常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式.ppt

,常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式,Contents ：,Part .1 回顾 竞品情况 项目核心价值 蓄客情况 相关营销动作 研判,Part .3 最新策略执行 媒体策略及分解 渠道策略及分解,Part .2 最新执行目标分解,Part .1 回顾,一、主要竞品简述,1、绿都万和城 在售产品：4月持续推首5#、6#楼95 、137 、141 ，共计176套，开盘去化87套，均价7200元/ ， 5月推售风情商业街（底商） 6月推售万和城MINI MALL（社区集中商业）+05地块实景现房别墅 2、银河湾第一城 在售产品：4月持续销售34#剩余房源，以120 三房户型为主，均价6400元/ ，自3月15日至今，去化30% 5月继续去化34#楼 6月推售32#、33#，以90 、120 、140 合计500套，产品比例2:2:1； 3、大名城 在售产品：4月份上半月，推售120以上户型，均价7500元/ 共计认购3套，同时蓄水别墅 5月份继续去化尾货，同时别墅蓄客 简单小结：5月份本区域是小户型产品空档期； 同时本区域竞争楼盘，大户型去化形势日渐艰难,二、项目价值梳理,品牌,产品,服务,会所,规划, 核心卖点 ,金地25年 品质缔造专家,2、中国首批上市房产公司之一、上市房地产公司综合实力前三强,1、24年22城 全国布局,3、成功开发金地国际花园、金地天境、金地天御等系列经典作,4、连续第八届荣获“蓝筹地产”殊荣、连续第八年跻身“中国房地产上市公司综合实力10强”,5、人本生活以产品品质为核心，不断为客户创造价值,6、科学筑家褐石、名仕、天境、世家为代表的四大产品系列,品牌,产品,服务,会所,规划, 核心卖点 ,格林产品系 “ 人本主义”回归,1、25万 “绿色二星”的宜居社区,2、950会所 顶级会所,3、4.85米架空层设计,4、41%绿化率、高铁隔音绿色屏障、双面环河,5、17栋高层十字对称式布局 上风上水,6、105-150的户型设计 多赠送空间,品牌,服务,会所, 核心卖点 ,规划,产品,“人本主义”回归 格林产品系,1、105 3开间朝南 3房2厅2卫设计,2、105 主卧套房设计 卧室、衣帽间、卫生间相连,3、105 空中花园设计 灵动空间使用,4、135 3开间朝南 户型方正,5、135 大开间大进深设计 次卧直通阳台,6、135 奢华主卫空间 淋浴、浴缸分区布置,7、150 户型方正 动静分离 4房2房2厅,8、150 主卧奢华设计 卫生间、步入式衣帽间俱全,9、150 “书房”区域赠送 空间灵活运用,品牌,产品,会所, 核心卖点 ,规划,服务,金地物业 品生活的极致管家,1、1993年 诞生于深圳 金地集团的发展起源,2011年 以8.05亿的品牌价值荣膺全国三甲 2011年 “中国物业服务百强企业服务质量TOP10”全国第一 2011年“中国物业服务百强满意度领先企业TOP10”全国第一,2、20年 各类物业形态 服务全国市民,4、金地物业为高端产品线遴选金地物业精华而特别成立的顶级物业管理公司,独立的会所 兼享2#会所配置,1、3#地块独立950会所设计,2、同步可以享用2#地块会所配置,品牌,产品,会所, 核心卖点 ,规划,服务,三、蓄客情况,1、本案认筹情况：3月20日4月20日认筹小计38组,1、从认知途径来看，户外、朋友介绍、巡展、以及金地天际整体包装占比总和达到了84%； 2、从区域来看，主要集中在新北和钟楼，即项目所在周边半径3公里范围内，新老小区为主。,2、渠道执行 社区巡展，截止4月20日合计23场，留电2800组,来访37组 电商：House365地产家居网“团立方”，进场15天 3、推广执行：4月1日陆续开启本期推广 户外大牌：怀德桥、每家玛超市、文化宫国美电器 影院广告：万达影院、中影东方影城电影片头广告植入 电台：15秒，3个频道每天小计13次 短信：截止4月20日为止合计70万条 网站：搜房、新浪、化龙巷、房信网 电梯框架：200个,四、相关营销动作情况,五、研判,案场来人、蓄客相对不足， 亟须加强营销方式： 1、全面引爆媒体线上线下互动推广，并附加金地.