哈尔滨某花园投资分析评估报告

目目录录 页码 目目录录1 7.0 实实施施进进度度计计划划4 7.1 有关本项目计划的说明4 7.2 本项目装修标准4 7.3 项目实施进度表6 投投资资分析分析8 8.0 投投资资构成、成本分析构成、成本分析.8 8.1 项目基本参数及预计施工进度安排8 8.2 项目开发价值（销售收入）10 8.3 土地成本（政府地价和征地费用）10 8.4 建安工程成本11 8.5 前期费用14 8.6 项目其它不可预见费14 8.7 应缴纳之开发期税、费.15 8.8 红线内、外市政及公建配套工程费.16 8.9 静态总投资额17 8.10 资金筹措计划及财务费用17 8.9.1资金筹措.17 8.9.2财务费用.18 8.11 物业销售有关税、费.18 8.12 本项目销售费用18 8.13 本项目所得税19 8.14 静态开发总投资综述19 8.15 项目全部开发总投资综述20 9.0 可行性研究可行性研究财务财务数据的数据的预测预测和和选选定定22 9.1.4 小区物业管理费的收入与支出.22 9.1.5 经营税、费22 9.1.6 土地增值税.22 9.1.7 所得税.23 经济经济效益分析效益分析23 10.0 项项目目财务财务收益分析收益分析23 10.1 项目赢利能力24 10.1.1财务内部收益率（FIRR）24 10.1.2财务净现值（FNPV）.25 10.1.3资本回报率（静态）.25 10.1.4静态投资回收期.26 10.2 项目的不确定性分析28 10.2.1项目盈亏平衡分析.28 10.2.2项目敏感性分析.28 10.2.3概率分析.29 10.2 风险分析30 附表：附表：31 附表 1：静态总投资分期投放比例及资金筹措计划表.31 附表 2：全部投资现金流量表.42 附表 3：项目损益表.44 附表 4：概率分析表.46 附附图图： ：47 附图 1：本项目盈亏平衡图.47 附图 2：本项目静态开发成本构成图.48 7.0 实实施施进进度度计计划划 本项目地块占地广阔，开发规模巨大，开发周期长，需投入大量的人力、财力和物力，因此，发展商 宜结合本项目市场研究调查的结论以及现时自身的经营状况，包括关于本项目开发的一些初步思路， 通过与研究人员共同确定，将整个项目的发展划分为三个连续的阶段（即每两年为一个阶段，每年按 4 月至 11 月为一个计算期） 。 7.1 有关本有关本项项目目计计划的划的说说明明 1、根据市场研究所得结论， “哈尔滨保利花园”的开发宜采取分区分阶段开发，以前期回收之资金再 投入进行后续之开发，因此，各开发阶段的划分和开发先后次序的确定，应根据市场反响而保持一定 的开发节奏，尽量保证项目能够启动成功，持续发展，按照先启动多层住宅楼的开发建设，一待时机 成熟再开发高层住宅的物业开发次序划分。 2、根据市场发展的特点和市场的需要，各开发阶段，特别是第一开发阶段的物业类型应较为多样，各 阶段物业的开发应保持一定的完整性和独立性，基础设施、公建配套和绿化景观应随之配套，并且便 于实施封闭式管理。 3、根据地块周围环境条件及其发展变化，结合各种类型物业和各开发阶段对环境的要求，来确定各开 发阶段的具体内容。 4、将根据项目的规划设计方案，结合公建安排、道路和景观设计，但在目前阶段，仅按连贯的开发过 程（即全部开发期为 6 年，每个季度为一个计算期，共分 24 期）并不具体划分一、二、三期各开发阶 段。 7.2 本本项项目装修目装修标标准准 基础：人工挖孔桩及砼桩承台、钢筋混凝土底板、结构、高层（主要以 13 层配一台电梯为主）住宅楼 采用钢筋混凝土框架或框架、剪力墙混合结构、新型墙体砖砌结；外墙：高级聚脂粉彩喷涂或铺砌釉 面条形锦砖； 屋顶：西班牙式天面瓦；窗户：选用铝合金窗框，平开式配浅绿色强化玻璃，窗台铺高级花岗石，厅、 房均预留冷气机位置；室内墙壁、天花均涂国产乳胶漆，地面素水泥沙浆光面； 电梯系统：采用中外合资厂生产之电梯（六层单复式无电梯） ，不锈钢轿厢饰面，后备发电机与及必要 之消防、环保设施； 水、电系统：每户均配置足够电力、自来水、暖气供应（小区集中供暖） ，室内全部安装埋墙暖气管、 上下水管、低压电源线、灯制及预留有线电视插制，多路开关供空调和照明系统，采取独立水、电表、 配电箱，防盗对讲机、埋墙安装 IDD 电话线槽。 室内装修工程拟采用菜单式套餐服务，即只计算基本装修标准（交楼标准）工程造价（精装修工程造 价未计入本投资成本） 。 7.3 项项目目实实施施进进度表度表 项项目名称目名称 第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年第六年第六年 建建设设、施工、施工进进度、投度、投资资安排安排 1 季度季度2 季度季度3 季度季度4 季度季度1 季度季度2 季度季度3 季度季度4 季度季度1 季度季度2 季度季度3 季度季度4 季度季度1 季度季度2 季度季度3 季度季度4 季度季度1 季度季度2 季度季度3 季度季度4 季度季度1 季度季度2 季度季度3 季度季度4 季度季度 一、征地拆迁 1、征地拆迁及场地七通一平 二、设计与工程勘探 1.规划方案设计、报建 2.工程勘测、建筑模型制作 3.各类施工图纸设计 三、办理前期报建手续 四、工程施工 1、场地大开挖土方工程及基础施工 2、地下室工程（25 层住宅楼） 3、砼框架结构土建及室内基本装修 4、会所及公建配套设施工程 五、设备安装 1.