阜南房地产市场调研.ppt

,阜南房地产市场调研,2006年-2008年：房地产发展起步阶段: 小区物业受到追捧，小高层出现但销售缓慢,2002年-2005年：房地产初级发展阶段： 房地产开发项目少，市场基本以多层为主和沿街商住为主，市场活跃度低；,2009年：房地产快速发展阶段: 小高层普遍出现，产品从单一向多样化发展,物业管理起步,阜南房地产 市场状况,从纯多层供应过渡到多层小高层为主流的模式/物业管理开始起步/专业代理公司进入/大盘开始出现/配套不完善/楼盘相对集中,市场主流为解决居隹问题的一次置业者投资者比例非常小期房价格小于现房价格价格上升速度慢 是完全的用家市场,将房地产的周期分为起步、发展、衰落、萧条四个阶段,短期投资者居高、追求快速套现,房价居高不下价格上升快，二手交易频繁地价上升比楼价上升快,投资者退出，供过于求 现楼、期楼齐跌销售速度停滞地价下跌比楼价下跌快,二次置业用家比例居高投资者多为于长期投资短线投资客开始出现价格上升速度增快地价上升速度比楼价上升速度慢,起步期,发展期,衰落期,萧条期,阜南房地产市场处于起步期和发展期之间，后市还有较大的发展空间,阜南房地产 市场状况,市场特征表明房地产处于发展期中段，未来三年不会有明显的减缓趋势,由于一线及二线城市的房价一直涨幅不断，近期的楼市调控频出，限购令和户口等原因导致了很多人无法在工作的城市购房置业，生活成本的不断增加和置业压力也是导致回乡购房的主要因素。,2010年开盘至今，320套左右的房子现在已经差不多销售一空了。77%的成交客户属在外工作的返乡置业者，购买的户型集中在95平米的二房或128平米的三房，而购买的人群也基本为首次置业的刚性需求。 目前还有15套左右的90-120楼层为1楼和顶楼。,业内访谈：永耀香港花园 销售主管：张露静,阜南房地产 市场状况,市场表现：一、二线城市限购，逼迫客户回流置业,本县客户,乡镇客户,阜南成交客户：市区客户占52%为主导客户，本市其他地区占23%，本省其他城市和外省客户各占17%、8%，外市和外省客户较少；,阜南的客户职业主要分为周边居民类、企业职员类、个体经营户类、事业单位类和外地返乡类。,阜南房地产 市场状况,市场表现：阜南外省人购房比例小，客户主要以阜南本地人为主，属于典型的内销性市场。,消费者仍然停留在功能和物质层面，其关注点主要集中在价格、景观环境，其次就是赠送面积、产品属性等方面。,尚鼎国际,银達城市花苑,阜南房地产 市场状况,客户特征：目前阜南客户的成交驱动体现为实用主义导向，首选环境资源，其次是户型面积和性价比,同质化竞争严重，价格大都集中在32003700之间，超过3800价位的楼盘只有银達城市花园等少数楼盘，价格竞争激烈,市场热销户型为104130平米的两房三房，但大多数楼盘的主力户型都是100-120三房产品同质化、缺少两房产品,项目名称,主力户型,2房面积90,3房面积100-120,阜南房地产 市场状况,尚鼎国际 104-130三房 140四房,宏泰春辉苑 103-116三房 128四房,银達城市花园 90两房 98-116三房 158四房,欧陆花苑 109-117三房,永耀香港花园 88两房 101-126三房,与客户需求不同的是，市场供应户型都集中在中等大小，同质化严重,数据来源；中国土地市场网,阜南土地市场,2011年阜南县住宅用地地价2700元左右/、而中心地区达5100元左右/，最高折合为339.7万元/亩。高地价必然进一步推动房价的稳定持续上升,1,2,3,5,7,8,9,安徽领尚置业,阜南阳光置业,安徽金运房地产,安徽万霖房地产,阜南金厦房地产,阜南宏泰置业,阜南县东方置业,阜南土地市场,中心板块土地缺乏、城东板块和城北板块较为集中,阜南房地产处于发展期中段，未来三年不会有明显的减缓趋势； 一二线城限购，逼迫回乡置业； 阜南房地产客户主要以阜南本地人为主，属于典型的内销性市场； 消费者的关注点依然停留在，价格、景观、环境、其次赠送价值； 中心板块土地缺乏、城东板块和城北板块较为集中。,小结,政策分析及判断,Chapter 1,第二部分,Chapter 2,阜南房地产市场状况,Chapter 3,重点楼盘分析,阜南站,城市花苑,香港花园,风采世纪广场,阳光华府,世纪豪庭,春辉苑,尚鼎国际,欧陆花园,本地块,阜南县房地产项目分布图,销售面积最小为104三房，无100以下产品、F1层赠送约30-80花园、但是销售均价达4700元/ ，销售情况一般,尚鼎国际,城东最大规模社区，宣传气势较强,卧,卧,卧,卧,卧,卧,A户型：3X2X2(建筑面积122.01),B户型：3X2X2(建筑面积123.69),产品中规中矩，无创新,改项目整体包装较好，先做园林提升项目档次从而提升项目附加值。