南京某园区营销推广策划案

六合*文化园营销推广策划案南京*置业有限公司目 录前言第一部分 市场调研分析1、 横梁经济及房地产现状2、 项目基本情况 3、 项目周边情况 4、 项目SWOT分析第二部分 项目推广策划1、 目标市场定位2、 项目定位3、 推广策略4、 卖点组织与概念转化5、 物业建议6、 宣传策略及渠道7、 媒体广告计划8、 推广费用预算 前 言1、*文化园项目定位：中国首席*文化社区 2、*文化园推广策略：(1).*文化形象定位为中心 (2).以广告宣传和公关活动为推广手段 (3).以低开高走为定价策略 (4).以整合营销传播理论为品牌提升工具 3、*文化园发展目标：(1).通过专业化的市场推广和销售控制顺利完成开发商的销售计划(2).利用本盘的开发优势，提升*集团形象和核心竞争力（名片效应）(3).为*集团未来项目开发积累现代营销理论和实践经验 第一部分 市场调研分析 1、横梁经济及房地产现状：横梁地处南京市六合区东部，距六合城区约10公里，东与仪征青山镇接壤，南与本区瓜埠镇、东沟镇毗邻，西与灵岩山相连，北接新篁镇；全镇共辖16个行政村，总人口44000人，街道常住人口9800人；全镇形成集服装、玩具、塑料、化工、金属、建材等10多个行业，中小企业约150家，其中员工人在1000人以上的就有苏美达长江制衣、永兴服饰、翔缘制衣、极目玩具4家；目前小城镇建成面积已达1.3平方公里，进驻居民12000多人，总建筑面积34万平方米；建有梵天路、宁通便道、兴镇路、宝石路、雨花路、山东路、王子路等多条主干道。横梁镇房地产市场以自建房为主，近年来自建的商住楼新增约1600多幢，29万平方米，自建房以本地人消化为主，供大于求，成交价约900-1200元/左右，近几年售价缓慢增长200元/左右。2、项目基本情况：六合*文化园坐落于六合区横梁镇，是国家发改委立项项目。该项目开发商南京*置业有限公司是南京*集团的专属房地产公司。*集团成立于2001年，是一家集制造业、贸易、科研、房地产开发、商业运营等一体的大型企业集团，主业为建筑扣件制造，是世界建筑扣件出货量最大的企业，并取得国内系统脚手架出口前五名的佳绩。南京*置业有限公司秉承集团“不断改进，永不满足”的企业精神，坚持质量立企、品牌兴企的发展战略，以“弘扬*文化，建设新城镇”，倾力打造文化地产品牌为己任。该项目总占地面积约为250亩，总建筑面积约为23万平方米，总户数约为1700户，绿地率为35%左右，容积率为1.3。该项目将采用滚动式开发，一期一批即将推出4栋住宅楼、2幢商铺楼，面积从80平米至120平米不等，户型多样化，能适应不同层次消费者的需求。该项目充分展示和传播了项目的主题“*文化”，具有人文和精神层次的内涵，“与城和谐，与景和美，与人和睦”是项目的目标！项目整体规划围绕“*文化”这一主题进行，主入口是文化体验的前奏，通过喷泉、水景、卵石铺地、*文化雕塑，层层深入，到达*文化广场，这是整个项目文化体验的高潮，是通过*拾趣走廊，*文化墙、*精品鉴赏区及大面积*铺地，使文化内涵得以升华，进入人文交融的境地。项目保留了原生态的池塘、坡地，使得整个小区自然生态、移步换景，空气清新，通过一条椭圆型的道路（*象征）以及中心区的*广场将小区各个组团自然分割。项目内部配套设施齐全，包括停车场、儿童乐园、健身器材、水景、绿地、网球场、园林小品、观赏石等。该项目是全国首家*产业园区，集*加工、展览、鉴赏、交易、体验、休闲于一体，形成高、中、低端市场相结合的*综合交易中心，建成之后将成为全国乃至国际最大最主要的*集散地和活动中心和最大的*交易平台，规划有*商贸街、*文化展览馆、*文化传播中心、*商城、休闲娱乐街区等，不定期的举行*文化展览会、*精品拍卖会，将形成*文化的中心、*的价格机制形成中心。项目建成、运营之后，*产业将形成“全国看横梁，横梁看*文化园”的格局。新建的横梁镇医院、规划中的政府办公大楼与该项目相毗邻，长江四桥将从该项目附近穿过，六城区通往城区以东的横梁镇主干道拓宽工程已经启动，该项目建成后将会带动雨花产业的发展，促进横梁镇的经济快速发展，将是横梁镇未来的政治、经济、文化、交通中心。