给、排水工程 2.变配电及室内电气工程 3.消防工程 4.电梯工程 5.暖气工程 6.煤气工程 六、小区范围内、外配套工程 项项目名称目名称 第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年第六年第六年 建建设设、施工、施工进进度、投度、投资资安排安排 1 季度季度2 季度季度3 季度季度4 季度季度1 季度季度2 季度季度3 季度季度4 季度季度1 季度季度2 季度季度3 季度季度4 季度季度1 季度季度2 季度季度3 季度季度4 季度季度1 季度季度2 季度季度3 季度季度4 季度季度1 季度季度2 季度季度3 季度季度4 季度季度 外水、外电、绿化、道路、公建 说明：时间单位为季度 1、总工期为理论工期，未含外界因素(或施工单位、设备供应商进场、生活及临建施工、施工准备和设计修改、报建、出施工图纸、图纸会审等时间工期延误)影响. 2、除二次装修、室内、外环境工程，其它分项工程，如内、外墙砌体及装饰、客、货电梯、给、排水、空调、消防、通讯、煤气等分项工程可同时穿插进行施工. 3、由于东北特殊气候原因,每年 11 月 15 日后到第 2 年 4 月 15 日前室外不能施工.但依然可以利用该段时间进行施工准备等。 资料来源：受托方研究部 投投资资分析分析 本项目各项总投资开发成本的计算，是充分结合了本地块开发状况以及委托方的经营能力，基本采取 按各阶段开发过程中实际取得的土地面积，分阶段、按比例实行对征地补偿款、综合开发费和征地款 利息、小区道路占地面积的征地款的投入，其它分项成本：建安工程造价、前期费用、红线内外市政 配套设施工程费用和开发期税费的投入，按实际工程量统计和计算。 8.0 投投资资构成、成本分析构成、成本分析 本项目总投资的基本构成和整体建设的开发投入的计划安排，是经过受托方研究部与委托方以及本项 目建筑设计单位共同商讨的结果，并经过初步统计和归纳出对本开发项目的用地规模、分块发展方式， 包括对各类单项开发成本的分阶段投入、物业功能要求和档次标准、小区内部道路的占地面积以及公 共建筑配套、市政基础设施的统一分摊原则，并根据此原则，提出了分阶段发展和投资成本的分阶段 投入安排建议。 8.1 项项目基本参数及目基本参数及预计预计施工施工进进度安排度安排 各类投资成本的分阶段发展投入安排，是基于稳健有序、滚动式开发的原则。根据委托方提交的初步 土地出让协议，并且，考虑到项目开发所征用土地的地块面积巨大，委托方前阶段必须支付的费用主 要包括：国有土地使用权出让金、 （征地补偿款、土地综合开发费为未知数，待求）和前期费用、建筑 工程安装费用、开发期税、费、红线内外市政配套设施工程费以及销售期税、费包括银行贷款等的金 额投入量过大，同时，考虑到本项目开发的物业种类，开发周期较长等原因影响。 本项目投资建设计划，根据地块规划方案的具体要求，采用分地块、分阶段发展的方式。 施工进度安排包括开发计划横度图详见本报告第七部分。 表表 8-1本本项项目建筑技目建筑技术术参数一参数一览览表表 序号序号 本本项项目基本目基本经济经济技技术术指指标标 参数参数 备备注注 1 实际实际可开可开发总发总占地面占地面积积 120,890 平方米平方米 总总占地面占地面积积 126,000 平方米平方米 2 项项目可开目可开发总发总建筑面建筑面积积 305,712 平方米平方米 总总可售建筑面可售建筑面积积 285,052 平方米平方米 2.1 多层住宅总建筑面积 17,790 平方米 住宅总建筑面积 232,002 平方米 2.2 高层住宅总建筑面积 214,212 平方米 车位数约为 500 个 2.3 商场总建筑面积 30,550 平方米 有经营性收益之商业场所 2.4 会所及公建配套设施总建筑面积 15,260 平方米 机电设备及大厦管理用房等 2.5 地下室总建筑面积 27,900 平方米 每个停车位约占地 45 平方米 3 容容积积率率(地上地上总总建筑面建筑面积积除除总总占地面占地面积积) 2.30 总总容容积积率率 2.53 4 建筑密度建筑密度(首首层层建筑面建筑面积积除以除以总总占地面占地面积积) 29.2% 按照住宅小区按照住宅小区规规划划设计设计要求要求 5 绿绿地率地率 30.0% 按照一般城市按照一般城市规规划划细则细则要求要求 6 绿绿地面地面积积 36,267 平方米平方米 绿绿化率乘以化率乘以总总占地面占地面积积 7 地上部分地上部分总总建筑面建筑面积积 277,812 平方米平方米 首首层层建筑面建筑面积积 35,245 平方米平方米 7.1 多层住宅部分总建筑面积 17,790 平方米 平均以 6 层住宅楼为主 7.2 高层住宅部分总建筑面积 214,212 平方米 平均以 13 层住宅楼为主 7.3 商场部分总建筑面积 30,550 平方米 主题商场及特色酒楼、西餐厅 7.4 会所及公建配套设施总建面积(设备房、管理用房等) 15,260 平方米 地下室一层 7.5 地下停车位总建筑面积及总可销售车位数 22,500 平方米 地下设备房 5,400 平方米 8 多、高多、高层层住宅住宅总单总单元元户户数数共有住共有住户户 1,814 户户 居住人口居住人口 6,349 人人 