成都东大街写字楼提案.ppt

写在提案之前：,做事之前，先学会思考， 过上一轮的提案，我们在作一些反思,产品未上市之前，明确市场位置，找到消费者，论证产品 论证产品，这是我们应该完成的作业吗？ 我们在做一次深刻的反思， 这一次的反思让我们从土地的价值开始， 到企业的的市场影响力，一个庞大的课题！ 希望，我们做了一次正确的决定，然后，事实也会论证一切！,我们联想丰富，于是，我们开始了我们项目的未来想象,在东大街与海椒市接壤之地， 传统老居民去聚集之地，一座外形光鲜的写字楼耸立于此， 每天往来买菜的老妈妈在楼下三五成群的聊天， 菜贩往来穿梭于此，一派繁华的景象,NO！不会的，我要的不是这样的房子！,我们的消费者发飙了！,项目本身没有错，定位也没有错，区域更没有错，问题出在什么地方？,带着问题看项目,东大街改造,成都未来CBD中心商务领地,市场给我们多少时间？！,政府宏观规划,拆迁重建,商业商务区域集结过程,区域成熟,我们似乎可以遇见东大街的未来商务前景，九龙仓等地产巨无霸的开路让我们可以分羹， 但，作为开路先锋的我们，真的有这么美好的的市场未来么？,政府的东大街改建工程正式启动，庞大的土地放量， 金融商务一条街的定位无疑都给我们规划了一个优美的蓝图， 九龙仓带着港资的身份站在我们前边， 或许他会喊：我们领导这座城市的商务未来； 东方正红在后，未来，尚无可遇见， 唯一能想象的，接壤东大街，一座庞大的城市在我们身边拔地而起 可以确定的是，我们的未来，很一大部分需要这些巨无霸的带动，未来可待， 但消费者不待，我们可以用多少时间来预热这个看似成熟的市场？,我们预估我们可能的销售速度,明年三月项目开盘 年初广告启动，前期商务建立产品形象 住宅部分进入市场快速回收资金， 总体量6万方，预估均价7200元/平方米 预计销售周期5个-8个月，年底预计回收资金4.5个亿左右 住宅上剩余100套左右的时候商业推广开始，预估10月推广开始,10月商务推广，参与房交会 11月商务部分正式入市场， 由于商务部分的销售需要工程进度的支撑， 预计销售周期在2年-2年半左右， 预计回收资金5亿左右，,用近30个月时间回收5亿左右的资产，对企业而言，我们得到的是什么？,我们或许应该仔细思考，作为开发企业的我们，真正要的是什么！,广联作为一个精品成长型企业， 我们在主城中心区域打造一个有影响力的项目， 聚集部分品牌关注，同时快速展开下一个项目的建设,核心关键词：短/平/快,以最短的时候平稳过度，建立好的品牌口碑，快速回收资金,怎样实现快速的销售并实现下一个项目的快速启动？,关键词：快速资金回收,我们建议：项目地块的物业形态以精品住宅为主，辅以部分配套性商业,优势 在短期内建立一个特有的市场形象，保持市场高感度 实现年度进入尾盘，快速回收资金7-8亿左右 年底争取在主城重点区域再竞拍80-100亩的地块，同时快速开发，增加市场影响力,目标：做精品项目，完成快速的资金积累，专一项目打造， 建立品牌高感度，为以后的企业品牌发展建设打下良好坚实的基础。,当前房市风云变换，大型开发企业抢占滩头，临近成都300公里之外的两个本土龙头开发企业“龙湖”、“金科”相继进入成都，港资企业虎视眈眈，小型开发企业道路越走越艰难，资金、规模、品质成为三大难题，我们要从市场上脱颖而出，必须快速积累资金，做小而精的项目，以量冲关注，以期赢得市场，以抗衡市场的竞争态势！