3、项目周边情况：横梁位于横梁镇地处六合区东大门，东临仪征化纤，西接扬子乙烯，宁通高速公路和宁启铁路穿镇而过，是闻名遐迩的*之乡，旅游资源十分丰富，横梁明山秀水众多，镇东南的方山，是当今世界上保存最完好的古火山口，拥有仙人洞、紫竹园、王子石等八大奇景，一年四季吸引众多游客。紧邻方山东侧座落着两座山峰，二峰拔地而起，十分匀称，恰似少女一对丰腴的双乳，故称之为奶山。山上佳木葱茏，山腹处国防工事纵横交错，是开发兵器展览、游宫仙境的最佳宝地，背倚横山，南枕奶山的南王水库，波光粼粼，是夏日游泳，春日垂钓，碧水泛舟，旅游度假的极度好去处。既可供建筑之用，又具观赏价值的石英砂、红砂、建筑石、五彩石等储量丰富，尤其是雨花玛瑙石为中华一绝，是观赏、收藏、馈赠的佳品。方山、横山、奶山等优质矿泉水资源丰富，具有很高的开发价值。方山的八大奇景，南王千亩水库，太平万亩平原，星罗棋布茶场，千家万户果园等，形成了独特的自然田园风光。*文化园坐落于六合区横梁镇山东路、梵天路、腾云路、雨花路南延交汇处之内，西眺灵岩山风景区及人居森林生态圆，东望方山风景区，北靠横梁镇商业中心兴镇路，南接横梁镇新规划的行政中心、文化中心、商业中心、配套齐全、环境优美、空气清新、非常适合商贸、生活、休闲，该项目的交通十分便捷，项目北边为宁通高速路，可以直接通往六合及扬州，距离六合城区约9公里，距扬州公里，项目东边23里处规划建有长江四桥江北环形线，从项目地20分钟可以开车到南京，同时有多条公交路线通过我项目，距项目400米就有六合横梁线，横梁红光线，横梁八百线的公交车停靠站，车次每20分钟一班车，出行非常便捷。该项目的生活配套十分齐全，距项目300米为横梁最大的上海华联超市，苏果超市、菜场、横梁中心卫生院也距离项目500米范围内，300米远有横梁镇中心小学，紧邻的横梁初级中学及高级中学为您子女的上学带来便利。400米内有农业银行、农村信用社，邮局、电信、移动等，给你的生活购物带来无限的方便。4、项目SWOT分析：【优势分析】1. 政府扶持，相关优惠政策，联合政府规划、招商、管理是个优势2. 发展商是有良好口碑的*集团，有一定的企业知名度和雄厚的实力，如果恰当运用发展商的行业整合力，则有望在该项目打造全国最完 备的*产业链。3. *文化园周边自然和人文环境优良，可开发的旅游、文化资源十分丰富，如果嫁接得当，则可以显著提高项目附加值。4. 全国首席*产业园区，运营之后将成为全国乃至国际最大最主要的*集散地和活动中心和最大的*交易平台，具备强大的名片效应。5. 项目位于横梁新城中心，规模庞大、配套齐全、交通便利、智能化物业管理，是横梁首屈一指的大型小区，对横梁镇上读书、工作的村集人具有一定吸引力。【劣势分析】 1. 横梁不是南京、六合，可以向下辐射区、镇，只能吸引本镇及辐射周边的村集消费者，如果不拓展项目的产业优势，用*产业链吸引外来生意人、投资者，则目标客群很有限，如果价格再没有优势，则和横梁没有关系的外地人很难接受项目文化概念而买房。2. 项目规划特点不突出，建筑形态、外立面设计一般，缺少亮点和独有支撑性特点，直接影响到项目形象推广,也就是说项目推广只能从包装、挖掘概念的方向进行，而不能在产品本身上体现。3. 项目位于横梁规划新城，属于待发展区，有待周边生活配套的完善，在当地居民现时观念中，项目地段优势无法转化为现时优势，周边的旅游与人文资源也没有得到有效的开发【风险分析】1. 由于项目是*集团首个地产品牌项目,对市场不熟悉,没经验可以可借鉴。2. 项目整体的发展战略不清晰，求大求全，项目生活居住和商业运营混杂，如果项目整体规划、商业运营思路没有改变，较易形成四不象的产品。3. 来自横梁周边自建房销售竞争的压力。4. 项目的目标客群的层次差异比较大，一方面是大城市的文化人、生意人，一方面是本地村集的农村人，这给项目后期的推广、运营、物业管理以及社区氛围建设、社区活动的组织带来了相当大的难度。【机会分析】（1）.本地农村购房及在外打工、做生意本地人购房现象逐渐增多,扩大了目标消费群。（2）.横梁支柱产业的发展，南京三城九镇，全国小康示范城镇、沿江开发、长江四桥规划为项目市场提供更多机会。（3）.分期开发项目为以后项目规划的调整，周边的旅游、文化资源逐步开发利用，争取了宝贵的时间（4）.