9 第第 1 期开期开发总发总建筑面建筑面积积 79,132 平方米平方米 学府路与工学府路与工电电路交界路交界为为一期一期 9.1 商场面积 13,834 平方米 裙楼商场约二层 9.2 多层住宅面积 9,696 平方米 4 层6 层(地面以上计-含商场) 9.3 高层住宅面积 55,602 平方米 7 层16 层(地面以上计-含商场) 10 第第 2 期开期开发总发总建筑面建筑面积积 107,263 平方米平方米 自自兴兴街与工街与工电电路交界路交界为为二期二期 10.1 商场面积 9,160 平方米 裙楼商场约二层 10.2 多层住宅面积 4,008 平方米 4 层6 层(地面以上计-含商场) 10.3 高层住宅面积 94,095 平方米 7 层16 层(地面以上计-含商场) 11 第第 3 期开期开发总发总建筑面建筑面积积 119,317 平方米平方米 自自兴兴街与学府里交界街与学府里交界为为三期三期 11.1 商场面积 7,556 平方米 裙楼商场约二层 11.2 多层住宅面积 4,086 平方米 4 层6 层(地面以上计-含商场) 11.3 高层住宅面积 64,515 平方米 7 层16 层(地面以上计-含商场) 11.4 会所建筑面积 12,600 平方米 位于小区中心地带 11.5 居委会、管委会面积 180 平方米 11.6 地下室建筑面积（机电设备房） 5,400 平方米 每户车位数约 0.28 个 11.7 地下室建筑面积（室内停车位） 22,500 平方米 每车位约 3.63 户 11.8 幼儿园2,120 平方米 序号序号 本本项项目基本目基本经济经济技技术术指指标标 参数参数 备备注注 11.9 变电所热交换站面积 360 平方米 资料来源：受托方研究部 8.2 项项目开目开发发价价值值（ （销销售收入）售收入） 本项目销售总收入：本项目销售总收入：86,229 万元；详见下表。万元；详见下表。 表表 8-2本本项项目目销销售收入一售收入一览览表表 8.0 各功能物各功能物业总销业总销售收入售收入可可销销售建筑面售建筑面积积单单价价(人民人民币币元元) 83,174 万元万元 8.1 多层住宅销售收入 17,790 平方米2,500 元/平方米 4,448 8.2 高层住宅销售收入 214,212 平方米2,800 元/平方米 59,979 8.3 商场部分销售收入 30,550 平方米4,500 元/平方米 13,748 8.4 停车位销售收入 500 个10 万元/个 5,000 资料来源：受托方研究部 8.3 土地成本（政府地价和征地土地成本（政府地价和征地费费用）用） 经过委托方提供之关于土地成本的资料，本文项目土地出让金与征地补偿费拟按照一亿九千万元考虑， 楼面地价（单价）：621 元/平方米。即： 1、本项目土地出让金：11,116 万元，按照总建筑面积 305,712 平方米进行分摊，则单方成本为：364 元/平方米。 2、拟准备谈判缴交之征地、拆迁、安置补偿费：7,884 万元。 3、地块范围内房屋拆迁工程及征地管理费约为 0.00 万元。 详见下表： 表表 8-3本本项项目土地成本构成一目土地成本构成一览览表表 序号序号项项目名称目名称技技术术参数参数 基本参数基本参数 合合计计(万元万元)按按总总建筑面建筑面积积分分摊摊 1.0土地成本（土地成本（1.1+1.2+1.4） ） 19,000 万元万元621 元元/平方米平方米 1.1 多层住宅国有土地使用权出让基准地价 (364 元/m21.1) 17,790 平方米 400 元/平方米 712.31 万元 按哈尔滨市国土出让金 标准 1.2 高层住宅国有土地使用权出让基准地价 (364 元/m21.1) 214,212 平方米 400 元/平方米 8,577.05 万元 按哈尔滨市国土出让金 标准 1.3 商场国有土地使用权出让基准地价(520 元/m21.15) 30,550 平方米 598 元/平方米 1,826.89 万元 按哈尔滨市国土出让金 标准 1.4 拟准备谈判缴交之征地、拆迁、安置补偿 费 305,712 平方米 258 元/平方米 7,883.75 万元 1.5 地块范围内房屋拆迁工程及征地管理费 120,890 平方米0.00 万元 资料来源：受托方研究部 8.4 建安工程建安工程成本成本 本项目建安工程造价是按照建筑设计方案进行估算；总计为：34,100 万元，按照总建筑面积 305,712 平 方米进行分摊，则单方成本：1,115 元/平方米；按照总可售面积 285,052 平方米进行分摊，则单方成本： 1,1196 元/平方米； 详见下表： 表表 8-4本本项项目建安工程造价构成一目建安工程造价构成一览览表表 序号序号项项目名称目名称技技术术参数参数 基本参数基本参数 合合计计(万元万元) 按按总总建面建面积积分分摊摊备备注注 2.0 建安工程投建安工程投资资（ （2.1+2.2） ） 34,100 万元万元1,115 元 元/平方米平方米 1,196 元元/平方米平方米 资料来源：受托方研究部 其中： 1、土建及装修工程造价：26,750 万元，按照总建筑面积 305,712 平方米进行分摊，则单方成本：875 元/平方米；详见下表： 表表 8-5本本项项目土建工程造价构成一目土建工程造价构成一览览表表 序号序号项项目名称目名称技技术术参数参数 