某广场一期营销推广策划建议书

目 录一、前言二、广州市房地产市场分析2.1广州市住宅市场分析2.2海珠区住宅市场分析2.3区域竞争对手分析三、项目的基本资料理解及优劣分析3.1项目基本资料理解3.2项目优劣势分析四、项目市场定位4.1地理因素4.2地域因素4.3市场需求4.4自身素质五、价格建议5.1定价依据5.2建议售价5.3定价策略5.4付款方式六、项目的整体规划及包装建议6.1售楼部选址6.2样板层的建立6.3立体绿化先行6.4部分户型间隔修改建议6.5休闲活动中心6.6装修标准6.7免一定年期管理费6.8住宅建筑设计建议6.9小区内部环境建议七、其他建议7.1保安设施建议7.2小区智能化的建议7.3使用“互联网”顶端盒上网7.4物业管理公司建议八、销售计划安排及开售时间8.1销售计划安排8.2开售时间8.3试销期销售建议九、媒体宣传策略9.1总体宣传推广9.2主要宣传媒体9.3报纸广告为重点9.4单张广告为辅十、百富诚对本项目代理之运作模式10.1成立项目专案组十一、结语十二、附件附件一：平面间隔修改建议（图）附件二：豪华装修材料及设备附件三：创意装修材料及设备附件四：东银广场独家销售代理合同一、前言 日前，经与贵司的初步接触， 了解到一些有关本项目的基本现状。敝司根据贵司提供的部分资料，结合敝司多年专业的房地产策划代理经验，撰写成此份初步策划建议书，以期为贵项目之顺利发展提供有效建议。 同时，敝司亦衷心希望能与贵司建立进一步的合作关系，并为贵司新开发项目下一步推广的销售奠定坚实的基础，最终以贵项目达到最理想的销售为目标。二、广州市房地产市场分析2.1广州市住宅市场分析2.1.1广州市商品住宅供求关系分析 1997年以来，市区预售商品住宅批出量波动幅度较大。1998年，由于楼市成交保持上升趋势，集团购房明显增加使发展商信心增加，发展商加快项目动工速度，使得当年的预售批出量比97年增长43，是近年罕见的增幅。到1999年之后，商品住宅预售批出量逐渐放缓，99年比98年同期减小21.4，而2000年比99年减少6.95，2001年原八区批准预售量比2000年更是大幅减少23.8%，其主要原因是从1999年初起广州市国土房管局按有关规定对预售项目进行严格审批，使市场供应量明显减少。图1：各年批准预售量与登记成交量比较资料来源：广州市房地产信息中心 在登记成交量方面，因受实施住房货币化分配，结束实物分房政策，集团购房大幅减少的影响，1998年登记成交量出现大幅增长，之后转为持平或略有下降的趋势，今年原八区的住宅成交比上年下降4%。可以说，广州市新增的住宅成交主要来自番禺。而商品住宅成交登记量占预售批出量之百分比呈上升态势，在一定程度上反映出住宅市场供大于求的状况得到初步缓解。2.1.2广州市住宅市场价格走势 由于受供求关系的影响，广州市住宅物业的登记成交均价，自1996年以来，基本呈逐年降低趋势，其中高层住宅物业的成交均价下降趋势最为明显，从1996年的7,372元/平方米降到2001年的5,168元/平方米，降幅达29.9%，这主要是受到售价稍低的小高层住宅供应量上升及市区高层售价下降的影响。 而多层住宅物业的成交均价相对较为平稳，基本保持在4000元/平方米的幅度。而到2001年，原八区多层住宅因供应量少的缘故，价格开始逐步上升，比上年上升8.4%。另外，今年首次把番禺、花都数据纳入统计范围，而此两区的住宅价格与原八区的价格有较大差距，相应的把成交均价大幅拉低。图2：广州市历年住宅成交均价对比 单位：元/平方米资料来源：广州市房地产信息中心2.2海珠区住宅市场分析2.2.1海珠商品住宅供求关系分析随着广州城市总体规划“北优、南拓、东进、西联”政策的确立，目前海珠区内连成的跨江桥梁已增至12座，内环路的开通、地铁二号线的动工以及三号线的立项，令区内的交通状况得到较大的改善，为区内房地产的蓬勃发展创造良好的商机。