,我司作为一个刚起步的小型智力型服务企业，在接到贵司东大街项目，做命题作文的同时，更从土地的价值与企业的发展开始思考，希望能够真正理解产品的核心本质，站在市场的角度看市场，更希望以谨慎的态度完成我们的每一步思考，并希望战略联盟的方式，与贵司进行长期友好的合作关系！,先做命题作文,拉动城市欲望,头羊态势,【2008年度策略目标定向图】,区域价值,金融商务街物质诱惑,精神的建立与项目价值推广,核心竞争力,挖掘东大街第一桶金,品牌力量,策略分析,卖点梳理分析,项目市场卖点,+ 产品定位 - 项目体量 - 企业信心 - 竞争对手 + 区域价值 - 投资效应 + 项目形象 - 其他配套,独一无二 有比较，相对小 无市场认知 大盘居上 普遍认同 利益前景不明 逐渐建立 无法预知,核心竞争力,价值提升，制造话题,产品推广 欲望制造,位于成都市核心地段，口岸优势相当明显，周边生活及配套设施相对便利和成熟； 市民对区域位置的敏感度较高，可尽快缩短项目与目标市场的心理距离； 立体路网，整体通达性好，利于做足项目开发价值； 规模适度，利于以“适用性”作为产品的卖点进行针对性推广； 项目规划、设计比较合理，目标明确。 政府规划，区域远景增值潜力旺盛；,看到一些优势,也看到一些不足,临近2环，区域位置造成一定的心理距离； 项目地周围多为老式建筑，居住多为老城区居民，对项目形象有一定影响； 年底同类型项目放量较大，同区域大型项目的进驻，直接威胁项目的销售；,东大街与二环交接点，金融大道桥头堡垒 商务写字楼与公寓互动效应，城市精英住宅群落 东大街未来标志性建筑之一 互动式商务领地，商住两用基地平台，投资与 中产发展基地并存空间,从产品看定位,从产品到概念,公寓、写字楼各6万M2左右,项目建立品牌形象，公寓住宅部分实现快速销售，商务部分实现品牌价值的再提升，同时实现利益的增长,对目标群体的鉴定,个人购买者和小型公司 来源: 1 ）一般为服务、贸易、高科技、个性化服务、地产、网络、广告、合伙人制企业。 2）高级白领、金领阶层、小企业主，高成长性小公司。 特征：预期收入高，对事业和生活有强烈野心的人，勇于接受挑战。 购买目的： 投资及自用。或满足对这一地段居住或占有的特殊情结，政府规划远景，未来升值潜力，部分冲动购买。 影响购买因素： 1）较好的使用性能：外观风格国际的建筑、交通方便、有智能化商务平台、个性化的服务。能为企业运作带来更高效率。 2）身份标记：希望借助现代化国际化的区域商业定位、同处一楼的国际性大企业为企业或个人带来的品牌价值的转移。 3）财务考虑：强调性价比，想以最小成本博取尽量大的效益，强调资本的增值能力。好转手、好出租的低风险的、简便的投资产品。,关于购买动机的明确的判断 没有什么人会因为单纯的居住动机或办公需求来购买我们的产品。突出其使用价值的目的并非针对使用，而是做为交换价值的支撑。我们所有的一切推广，需要将产品塑造成为：,一个精神符号，能获得社会的广泛认同。是绝大多数目标群的自我认同和相互认同。 具有良好的投资价值及成长预期。 一个社交名片，它告诉别人，你和谁在一起，你在人群中的位置，你的阶层属性。 城市理念的一个提炼，是时代精神的一个概括。,那么什么是他们的共性？,从社会主义公有制，到现在宪法对私有财产的保护。 我们清楚的看到这个群体的共同特征是 对有效资产的强烈占有欲 它，构建了一切物质与财富的梦想的基石，也是这个时代的脉动所在,对城市的私有宣言，对财富的增值宣言 投资者心深处的欲望宣言 创造城市价值的同时 城市反馈以其财富与荣耀,我们的主力消费者都有绝对的重复性 投资者,我们以同一种形式传递我们的项目形象，不进行商务与住宅的拆分，以统一形象进行市场推广，在宣传内容上作区分。