格林郡美誉度软性炒作； 2、实施行之有效的线下资源整合导入及资源互换战术，传播格林郡性价比美誉度，直接解决蓄客障碍 3、以新北区为核心圈迅速传播金地.格林郡知名度，实施“3公里圈品牌门店可见格林郡”，即3公里阵地战术,Part .2 目标分解,5月18日开盘前完成200组认筹 5月18日开盘认购100组 整体改变金地在常州的影响力，由原来的“高贵也很贵”印 象变为“好的生活，没那么贵”,2.1目标,2.2目标分解,截止4.19日,认筹38组,4.224.28 4.295.05 5.065.12 5.135.17,30组 42组 50组 40组,认筹分配,Part .3 策略执行,制造引爆点，线上线下互动推进 （短期提升来访量）,一、媒体策略,一、媒体策略,核心思路,3.1核心策略,一、媒体策略,话题传播 -以“诱人的价格极限”，引起市场的触动,3.1.1线上策略,3.1.2线上节奏,【主推广语】,好的生活 没那么贵,105三房二厅三开间朝南,【阶段性副标题】,4.224.28 4.295.05 5.065.12 5.135.17,5月18日5.18折 挑战性价比极限,一直保持视觉的数字冲击,3.2渠道策略,重兵出击立体战，渠道资源整合导客,3.2渠道策略分解,1、三公里阵地 目的：以项目为核心，3公里范围内，60余家品牌门店，实施广告植入或客户资源互换，达到在金地项目辐射圈内随处可见金地项目及品牌信息 目标客户：围绕业主工作、生活等消费品牌场所整合客户资源； 2、一二手房联动营销团购 目的：迎合目前二手房销售惨淡时期，将14家品牌中介结构，600多二手经纪人。引向金地格林郡新房销售； 目标客户：中介公司客户购买新房意向客户资源； 3、社区、超市巡展及陌拜 目的：深入社区/超市推荐项目产品； 目标客户：首次置业、首改、二次改善小区人群； 4、圈层导入案场活动 目的：相对直接有效抓取意向客户到案场参加暖场活动； 目标客户：圈层资源VIP客户（购买力毋庸置疑）,3.2.1渠道策略,策略执行 1、三公里阵地 目的：以项目为核心，3公里范围内，60余家品牌门店，实施广告植入或客户资源互换，达到在金地项目辐射圈内随处可见金地项目及品牌信息 目标客户：围绕业主工作、生活等消费品牌场所整合客户资源； 合作单位：常房网-优房团 执行进度：自4月16日开始至今，已经落实了60家品牌门店，业态涵盖咖啡茶座、美容美发、SPA、快捷酒店、高档烟酒、品牌餐饮、运动休闲会所、培训机构、酒窖、KTV、加油站等场所 合作品牌门店列表：详见附件（相关资料等合作单位提供资料）,3.2.2渠道策略,策略执行 2、一二手房联动营销团购 目的：迎合目前二手房销售惨淡时期，将新北区14家品牌中介结构，200多个门店，600多二手经纪人。引向金地格林郡新房销售； 目标客户：中介公司客户购买新房意向客户资源； 方案内容： 佣金费用：预计26万,3.2.3渠道策略,策略执行 3、社区、超市巡展及陌拜 目的：深入社区/超市推荐项目产品； 目标客户：首次置业、首改、二次改善小区人群； 目标社区：金梅花园、机械新村、勤业六村、蓝翔新村、西新桥三村、卢墅湾、泰山新村、锦绣花园 周边乡镇：新闸、孟河、新桥、薛家 新北超市：家乐福、每家玛、乐购 预计费用：7.2万元,3.2.4渠道策略,策略执行 4、圈层导入案场活动 目的：相对直接有效抓取意向客户到案场参加暖场活动； 目标客户：圈层资源VIP客户（购买力毋庸置疑） 活动1：风筝DIY（糖糖网，4月21日、29日2场） 1.6万,活动3：天才少年才艺选拔赛(4月30、5月1日、5日、11日，4场） 6.8万,活动2：油卡大放送(出租车：4月22日4月26日；私家车： 4月27日5月1日）10万,活动4：品味春光 尽享格林金地格林上海行(5月12日） 2.65万,活动5：如画江南金地太太团沙龙汇(5月4日） 2.5万,活动6：奥迪Q3新车型公开发布 4万,三、蓄客优惠及预计折扣,1、HOUSE365地产家居网电商优惠： 交5000抵20000