住宅推售数量和成交面积一直位于各区前列。2001年全区批准预售面积、成交面积分别为105.7万平方米和152.96万平方米，均仅次于番禺居市属十区的第二位。批准预售面积比上年微降4.8%，成交面积则上升11.1%，海珠区住宅市场供需两旺。2.2.2海珠商品住宅价格走势分析海珠区2001年的高层住宅成交均价为4934元/平方米，比上年下降3.2%；多层住宅成交均价3848元/平方米，比上年上升1.2%。从2001年每月成交均价走势看，海珠区高层总体价格呈下降趋势，并主要在4500-5000元/平方米之间波动；多层住宅价格起伏亦比较大，但基本围绕在3800元/平方米的附近上落。2.2.3海珠区楼盘推售情况分析近10个月以来，海珠区每月推售楼盘数基本均在35个以上，“十一”期间更高达60个同时大做广告推售。每月仅广日、羊晚两报广告投放量就在1400万至2500万元，与天河并驾齐驱，成为广州楼市竞争最激烈的区域。注：以上资料以广州日报和羊城晚报统计得出2.2.4海珠区楼市热点板块分析：2.2.4.1工业大道江燕路宝岗大道一带。该区域一直以来是海珠区楼市的供应大户，随着原有工厂的陆续迁出，后续供应量仍然很大，如光大花园、富力万宝地块等。热点楼盘有南景园、宏宇广场、南北广场、保利花园、光大花园、金碧花园等，价廉物美，大受买家欢迎。2.2.4.2客村、赤岗一带。琶州会展中心的建设、滨江东路的开通、地铁三号线规划以及海珠区府将搬迁至此等一系列利好消息把该区域的房地产送上了快车道，合生的3大楼盘愉景南苑、逸景翠园和珠江帝景相继推出市场，叠彩园、琴海居、丽水庭园、翠园、和平家园等亦加入战团。该区域拥有大片的可开发用地，将是海珠区未来楼市竞争的重点。表：海珠区每月广告投放量排行前五位楼盘情况时间第一位第二位第三位第四位第五位05/01中海名都140万海印南苑105万玫瑰园68万豪丰园63万嘉仕花园60万06/01中海名都197万南景园165万千禧花园148万叠彩园122万光大花园115万07/01琴海居154万南景园148万愉景南苑133万嘉仕花园99万叠彩园97万08/01逸景翠园302万南北广场138万嘉仕花园129万保利花园95万南景园76万09/01珠江帝景225万中海名都188万嘉仕花园176万南北广场137万南景园125万10/01珠江帝景218万南景园117万丽水庭园102万宏宇广场95万保利花园87万11/01南景园196万南北广场147万中海名都126万逸景翠园123万翠园101万12/01宏宇广场160万顺意花园151万蓝色快线121万叠彩园92万南北广场83万01/02海岸俊园217万蓝色快线152万光大花园129万叠彩园116万南景园93万02/02光大花园81万保利花园63万海岸俊园54万富景花园45万南景园44万2.3区域竞争对手分析 针对贵项目的区位、规模等多个因素，现选取兰亭颖园、万丰花园、益丰花园、万寿雅苑、海印南苑、翡翠华轩、利和阁、富力千禧花园作为可比性楼盘进行分析。2.3.1区域竞争对手价格水平 由分析可见，该区域楼盘的均价多集中在44005300元/平方米之间，兰亭颖园最后一期单位售价升至近6000元/平方米，主要是其园林绿化做得最出色，前期销售大受欢迎，价格相应作了大幅提升。楼盘名称益丰花园兰亭颖园万丰花园万寿雅苑海印南苑翡翠华轩利和阁富力千禧花园楼盘地址江南大道中99号前进路口前进路54号万寿路40号海联路海联路海联路东晓路实价47515750484447005167527156504622装修标准豪华豪华高级普通毛坯毛坯豪华普通2.3.2区域竞争对手户型面积分布根据调查统计结果显示，该区域竞争楼盘在售户型主要以二房和三房单位主，占比例在90%以上，另有部分四房以上大单位、复式及一房一厅。