分期、分团开发项目可以为目标客群定位的巨大差异提供有利条件，一方面项目可以分组团做，测试市场反映，及时调整战略，同时文化、产业、旅游等卖点可以在不同时期，不同地域，针对不同层次目标客群做精确阐述，也利于根据清晰的主题做项目的推广活动。5别墅部分营销策划方案六合*文化园以别墅为主体，规划总建筑面积约14万平米，平均面积为280平米，总计约为500户，绿化率达到70以上，整个别墅区有低密度的空间布置、合理景观组团、山水石的园林景观规划、小区智能化配置系统、生活功能配套一体化、人车分流组织系统、会所文化设施、运动场地、开放式的广场，充分体现现代的、生态的、休闲的、人文的风格，表达出该项目*文化底蕴、建筑的文化内涵、景观的文化内涵。别墅的产品形象定位为塑造人文社区的楷模，品质生活的典范，具体来说就是用科学的建筑设计、山水石景观、品质化的施工、品质化的建材用料所营造的人文的、生态的、休闲的、健康的高品质社区，同时再加上*集团品牌力的形象附加，进行总体形象的定位。别墅的卖点有如下几方面：首创*文化社区会所、山水石园林景观、首创健康生活中心、开发商品牌、旅游度假圣地、田园风光、智能化物业配备、一体划的配套。卖点的概念转化：1. 文化概念：*文化广场、会所，主题丰富，文化节日、活动众多2. 旅游概念：*产地一日游，方山地质公园度假3. 生态概念：三重景观的规划与理念建造4. 品位概念：现代建筑元素、大面积开间5. 景观概念：亲光、观景的全景社区6. 生活概念：商业、会所、医疗、娱乐休闲，配套齐全7. 舒心概念：智能化配备和贴心物管服务别墅针对的目标客群主要为外地退休、文化人（和横梁有人际、亲属、地缘关系的外地人），这部分客源在这里或者有人际、亲属关系，或者在当地生活过和工作过，有一定的经济购买能力，职业上较为自由，多为二次置业；在外做生意的横梁人，以私营业主为主，该部分客源为有一定的经济收入，因乡土观念的缘故，功成名就回乡置业是他们最大的梦想。本地的高收入人群包括公务员、教师等行政事业单位人员，这部分客源收入较高，具备相当的购房能力，比较注重地段的便利性，了方便工作，会较多考虑本案。别墅的销售渠道组合策略：一、 媒介选择电视：六合电视台形象片、字幕广告 广播：南京体育台家有好房、买家时代，江苏新闻台美家制造 报纸：扬子晚报、南京日报、现代快报、金陵晚报、南京晨报、六合都市文化报 网络：南京房地产网 户外广告：大牌、灯箱、道旗、车身广告（南京六合，六合横梁）DM单页 房展会二、 空间组合策略以南京、六合区域为主、时间组合策略一期开局期目的：主要工作是和媒体建立关系，达成良好的合作方式。展示*公司品牌，树立别墅形象。媒介组合：以户外广告为主，报纸、电台采用低频次发布，活动以项目推介为主。二期布局期目的：提升别墅形象，促进销售媒介组合：在延续户外广告的基础上，提高报纸、电台的发布频次，增加活动频次，组织人员发放单页，参加江北楼盘的房展会。三期中盘期目的：建立别墅项目品牌，促进销售媒介组合：三期媒介策略应该再对一、二期媒体投放的效果评估的基础上，进行及时有效的调整。扩大媒体的范围，增加投放力度。除了加大报纸、广播、网络等大众媒体的投放量外，充分利用DM等分众媒体，对目标客户进行针对性营销。四期决胜期目的：建立别墅项目品牌，促进销售媒介组合：逐渐减少大众媒体的投放量，充分利用已购房客户的资源，进行有效的口碑传播，因此，再这段时间应多组织业主联谊活动、促销活动等。五期收关期目的：促进尾盘销售，树立项目品牌别墅的价格定位的原则为市场比较法，建议用成本法计算本楼盘均价，再用市场比较法来修正价格，这样确定下来的价格，既能保证收益，也不至于偏离市场太远。市场比较法用评估项目均价时，应考虑如下一些因素，分别为：推售时机、区位因素、自然环境、生活环境、升值潜力、交通（通达程度、道路状况）、配套（文化设施、学校、生活配套）、物业因素（规划户型、项目规模、园林设计、外观设计、独立花园、容积率）、景观（开阔性、园林景观、水景）、设备（智能化、小区配套、车位、活动场所、会所设施、设施档次）。成本法影响因素分别为：地价、建筑安装成本、所缴税费、营销成本、开发周期、融资成本、管理费用、其它费用等。一、定价步骤比较法1） 选择比较楼盘及制定比较权重选择一批档次及开售时间较为类似的物业，收集各项资料，然后人为比较，并根据它们与本项目的可比性，分别制定出与本项目比较的权重。