,宏泰春辉苑,先做园林在建房，注重形象包装,采用奇数偶数层错落式阳台。使得户户阳台7空高，产品过于单一化，三房（100-120）四房（128）户型无创新。,4X2X2 建筑面积(128),3X2X1 建筑面积(103),7M挑高阳台,产品略有创新，户型面积段过于单一,地段较好政务新区、主题景观设计、电梯洋房、项目整外墙立面,银達城市花园,阜南县价格标杆，最大规模社区,目前阜南县唯一拥有90两房和98紧凑三房产品的项目，多样化产品受当地人追捧也是，目前阜南县销售情况及价格最高的社区,户型紧凑，产品较创新,项目建筑密度太大、小区环境较一般，小区入住率较高、商业配套、公共教育配套,欧陆花苑,纯多层住宅社区，前期代表性楼盘之一,项目地段较差周围无配套，户型较差，小区环境一般,永耀香港花园,高密度、低品质，近距市中心,项目地段于核心商业万宇步行街旁，老式商业街将会保留（不予拆除）3#-4#-5#栋底商造成很大影响，土地为商业性质，产品面积过大、单一化110-130三房,风采世纪广场,核心商业地段，商业布局规划较差，招商无大动作,项目规模较小密度较高、居住舒适度较差、小区无园林景观,世纪豪景,城东新区唯一新建楼盘，近距市中心,小结,阜南楼盘集中在城北新区，主要以大盘、城市未来规划为卖点，并开始注重产品包装和园林展示； 阜南畅销主流产品为120-130三房，两房产品较少，附加值高的产品可以实现更高价值； 产品同质化严重，缺少紧凑型产品，同时缺乏产品的创新； 项目配套商业多为社区型商业街，面向客户群狭窄。,第三部分：客户分析,阜南客户结构分析,Chapter 1,第三部分,阜南客户购买力行为分析,Chapter 2,通过对多类客户的访谈，我们可以看到，大家一致认同购房最重要的是 “户型设计怎么样，是不是南北通透，客厅是不是够大” “有没有小区，物业管理怎么样” “楼盘品质好不好，不会比公务员小区房差吧！” 客户对产品的需求正从最初级的“住区化”向“品质化”转变。,住宅购买需求发展模型。,发展阶段,发展阶段,需求层次,需求层次,功能化,关注户型、面积、朝向、通风等基本生活,功能指标,住区化,开始考虑住区环境、景观、安全度、人群,匀质化等方面的因素,品质化,关注产品细节、材质、设备和工艺所带来,的舒适度和人性化程度，开发专业化加强,特色化,定制化,产品充分契合个体客户的功能、,身份和个性需求,产品开始对位客户个性特征和精神需求，,趋向多元和特色,自我实现需求,客户结构,客户购房需求处于住区化向品质化转变阶段,“好物管”和“好品质”是客户的主要关注点。,“标准”到“自我”,“粗放”到“精致”,“局部”到“整体”,生存需求,备注：以上数据来源于阜阳市房产局网站,基于阜南经济社会情况和居民文化特性分析，其客户群主要是： 1.城市富人(公务员泛公务员生意人)； 2.新婚丽人； 3.城乡家庭； 4.外地创业，回家购房；,外省市人在阜南购房比例较小，属于典型的封闭型市场,客户结构,阜南外省人购房比例小，客户主要以阜南本地人为主，属于典型的封闭性市场。,客户结构,阜客户主要分为四大类型，但是客户需求仍然以满足实用型功能的改善型居住为主，客户购买经验少，对品质的要求逐步提升。,周边居民类,外地返乡类,事业单位类,企业职员类,个体经营户类,项目客户类型分析,客户结构,阜南的客户职业主要分为周边居民类、企业职员类、个体经营户类、事业单位类和外地返乡类。,周边居民一般分为第一代居民和第二代居民： 第一代原住民为中等年龄阶段，约40岁以上，在本地区生活时间较长。 第二代原住民指在本地区出生或者从小在本地区生活、长大的，一般以80后为主，家庭结构以二口或三口之家为主。 该类客户一般在附近区域工作、生活都时间较长，形成了较为稳定的人际关系与网络，因此本片区成为置业的首选区域。 第一代原住民有一定的经济承受力能力，一般以换房（自建房换商品房、小房换大房等）为主。 第二代原住民个人的经济实力较为有限，一般以家庭的财产为主要的经济来源。以首次置业为主。 由于传统习惯的影响，本地原住民一般比较喜欢群居生活。但是，由于目前的商品房则很难满足“三代同堂”或“四代同堂”居住条件。因此，传统的“群居生活”开始演变成一种“聚居生活”，即一家人都住在同一个小区，但并不是同一套单位。,客户结构,A1周边居民类,企业职员、中高层管理人员： 工作地点主要集中在市中心、周边企业，以企业普通职员、中高层管理人员等阶层为主。 