其中二房一厅面积范围集中在60-70平方米，二房二厅面积集中在70-80和80-90平方米，三房二厅则集中在90-110平方米。楼盘利和阁益丰花园兰亭颖园万丰花园万寿雅苑海印南苑翡翠华轩富力千禧花园户型面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例一房一厅48-497.6二房一厅682050-7025二房二厅81-8437.5894068-8667.588-903879-847060-804353-6726.470-10050三房二厅107-11062.5106-1094098-10222.595-10557111-12630100-1205776-1046690-11025四房以上154-22210184-18552.3.3区域现存供应量分析区域竞争对手中除富力.千禧花园外，其余各盘均已入住，现时主要以销售尾货为主。剩余单位较多的有万寿雅苑、千禧花园、益丰花园、利和阁、海印南苑等，统计情况如下表。未来后续供应量最庞大将会是富力.千禧花园和城建集团的江南新苑。千禧花园一期的S4、S5栋已为现楼，随时可以发售；二期的6栋高层亦建至4层，供应压力大。城建集团位于新港西路的江南新苑于早前动工，该盘占地超万平方米，由幢小高层及高层组成，其中栋层、栋层、栋层、栋层与栋层。项目正好处在中山大学与广东美术学院中间，区内原生植被郁郁葱葱，又是地铁二号线上盖物业，生态、人文与交通等条件均十分优越，预计下半年开盘。另外，前期销售情况较差的金麟台（约200套）、嘉宏阁（约120套）不排除调整后重新入市。楼盘千禧花园翡翠华轩海印南苑利和阁万寿雅苑万丰花园兰亭颖园益丰花园占地（m2）38000251844万208965241.8万150413万总建（m2）7943315万214124.6万15万5967115万在售单位剩余100套9167 m2剩余33套2645 m2剩余68套8439 m2剩余84套8760 m2剩余140套12552 m2剩余51套5491 m2剩余小量单位东丰阁154套14186 m2附：竞争楼盘情况表富力.千禧花园项目基本资料 名 称千禧花园楼盘地址海珠区东晓路与新港西交汇处预售证号代理商/销售电话开发商广州富力地产股份有限公司建筑设计/物业管理广州天力物业管理有限公司园林设计/占地面积总建面积规划情况绿化率园林风格建筑风格38000m2m2一期为5栋18层，二期为6栋26层、三期为1栋12层商贸中心、/欧式欧式区内配套地下停车场，泳池、健身室等会所设施周边配套大、中、小学校、银行、医院等在售情况推售范围套数总面积实用率装修标准工程进度交楼时间管理费S1-S3剩余145套13367.6980.6%豪华现楼现楼1.2价格实价最高价：5580 元/M2折扣一次性：S1栋93 折；S2、3栋95折按揭：S1栋93 折；S2、3栋95折最低价：4019 元/M2展销会优惠免入住费1600元、煤气安装费3500元、首年管理费均 价： 4622元/M2户型(S1-S3) 户型对应面积数量统计户型面积 单间一房一厅二房一厅二房二厅三房一厅三房二厅四房或以上合计60-70M224%24.2%70-80M222%22.2%8089M26.2%6.2%9099M219%12%31.4%100120M213%13%120140M23%3%140M2以上合计72%12%13%3%100%评述首次公开发售时间2001年6月中销售情况约72%广告主题富力地产集团，河南首个楼盘,15万m2小区宣传卖点1、全新花园即将展现。2、地铁站就在小区旁，晓港公园近在家门口，距海印桥仅800米，接驳内环路。3、特惠价实例表：原价折让2-6万/套。现场评述1、 项目位处一线路面-新港西路，其中S1栋受道路影响较大，因此S1栋的付款折扣较其他优惠2%。