,我们或许可以开创一个新世纪,空间就象一个盒子，我们要创造一个完美的理想世界,空间是一种结构，我们解构空间，进行重组，使之成为我们理想的房子，不管住宅还是商务。于是，空间与结构成为这次标志的主体构成部分。长方体的框形昭示建筑的轮廓，菱型结构让图形整体感更为稳固。 标志所承载的目的是第一时间产生视觉印象，传递产品可能的形态，进而产生高记忆度，我们的目的，是希望受众在有限的想象空间，进行无限的图形遐想！,先看思路,我们处在一个什么样的环境？,中国的第四城/西部大开发龙头/成都市核心商务圈/东大街门户 这到底是一个什么样的地方？,财富之都,整个大西南政经要地，未来华尔街门户,风情之都,第四城的影响力，最适合人居之所，中国 西部首善之地,商贸之都,商业物流云集，国际影响力越来越大,但是我们也要看到，到现在为止，成都还没有真正意义上的集中式商务区，也就是我们说的CBD中央商务区,在东部，一个新的中心正在成型，对于投资者，所 有的投资都与物业升值潜力有关！ 这是他们的核心财富，他们的“不动产” 当东部的CBD中央商务区成型，我们的不动产自然升值,东CBD，中央不动产,东大街在成都的未来地位,区域地位，投资者的价值解读,东CBD可以正在成型，我们在创造一个新的商业蓝地,我们昭示建筑，昭示明天，新的世界即将来临！,世界启示录,SLOGAN,一个城市的诞生，一个城市核心力量的诞生过程，它带着这个城市的理想，完成一个新的飞跃，唤醒城市，我们看见，世界醒了,我们需要创造新的开端，在中国，在西部首府，在成都，在东大街,城市创诞记,核心创意概念,建筑启示录 建筑予城市力量，城市还建筑以荣誉！ 东大街CBD时代已然来临，我们站在这里！,创诞记一,高度创世纪 相对与高度，空间的价值在于，你的世界有多宽阔！ 东大街CBD时代已然来临，站在这里，你可以看得更远！,创诞记二,理想昭示 中央理想建筑，在东方，有第一缕财富曙光！ 东大街CBD时代已然来临，在第一时间， 完成你的升值不动产！,创诞记三,明日创库 东大街中央不动产，全城公启！,创诞记 前夜,抢 市,当前概念的重复性太多，每一个新概念的面世都会被抄袭，我们强烈建议在认可我们思路后，先在成都媒体上有第一次的轰炸，抢占市场，随后再进行户外、工地围墙等形象的跟进！,对于外立面的建议 商务部分可增加写字楼造型上的多样化，如增加屋顶塔尖，以增强本项目的区域标杆形象； 写字楼部分可做空中客厅，局部挑空处理，增强空间的通透性，在结构上加强视觉变化感，提升产品品质。 写楼楼部分适当增加外立面造型，以区别于区域同形态产品，增强产品的视觉印象； 公寓部分可加强色调的变化，局部大色调包装可增强视觉的冲击力。,适当增加外立面造型，以区别于区域同形态产品，增强产品的视觉印象；,造型上的多样化，如增加屋顶塔尖，以增强本项目的区域标杆形象；,可做空中客厅，局部挑空处理，增强空间的通透性，在结构上加强视觉变化感，提升产品品质。,局部色调的调整和变化，改变传统公寓整体形象的单一性，视觉印象更佳,关于建筑功能上的一些建议,在前期市场调查过程中，我们发现一个现象，当先购买类甲级写字楼，无法支撑总部基地配套的产品，主要以投资客户为主，购买面积以60-80平方米为主！,自用中产创业平台的需求主要集中在100-300平方米，但就区域而言，我们配套等相关条件暂时无法支撑其需求！