2） 拟定比较因素，并制定权重本项目与比较楼盘，将会在如上所述的影响因素之间进行比较，且根据项目的特性，制定不同的影响权重。3） 对比较楼盘和评估楼盘进行评估4） 对其评估数进行处理，得出本项目均价1 成本法1） 根据上述影响因素，分别计算其成本。将计算之成本的10%作为不可预见费。2） 根据最低利润率10%，计算本项目之均价。结论：根据目前横梁市场类比竞争项目，有姚徐村别墅项目可以做参考，姚徐农民居住集中区，规划约80幢独立、双拼别墅，独立别墅270,售价38万/套，双拼别墅230,售价33万/套，小区规划有篮球场、健身器材区、儿童乐园、麻将会所等配套，绿化及物管一般化；购买人群以南京人和镇上本地居民为主，99年就开始建造，没有两证，最初仅仅售10万/套左右，还不是很好卖，现在由于一部分和本地有联系关系（当地就业、当地亲戚等）的南京人的购买，价格逐步上涨到3338万/套，不足：1、没有两证，不方便转让2、没有别墅周别的自然环境和高品味的内部配套（没有特别的卖点）3、规划设计一般，兵营式排列，套型全部一样，导致营销中的灵活性、针对性差4、基本没有营销计划，没有作系统性的推广，卖点不清晰。因此结合*文化园别墅成本，我们给出别墅均价在2500元3500元/平方米之间，根据不同户型、景观、及配套再制定相应的内部差异系数。付款方式建议 二、付款方式 不同的买家所希望的付款办法往往有所不同。为了照顾不同要求的买家，吸引不同的客户购买本项目，楼款的支付办法有必要设立多种，让买家选择。A）建筑分期付款 1买方在签署认购书时付定金 2买方在签署认购书后10天内缴付3买方在签署认购书后60天内缴付4买方在签署认购书后120天内缴付5买方在签署认购书后180天内缴付6买方在签署认购书后240天内签定南京房地产买卖契约合同并缴付定金2万元楼价之20%（含定金）楼价之20%楼价之20%楼价之20%楼价之20%B）首期1成即供按揭 （一成首付） 1买方签署认购书时付定金 2买方签署认购书后10天内签定南京房地产买卖契约合同并缴付3买方签署认购书后30天内向银行申请按揭或一次性缴付4买方在签署认购书后60天内缴付5买方在签署认购书后120天内缴付定金2万元楼价之10%（含定金）楼价之70%楼价之10%楼价之10%C）首期3成即供按揭 97折 1. 买方签署认购书时付定金2买方在签署认购书后10天内签定南京房地产买卖契约合同并缴付3买方签署认购书后30天内向银行申请按揭或一次性付款缴付定金1万元楼价之30%（含定金）楼价之70%D）一次性付款 95折 1. 买方签署认购书时付定金2买方在签署认购书后10天内缴付3买方签署认购书后30天内签定南京房地产买卖契约合同并缴付定金1万元楼价之30%（含定金）楼价之70%第二部分 项目定位及推广策划 目标市场定位： 从区域特征结合产品特征，本案客户群大致有以下几类：外地回乡置业者（包括在外做生意、做工的横梁人）该部分客源为有一定的经济收入，因乡土观念的缘故，功成名就回乡置业是他们最大的梦想外地生意人、退休、文化人（和横梁有人际、亲属、地缘关系的外地人）这部分客源在这里或者有人际、亲属关系，或者在当地生活过和工作过，有一定的经济购买能力，职业上较为自由，多为二次置业，看中这里的价格优势，需要总价在13万之内本地村集人（在镇上打工、有子女读书的附近乡镇、村集农民）该部分客源为了工作方便，同时提高自身层次的缘故，对项目比较关注，该部分客源对价格因素考虑较多，并且喜欢找熟人托关系杀价同时，该部分客源最容易受到耳语效应的影响本地的教师这部分客源多为30岁左右的年轻人，为了方便工作，会较多考虑本案，而且这部分客源具备相当的购房能力，比较注重地段的便利性结论：项目先期4栋住宅楼的客户群的来源有这样特点，就是城市人下来，农村人上来，外地城市人看中项目价格优势，农村人提升居住层次。外地外地2、项目的定位其核心词：现代的 生态的 休闲的 人文的低密度的空间布置绿色的，有山水石的园林景观规划建筑风格合理空间智能化配置配套一体化人车分流会所文化设施运动场地开放式的广场自然的组团绿化商业购物*文化底蕴建筑的文化内涵景观的文化内涵社区的文化活动结论：中国首席*文化社区整盘概念的导入塑造1.