2、 现场花园尚未完工，S1-S3作最后的大堂装修，因此现场较脏乱。3、 园林绿化及泳池虽基本完工，但规模较小，花园约有600m2，其中泳池300m2。4、 楼宇密度较高，部分单位看到硫酸厂的工厂，预计二-三年内不会搬迁，令环境大受影响。万寿雅苑 项目基本资料 名 称万寿雅苑楼盘地址万寿路40号预售证号代理商中原地产销售电话开发商广州勤联房地产开发有限公司园林设计/占地面积总建面积规划情况绿化率园林风格建筑风格 6524m24.6万m23栋20层35%/区内配套设施商场周边配套设施蟠龙市场、海印公园、42中等在售情况推售范围套数总面积实用率装修标准工程进度交楼时间管理费待售情况A、B、C剩余140套12552m282%豪华现楼现楼1面价最高价：6500元/M2折扣一次性：/ 折按揭：/ 折额外折扣： 95 折最低价：4300元/M2展销会 优惠送税费、送入伙费均 价：5030元/M2 户型对应面积数量统计户型面积 单间一房一厅二房一厅二房二厅三房一厅三房二厅四房或以上复式合计60-69M27.7%7.7%7079M234.6%34.6%8089M230.8%30.8%9099M27.7%7.7%100110M27.7%7.7%110120M27.7%7.7%120130M23.8% 3.8%140M2以上合计73.1%26.9%100%展销日期3.15-17现场顾客人数4台销售情况70%广告主题海印桥南万寿路首个园林精品小区宣传卖点提前竣工获2001年广州最佳精品小区近东山、周边配套成熟现场评述 小区已入住，居住气氛浓。周边为老城区，楼盘的外观等在该区域突出，销售情况好。海印南苑 项目基本资料 名 称海印南苑楼盘地址海联路50号预售证号代理商/销售电话开发商广州市海印南苑房地产开发有限公司园林设计/占地面积总建面积规划情况绿化率园林风格建筑风格 4万m215万m26栋多层，5栋高层/区内配套设施幼儿园、小学、邮局、商场、停车场、会所周边配套设施佰汇超市、海印公园在售情况推售范围套数总面积实用率装修标准工程进度交楼时间管理费待售情况5栋高层剩余68套8439m284%毛坯现楼现楼1.2面价最高价：6400元/M2折扣一次性：98 折按揭：98 折额外折扣： 折最低价：4600元/M2展销会 优惠均 价：5350元/M2 户型对应面积数量统计户型面积 单间一房一厅二房一厅二房二厅三房一厅三房二厅四房或以上复式合计60-80M243%43%8089M29099M2100120M257%57%120130M2140M2以上合计43%57%100%展销日期/现场顾客人数0台销售情况剩余少量尾货广告主题宣传卖点海联路规模最大楼盘与东山一桥之隔，交通方便可望江现场评述 小区已开发完毕，入住率高。规模大，配套全，为该区域的龙头盘，吸引了众多东山客。现时剩余的主要为一些高层单位，并联和复式单位剩余较多。翡翠华轩 项目基本资料 名 称翡翠华轩楼盘地址海联路预售证号代理商南金置业销售电话开发商南华西房地产开发有限公司园林设计/占地面积总建面积规划情况绿化率园林风格建筑风格 m2m25栋6层半无电梯住宅/区内配套设施泳池、网球场周边配套设施佰汇超市、海印公园、市场在售情况推售范围套数总面积实用率装修标准工程进度交楼时间管理费待售情况全部剩余33套2645m289%毛坯现楼现楼0.65面价最高价：6400元/M2折扣一次性：89 折按揭：91 折额外折扣： 98 折最低价：5350元/M2展销会 优惠均 价：5860元/M2 户型对应面积数量统计户型面积 单间一房一厅二房一厅二房二厅三房一厅三房二厅四房或以上复式合计40-50M27.4%7.4%50-60M27.4%7.4%60-70M211.1%11.1%22.2%70-80M211.1%11.1%8089M244.4%44.4%9099M2100110M27.4%7.4%120130M2140M2以上合计7.4%18.5%11.1%62.9%100%展销日期/现场顾客人数0台销售情况售出80%广告主题海印桥畔六层半小洋房宣传卖点过万平方米街心花园与东山一桥之隔，交通方便实用率高，管理费低现场评述 翡翠华轩位于怡海华轩北侧，正对1万平方米的街心花园，由迎翠阁、叠翠阁、映翠阁、拥翠阁和观翠阁五栋六层半住宅组成，每栋又分两个楼梯，一梯仅2-4户，住户少而单纯。