天津双港地产项目初步定位思路.ppt

双港项目初步定位思路 UANDS优仕地产 二零一零年一月,双港镇镇政府,双鑫工业园区,本次提案目的：起步区三期地块及港鑫创业园地块的项目定位,双港科技产业园起步区,港鑫创业园,产业发展环境,产业政策解读对比,区域定位研究,区域定位方向,起步区三期定位方向,港鑫创业园定位方向,寻求定位解决,寻求定位解决,起步区本体研究,港鑫创业园本体研究,报告框架图,第一部分 区域定位研究,产业政策解读对比,区域定位研究,产业发展环境分析,第二部分 本体研究及定位方向,起步区三期定位方向,港鑫创业园本体分析,起步区本体分析,港鑫创业园定位方向,第三部分 项目定位解决,港鑫创业园定位解决,起步区三期定位解决,2008年统计数据,津南区GDP排名仅名列第十五位，在相邻区县经济实力比较中处于弱势地位，区域号召力不足。,产业发展环境分析津南区简介,蓟县开发区 发展旅游休闲度假产业，同时发展农业、轻工业及华北地区重要的商品集散地,宝坻开发区 以高新技术产业为主，重点发展汽车配件、高新电子、精密机械、有机食品、生物医药、新能源等环保型新材料产业,宁河开发区 农业以及冶金、食品、化工、机械加工制造等四大工业主导行业,滨海新区 现代化的世界性加工制造基地和物流中心,东丽开发区 旅游休闲度假产业、物流商贸、汽车零部件产业和IT部件产业、航空产业等支柱产业,西青开发区 以电子信息、装备制造、服务外包、新材料四大产业为主导的电子产业基地,津南开发区 东区：电子信息、金属制品、塑胶制品等主导产业 ； 西区:轻工、食品、生物制造业等主导产业,静海开发区 重点发展装备制造、生物制药、食品、新材料和电子五大产业,北辰开发区 机电、现代医药、冶金深加工、汽车配件、装备制造、橡塑制品等六大支柱产业,武清开发区 农业和轻工业为主导产业,远郊区县,环城四区,市内六区,滨海新区,滨海新区,环城四区,远郊区县,津南开发区产业主要以轻加工制造业为主，产业辐射面偏窄,产业发展环境分析全市主要开发区产业情况,产业发展环境分析津南区发展机遇,津南区发展主要依托中心城区滨海新区连接轴,GDP排名在天津属于中下等，落后于相邻区县； 津南区区域产业特色不突出，且产业辐射面窄； 津南区做为滨海新区及市区的连接轴，未来存在发展机遇,区域辐射力弱，产业特色不突出，但存在机遇,小结：,第一部分 区域定位研究,产业政策解读对比,区域定位研究,产业发展环境分析,第二部分 本体研究及定位方向,起步区三期定位方向,港鑫创业园本体分析,起步区本体分析,港鑫创业园定位方向,第三部分 项目定位解决,港鑫创业园定位解决,起步区三期定位解决,产业区政策比对（针对内资高新技术企业）,国家级工业园区,市级工业园区,镇级工业园区,VS,VS,如：天津滨海高新区,1、所得税区留成前两年免，三至六年部分减免 2、多项企业一次性奖励政策 3、再投资满足条件全额退税 4、享有关税优惠,如：西青开发区,1、所得税免二减三 2、满足条件可延长三年按10%缴交企业所得税 3、再投资满足条件退税40%,如：双港镇双鑫 工业园区,1、增值税按入库金额的5-10%奖励 2、所得税按入库金额的10-15%奖励 3、营业税按入库金额的15-20%奖励,园区级别的差异，导致入驻企业（高新技术企业）所享有的优惠政策落差较大，镇级工业园区政策竞争能力不强。,双港镇镇政府,双鑫工业园区,项目所属区域政策竞争优势不突出,双港科技产业园起步区,港鑫创业园,产业区政策比对结果,第一部分 区域定位研究,产业政策解读对比,区域定位研究,产业发展环境分析,第二部分 本体研究及定位方向,起步区三期定位方向,港鑫创业园本体分析,起步区本体分析,港鑫创业园定位方向,第三部分 项目定位解决,港鑫创业园定位解决,起步区三期定位解决,区域研究从以下几方面展开：,1、产业结构 2、路网交通 3、人文环境 4、发展规划,1、产业结构产业规划,津南开发区西区 