整盘概念的指导意义项目概念设计作为主概念是整个房地产项目开发运作的指导思想，是规划设计、营销策划乃至物业管理塑造的主题。换言之，规划设计理念、营销策划立意、物业管理等概念都应服从于这一主概念。主概念对营销策划的指导意义：1.在于围绕主体概念全程策划推广；2.在于依托概念策划出独占性的行销卖点；3.在于推动现场的热卖气氛塑造；4.在于广告企划方案的有效性和独创性；5.在于市场策划的针对性和竞争性。人文社区楷模品质生活典范2.整盘概念的塑造 产品概念塑造的依据产品定位：科学的建筑设计、山水石景观、品质化的施工、品质化的建材用料所营造的人文的、生态的、休闲的、健康的高品质社区。大盘特性：30万方的大盘，营销周期长，需要产品高度的形象支撑，更需要品牌力的形象附加。市场接受：概念应易于表达、易于接受、易于二次联想，兼具磅礴的气势的同时，易被市场接受。2019整理的各行业企管，经济，房产，策划，方案等工作范文，希望你用得上，不足之处请指正3.产品概念塑造金字塔模型：4.概念设计的组合【*文化园】的规划与环境设计理念始终处在项目主体开发概念的指导、控制下，规划设计工作紧密地围绕着“人文社区楷模品质生活典范”的主体概念进行细化和深入，刻意营造居住氛围与居住环境。【*文化园】将“低密度整体规划布局+现代的建筑风格+现代人居的环境景观+舒适高效的户型空间+先进便捷的智能化系统+完善齐全的一体化配套设施”等诸多方面贯穿其中，形成组成主概念的各大元素。推广主题:*文化品质空间健康生活品质人文生活馆推广思路：差异化的广告策略以及创新推广模式是本案成功关键所在推广目标：推广战术组团1.原则：主题统领的立体框架拥挤的楼市需要鲜明的信息传达，平庸的市场推广将淹没在项目广告中。因此响亮的主题文字表达与震撼的平面视觉冲击是市场推广的灵魂。但市场推广是一个系统工程，其整体性、系统性和延续性是保证质量的基础。所以在整体考虑中，我们选择主题推广系统构架方案。即鲜明主题统领，项目卖点支撑。2.推广系统主要内容：市场推广的主要内容由广告宣传、活动促进、现场烘托三大部分组成。广告宣传：软硬结合软性广告：包括各大新闻媒体的短新闻和项目软性宣传广告。硬广告：媒体发布广告活动促进：文武双作文作：公关活动、事件活动武斗：促销活动现场烘托：促进购买1.产品形象识别系统，包括logo、名片等系列识别设计；2.工地及户外包装，包括工地美化，路径引导户外广告发布等3.售楼处布置附：推广系统的立体框架示意图购买现场A) 使售楼处布置成为“沉默的推销员”B) 工地及户外包装等识别系统，烘托气氛。消费者活动：利用活动促进，将战场缩小，“在巷子里打歼灭战”。广告：利用广告宣传，将项目卖点一一分解，“引起强烈的购买欲望”吸引产生推力吸引产生拉力产品卖点与推广概念转化1.产品卖点的挖掘首创*文化社区会所山水石园林景观首创健康生活中心开发商品牌旅游度假圣地田园风光，美食天堂智能化物业配备一体划的配套全国最大、最全、最完备的*产业基地2.卖点的概念转化：文化概念：*文化广场、会所，主题丰富，文化节日、活动众多旅游概念：*产地一日游，业主方山地质公园度假区分时度假美食概念：赏农家田园风光，尝农家美食生态概念：三重景观的规划与理念建造投资概念：新城中心，地段的升值潜力品位概念：现代建筑元素、大面积开间景观概念：亲光、观景的全景社区经典概念：适合人居习惯舒展房型生活概念：商业、会所、医疗、娱乐休闲，配套齐全舒心概念：智能化配备和贴心物管服务物业建议1. 园林及环境建议建议项目园林的定位为自然山水石，以自然绿化和自然水景点缀，一切绿化及景点只须自然、随意的布置，石文化园林景观，人文涵义、亲和自然、精致、追求内在涵义胜于外表，有山、水、石之美， “山之美”，就是通过地势的起伏、落差来营造的一种自然之美。当然这里的“山”是指社区环境在平面上的高低落差，以此来表达一种绵延起伏、庭院深深、引人入胜的美感。 “水之美”是以水之柔情衬托建筑的刚性之美，达到刚柔并蓄的环境效果，巧妙地借“水”选景或应用上述“水”的艺术表现手法，使整个小区环境充满动感，充满生机，达到一种美的境界，园内布局有明确的功能分区和清晰的浏览路线，主要设置花木、草坪、水面、花架、凉亭、雕塑、健身休憩设施和园林石铺装地面等。