,就当下市场租赁状况而言，套内40平方米左右的纯写子楼出租价格在50元/平方米左右,关于建筑功能上的一些建议,我们现在的商务部分楼层结构柱间距为 8.4*7.8=65.52M2 以30%的公摊面积计算，建面开间为93.6M2 我们建议： A、建筑面积在90平米起分割，减轻投资风险，同时可创造高回报率； B、不做室内卫生间，尽量增加室内可用办公面积； C、将电梯减少到8-10部左右，增加公共洗手间的面积，减少公摊，给消费者更 多实用面积！,推广总结 对于这种位置极佳，小户型为主的公寓与高品质写字楼最主要的买家就是投资客。 但是真正高明的投资客，除了看地段，配套，价格等量化指标外，对大多数吹捧的，夸大其词的广告是免疫的。 那么，我们的意图就是，要让很多非投资者都知道它，谈论它，让其成为关注焦点，这样才能给投资者给信心。 我们的推广，要给城市白领，中产阶级，外来工作人士看（因为他们是以后房子的主要承租者）。我们的推广，要给老百姓看的（因为他们好奇，也因为他们制造舆论的能力最强）。 这些人对房子感兴趣了，那么真正买房子的人，也就抑制不住冲动要掏钱了。,最后，对之前纯住宅项目的建议思考,伊托邦E-topia,数字时代的城市理想生活,未来的生活景观中，网络技术将把工作场所延伸入居住场所之中，居住自然娱乐场所将更加紧密地在物理空间上联系在一起，而工作场所进一步淡化，不妨可称之为工作场所的溶解:溶入自然之中、家居之中和休闲娱乐之中。,伊托邦将会是由现实世界和虚拟世界完美结合，优势互补的理想城市。,思考方式一,数字化时代的城市理想生活，这是项目的中心价值内涵！ 我们希望以数字化的形式去演绎一种生活方式，却发现生活的范畴太宽广，于是，怎样让标志产生高记忆度成为首选！ 金属结构的E-topia让标志有了主题图形构成，标志性明显，与市场当下楼盘有了本质的视觉冲击，飞扬的字体诠释项目的个性。在标志设计上我们充分考虑到其后期的延展性，以真正的服务于项目本身。,建议在项目外做永久型项目导视标志,巧克力城,生活有味道,巧克力城，洋溢甜蜜味道的女性专属领地，建筑成都一道自己的靓丽风景，并且制造市场机会，扩大关注效应，快速的占领市场，建立一个品牌高感度，却又有独特内涵的地方。,做女性公寓项目或者推出部分女性公寓，制造市场关注度！,思考方式二,香味弥漫，生活味十足的的甜蜜之城，一座专为女人打造的理想之城! 一座爱意弥漫的生活栖息之地，用心的符号暗示项目的定位，线条细腻的字体用巧克力色勾勒出案名，巧克力的暖意，油然而生。,建 议,建筑结构线条尽量简洁，外墙采用巧克力色墙面，局部点缀华文性线条，以在建筑与推广上更为统一！,C大调,生活就是C大调,在市场上建立一个独特的产品形象，给受众传递一个契合独特个体的产品形态，让投资者看到市场，进而买单！如同北京的树村，曾经的画家村一般，我们只是给一小部分人建立了一个群居之所，但更多有这类似向往的人群会奔向他们的理想之地。,主题性建筑，主要消费群体为有艺术气质或相关行业的青年白领,思考方式三,生活就是C大调 一种主旋律的演奏的生活之城，只为有着艺术生活细节的人量身度造。用科技化的符号幻化出项目的案名，C是一种旋律，更是一种精神信仰，我们让小部分人对此处有了信仰，有了记忆，就有了产品市场的基础！,我们想说一些话,对将写字楼改成精品住宅的建议提出之后，我们作了非常深入的思考，对于当下成都乃至全国市场相互概念抄袭，让产品的同质化越来越严重，我们希望能够建立出产品的独特个性，我们的工作依旧是从思考案名开始，在翻阅了大量的既有案名后