基本参数基本参数 合合计计(万元万元)按按总总建筑面建筑面积积分分摊摊 2.1 土建及装修工程（土建及装修工程（2.1.1+2.1.6） ） 26,750 万元万元875 元元/平方米平方米 2.1.1 一期:多层住宅楼土方工程、基础承台连上 部框架结构工程费 9,696 平方米510 元/平方米494.50 万元 以下均已包括装修工程 造价 2.1.2 一期:多层住宅楼室内装修工程造价 9,696 平方米190 元/平方米184.22 万元 多层土建造价 700 元/ 平米 2.1.3 一期:高层住宅楼土方工程、基础承台连上 部框架结构工程费 55,602 平方米620 元/平方米3,447.32 万元 高层土建造价 830 元/ 平米 2.1.4 一期:高层住宅楼室内装修工程造价 55,602 平方米210 元/平方米1,167.64 万元 商场土建 1,000 元/平方 米 2.1.5 一期:商场部分土方工程、基础承台连上部 框架结构工程费 13,834 平方米550 元/平方米760.87 万元 会所及公建土建 695 元 /平米 2.1.6 一期:商场部分室内装修工程造价 13,834 平方米450 元/平方米622.53 万元 地下室土建 1,250 元/平 米 2.1.7 二期:多层住宅楼土方工程、基础承台连上 部框架结构工程费 4,008 平方米510 元/平方米204.41 万元 装修套餐详见交楼装修 标准 2.1.8 二期:多层住宅楼室内装修工程造价 4,008 平方米190 元/平方米76.15 万元 建安工程造价则含水电 设备 2.1.9 二期:高层住宅楼土方工程、基础承台连上 部框架结构工程费 94,095 平方米620 元/平方米5,833.89 万元 多层住宅 837 元/平方 米 2.1.10 二期:高层住宅楼室内装修工程造价 94,095 平方米210 元/平方米1,976.00 万元 高层住宅 974 元/平方 米 2.1.11 二期:商场部分土方工程、基础承台连上部 框架结构工程费 9,160 平方米550 元/平方米503.80 万元 裙楼商场 1,150 元/平方 米 2.1.12 二期:商场部分室内装修工程造价 9,160 平方米450 元/平方米412.20 万元 会所公建 838 元/平方 米 2.1.13 三期:多层住宅楼土方工程、基础承台连上 部框架结构工程费 4,086 平方米510 元/平方米208.39 万元地下室 1,392 元/平方米 2.1.14 三期:多层住宅楼室内装修工程造价 4,086 平方米190 元/平方米77.63 万元 6 层住宅楼无电梯 2.1.17 三期:高层住宅楼上部框架结构工程费 64,515 平方米620 元/平方米3,999.93 万元 多层住宅按 6 层计算 2.1.18 三期:高层住宅楼室内装修工程造价 64,515 平方米210 元/平方米1,354.82 万元高层住宅按 13 层计算 2.1.19 三期:商场部分土方工程、基础承台连上部 框架结构工程费 7,556 平方米550 元/平方米415.58 万元 商场按裙楼 2 层计算 2.1.20 三期:商场部分室内装修工程造价 7,556 平方米450 元/平方米340.02 万元 地下室按 1 层计算 2.1.21 二期:地下室土方工程、挖孔桩及承台、砼 底板、防水工程费 27,900 平方米 1,250 元/平方米 3,487.50 万元 会所及公建按 2 层计 2.1.23 会所及公建配套设施部分框架结构连基本17,020 平方米 695 元/平方米1,182.21 万元 高层住宅配 1 台电梯 序号序号项项目名称目名称技技术术参数参数 基本参数基本参数 合合计计(万元万元)按按总总建筑面建筑面积积分分摊摊 装修工程造价 资料来源：受托方研究部 2、机电设备安装工程造价：7,350 万元，按照总建筑面积 305,712 平方米进行分摊，则单方成本：240 元/平方米； 详见下表： 表表 8-6本本项项目机目机电设备电设备安装工程造价构成一安装工程造价构成一览览表表 序号序号项项目名称目名称技技术术参数参数 基本参数基本参数 合合计计(万元万元)按按总总建面建面积积分分摊摊 2.2 机机电设备电设备安装工程（安装工程（2.2.1+2.2.10） ） 7,350 万元万元240 元元/平方米平方米 2.2.1 中外合资厂生产之备用发电机及环保消音器 (1800KVA) 2 台45 万元/台90.00 万元 水电及设备工程造 价如下 2.2.2 多层住宅楼室内外电力系统(含高低压配电柜、 线槽施工) 17,790 平方米59.0 元/平方米 104.96 万元 多层住宅 137 元/平 方米 2.2.3 高层住宅楼室内外电力系统(含高低压配电柜、 线槽施工) 214,212 平方米 62.0 元/平方米 1,328.11 万 元 高层住宅 144 元/平 方米 2.2.4 商场部分室内外电力系统(含高低压配电柜、线 槽施工)30,550 平方米65.0 元/平方米 198.58 万元 裙楼商场 150 元/平 方米 2.2.5 会所及公建配套设施电力系统(含高低压配电 柜、线槽施工) 15,260 平方米60.0 元/平方米91.56 万元 会所公建 141 元/平 方米 2.2.6 