规划面积平方公里，在发展以电子、轻工、汽车配件、精密机械、精密模具等工业项目的基础上重点引进商贸、科研、物流、服务等项目,市级开发区,津南开发区东区 规划面积平方公里，在发展电子信息、金属制品、塑胶制品三大主导产业的基础上大力发展商贸物流项目,泰达微电子工业园区 总规划土地面积50平方公里，园区以IT产业为主，吸引高科技电子项目,鑫达工业园区 园区规划土地面积6.2平方公里，园区重点发展电子信息、机械装备、轻工业等主导产业,镇级开发区,滨海新区津南分区 工业区规划面积7.24平方公里，以行业、现代冶金制造业为主导的产业功能区,八里台工业园区 规划土地面积6平方公里，园区主要以电子和轻工业为主导产业,双鑫工业园区（区域） 园区规划土地面积12.7平方公里，园区重点发展电子信息、机械装备、轻工业等主导产业,项目位于双鑫工业园，产业规划为电子、机械和轻工业,玉树集团,曹氏锅炉,福臻工业装备,亚星散热器,立白日化,1、产业结构区域进驻企业,主要以机械加工、化工制造厂房为主，缺乏高端化的企业进驻,2、交通路网现状,路网：外环线 津沽路 梨双路 微山路,高速：津港高速 津滨高速 蓟汕联络线,地铁：一号线 六号线,快速：天津大道 城市快速,一号线,六号线,本案地块,建设中的天津大道,区域未来交通路网通达性好，是重要的交通枢纽,起点为外环线津沽立交桥，终点为滨海新区的中央大道，全长36.745公里，双向8车道，设计时速80公里，从大沽南路与外环线交口至滨海新区只需27分钟。 该快速路连接中心城区小白楼商务区、滨海新区于家堡、响螺湾中心商务区。建成后将成为中长距离快速客运生态景观大道和带动海河两岸中下游发展的主骨架道路。 本案区域位于天津大道起点。,2、交通路网天津大道,地铁六号线、地铁一号线延长线从本案区域通过，实现市区、海河教育园区、滨海新区的轨道相连。,2、交通路网双地铁,区域现阶段： 主要依靠改造中的津沽公路实现到达，通行能力较差； 区域未来： 随着天津大道、双地铁的落成，联通市区、滨海新区的能力也将会大大改善。,2、交通路网小结,双港 科技产业园,3、人文环境,北部 天津科技大学 天津财经大学 工程师范学院 南部 天津海河教育园区 （北洋园）,天津海河教育园区,天津科大,天津财大,工程师范学院,本案地块,“北洋园”总体规划占地面积达37平方公里，东西在天津大道和津港公路之间，南北在津南区咸水沽镇月牙河与外环之间。“北洋园”一期工程占地面积约10平方公里，包括园区管理中心、公共图书馆、五星级酒店、酒店式公寓、会议展示和其他办公区域等，建筑面积总计约55万平方米，预计于2010年底竣工。包括中德职业技术学院、电子信息职业技术学院、现代职业技术学院、轻工职业技术学院和海运职业学院等13所高职院校、7所中职院校将会进驻，从而可以提升区域的产业学术氛围、完善产业人才输出链条、带动建设科研成果转化基地,机电工业学院,仪表无线电工业学院,海运职业学院,电子职业技术学院,3、人文环境“北洋园”,津南区紧临人才密集的天津市中心城区，区内有5所高等院校， 为企业提供高素质的人才资源储备，完善技术及管理人才的输出链条,3、人文环境高等教育资源,多所高校及中职院校可以提供大量的技术及管理专业人才，为区域企业直接带来了庞大的人力资源储备库； 区域周边大部分院校着重人才劳动实践的培养，区域也可为院校提供技术实践平台，以此实现良性的学术技能互动、提升区域创意科研水平。,3、人文环境小结,对于区域发展定位研究，还要符合政府拟 定的发展计划，为区域造势。,东进：以划入滨海新区的葛沽镇为基础，提升产业关联度，融入滨海新区发展 西连：以八里台工业园和泰达（津南）微电子工业区为基础，向西连接泰达（西青）微电子工业区、西青开发区至北京的高新技术产业带，实现产业对接，提高集聚效益 南生态：以南部地区的地域自然资源和历史文化资源为依托，重点发展文化旅游产业和现代生态农业，打造城市生态涵养区 北提升：以天津大道的建设推动海河南岸的城市发展，提升服务功能，建设文化多样、特色鲜明、亲水宜居的生态新城区。