我国房地产投资体制的现状及创新

我国房地产投资体制的现状与创新 1我国房地产业投资的现状分析 据统计资料，2001年房地产业在全国各地普遍升温。政策接二连三出台，楼市利好不断。2001年1至10月，我国房地产开发投资增长 312；1至8月，商品住宅投资比上年同期增长317。2001年上半年，全国商品住房销售面积比上年同期增长314。2001年1至7月，全国商品房价格比上半年同期增长109，其中商品住宅平均价格比上年同期增长118。当我国股市一波三折、直线下跌之际，房地产业却全线飘红，出现总体利好态势。 2001年我国房地产业快速增长的主要原因有： (1)2001年我国国内生产总值突破9万亿元人民币，外汇储备突破2000亿美元，居民储蓄存款突破7万亿人民币，我国综合国力再上一个新台阶。由于我国目前经济形势趋好，尤其是西部大开发等扩大内需政策的实施，使开发商信心倍增； (2)随着住房制度改革的不断深入，住房分配逐步由福利性向商品化转变，商品化销售及住房置换增加，加上房地产二级市场的开放，有效的推动了房地产投资增长； (3)人世和奥运效应等对房地产投资也产生了积极的影响，为房地产业发展提供了良好的投资环境。 但是，我国房地产表面上的红火却不能掩盖大量问题的存在。 首先是目前我国房地产市场的空置率高，而且房价过高。这两者本来应该是相反的。空置率高，房价就应该低；空置率低，房价才会高。这种不正常的现象由来以久，而且愈来愈严重。据国家统计局消息，商品房空置面积 2000年已达到了创世纪的9142万平方米，按照建设部公布的全国商品房指导价格，商品房空置积压的市值超过了2000亿元。而另一方面，房价却是节节攀高，以北京为例，房价已与世界化的国际大都市相差无几。可相比人家的2万美元年收入，中国只有700美元，与国际公认的房价与购买者年收入3至6倍的比例相差甚远。房价上涨速度已远远超过了国民收入增长的速度，从而导致了普通百姓的住房问题迟迟未能得到解决。 其次，企业对房地产业的投资行为不合理。很多房地产企业过分注重开发利润较高、且档次较高的花园别墅等，而不注重把握建房的结构类型及各种类型所占的比例，从而达到有目的地进行房地产业的开发投资管理，使供给与需求达到平衡。 国内学者一般将城市家庭按收入水平的差异分为五种类型，见表1。 从表1可以看出，温饱型、小康型家庭所占的比例较大。因此，对于高级公寓应大力普及，高档次的花园别墅应该适可而止，中低档次的房屋，应根据国家安居工程的政策去投资。但是，由于我国目前对经济适用房的开发利润规定不超过3，非常不符合市场化的要求，从而使开发商没有积极性来开发经济适用房，而倾向于开发利润高的别墅等。 再次，房地产开发的投资约束弱化。房地产投资具有投资量大、回收期长、周转率低的特点，一旦投资决策错误就会造成严重损失，因此这一行业的投资约束应强于其他行业，但实际情况恰恰相反。 如上面所述，我国3万多家房地产企业平均资产总额只有4100万元，而房地产开发项目资金需求动辄上亿，因此，房地产开发企业大多依靠银行贷款和多种集资进行开发。我国目前多角债权人的权益，多角债务盛行，债权人权益往往得不到有效的保护，使得有的房地产企业根本不顾债权人的权益，将借债资金盲目投资，造成房地产投资结构极不合理。 概括起来，上述问题主要有以下原因造成的： 1宏观政策因素 据2001年统计数字显示，截至到2001年11月，我国固定资产投资总计完成额为2116372亿元，同比增长163；其中基本建设完成额为 111311亿元，同比增长104%；更新改造完成额 434143亿元，同比增长203；房地产开发完成额为485716亿元，同比增长297，大大超过固定资产投资总额。这主要是由于我国将房地产开发投资作为拉动我国经济增长的重要因素来发展。但是，由于我国房地产市场中的有效需求不足，从而不可避免地造成了大量的空置现象。 2体制矛盾 主要表现在： (1)土地市场中行政与市场并存的体制矛盾。改革前，我国实行行政化的城市土地产权制度，土地使用权是以行政划拨方式由土地使用者获得。改革以后，房地产市场在计划体制和行政干预的夹缝中逐渐形成，地产领域的大量政府行为获得了市场化的形式，但其行政配置的属性基本没变，从而导致了目前的土地行政划拨制度与土地批租体制并存的双轨体制。在这种双轨体制下，土地的行政划拨与市场配置之间存在着巨额的利差，地产领域的各种寻租活动层出不穷。由于土地市场的不规范，从而造成了地价的上涨过快，导致了严重的投机行为，如炒地皮、倒项目等。 (2)房产市场中住宅的福利供给制度和住宅商品化制度的矛盾。目前对1998年7月 1日前后参加工作的人实行“旧人旧制度、新人新制度”，这种住宅商品化制度与住宅福利供给制度共存的摩擦空间非常大。一方面，由于新房的价格比较高，尚未分房者大多是经济地位弱小的阶层，尽管他们的实际需求非常旺盛，但他们却没有买新房的能力。因此尽管供给充足，却没有形成有效供给。另一方面，对于已经分得福利房的人来说，他们大多是经济地位比较强大的既得利益集团，他们即使有能力购房也不愿出钱购房，从而出现“有钱的不买房，没钱的想买房”的市场尴尬，因而商品房空置率的居高不下也在所难免。 3企业自律意识不够，法律监督不力 房地产业具有天然的投机特性，使进入这一行业的企业普遍存在一种暴富心态，经营中趋利倾向过于强烈。追求利润是每个企业经营的目的，利润动力是促进社会经济进步的内在动力，追求利润本无可厚非，但这种行业必须在法律和社会道德规范的范围内进行，超越了这一范围，就会给社会带来负面影响。我国房地产业发展时间短、速度快，法律法规建设滞后于行业本身发展的步伐，在暴富心态的驱使之下，为追求巨额利润，很多企业盲目开发，从而造成了投资约束的弱化。 2我国房地产业投资体制的创新 制度创新是指能够使创新者获得追加利益的现存经济体制及其运行机制的变革，从而产生一种更有效益的制度的变迁过程。 为了更好地促进我国房地产业的发展，本文特提出以下建议。 1培育新型的房地产投资主体，完善房地产投资体制。在住宅制度改革过程中，培养个人及住户的住宅支付能力和投资意识，造就新型的住宅投资主体是推进住宅商品化的根本途径。因此，要彻底改革住宅建设投资由国家、职工单位统包的体制，建立国家、企业、个人共同投资合理分工的体制，实现住宅的商品化和社会化。个人直接进人房地产市场，使个人不只是一般的住宅消费者，同时成为重要的住宅投资主体，达到置业和财产保值、增值的目的。 2组建国有控股公司，专门从事经济适用房的开发。国家搞经济适用房，目的就是为低收入阶层提供住房，但在实际操作中，由于产权、定性、设计、质量、物业管理等一系列问题未明确，而且选址偏远，价格偏高等原因，经济适用房并没有得到老百姓的认可。因此，针对目前开发商投资经济适用房的动力不足，政府可专门组建控股公司来从事经济适用房的开发，从而为一部分无力购买商品房的人们解决困难。 3优化企业的投资体制。长期以来，我国国有房地产企业普遍存在风险意识不强的情况，因此，当前应大