地下室部分室内外电力系统(含高低压配电柜、 线槽施工) 27,900 平方米62.0 元/平方米 172.98 万元 地下室 144 元/平方 米 2.2.7 中外合资厂生产之名牌电梯系统(连安装工程) 65 台22.5 万元/台 1,461.53 万 元 含暖气设备及管道 安装费 2.2.8 商场及地下室、会所消防栓、烟感、喷淋头及保 安监视 73,710 平方米95.0 元/平方米 700.25 万元 含高低压配电柜及 线槽 2.2.9 多层住宅楼供、排水管网安装工程造价 17,790 平方米78.0 元/平方米 138.76 万元 含给排水管道安装 工程费 2.2.10 高层住宅楼供、排水管网安装工程造价 214,212 平方米 82.0 元/平方米 1,756.54 万 元 2.2.11 商场部分供、排水管网安装工程造价 30,550 平方米85.0 元/平方米 259.68 万元 2.2.12 会所及公建配套设施供、排水管网安装工程造 价15,260 平方米81.0 元/平方米 123.61 万元 2.2.13 地下室供、排水管网安装工程造价27,900 平方米82.0 元/平方米 228.78 万元 2.2.14 供暖用国产锅炉设备连管道安装工程造价 2 台339 万元/台678.00 万元每台 10 吨 2.2.15 管道煤气安装工程费1,814 户 0.00 万元 由购房消费者负担 2.2.16 有线电视安装费（300 元/户）1,814 户 0.00 万元 由购房消费者负担 2.2.17 大楼保安及住宅对讲系统（250 元/户）1,814 户 0.00 万元 由购房消费者负担 序号序号项项目名称目名称技技术术参数参数 基本参数基本参数 合合计计(万元万元)按按总总建面建面积积分分摊摊 2.2.18 零星工程费（防雷接地、泛光照明等） 0.23% 7,333 万元16.87 万元 资料来源：受托方研究部 8.5 前期前期费费用用 本项目前期费用：1055 万元，按照总建筑面积 305,712 平方米进行分摊，则单方成本：35 元/平方米。 按照总可售面积 285,052 平方米进行分摊，则单方成本：37 元/平方米； 详见下表： 表表 8-7本本项项目前期目前期费费用构成一用构成一览览表表 序号序号项项目名称目名称技技术术参数参数 基本参数基本参数 合合计计(万元万元)按按总总建面建面积积分分摊摊备备注注 3.0 前期前期费费用（用（3.1+3.2+3.3+3.4） ） 1,055 万元万元 35 元元/平方米平方米 37 元元/平方米平方米 3.1 场地三通一平、砌筑围墙等工程费 120,890 平方米3.00 元36.27 万元 3.2 市场调查及项目可行性研究费 0.062 34,100 万元21.14 万元 3.3 建筑规划方案研究费、建筑模型制作 费 305,712 平方米2.0 元61.14 万元 3.4 工程勘探120,890 平方米3.0 元35.66 万元 3.5 建筑设计费 305,712 平方米20.0 元611.42 万元 3.6 筹建开办费及项目管理费 0.85% 34,100 万元 289.85 万元 按本项目建安工程造价0.85% 资料来源：受托方研究部 8.6 项项目其它不可目其它不可预见费预见费 本项目项目其它不可预见费：680 万元，按照总建筑面积 305,712 平方米进行分摊，则单方成本：22 元 /平方米；按照总可售面积 285,052 平方米进行分摊，则单方成本：24 元/平方米； 详见下表： 表表 8-8项项目其它不可目其它不可预见费计预见费计算表算表 序号序号项项目名称目名称技技术术参数参数 基本参数基本参数 合合计计(万元万元) 按按总总建面建面积积分分摊摊备备注注 4.0 项项目不可目不可预见费预见费（ （2.12.5%） ） 2.5%26,750 680 万元万元 22 元元/平方米平方米24 元元/平方米平方米 资料来源：受托方研究部 8.7 应缴纳应缴纳之开之开发发期税、期税、费费 本项目应缴纳开发期税、费：2,460 万元，按照总建筑面积 305,712 平方米进行分摊，则单方成本：80 元/平方米。按照总可售面积 285,052 平方米进行分摊，则单方成本：86 元/平方米；详见下表： 表表 8-9项项目目应缴纳应缴纳开开发发期税、期税、费费构成一构成一览览表表 序号序号项项目名称目名称技技术术参数参数 基本参数基本参数 合合计计(万元万元)按按总总建面建面积积分分摊摊备备注注 5.0 开开发阶发阶段段应缴纳应缴纳税、税、费费 （ （5.1+5.17） ） 2,460 万元万元 80 元元/平方米平方米86 元元/平方米平方米 序号序号项项目名称目名称技技术术参数参数 基本参数基本参数 合合计计(万元万元)按按总总建面建面积积分分摊摊备备注注 5.1 土地管理费(按照总占地面积 3.0 元/m2一次性收取) 城镇土地分级适用税额 3.0 元(由财政 部门收) 36.27 万元 120,890 平方米 5.2 投资方向调节税（暂免征收）2000 年开始暂免征收 按1991国务 院 82 号令0.00 万元住宅按 5%计算 5.3 水利建设附加(按照本项目总 建筑面积 1 元/平方米) 1.0 元30.57 万元 305,712 平方米 5.4 城市配套设施建设费(8 层以上 