,双港镇,项目所处区域位于西连和北提升的交界位置，且双港镇为津南区最近市区版块，区位意义重大。,4、津南区发展规划,双鑫工业园区通过津港公路、津沽公路（天津大道）、梨双公路、外环线等主干道路体系，将泰达（西青）微电子工业区、八里台工业园区和泰达（津南）微电子工业区相连接，发展优势电子产业，实现产业对接，提升聚集能力。 与其他几园区实现产业互补，使区域成为： 津南区与西青开发区结合部的产业桥头堡（以科工贸企业及其上下游服务型第三产业为主）,4、津南区发展规划“西连”,北提升： 借助津南区提升津南新城至双港 北部地区城市化形象的良好契机 ，依托近市区的良好区位优势， 充分利用交通便利、以区域人口激增和商业氛围逐步形成的契机，最大程度挖掘区域商业价值。 使区域成为联通市区与滨海新区的重要“枢纽”，成为天津津南区的 “北大门”,市区方向,十余分钟即可抵达市中心,4、津南区发展规划“北提升”,津南区与西青开发区结合部，以科工贸企业及其上下游服务型第三产业为主的产业 “桥头堡” 联通市区与滨海新区的重要 “枢纽” 天津津南区的进市区的 “北大门”,结合区域发展情况及政府区域发展规划， 本区域定位方向为：,第一部分 区域定位方向,产业政策解读对比,区域定位研究,产业发展环境分析,第二部分 本体研究及项目定位,起步区三期定位方向,港鑫创业园本体分析,起步区本体分析,港鑫创业园定位方向,第三部分 定位解决,港鑫创业园定位解决,起步区三期定位解决,起步区建筑面积40万平米,产品内容以生产型为主、辅助部分商务配套，产品形式包含厂房、研发、办公、蓝领公寓、商服配套。,天津市重点安居工程-新家园首期70万平米已经已经实现主体封顶。,项目本体研究起步区,新 家 园,天津海河教育园区,双 港 工 业 园 （ 已 建 成 区 ）,起步区,双鑫工业园核心开发区规划总平图及用地指标,地块所在位置,南至规划路,西至起步区后期地块,东至三大街,北至鑫港五号路,项目本体研究地块四至,地块所在位置,地块向主干道通行线路,鑫港五号路西行断交，距微山路延长线及地铁六号线动线过长,二大街尚不具备通行条件，无法向北直达梨双公路,现阶段周边可供通行至主干道的通路仅有鑫港五号路一条，交通通达性差。,鑫港五号路仅东向可通行,项目本体研究地块通达性,公交线路示意 注：165、652、808、629、152路均只沿津沽公路设站,双港镇政府,天津海河医院,地铁1号线,地铁6号线,轨道交通示意,起步区地块,项目本体研究地块周边公共交通,起步区周边公共交通站点距地块均在3公里以上，不能有效依靠公共交通实现直接通达。,交通通达性差 地块周边可供通行至主干道的通路仅有鑫港五号路一条，未 来亟待解决地块向梨双公路、微山路延长线的直线通行问题 位置较偏 周边公共交通站点距地块均在3公里以上，不能有效依靠公共 交通实现直接通达 区域办公氛围弱 地块周边空置大量土地，地上建筑物也以厂房为主缺乏商务 办公氛围,项目本体研究起步区地块小结,由一二期销售情况及起步区目前的特点都急需要 区域在短期内有效集聚人气，形成氛围。,基于以上几点，我们认为： 起步区现阶段首先急需解决的问题是 “聚势”,产业政策解读对比,区域定位研究,产业发展环境分析,起步区三期定位方向,港鑫创业园本体分析,起步区本体分析,港鑫创业园定位方向,港鑫创业园定位解决,起步区三期定位解决,第一部分 区域定位方向,第二部分 本体研究及项目定位,第三部分 定位解决,港鑫创业园占地5.76万，总建筑面积11.82万。,地块位置紧邻区域主干道梨双公路，园区管委会行政服务大厅也将迁至本案1#楼内。,地块所在位置,地块现状,项目本体研究港鑫创业园,地块所在位置,东邻港鑫湾家居装饰城,北至天津街,南至梨双公路,西至发港路,项目本体研究地块四至,地块所在位置,地块周边可通行线路,天津大道连接市区与滨海新区响螺湾商务区的主干道，为双向八车道,旺港路为津南开发区西区连接外环线的主干道，为双向四车道,地块周边通行能力较强，利用梨双公路可实现市区及周边主要地区的迅捷到达。