单位面积由48至104平方米，有一房至三房设计，部分单位的采光通风欠佳。售价比附近的海印南苑略贵。但其低密度，高达89%的实用率，以及0.65元/平方米的月管理费仍引来一定捧场客。利和阁 项目基本资料 名 称利和阁楼盘地址海联路预售证号代理商穗正阳销售电话开发商广州市博成实业发展有限公司园林设计/占地面积总建面积规划情况绿化率园林风格建筑风格 2089m221412m2一栋高层/区内配套设施会所周边配套设施佰汇超市、海印公园、市场在售情况推售范围套数总面积实用率装修标准工程进度交楼时间管理费待售情况剩余单位84套8760m284%豪华现楼现楼1.5面价最高价：6940元/M2折扣一次性：94 折按揭：95 折额外折扣： 折最低价：5190元/M2展销会 优惠均 价：6000元/M2 户型对应面积数量统计户型面积单间一房一厅二房一厅二房二厅三房一厅三房二厅四房或以上复式合计40-50M250-60M260-70M270-80M28089M237.5%37.5%9099M2100110M262.5%62.5%120130M2140M2以上合计37.5%62.5%100%展销日期/现场顾客人数0台销售情况售出约40%广告主题滨江东水岸风情宣传卖点1.5线江景周边配套完善现场评述 已入住，但入住率较低。利和阁既可望江景，又可望东晓小区的中心花园，但楼盘为单体楼，临近臭涌，设计上厅不出阳台，价格偏高，因此销售不好。万丰花园项目基本资料 名 称万丰花园楼盘地址前进路54号预售证号代理商/销售电话开发商广州兴建房地产开发有限公司园林设计/占地面积总建面积规划情况绿化率园林风格建筑风格1.8万m215万m26栋27层、4栋9层/区内配套设施商场周边配套设施万松园市场、南园酒家、万国广场等在售情况推售范围套数总面积实用率装修标准工程进度交楼时间管理费待售情况君雅大厦1、3栋515491m276%豪华现楼现楼1面价最高价：5528元/M2折扣一次性：98 折按揭：100 折额外折扣： 折最低价：4566元/M2展销会 优惠均 价：4970元/M2 户型对应面积数量统计户型面积单间一房一厅二房一厅二房二厅三房一厅三房二厅四房或以上复式合计60-69M27079M28089M240%40%9099M230%30%100110M210%10%110120M210%10%120130M210%10%140M2以上合计40%60%100%展销日期/现场顾客人数 0台销售情况售出75%广告主题/宣传卖点周边配套完善现场评述 实用率过低兰亭颖园项目基本资料 名 称兰亭颖园楼盘地址前进路预售证号代理商经纬销售电话开发商广州市广电房地产开发有限公司物管顾问戴德梁行占地面积总建面积规划情况绿化率园林风格建筑风格1.5万m25.97万m214栋12层/岭南园林/区内配套设施幼儿园等周边配套设施好又多、南园酒家等配套完善在售情况推售范围套数总面积实用率装修标准工程进度交楼时间管理费待售情况榕轩4座16014514m288%豪华准现楼2002.11.2面价最高价：6160元/M2折扣一次性：94 折按揭：95 折额外折扣： 折最低价：5500元/M2展销会 优惠均 价：5750元/M2 户型对应面积数量统计户型面积 单间一房一厅二房一厅二房二厅三房一厅三房二厅四房或以上复式合计60-69M211.2%11.2%7079M233.8%33.8%8089M222.5%22.5%9099M25.6%5.6%100110M216.9%16.9%110120M2120130M2140M2以上10%10%合计67.5%22.5%10%100%展销日期/现场顾客人数 0台销售情况剩余小量单位广告主题岭南佳境居兰亭宣传卖点岭南特色园林间隔可灵活修改，82平方米的2房变3房地铁、前进路的繁华现场评述 小区园林好，区内环境清幽，销售情况理想。