，绿化景点的设计固然重要，但灯饰的布置也是非常重要，特别是在晚上小区的灯光从不同的角度不同的景点自然发放，会让客户置身于大自然的感觉，所以建议小区内部的灯光摆设位置要自然，如在花草丛中、水底下、树干或树伞上，水景和喷泉用多彩灯光映射。本项目有必要聘请专业的园林公司进行园林主题定位、整体规划、设计、施工，以充分表达文化园的文化元素。2.会所设施建议 建议将本项目会所定位为：文化型会所功能包括： a) 文化沙龙、中小型会议b) 定期组织会员文化旅游活动c) 定期组织*精品鉴赏会、*精品拍卖会、名家书画展d) *文化节e) 健康运动室（包括健身室、各种运动设施）f) 石艺吧（即业主可以到这里制作*艺术品、书法等）g) 名画廊（供业主欣赏）h) 家政服务中心（打理私家庭院、游泳池等）i) 儿童乐园（儿童游乐中心、儿童电影世界、儿童玩具世界）j) “私人宴会厅”提供会员私人宴会和酒会使用；组织形式：1. 邀请文化界人士及知名业主代表成为本会所会员2. 建议聘请专业的会所或经营公司对本物业会所进行管理或顾问服务3. 组织游园活动4. 组织各类文化活动（如小孩钢琴比赛、小型音乐会、书画表演会等）5. 组织团体旅游活动 健康护理中心： 为体现项目健康生活的主题，及满足客户对健康的热切追求，建议项目设置健康护理中心。a. 会所内设置室内暖温香薰按摩浴池，面积为40-50平方米，此浴池最好设有脚底穴位按摩功能。b. 首创健康护理中心，设有按摩放松器、桑拿香薰按摩放松器、水疗美容按摩床、健康推拿按摩椅、脚底穴位按摩器。此设施应为项目首创，并满足客户对健康的追求。c. 桑拿浴室、蒸气浴室。广告推广计划第一期的阶段分述筹备、引导期（2007.6 -2007.7） 工作概要：1.为开案做一些必要的工作：销售文件的准备；销售道具的准备，如销平、销海、户外看板、引导旗、横幅、报纸稿、海报、现场布置等2.引导期中广告表现以工地看板、现场围板、横幅、旗帜等户外据点为主来造势，形成品质个案开盘的气势。3.设立项目临时接待点，给消费者带来一份期待的心情，为正式公开积累充裕的客源（蓄水）。4.以户外广告传达项目的主体概念，塑造产品的品牌形象。5.以楼书、海报等宣传资料的设计、印刷、发送，发掘潜在目标客户。6.现场售楼处的设计及包装。战术安排：短兵相接有品位售楼处的布置、精美宣传资料、气派的户外广告、吸引路过目标对象，形成对参观客深度的感动力。企划重点：建立形象雏形产品分析产品定位企划定位案前设计形象引导宣传公开期（2007.7 -2007.9）工作概要：1.内部认购3.户外推广活动策划、实施4.提醒目标受众购买时机，保持产品区域性的独有特点，沿用NP、夹报，维持媒体的出现率，此时配合行销活动，达到销售目的。5.相关销售广告设计及发布6. 开盘广告设计及发布7开盘活动的策划（蓄水量：拟开盘量3：1）战术安排：全面攻击战术NP（报纸）大众传播媒体和户外看板、公交车、引导旗、横幅等小众传播媒体，对目标受众进行宣传，酝酿耳语传播。同时进行一些公开的SP活动，实施炒作，制造声势，塑造产品独特形象；企划重点：建立总体形象公开信息媒体炒作公开信息主题活动营销文化概念-卖点分阶段诉求-样板区/样板屋参观（如果有可能）房型解析会开盘活动活动建议：在开盘前后，有针对性地举办公关活动，以达到造势目的，配合媒体的宣传推广。1. 8月20日举办准业主联宜会及房型解析会，与开发商一起交流和谈心，并介绍*文化园情况，地点选在具有档次的宾馆酒店。通过本活动的举办，开发商在业主们心中可以树立关心负责的良好形象。并借助业主的人际关系，传播良好口碑，以吸引更多目标客户。2. 参加9月份的六合*产地一日游活动，借势推广本项目。 【六合、横梁民俗歌曲表演】 【购房抽奖送礼活动】 【房型解析会】 【开盘典礼】 【*产地一日游】业主联宜会活动方案一活动目的：业主联宜会是开发商与小区业主交流对话的平台，是一次联络感情、增加信任有意义的活动。邀请业主，参加本次联宜会活动，并将活动时间安排在*文化园开盘前期，可以为*文化园的开盘聚集前期的人气，使原有业主感到自我主人意识，有利于开发商树立起关爱负责的良好形象，并且通过原有业主的口碑传播，扩大*文化园知名度。四与会人员：1*置业代表2*文化园准业主3当地新闻媒体五活动内容：1房型解析及家装专题讲座2文艺表演3业主抽奖活动六相关安排：1前期准备:a. 