免收) 按现行标准计算 统一按 50.0 元/ 平方米计算 88.95 万元 17,790 平方米 5.5 多层住宅楼供电用电负荷费 (按 330 元/KVA 计)按供电局标准 多层住宅楼平 均按 8KW/户 478.90 万 元 1,814 户8KW/户 5.6 商场部分供电用电负荷费(按 330 元/KVA 计)按供电局标准 裙楼商场按 120W/m2 120.98 万 元30,550 平方米120W/平方米 5.7 会所及地下室供电用电负荷费 (按 330 元/KVA 计)按供电局标准 会所、地下室 65W/m2 92.58 万元 43,160 平方米65W/平方米 5.8 中小学教师住房集资费按文件规定 17.4 元 531.94 万 元305,712 平方米 5.9 供水设施补助费(按 750 元/m3 计算)按自来水公司标准 3.5 人/户、0.25 吨/人.日 119.04 万 元6,349 人0.25 立方米 5.10 预算定额管理费按建安工程造价计 34,100 万元34.10 万元 0.1% 5.11 建筑工程监理费(按建安工程 造价计算)按建安工程造价计 34,100 万元 406.13 万 元 1.2% 5.12 建设工程质量监督费(按建安 工程造价计)按建安工程造价计 34,100 万元85.25 万元 0.25% 5.13 建设工程质量监督费检验费 (按土建造价) 按土建工程造价计 26,750 万元40.12 万元 0.15% 5.14 建设工程安全监督费(按土建 工程造价计算)按建安工程造价计 34,100 万元51.15 万元 0.15% 5.15 占道费(在施工过程中可能发 生的红线外占道)按占道实际工作日计算 1.0 元0.22 万元2,190 工作日 5.16 建设工程招投标活动资金按建安工程造价计 34,100 万元68.20 万元 0.2% 5.17 墙改基金 9.0 元 275.14 万 元305,712 平方米 资料来源：受托方研究部 8.8 红线红线内、外市政及公建配套工程内、外市政及公建配套工程费费 本项目红线内、外市政及公建配套工程费：1,390 万元，按照总建筑面积 305,712 平方米进行分摊，则 单方成本：45 元/平方米。按照总可售面积 285,052 平方米进行分摊，则单方成本：49 元/平方米；详见 下表： 表表 8-10红线红线内、外市政及公建配套工程内、外市政及公建配套工程费费构成一构成一览览表表 序号序号项项目名称目名称技技术术参数参数 基本参数基本参数 合合计计(万元万元) 按按总总建面建面积积分分摊摊备备注注 6.0 红线红线内、外工程成本（内、外工程成本（6.1+6.8） ） 1,390 万元万元45 元元/平方米平方米 49 元元/平方米平方米 6.1 外电工程费(含新装变电设备及小 区范围电缆沟敷埋挖掘) 305,712 平方米65 元397.43 万元 20% 按实际工程个案估算 6.2 临时施工用电费 305,712 平方米7.8 元59.61 万元 25% 按实际工程个案估算 6.3 小区红线范围内道路设施及标牌 工程费 120,890 平方米55 元200.67 万元 30% 按实际经验估算 6.4 外水工程费(包含大厦内上下水管 道敷埋挖掘)305,712 平方米90 元412.71 万元 15% 按实际工程个案估算 6.5 临时施工用水费 305,712 平方米5.5 元42.04 万元 25% 按实际工程个案估算 6.6 环境美化及园林绿化工程费 120,890 平方米60 元217.60 万元 30% 按实际经验估算 6.7 红线内市政及公建配套设施零星 工程费 120,890 平方米25 元30.22 万元 10% 按实际经验估算 6.8 红线外市政及公建配套设施零星 工程费 120,890 平方米25 元30.22 万元 10% 按实际经验估算 资料来源：受托方研究部 8.9 静静态总态总投投资额资额 本项目静态开发总投资（1.0+6.0）：58,685 万元。按照总建筑面积 305,712 平方米进行分摊，则单方 成本：1,920 元/平方米。按照总可售面积 285,052 平方米进行分摊，则单方成本：2,059 元/平方米； 本项目各类静态开发总投资构成，详见下表： 表表 8-11本本项项目静目静态总态总投投资资构成一构成一览览表（按表（按总总建筑面建筑面积积分分摊摊） ） 序号序号项项目名称目名称技技术术参数参数 基本参数基本参数 合合计计(万元万元) 按按总总建面建面积积分分摊摊备备注注 7.0 静静态态投投资总额资总额（ （1.0+6.0） ） 58,685 万元万元 1,920 元元/平方米平方米 2,059 元元/平方米平方米 资料来源：受托方研究部 8.10 资资金筹措金筹措计计划及划及财务费财务费用用 8.9.1 资资金筹措金筹措 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：首先，是企业自有资金；其二是银行贷款；第三，是预售楼 花。 资金运作方式如下：自有资金全部用于投资，当自有资金全部投入完毕尚有资金缺口时，通过贷款解 决。预售房主要安排在静态总投资已经达到 25%时，但由于该部分收入不稳定，原则上只用于还贷， 而不作为投资资金的来源。 