益丰花园项目基本资料 名 称益丰花园楼盘地址江南大道中99号预售证号代理商合富辉煌销售电话开发商广州东华实业股份有限公司物管顾问/占地面积总建面积规划情况绿化率园林风格建筑风格3万m215万m25栋高层，一栋写字楼/区内配套设施小学、幼儿园周边配套设施好又多、南丰商场、南园酒家等配套完善在售情况推售范围套数总面积实用率装修标准工程进度交楼时间管理费待售情况东丰阁14012966m282%豪华现楼现楼1面价最高价：5192元/M2折扣一次性：95 折按揭：97 折额外折扣： 折最低价：3920元/M2展销会 优惠3房单位送5万元礼券均 价：4751元/M2 户型对应面积数量统计户型面积 单间一房一厅二房一厅二房二厅三房一厅三房二厅四房或以上复式合计60-69M220%20%7079M28089M240%40%9099M2100110M240%40%110120M2120130M2140M2以上合计20%40%40%100%展销日期/现场顾客人数 0台销售情况/广告主题地铁上盖高雅住宅小区宣传卖点地铁出口、江南大道前进路的繁华69-110平方米多种户型选择现场评述 首期落成多时，外观设计较落后，销售情况一般。后期的建设仍未有动静。三、项目的基本资料理解及优劣分析3.1基本资料理解3.1.1项目的基本情况3.1.1.1项目地理位置：本项目位于广州市海珠区海印桥南，东晓路与前进路交界。3.1.1.2项目总体规划：该项目总占地面积：31,502万平方米，总容积率为4.5。总建筑面积为153,451平方米。项目分四期建设，包括3栋32层住宅楼宇及一栋24层写字楼。配套设施包括办公楼、大型综合超市、地下停车场、写字楼、综合商场、幼儿园及小学、空中走廊及大面积的绿化面积等。3.1.1.3项目建设进度：项目分四期建设，包括3栋32层住宅楼宇及一栋24层写字楼，预计2005年全部完工。其中第一期为靠近前进路边的一栋32层住宅楼，计划于2002年5月15日封顶，9月30日建成并交付使用。第二期一栋24层写字楼已开始基础施工。3.1.4项目一期户型面积分析3.1.4.1首层至三层为裙楼（综合商场），四层为架空层；五层至三十层为标准层住宅（31、32层面积参考30层）。各单位的具体面积如下：A单位27套，面积为：80.77m2（58层）、79.22m2（932层）；B单位27套，面积为：115.38m2（58层）、113.33m2（932层）；C单位27套，面积为：115.38m2（58层）、113.33m2（932层）；D单位27套，面积为：94.25m2（58层）、92.31m2（932层）；E单位27套，面积为：85.05m2（58层）、82.99m2（932层）；F单位27套，面积为：115.35m2（58层）、113.17m2（932层）；G单位27套，面积为：115.35m2（58层）、113.17m2（926层）、112.65m2（2632层）；H单位27套，面积为：96.7m2（58层）、94.64m2（932层）；共216套单位，每层合计8套单位，标准层建筑总面积为22118.62m23.1.4.2项目户型分布主要为三房二厅单位，具体分布如下：二房二厅单位：54套三房二厅单位：162套由以上分析可看出，东银广场一期住宅的户型分布主要集中在100-120平方米三房二厅的大户型中。