制作邀请函，并向*文化园全体准业主发出，每一个邀请函都有一个固定编号，以作联宜活动会上抽奖之用，规定每个邀请函只能代表一人参加。b. 邀请当地新闻媒体，参与本次活动的播报。c. 准备活动奖品和礼品袋，礼品袋选用*文化园项目的形象宣传礼品袋。d. 设计并确定会场布置。2活动流程:14：00活动当天在会场入口设置签到处，统计到场业主，并回收邀请函。14：0014：20联宜会开幕式安排开发商领导致欢迎词，同时向业主介绍*文化园的相关情况。14：2015：00房型解析及相关房型家装专题讲座邀请当地知名家装公司代表出席演讲，演讲完毕后安排若干时间，回答业主有关家庭装修问题的提问。15：0016：00文艺演出可与当地曲艺团合作，演出不需要很有档次，但需要融洽气氛，时间为1个小时。16：00结束活动结束，合影留念。（注:抽奖活动以穿插的形式，在联宜会活动当中举行）七宣传推广六合电视台报道1次会场入口横幅1条会场拱门广告1个礼品袋300个会场易拉宝广告4个背景巨幅广告1个八活动费用：1礼品费： 5000元2文艺表演费： 5000元3会场租用费： 1500元4食用费： 6000元5广告、邀请函制作及媒体发布费： 10000元6.预备费用： 2500元总计活动费用：3万*文化园开盘活动策划方案活动目的：聚集开盘人气，重拳出击，在最短的宣传期间内，刺激大众，创造最佳口碑和打响品牌。活动方式：现场摇号、活动助兴、抽奖酬宾活动安排：一、 前期广告宣传提前4天发布，着重以信息发布为主宣传，主要是摇号参加办法、地点、时间等信息告知。发布途径为报纸、灯箱、跨街横幅。宣传主题：全国首席*文化社区，高品位住宅楼销售在即 引领都市时尚，坐居*文化园 未来城镇居住典范，*文化园9月1号日真情放送 开盘有好礼，惊喜大奖等你拿二、 摇号现场布置1、 摇号方式：现场公开，即选即定。具体摇号登记处暂定2处。2、 地点选定：横梁中心广场（a、 需要一定活动场地b、场地方有举办活动经验c、有聚集人气的先例）3、 软环境布置：高空气球4个；大型气拱门1个；30平方左右舞台1个；项目效果展示牌1套；广告宣传易拉宝4个；宣传折页1000份周遍跨街横幅、灯箱20 套4、 员工统一着装三、 活动进程下午14：00正式开始（13：5014：00礼炮、奖品展示）1、 14：0014：30主持人5分钟、领导5分钟、佳宾2人共10分钟、活动解说8分钟、公证人讲话2分钟。2、 摇号开始（14：3015：00）同时登记汇总3、 摇号抽奖（15：0016：00）奖品分1、2、3等奖和纪念奖（100份）4、 现场答谢演出、小娱乐活动（16：0017：00）工作人员休息5、 公布摇号和抽奖结果（17：1017：30）6、 获奖群众领奖（17：3017：50）四、 摇号办法1、 一期总销售户数为108套，暂定摇号总人数与实际销售户数为3：1，参加群众不定。2、 摇号采取实名登记制，不得替代或多摇，每套户型最多登记人数为3人。3、 凡登记在册的准购房者，登记同时需交纳1000元保证金，摇号当天如登记人中号并获得购房资格，该保证金则纳入房款，如不成功则在原款反还的基础上增加200元作为答谢费用。4、 登记地点：*置业售楼处5、 摇号工具使用公开摇奖设备进行摇号决定。（中号比例为3：1）6、 关于没有中号群众的解决办法。均以纪念品赠送。并登入二期开盘购房档案。五、 媒体发布邀请当地知名各大媒体具体：六合电视台、中邮专递、现代快报、南京日报等记者参加活动，并给予现场报道。六、 物料高空气球4个 大型气拱门1个 30平方左右舞台1个项目效果展示牌1套 广告宣传易拉宝4个 宣传折页3000份 周遍跨街横幅、灯箱20 套强销期（2007.9 -2007.12）工作概要：1.NP（报纸）、RD（广播），SP（行销）活动、PR（公关）活动交叉攻击，以期迅速达到去化；2.各主要媒体继续做最直接有利的产品诉求，3.增加媒体出现率，不断的刺激目标对象，尽快购买，创造销售的高潮。战术安排：重点突破战术主题营销活动的举行，制造企划话题的新鲜性，并保持一定的宣传频次。锁定目标客户，并对客户施行跟踪，利用重要节日的不同时间点，工期的不同进度，向客户寄发DM（直邮）资料，吸引客户到现场参观，促进其购买。