房地产估价第五章(共十章).ppt

第五章 成本法(Cost Approach) 5.1 成本法的基本原理,二、成本法的理论依据 1、生产费用理论 2、替代原理,2、成本的涵义 经济成本 估价时点的价格 消费者的成本 客观成本,一、成本法的概念 1、成本法的定义,三、成本法的基本公式 （一）适合于新开发土地的基本公式 新开发的土地价格（土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益）*修正系数,土地取得费,土地开发费,利润,税费,利息,土地增值收益,新开发 土地价格,1、土地取得费用 （1）农地 土地补偿费 征用耕地（包括菜田）的补偿标准为该耕地年产值的6-10倍，最高不超过30倍。 年产值= 35年的平均年产量*国家规定的价格 青苗补偿费 根据青苗的生长阶段按规定幅度计算补偿 地上附着物的补偿费 征用土地上的房屋、水井、树木、电杆等附着物的补偿费标准由各省、自治区直辖市人民政府制定，按实际评估予以补偿 新菜地开发建设基金 如北京近郊区每亩3万元，远郊区、县1万元每亩 劳动力安置补助费 标准为人均占有耕地数量乘以该耕地每亩年产值的4-6倍。 耕地开垦费,（2）旧城区土地 征地补偿和房屋拆迁安置补助费 被拆迁房屋及附属物的补助费 购置拆迁安置用房费 安置补助费，包括搬家补助、临时安置补助、临时周转交通补助等 被拆迁单位停产、停业期间损失补助费 房屋拆迁管理费和服务费 政府规定的其他有关税费,3、税费 耕地占用税 土地管理费 耕地占用税 人均耕地在1亩以下的地区，210元/m2， 人均耕地12亩的地区，1.68元/m2， 23亩的地区，1.36.5元/m2， 3亩的地区，1.05.0元/m2,2、土地开发费 （1）基础设施配套费 七通一平 三通一平 （2）公共事业建设配套费 （3）小区开发配套费,5、投资利润 开发土地的利用类型 开发周期的长短 开发土地所处地区的经济环境 投资利润（土地取得费+土地开发费+税费）*投资回报率 成本利润率 销售利润率,4、投资利息 根据费用的发生情况计算计息期,7、土地价格修正 1）个别因素修正 2）使用年期修正 3）公共分摊修正 4）宗地生熟程度修正 5）市场资料比较修正,6、土地增值收益 土地增值收益（1+2+3+4+5）*土地增值收益率,1、直接成本 人工费：土建、安装、管理人员工资 材料、产品、设备费 承包商费用和利润 完工保证金、测量费 机械设备使用费 监理费 辅助设施费 安装成本,（二）适合于新建房地产的基本公式 新建房地产的价格土地价格+建筑物价格 建筑物价格直接成本+间接成本+正常利润,2、间接成本 规划、测量 环境评估和申请建筑许可证与执照的费用、评估咨询费用 融资费用 保险和税费 销售费用 完工售出与迁入期间的管理成本、产权转移费用 不可预见费,3、正常利润,4、注意公共分摊,（三）适合于旧有房地产的基本公式 旧有房地产的价格土地价格+建筑物价格 -建筑物折旧,四、特点与适用范围 （一）特点 1、可以应用于其他方法不适用的不动产估价 2、采用成本法评估的价格是一种积算价格，对不动产的效用、价值及市场需求等情况考虑较少，这是成本法的缺陷。 3、成本法既可评估不动产价格，也可做投资决策依据,（二）适用范围 1、适用于缺乏市场交易的不动产 2、适用于公益或公用性等不进入市场交易的不动产 3、适用于较特殊的不动产 4、适用于全新或基本全新的不动产,（三）成本法的局限性 1、某些成本要素不易确定和计算 2、建筑物的损耗估算的难度较大,5.2 成本法的估价步骤,一、收集整理资料 二、估算重置价格或重建价格 三、估算建筑物折旧 四、求取积算价格,（二）重置价格与重建价格的求取思路 1、房地产价格土地取得价格或开发成本+建筑物购建价格 2、土地价格假设土地上建筑物不存在 3、建筑物价格假设已取得空地,（一）重置价格与重建价格的概念 1、重置价格 效用相同 2、重建价格 复制,1、单位比较法 将建筑物视为一个整体 单位面积法 根据类似建筑物的单位面积造价，适当修正后乘以建筑物面积 价格=单位面积造价*修正系数*面积 基准重置价格表 单位体积法 价格=单位体积造价*修正系数*体积,（三）建筑物重建价格的求取方法,建筑物基准重置价格表 基准日期： 年 月 价格单位：元/m2,2、分部分项法,3、工料测量法,4、指数调整法,是运用建筑成本（造价）指数或变动率，将估价对象的原始成本调整到估价时点的成本。,（一）建筑物折旧的概念和原因,折旧的概念各种原因造成的价值损失 折旧的类型 1、物质折旧物质实体上的价值损失 自然老化 正常使用的磨损 意外的破坏损毁 延迟维护造成的损坏 2、功能折旧 消费观念变更、规划设计更新、技术进步 3、经济折旧 区域因素、一般因素,（二）建筑物折旧的求取方法 1、耐用年限法 几个基本概念： 自然寿命和经济寿命 实际经过年数和有效经过年数 剩余寿命,直线法求折旧的计算公式： D=（C-S）/N=C*（1-R）/N年折旧额 t年的总折旧额=D*t=C*（1-R）*t/N 折旧率d=D/C*100%=（1-R）/N*100%,2、实际观察法 根据损耗可分为可恢复和不可恢复的，将可恢复损耗的修复费用作为折旧 判断成新率与有效经过年数 3、成新折扣法 利用成新率q直接求取现值 V=C*q q=n/（t+n）*100% 4、折旧方法的综合应用,（三）求取建筑物折旧应注意的事项,注意估价上的折旧与会计上折旧的区别 注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响,建设 期2年,建筑物经济寿命50年,18年,土地使用权年限70年,（1）,建筑物经济寿命45年,15年,土地使用权年限50年,10年后出让,（2）,建设期3年,土地使用权年限40年,建筑物经济寿命60年,23年,（3）,建筑物经济寿命50年,6年后出让,土地使用年限40年,4年,（4）,房地产 价格,土地重新 购建价格,重新取得价格,重新开发成本,求 取 方 法,比较法,基准地价修正法,成本法,建筑物重新 购建价格,重置价格,重建价格,求 取 方 法,单位比较法,分部分项法,工料测量法,指数调整法,建筑物的折旧,原 因,求 取 方 法,物质折旧,功能折旧,经济折旧,年限法（直线法）,实际观察法,成新折扣法,5.3 成本法应用举例,案例分析，见书上P93-95,作业,1、某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成七通一平的熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为6%，销售费用和开发利润分别为可转让的熟地价