3.1.5地理位置及交通状况本项目位于海珠区前进路与东晓路交界，南倚晓港公园，距海印桥脚仅几百米，附近有10多路公交车上落（14、44、45、125、184、188、253、542等），地理位置优越，交通方便，项目毗邻万寿路、海联路；其一个是有成熟配套的老住宅区，一个是拓通至滨江东路的新型住宅区，随着海联路买家的基本入住，该地段已逐渐发展成为海印桥南一个中型的住宅区，是海珠区少有的安居置业的理想地段。3.1.6园林规划本项目一期与后三期中间有段高压线经过，对整个项目形象有较大影响 ，且该项目位处两条主干道间，外部环境较嘈杂 ，建议在规划上加强园林景观设计，创造个性特色鲜明的住宅小区。利用绿化景观净化空气、降低噪音、减轻污染，同时尽可能削弱买家对高压线的注意力。由于一期开卖时二期工程仍在进行，二期工地现场最好等与一期待售楼盘做一定隔离，而项目一期临前进路，如能利用架空层绿化及局部组团绿地将该项目的小环境与晓港公园的大环境有机融合在一起，则对吸引买家有极为重要的作用。3.1.7附近生活配套分析本项目位于居住气氛较为成熟的海珠区一级地段前进路上,附近生活配套设施齐全，包括有：晓港公园；南园酒楼、明记小炒王、炳胜酒家；万佳超市（小区配套）、好又多超市、沃而玛（即将开业）；农业银行、公商银行、建设银行；学校、医院等。值得一提的是，该项目与万佳百货的合作将成为该楼盘的一大亮点，亦可利用万佳的知名度吸引周边住宅区居民前来购物，使该项目成为集居住、休闲购物、娱乐于一体的全程式住宅小区。3.2项目优劣势分析3.2.1优势分析3.2.1.1地理位置较为优越 该项目毗邻万寿路老住宅区，又与滨江东大型住宅区群相连，与东山区也仅一桥之隔，交通便利，生活配套完善。其南倚晓港公园，空气清新，生活环境旺中带静。3.2.1.2小区规划、配套较为完善 从项目规划图上可以看到，该项目由3栋住宅、1栋写字楼组成，分四期销售，小区内大型商场、会所、小学、幼儿园、架空层绿化、地下车场等配套设施齐备，可算是自身配套较完善的适于居住的优质小区。3.2.1.3户型间隔较合理该项目户型间隔较合理，功能分区基本能适应现代生活的需求，通过示范样板间的设计及适当宣传，应可以促成客户成交。3.2.1.4前期条件有利于提升项目知名度 2002年10月大型连锁商场万佳百货的进驻，将为该项目知名度的提升起到重要的作用，届时借助万佳的宣传及该项目第一期的正式开卖，可有效提升项目形象，为楼盘的顺利销售打下良好基础。3.2.1.5现楼发售给予买家信心 该项目预计5月中封顶，9月底建成，发售时基本已是现楼，如能同时配合现场绿化环境的设计建造，将会给予买家极大的购买信心。3.2.2本项目的劣势3.2.2.1项目停工再建的阴影 该项目于1999年动工，中途因种种不明原因导致停工数年，对周边住户来说，烂尾的阴影始终存在，此次正式销售期间，如何打消买家疑虑则成为一个重要问题。3.2.2.2明珠花园带来的区域负面效应 该项目斜对面的高档小区楼盘明珠花园，由于90年代中后期的烂尾而成广州市相当知名的反面教材，对该区域买家选择楼盘有一定的负面影响，从而导致买家购楼时更挑剔更审慎。3.2.2.3周边配套有待完善 从整体上讲，万寿路、前进路虽属于老城区，配套成熟，但其已有的配套已相当陈旧，而可以匹配现代生活的配套设施又因为海联路、滨江东是新建住宅群区而有待完善，现时项目周边的生活配套尚很薄弱，娱乐设施较少，商业气氛尚显不足，在日常购物、休闲娱乐方面仍有一定需求需借助周边区域的已有设施，对未来业主的社交活动亦略影响。3.2.2.4外环境及内环境的不利影响 该项目位处河南两条交通干道交界处，内环路也由此地经过，而在小区内部，也有高压线南北向横亘于一期与后期项目间。