8.9.2 财务费财务费用用 本项目的财务费用主要由利息费用构成。利息费用的计算参照建设部发布的经济评价标准按如下方法 确定：假定贷款发生在当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计算，还贷当年按年末偿还， 照全年计息，即：每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额2）贷款年利息 本项目当前融资成本为年利率 8.0%，鉴于银行利率已开始下调，估计数年后融资成本必将下降。据此， 假定建设期内贷款利率维持 8.0%不变，并维持整个开发期。 本项目合计需支付利息 3,255 万元，至项目开始第七年还清。 8.11 物物业销业销售有关税、售有关税、费费 本项目物业销售有关税费为：4,500 万元。 详见下表； 表表 8-12本本项项目物目物业销业销售有关税售有关税费费一一览览表表 9.0 物物业销业销售有关税售有关税费费 5.41% 83,174 万元万元4,500 万元万元 9.1 营业税金：按营业额 5%计算。 5% 4,159 万元 9.2 营业税附加:包括教育附加费等按营业税额 5%计算 0.25% 208 万元 9.3 防洪费：按营业额 0.18%计算。 0.09% 75 万元 9.4 其它税费 0 万元 9.5 印花税：按交易额的 0.05%计算。 0.07% 58 万元 资料来源：受托方研究部 8.12 本本项项目目销销售售费费用用 本项目物业销售费用为：3,327 万元。计算过程详见下表； 表表 8-13本本项项目目销销售售费费用一用一览览表表 10.0 销销售售费费用用(按出租收入按出租收入 5%计计算算) 4.0% 83,174 万元万元3,327 万元万元 资料来源：受托方研究部 8.13 本本项项目所得税目所得税 本项目所得税为：2,745 万元。计算过程详见下表； 表表 8-14本本项项目目经营经营所得税一所得税一览览表表 14.0 经营经营所得税所得税(按按销销售售额额 33%之之 10%计计提提) 3.3% 83,174 万元万元2,745 万元万元 资料来源：受托方研究部 8.14 静静态态开开发总发总投投资综资综述述 综合上述，得出本项目开发的静态投资成本（不包含财务成本） ，为：58,685 万元，以本开发项目总建 筑面积 305,712m2分摊，则静态总投资的单方成本，为：1,920 元/m2；以本开发项目实际可销售面积的 总建筑面积 285,052m2分摊，则静态总投资的单方成本，为：2,059 元/m2； 表表 8-15静静态态开开发总发总投投资资构成比例（按构成比例（按总总建筑面建筑面积积分分摊摊）一）一览览表表 序号序号 项项目名称目名称总总建筑面建筑面积积按按总总建筑面建筑面积积分分摊单摊单价价静静态总态总投投资资占静占静态总态总投投资资比例比例 1.0 土地成本土地成本305,712 平方米平方米621 元元19,000 万元万元 32.38% 1.1 政府地价305,712 平方米304 元9,289 万元 15.83% 1.2 其它土地成本305,712 平方米318 元9,711 万元 16.55% 2.0 建安工程建安工程费费用用 305,712 平方米平方米1,115 元元34,100 万元万元 58.11% 2.1 土建工程造价（含豪华装修） 305,712 平方米875 元26,750 万元 45.58% 2.2 机电设备安装 305,712 平方米240 元7,350 万元 12.52% 3.0 前期前期费费用用 305,712 平方米平方米35 元元1,055 万元万元 1.80% 4.0 项项目不可目不可预见费预见费 305,712 平方米平方米22 元元680 万元万元 1.16% 5.0 开开发发期税期税费费 305,712 平方米平方米80 元元2,460 万元万元 4.19% 6.0 红线红线内外工程内外工程费费 305,712 平方米平方米45 元元1,390 万元万元 2.37% 7.0 静静态总态总投投资资 305,712 平方米平方米1,920 元元58,685 万元万元 100.0% 资料来源：受托方研究部 表表 8-16静静态态开开发总发总投投资资构成比例（按构成比例（按总总可售面可售面积积分分摊摊）一）一览览表表 序号序号 项项目名称目名称总总可售面可售面积积按按总总可售面可售面积积分分摊单摊单价价静静态总态总投投资资占静占静态总态总投投资资比例比例 1.0 土地成本土地成本285,052 平方米平方米667 元元19,000 万元万元 32.38% 1.1 政府地价285,052 平方米326 元9,289 万元 15.83% 1.2 其它土地成本285,052 平方米341 元9,711 万元 16.55% 2.0 建安工程建安工程费费用用 285,052 平方米平方米1,196 元元34,100 万元万元 58.11% 2.1 土建工程造价285,052 平方米938 元26,750 万元 45.58% 2.2 机电设备安装 285,052 平方米258 元7,350 万元 12.52% 3.0 前期前期费费用用 285,052 平方米平方米37 元元1,055 万元万元 1.80% 4.0 项项目不可目不可预见费预见费 285,052 平方米平方米24 