,梨双公路为连接双港镇与西青开发区的主要通路，为双向四车道,天津大道,旺港路,梨双公路,距西青开发区15分钟,距外环线2公里,距市区15分钟,距滨海新区30分钟,项目本体研究地块通达性,位置较好 地块距双港镇核心不足一公里，属于镇核心圈 通达性较强 地块紧邻主干道梨双公路、距天津大道约一公里 开发区投资服务中心迁入 随着政府机构的迁入地块的区域核心价值得以彰显 区域周边拥有大型住宅项目、商业项目 金地格林、新家园、领世郡、玫瑰庄园等大型居住项目围绕地块，提 供商务氛围必不可少的常驻人口，同时部分大型商业项目也即将启动 ，将共同打造双港核心商业圈 土地为工业地性 工业土地地性规划产品不利于实现产品的高质高端商务商业化,项目本体研究小结,产业政策解读对比,区域定位研究,产业发展环境分析,起步区三期定位方向,港鑫创业园本体分析,起步区本体分析,港鑫创业园定位方向,港鑫创业园定位解决,起步区三期定位解决,第一部分 区域定位方向,第二部分 本体研究及项目定位,第三部分 定位解决,基于项目所处的位置及区域发展的机会，我们认为： 港鑫创业园需要解决的问题是 “创收”,综合区域及项目本体研究，站在区域运营的角度 ，我们有必要将两项目定位做整体通盘考虑。,由此，项目整体定位方向为： 起步区：聚势 港鑫创业园：创收,定位思考,产业政策解读对比,区域定位研究,产业发展环境分析,起步区三期定位方向,港鑫创业园本体分析,起步区本体分析,港鑫创业园定位方向,港鑫创业园定位解决,起步区三期定位解决,第一部分 区域定位方向,第二部分 本体研究及项目定位,第三部分 定位解决,起步区定位方向“聚势”,势是一种氛围，可以理解为人气； 人气就是有较充足的客户进驻到区域内； 聚势的关键就是吸引“客户”,什么是势？,配合政府整体发展规划做势; 为起步区一二期解决滞销问题; 快速实现三期产品的销售； 为本地块及后续开发争取政府支持,聚势的目的？,地块外部条件,地块本体研究,地块SWOT分析,项目目标客群,目标客群需求,起步区定位,最终实现聚势,如何聚势？,起步区规划面积40 万平米，位于津南区 西北部的双鑫工业园 区。,双鑫工业园区,地块外部条件起步区位置,双鑫工业园区 园区规划土地面积12.7平方公里，园区重点发展电子信息、机械装备、轻工业等主导产业,进驻企业享有镇级工业园区政策，重点扶持科、工、贸类企业，区域以电子、机械、轻工业为主导产业,地块外部条件区域进驻企业,区域内以厂房为主，商务氛围差。,交通条件,公共交通不发达，公交站点距离较远；路网不通畅，通达性差。,配套资源,配套资源匮乏，主要依赖区域外部，且距离较远。,周边环境,起步区通达性差，配套少，成熟度较低，商务氛围差。,地块外部条件资源分析,起步区一期70849.28，含9栋庭院式厂房（三层）、3栋单元式厂房（8层）,起步区二期6.8万，含8栋双拼庭院式厂房、5栋独栋庭院式厂房,起步区三期74316.3，含2栋标志性大厦、3栋单元式厂房（8层）、1栋招商中心,地块本体研究产品规划,项目一、二期产品为产业别墅已经建成，聚势的关键就是通过三期产品的定位，实现人气的聚集，通过三期产品带动一、二期产品。,地块外部条件,地块本体研究,地块SWOT分析,项目目标客群,目标客群需求,起步区定位,最终实现聚势,区位优势 依托有利形式占据发展地利 位于连接市区与滨海新区金融核心的连绵带起始点 处于津南区最近市区版块 位于津南区规划的“西连”、“北提升”的交汇处 产品优势 区域内具备一定的稀缺性 天津市东南部唯一启动的工业房地产项目 为产业升级而设计的一二期产品区域内独一无二 开发商实力 区域唯一工业地产开发商，且后续土地储备量大,硬件问题 目前硬件存在劣势 双鑫工业园知名度低于周边的津南开发区（西区） 双鑫工业园周边公共交通欠发达 地块位于工业园腹地，且路网不完善通达性存在一定问题 地块周边服务型配套相对薄弱 软件问题存在客观缺陷 双鑫工业园为镇级园区，招商政策吸引力低 区域产业环境高质高端化不足 