这些缺陷一方面令该项目临路边单位缺少景观支持，噪音大，另一方面高压线也令小区内部造成较明显分割，并有部分东面及东南面中高层单位将在销售价格上受其影响。3.2.2.5户型面积与市场需求有一定差距，易造成某些户型难消化 该项目一期单位面积由79.22-115.38m2不等，其中两房单位仅占总货量的25%，三房单位占总量的75%，整体户型面积偏大，而经调查，河南该区域居民购房较属意60-80m2两房单位及80-90m2小三房单位，这种供求差异造成某些户型的难消化。3.2.2.6使用率偏低，变相提升楼盘单价 该项目实用率仅77.69%，对于高层住宅来说，使用率偏低，无形中提升了楼盘单价，将给销售工作带来较大压力。3.2.2.7市场竞争激烈，供大于求 由于海珠区现阶段及未来的市场供应量均很庞大，今年新增供应量大于成交量，且有部分为大型知名小区项目，推盘手法多样，本项目将要承受很大的市场竞争压力。因此，本项目要在众多竞争对手中脱颖而出，抢占市场份额，除项目的整体综合质素必须达到更高的水平，还要在宣传包装方面充分体现该楼盘的主题特色和社区文化魅力，力求创造出品牌特色。因此，敝司建议本项目以满足住家的要求为出发点，紧握市场脉搏，了解市场的动态，在项目的开发建议、营销策略及物业管理方面“以人为本”，真正做到全心全意为消费者服务，只有这样才能在激烈的房地产竞争中处于领先优势地位。四、项目市场定位项目市场定位是创造佳绩的重要基础，应针对项目自身优缺点，瞄准潜在目标客户，扬长避短，制定迎合市场定位的最有效的营销策划。这是敝司代理每一个楼盘所持的信念，现从以下几个角度进行分析，以便更准确捉准项目之市场定位。4.1地理因素项目位于海珠区前进路与东晓路交界处，靠近海印桥脚，交通便利，既拥有老城区成熟配套，又拥有海联路、滨江东新型住宅区群相应配套，但由于新型住宅区配套尚未完善，因此目前在生活设施方面仍有待改进。但由于其与东山区仅有一桥之隔，随着滨江路沿线及前进路周边的环境改善，该区域物业的升值潜力指日可待。4.2地域因素 由于附近有富力千禧花园、万寿雅苑、海联路众多现楼楼盘及沿滨江东多个楼盘推出，难免给本项目带来一定的销售压力，但本项目地域的知名度及升值前景越来越大，随着交通条件的逐步完善，加上其它项目市政工程计划的实施，都将令本地域的发展日新月异，极有可能为本项目的后期销售带来帮助。4.3市场需求目前广州市私人购房成为房地产市场的主流；金融机构积极介入房产消费，放宽贷款限制，进一步增强了个人购房的能力。而本区域楼价幅度约在42005300元/平方米，对于以下层次人士有极大的吸引力。4.3.1附近老城区居民 老城区居民由于生活在本区域的时间较长，有的甚至是世世代代都是住在这里，因而对这里的民居、公园、酒楼以至一砖一瓦都情有独钟，老城区居民的恋土情怀，使他们在拆迁之后或二次置业都会将已经十分熟悉的地方当作新的置业首选。多以选择中、大户型，大家庭居住为主。4.3.2区域置业成家者原居住该区域附近，有较稳定经济收入来源的中青年买家，一般通过银行按揭形式付清部分首期楼款，然后利用每月稳定的收入达成其置业美梦。该部分买家由于熟悉当地环境，且亲友多聚集在此，基本会在所住区域附近寻找价格适中而又有一定配套的住宅。多以选择小户型和中户型为主。4.3.3已在周边购房或有购房意向者 本身已在该项目周边购房或有购房意向，因项目宣传及项目自身配套的完善而放弃周边同类楼盘者，以前进路、万寿路、海联路买家为主。该类买家在户型选择上范围较广，大、中、小户型均有可能接受。4.3.4在穗经商，以在海印桥北大沙头周边从事个体生意为主的外地人 海印桥北沿江边聚集了大量从事个体生意的经营者，其中有不少是外地人，他们的工作地点与该项目仅一桥之隔，而河南区域的楼盘与东山区楼盘相比，价格上有较大差距，对于这类人来说，选择该楼盘就是选择了物有所值。4.3.5其他 由于广州楼市竞争激烈，买家在供大于求的现实情况下，会对各