企划重点：建立产品形象文化概念的确立工程进度（立面落成/结构封顶）物业管理重要节假日促销智能化房展会活动建议： 【*文化节】【家居装潢名家交流会】 【公益活动的冠名】持续清尾期（2008.1-2008.6）工作概要：1.持续的促销SP活动策划2.系列报纸稿的广告制作3.提醒目标对象购买时机，沿用NP、户外，维持媒体的出现率。4.配合行销活动，达到销售目的。【战术安排】：强化攻击战术采取夹报方式，对目标客户进行地毯搜索式投递。 促销性战术为使消费者对本案有特殊深刻印象，并催促消费者能立刻抵达现场参观，必需在适当的时机进行SP活动，吸引大量人潮，以期创造销售高峰；另外参加一些有针对性的房展会来累积客户。企划重点：品牌巩固口碑巩固工期进度发展商形象联谊回馈促销清盘阶段策略表格明细阶段目的执行具体推广手段引导酝酿期完成各项销售工具之发包，施工耳语传播，酝酿确立企划方案细部内容完成销售准备平立面确定现场接待中心设计广告宣传作业程序确定区域性布椿定点看板制作销售准备工地围墙看板重点据点户外形象广告网站架构会员分析VI体系设计完成样板房装饰公开期掌握公司既有客户资料先期成交完成现场准备工作传达本案进场前销售信息，实施第一阶段强销建照申请预告公开日期以电话拜访方式与公司既有客户做先期销售定点统计及追踪报纸广告出现排定媒体计划现场指示牌，旗帜等张挂完成入住接待中心定点看板。DM派发报纸广告参加展会媒体发布全面启动说明书、平面图册强销期扩大宣传面，开发潜在客源延续公开期热潮进入第二阶段强销集中掌握来人来电之成交来人来电最后过滤实施销售控制举办宣传活动，配合报纸等媒体媒体广告发布充分掌握案情发展报纸广告杂志广告户外广告速递广告持续期阻力产品促销困难产品突破第三阶段强销未成交客户分析及追踪有希望客户再过滤对竞争个案采顺势而为的机动作法报纸广告销售员及客户队伍宣传清盘期未成交客户分析及追踪项目结案项目总结报纸广告销售检讨假日、工程结点广告安排1.开工典礼、结构封顶、外立面出彩等工程进展节点上邀请区、镇主要领导和公司集团的领导出席，配合活动建议在各大新闻媒体发布新闻性报道文章，并且结合节点活动进行硬广告的推出。2.5.1、10.1黄金假日结合开盘，在国庆节来临之际，推出“国庆献礼”大型公关活动，并配合推出时点实施广告策略。主题：“假日回馈”“国庆献礼”3.3.15、5.4、中秋、教师节、圣诞节、元旦、春节在一年中的重要节假日，媒体亮相，宣传项目的同时，也宣传了企业的品牌，可为“一箭双雕”。主题：“形象庆贺”媒介策略及预算原则：立体整合传播1.媒体组合针对不同的推广需要制定专门的媒体策略针对产品推广主线大型路牌、报纸、杂志、大型看板、高炮等辅线电视、广播、软性宣传针对客层的促销推广主线现场包装、单片投递、SP活动等辅线周边区域派送、会员服务推广2.选择媒体评估（1）媒体选择总原则：-以南京专业性媒体为主；-以媒体的受众与本项目的客户群相匹配为原则；-在效用相等或相似的前提下，使推广成本最低的经济原则；媒体选择标准：-具有较高的目标受众比例；-具有较高的品牌知名度，形成品牌互补；-广告表现可承载性；-广告效果的可监控性；-合理的媒体采购价格 媒体选择范围：-知名媒体及具有广大潜在客户群的媒体；-六合本地区域性覆盖媒体，南京专业性媒体覆盖专业客群（2）媒体比较TV(电视)NP(报纸)MG(杂志)OUTDOOR（户外）INTER（网络）DM（直邮广告）优势时段多，频率高。受众广泛，影响面广。集视、听觉于一身，效果好，记忆度高，千人成本低。发行周期短，频次高，时效性强。受众广泛，具有较高的到达率，千人成本低。传播的信息量大。印刷精美，色彩丰富，平面感觉好，可信度较高。保存期长，传阅率高。受众分层次，针对性强。色彩丰富，平面感觉好，具有视觉冲击力。目标集中，区域性强，单人受众频次高，到达率高受众基数大，据统计中国有网民2000万。广告形式新颖，互动性强。若设立网站，可信度较高。色彩好，针对性强，到达率高，灵活性强劣势制作费用高，投放费用昂贵，制作周期长。印刷质量较差，有效期短，传阅率低，广告篇幅受版面限制。发行周期长，时效性差，传达率较低，成本较高。介绍性、说明性不强，传播的信息量小。易受干扰，受众有限。区域性差，目标群体具有