区域除立白一家化工类企业外，无行业知名龙头企业 双鑫工业园现阶段以产业化为主导，周边办公氛围差 一二期以产业化为主导的产品定位存在一定问题,区域发展的机遇 路网完善后，通达性的解决随之带来了新的机遇 后续产品高端化的开发将带热区域 住宅区、商务生活配套的完善带来稳定人气 发展带来的新需求 轨道交通的完善直接带动区域商务化办公 人流人气的增长，将可能会产生投资的需求 目前在区域市场内，本案所开发的产品仍为市场空白点,潜在供给 区域内有大量的闲置工业用地，存在大量潜在竞争可能 客户分流 市区、滨海新区对于区域投资客群的分流 周边国家级、市级开发区对于自用企业客户的分流,起步区地块SWOT分析,地块区位较偏，成熟度低 地块交通通达性差，周边资源匮乏 客户面较窄，对地块区位的认可度低 我们实现聚势的目标客群是什么？,实现聚势的核心难点？,地块外部条件,地块本体研究,地块SWOT分析,项目目标客群,目标客群需求,起步区定位,最终实现聚势,“势”可分“内势”、“外势”， 那么，“客户”就可分为“区域内客户”、“区域外客户”； 聚势的关键就成为吸引哪里的“客户”？,“升级型”企业 客户来源：区域内部； 客户描述：熟悉区域情况，在区域内有广泛的人际关系， 对区域有很强的依赖性，主要业务集中在区域内； 客户关注点：关注企业形象、政策,起步区客户研究静态,地缘性关联企业 客户来源：区域内部（客户获取渠道来源于区域内）； 客户描述：虽不在区域内，但与区域有着密切的关联，与区域内 的企业有频繁的业务往来，或为服务于区域的下游企业 多以办事处、分公司形式购置物业； 客户关注点：区位、价格、小面积的办事处,起步区客户研究静态,郊区化办公企业 客户来源：区域外部； 客户描述：市区内部无法满足此类企业的办公需要，此 类型 企业需外迁，如：轻型加工类企业。但此类客户 选择面较宽，区域竞争较激烈； 客户关注点：区域的整体氛围、政策,起步区客户研究静态,投资客户 客户来源：区域内部及外部； 客户描述：他们一般不受地域限制，看重配套设施及规划前景。 谋得租金收益，及房价的升值。但此类客户摇摆 度高，选择范围广。 客户关注点：小户型、性价比、升值前景,起步区客户研究静态,双港 科技产业园,新家园,用前瞻性的眼光，区域发展将会使客群产生如何变化？,交通发展： 地铁1号线、6号线 开通，天津大道开通； 区域住宅项目发展： 双港新家园总建设面积约315万平方米。与在建的领世郡、格林世界和海天馨苑居住区，形成成熟的居住地。,地铁1号线,地铁6号线,交通提升,双地铁、天津大道,双港新家园,人口聚集,大量创业型企业,起步型产品需求,起步区客户研究动态,创业类企业 客户来源：区域内部； 客户描述：熟悉区域情况，对经营成本比较看重，现阶段对起步 型产品有需求，但存在短时间内扩大规模的可能性 客户关注点：关注价格、政策,起步区客户研究动态,起步区目标客户构成,通过前期的区域分析研究，判断出目标客户的构成情况,起步区目标客户构成,创业类企业、地缘类关联企业,升级型企业,投资客户、郊区化办公,起步区目标客户构成,创业类企业及地缘类关联企业为本案核心客户 吸引此类客户，可实现聚势的目的,地块外部条件,地块本体研究,地块SWOT分析,项目目标客群,目标客群需求,起步区定位,最终实现聚势,地缘性关联企业 创业型企业,初级需求，起步型产品，小面积的办公间,“升级型”企业,改善型需求，产业办公别墅,核心重点客群,核心重点需求,郊区化办公,产品商务展示性佳，中高端写字楼、商务办公别墅,投资类,小面积、价格升值空间,偶得型客群,客群需求,起步区目标客户需求,核心客户所需产品为小户型、起步型产品； 此类需求的客户由于属于成长初级阶段，渴望得 到政策上的扶持，同时良好的孵化环境，可以使 此类企业快速成长，成为区域税源的生力军。