元元680 万元万元 1.16% 5.0 开开发发期税期税费费 285,052 平方米平方米86 元元2,460 万元万元 4.19% 6.0 红线红线内外工程内外工程费费 285,052 平方米平方米49 元元1,390 万元万元 2.37% 7.0 静静态总态总投投资资 285,052 平方米平方米2,059 元元58,685 万元万元 100.0% 资料来源：受托方研究部 8.15 项项目全部开目全部开发总发总投投资综资综述述 表表 8-17项项目全部开目全部开发总发总投投资资构成比例（按构成比例（按总总建筑面建筑面积积分分摊摊）一）一览览表表 序号序号 项项目名称目名称总总建筑面建筑面积积按按总总建筑面建筑面积积分分摊单摊单价价 静静态总态总投投资资占静占静态总态总投投资资比例比例 1.0 土地成本土地成本305,712 平方米平方米621 元元19,000 万元万元 26.20% 1.1 政府地价305,712 平方米304 元9,289 万元 12.81% 1.2 其它土地成本305,712 平方米318 元9,711 万元 13.39% 2.0 建安工程建安工程费费用用 305,712 平方米平方米1,115 元元34,100 万元万元 47.03% 2.1 土建工程造价305,712 平方米875 元26,750 万元 36.89% 2.2 机电设备安装 305,712 平方米240 元7,350 万元 10.14% 3.0 前期前期费费用用 305,712 平方米平方米35 元元1,055 万元万元 1.46% 4.0 项项目不可目不可预见费预见费 305,712 平方米平方米22 元元680 万元万元 0.94% 5.0 开开发发期税期税费费 305,712 平方米平方米80 元元2,460 万元万元 3.39% 6.0 红线红线内外工程内外工程费费 305,712 平方米平方米45 元元1,390 万元万元 1.92% 7.0 静静态总态总投投资资 305,712 平方米平方米1,920 元元58,685 万元万元 80.9% 8.0 各功能物各功能物业总销业总销售收入售收入 305,712 平方米平方米2,721 元元83,174 万元万元 9.0 物物业销业销售有关税售有关税费费 305,712 平方米平方米147 元元4,500 万元万元 6.2% 10.0 销销售售费费用用(按出租收入按出租收入 4.0%计计算算) 305,712 平方米平方米109 元元3,327 万元万元 4.6% 11.0 财务费财务费用用(按按银银行利息行利息 8.0%计计算算) 305,712 平方米平方米106 元元3,255 万元万元 4.5% 12.0 税前开税前开发发毛利毛利润润 305,712 平方米平方米439 元元13,408 万元万元 13.0 税前税前资资本收益率本收益率 305,712 平方米平方米 22.85% 14.0 经营经营所得税所得税(按按销销售售额额 33%之之 10%计计提提) 305,712 平方米平方米90 元元2,745 万元万元 3.8% 序号序号 项项目名称目名称总总建筑面建筑面积积按按总总建筑面建筑面积积分分摊单摊单价价 静静态总态总投投资资占静占静态总态总投投资资比例比例 15.0 税后开税后开发净发净利利润润 305,712 平方米平方米349 元元10,663 万元万元 16.0 税后税后资资本收益率本收益率 305,712 平方米平方米1 元元 18.17% 17.0 税后开税后开发发收益收益(元元/平方米平方米计计算）算） 305,712 平方米平方米349 万元万元 18.0 开开发总发总成本成本 305,712 平方米平方米2,372 元元72,512 万元万元 100.0% 资料来源：受托方研究部 表表 8-18项项目全部开目全部开发总发总投投资资构成比例（按构成比例（按总总可售面可售面积积分分摊摊）一）一览览表表 序号序号 项项目名称目名称总总可售面可售面积积按按总总可售面可售面积积分分摊单摊单价价 静静态总态总投投资资 占静占静态总态总投投资资比例比例 1.0 土地成本土地成本285,052 平方米平方米667 元元19,000 万元万元 26.20% 1.1 政府地价285,052 平方米326 元9,289 万元 12.81% 1.2 其它土地成本285,052 平方米341 元9,711 万元 13.39% 2.0 建安工程建安工程费费用用 285,052 平方米平方米1,196 元元34,100 万元万元 47.03% 2.1 土建工程造价285,052 平方米938 元26,750 万元 36.89% 2.2 机电设备安装 285,052 平方米258 元7,350 万元 10.14% 3.0 前期前期费费用用 285,052 平方米平方米37 元元1,055 万元万元 1.46% 4.0 项项目不可目不可预见费预见费 285,052 平方米平方米24 元元680 万元万元 0.94% 5.0 开开发发期税期税费费 285,052 平方米平方米86 元元2,460 万元万元 3.39% 6.0 红线红线内外工程内外工程费费 285,052 平方米平方米49 元元1,390 万元万元 1.92% 7.0 静静态总态总投投资资 285,052 平方米平方米2,059 元元58,6