进行重新装修的建筑活动称为二次装修。,相关知识,二、房屋二次装修的特点 1、要符合建筑设计时的工程技术规范和技术指标。 2、施工时要尽量减少对相邻客户正常工作及生活的影响。 3、对施工人员的技术及素质要求较高。 4、要严格执行施工过程中的防火要求。,相关知识,三、房屋装修的技术要求 1、不得在混凝土面孔板上凿洞、打眼、吊挂顶棚及艺术照明灯具。新做房屋吊顶的支点应设在周边的墙体上，平房吊顶必须预留检查口。 2、在隔断墙上粘贴磁砖应用建筑胶作为胶结材料，用水泥砂浆粘贴时，必须将原抹灰层铲除。,相关知识,3、在粘贴厨房、卫生间地面装饰材料前，必须对基层做防水处理，并按规定办理蓄水24小时检验合格的签认手续。 4、阳台栏板及地面不得粘贴除塑料地板砖、硬木地板以外的装饰材料，封闭阳台宜采用房屋所有人同意使用的材料，由专业施工队伍施工，油饰颜色应与楼房整体颜色相协调，以确保楼房立面效果及安装质量。,相关知识,5、未经房屋安全鉴定机构鉴定的房屋装饰，其承重墙（18厘米以上厚砖墙、12厘米以上厚混凝土墙）、共用部位隔断墙壁、外围护墙壁、抗震墙等墙体上不得随意掏墙壁、打洞、剔糟，不得擅自拆改。楼（地）面装饰材料的重量不得超过规定值。否则，必须经房屋安全鉴定机构鉴定。,相关知识,6、卫生间的蹲坑改坐便器，不得随意变动下水排水口位置。 7、室内装饰要保证煤气管道和设备的安全要求：电气管线及设备与煤气管水平净距不得小于10厘米；电线与煤气管交叉净距不小于3厘米。,相关知识,8、房屋装饰不得影响毗连房屋的正常使用和邻里生活。 9、房屋装饰要符合规划、供暖、供热、煤气、电力等部门的规定。,相关知识,四、房屋室内装饰装修管理相