,起步区目标客户需求,一、二期（已建成）：为产业别墅，做为产业升级； 三期定位：产品为孵化器，可实现聚势,综合上述分析，起步区地块定位：,企业孵化器概念： 在中国企业孵化器是一个以制度性框架和中介性体系为根本特征的智能服务产业，承担着培养创业企业和加速成果转化的重任，孵化器为创业企业提供公共设施和服务，使创业企业能够倾力发展自己的核心能力，在这个过程中，创业企业获得了明显的专业化优势，而孵化器也获得了规模经济的效益，目前中国的企业孵化器自身的发展正面临着良好的历史性机遇。,成为企业孵化器必须拥有的5个前提条件： 所在园区处于起步阶段； 园区基础环境良好； 扶植企业的优惠政策； 空间分割面积小； 企业孵化器管理机构（政府或企业）,企业孵化器概述,孵化器产品建议,三期孵化器产品建议： 企业可无偿（2年）进驻，聚拢人气； 争取政府对开发商的经济补贴； 申请孵化器政策，对进驻企业进行扶持,三期孵化器销售建议,向政府争取经济补贴,带租约销售,企业进驻孵化器 聚拢了人气,聚势的同时，实现了开发商的利润,产业政策解读对比,区域定位研究,产业发展环境分析,起步区三期定位方向,港鑫创业园本体分析,起步区本体分析,港鑫创业园定位方向,港鑫创业园定位解决,起步区三期定位解决,第一部分 区域定位方向,第二部分 本体研究及项目定位,第三部分 定位解决,港鑫创业园定位方向“创收”,港鑫创业园同起步区相比，地块位置、区域交通、周边规划 及区域配套更加优越。在项目定位中，我们应把地块自身优势加以 充分利用,做到在符合市场需求情况下的产品价值最大化！,在符合市场需求的基础上，实现产品价值最大化,定位原则,动态：根据地块启动时间（2011），对本地块动态定位,定位方法,借势：借势区域发展，定位出符合市场需求的产品,如何实现产品价值最大化创收？,双港新家园规划面积315万平方米，加之领世郡、金地格林、富力桃园等大体量项目，区域的新增人口在2012年将达到20万以上。,1、区域研究,人口发展,双港 科技产业园,交通发展（未来成型交通体系）,地铁：六号线 （2009年9月开工建设，预计 3年左右竣工通车）,快速： 天津大道 （预计2010年内通）,一号线,六号线,完善的区域交通体系将为区域带来大量的人流、物流，使区域成为城市的副中心。,天津大道,地铁六号线,新增：,区域商务配套规划,海河医院,天邦购物中心,柳林智慧城,星城商业配套,梅江商业集群,领世郡高尔夫 俱乐部,港湾广场,港鑫创业园,区域商务配套逐步完善，商务氛围逐渐形成,创智天地,港湾广场位于津沽公路与梨双公路交口西侧，总建44万，其中公建部分16.6万,办公楼效果图,用地现状,整体效果图,区域商务配套规划港湾广场,创智天地位于旺港路与赤龙街交口东南侧，总建188600，其中商业部分55200，写字楼部分133400,整体效果图,商街效果图,土地现状,区域商务配套规划创智天地,河畔星城位于双港天津大道北侧，总建75万，公建部分面积15万,区域商务配套规划河畔星城商业,现阶段商业分布以社区商业和专营性商业为主，未来商业建设将偏向服务于区域整体； 环外商业规划密集分布于津沽公路、梨双公路沿线，随着商业项目的增多，两条公路沿线地段未来商业增值趋势明显。,区域商务配套规划小结,动态分析区域发展,区域人口,成为津南人口最集中的区域,交通,重要的枢纽，津南区“北大门”,商务氛围,形成集群效应,区域提升,核心区域,未来港鑫创业园所属区域，将会成为津南的商务、行政中心,港鑫创业园定位方向：商务办公+商业,借 势,商务氛围,区域提升,借势区域发展 定位出符合市场需求的产品,便捷交通,港鑫创业园,距外环线2公里,距津沽公路1公里,地块位置紧靠市区，且通行便利； 地块毗邻梨双公路、津沽公路，通行到西青及市区便捷,2、地块本体研究,梨双公路,津南行政服务中心迁入,港鑫创业园,管委会,政府机构的迁入，将会使区域成为行政中心，加速第三产业发展,地块成熟度,地块所在位置,配套：毗邻装饰城、曹氏大厦等区域内现有的配套； 镇政府：距离镇政府现办公地点不到1公里； 住宅区：毗邻金地格林、玫瑰庄园等住宅项目，且周边住宅项目多已经入住，拥有一定体量社区商业。,金地格林,装饰城,镇政府,玫瑰庄园,区