以职业的成长阶段来划分，这类客户一般可分为成长型白领阶层及成熟型白领阶层。 成长型白领阶层一般以80后为主，一般为刚结婚或准备结婚的人生阶段。以二口之家这种小家庭为主，事业上正处于成长阶段。多以首次置业为主，对产品的实用性以及性价比较为关注。 成熟型白领阶层一般为30-40岁左右，一般以三口之家为主。事业上已开始趋于稳定。有稳定的职业与经济收入，主要以改善型换房为主。,客户结构,A2企业职员类,个体经营户主要分为私营企业主和个体经营商户： 私营业主类客户多拥有自己的工厂或公司，经济承受能力较强。一般为二次或多次置业，以换房为目的。 个体经营类客户一般在周边街区或专业市场经营生意，但是总体来讲，个体经营类客户的经济承受能力并不强，目前的居住状态多为“自建房”，少数“租房”，置业次数多以首次置业为主。 该类客户多为中青年阶段，30-45岁左右居多，以三口之家居多。,客户结构,A2个体户类,客户结构,A4事业单位类,事业单位类主要来自政府企事业机关，如政府部门、银行、医院、学校等： 这类客户年龄段一般集中在30-40左右，家庭结构以三口为主。 这类客户工作优越稳定，经济条件较好，但仍属于成长型阶段，少数经济实力强，大部分经济实力一般。,客户结构,A5外地返乡类,外地返乡类主要包括在外地工作的80后年轻人以及在外地功成名就的其他人： 外地返乡类主要包括在外地工作的80后年轻人以及在外地功成名就的其他人。 外地工作的80后主要是不能承受大城市高房价以及考虑未来还是会回家发展，故考虑在家置业，经济能力不是特别强，但是对价格接受度高； 外地返乡功成名就的其他人主要是在外打拼多年的商人或者企业家，他们经济实力非常雄厚，本身具有较强的投资观念，对价格的接受度高。,阜南客户结构分析,Chapter 1,第三部分,阜南客户购买特征分析,Chapter 2,客户典型语录 及问卷,周先生 35岁 政府公务员 我已经有一套房子自己住了，还想买房子，目前阜南没有什么好房子，也没有什么好的开发商。我比较看重地段，当然，环境也是非常重要的。城东开发区那边还是不错，只不过目前没有什么好房子。,周女士 34岁 教师 我们本地人还是比较好面子的，抽烟都要抽好烟，比较好吃和好玩，一般单位，下午三四点钟就开始约人打牌了，这边人很爱面子，做事讲排场的。,杨先生 30岁 司机 现在阜南人买房有钱的基本上都会还是在城东新区这一带吧。主要是这些地方已经形成了特有的居住氛围，短时间很难给变。,客户购买特征,关键字：爱面子，讲排场/中高端客户更看重环境、品质、配套/圈层影响、城东开发区,启示：客户“眼见为实”的购房心理决定了项目必须要展示提前，以“高品质展示”提升客户对项目的价值认可和价格预期。,以上数据来源于随机对路人的访谈（样本量：25个）,客户购买特征,客户购房关注因素：小区环境配套户型交楼时间价格物管交通开发商品牌小区规模,以下数据来源于安徽其他县的客户置业需求（颍上）,可以看出，客户需求基本都以100-120平米的三房和80-100平米的二房为主。也说明同样作为县级行政区域的阜南，客户置业需求与颍上和临泉有相似的共性。,以下数据来源于安徽其他县的客户置业需求（临泉）,客户购买特征,县级市客户需求参考安徽颍上、临泉,阜南客户层次正处于从住区化到讲究品质和物管的阶段； 阜南客户爱面子，讲排场，开始注重楼盘品质，讲究环境和圈层； 客户需求户型以100-120平米三房和80-100平米二房为主。,小结,第四部分：商业物业市场调研与分析,万宇步行街商圈,传统商圈，以商业街和集中式商业为核心的商业中心,现阶段阜南县仅有一个传统商圈，商业仍处于聚心发展的初级阶段,百货大楼,阜南华联,万宇步行街,新百广场,明珠购物中心,时代购物广场,阜南主要商业以地城北路为中心轴，以万宇步行街为核心形成了四纵四横的商业格局,三塔路,租金65-75元/月,万宇步行街,租金40-50元/月,租金65-70元/月,三塔中路,商业街分析,三塔路以小型餐饮和烟酒副食为主，整体租金水平较低，商业形象差,租金50-60元/月平米,地城北路,租金270-300元/月平米,租金200-250元/月平米,万宇步行街,商业街分析,地城北路,地城北路是传统商圈的中心轴，以服饰为主，租金水平高，商业形象较好,租金30-40元/月平米,焦阳路,租金50-60元/月平米,租金100-120元/月平米,万宇步行街,焦阳路,商业街分析,焦阳路以小型餐饮和服饰为主，靠近阜南一中地段租金较高，商业形象差,租金20-30元/月平米,曹集北路,租金40-50元/月平米,租金50-40元/月平米,万宇步行街,曹集北路,商业街分析,曹集北路以餐饮、休