瑞金市房地产二级市场调研报告.ppt

,2011年4月,瑞金市房地产二级市场 调研报告,1,宏观数据 市场分析 市场发展预测,项目分布 数据分析 红井住宅项目机会,瑞金商业现状 红井商业项目机会,结论及启示 风险预测,2,3,瑞金位于江西省东南边陲，武夷山脉西麓，与福建省长汀县相邻。唐天佑元年（公元904年）置瑞金监，因“掘地得金，金为瑞”故名瑞金；五代南唐保大十一年（公元953年）升监为县；1994年5月18日，瑞金撤县设市，1998年批准为省直辖市。由赣州代管。,区位,瑞金市辖7个镇、10个乡：象湖镇、瑞林镇、壬田镇、九堡镇、沙洲坝镇、谢坊镇、武阳镇、叶坪乡、丁陂乡、大柏地乡、岗面乡、日东乡、万田乡、黄柏乡、云石山乡、泽覃乡、拔英乡。共有14个居委会、223个行政村。市政府驻象湖镇。,4,瑞金之名始于公元904年，古时这里盛产砂金，并设置淘金场，黄金为瑞气盈门， 故名“瑞金”。1931年11月7日，中国共产党创建的第一个全国性红色政权-中华苏维埃共和国临时中央政府在这里成立，并把瑞金定为首都，瑞金随之更名为“瑞京”，成为全国苏区的政治、经济、军事和文化的中心；1934年10月10日，中革军委和中共中央及临时中央政府等机关随部份中央红军既红一方面军从这里出发开始长征。改革开放以来，经济结构日趋 合理，城市功能不断完善，基础产业和基础设施明显加强，供电、供水、交通、通信的“瓶颈”制约得到根本缓解，瑞金已经成为赣南、闽西、 粤北的商业贸易重要城市。,瑞金市位于江西省南部，武夷山脉南段西麓，赣江东源贡水上游。东与福建省长汀交界，南与会昌县毗邻， 西连于都县，北接宁都、石城二县。地理坐标：东经1154211622，北纬25302620。 总人口621127人（2006年末户籍），其中非农业人口111250人。国土面积2448平方公里。以市区为中心，323、319、206国道为主干的公路网可直达赣州、 南昌及闽粤，交通极为便利。赣龙铁路横贯东西，东与鹰厦铁路漳平坎市支线相通，西与京九线连接，将成为瑞金另一条通往外界的快捷通道。 市内邮政、通讯、电力等基础设施齐全。邮编：342500。代码：360781。区号：0797。拼音：Ruijin Shi。 优越的地理条件，使瑞金拥有丰富的天然资源。全市水能理论储量达10万千瓦， 可开发量4万千瓦，全市现有耕地面积35.69万亩，山地面积280万亩，宜养殖水面2.6万亩，草坡地8万亩， 森林覆盖面积724平方公里，系赣南林区和长江防护林区之一。市内动植物种类较多，属于珍稀者有： 金环蛇、银环蛇、獭、龟、油杉、黄绵木、红豆杉、楠木、银杏、观音竹、四方竹等等。地下矿藏丰富， 已探明的矿产资源有13类26种，主要有白云岩、石灰石、萤石、金矿、钽铌、稀土、钨、银、铁、锰、粘土、 无烟煤、磷、铀。特别是优质石灰石储量达9亿吨以上，氧化钙含量55.08%，且大部分裸露于地面，易于开采； 白云岩储量达1亿吨以上，C+D级为1900万吨，其金属镁含量为20.9%；萤石储量达134万吨，品位65%以上。,概况,5,“十五”时期，是瑞金经济发展速度最快、质量最好、人民群众得实惠最多的一个时期。五年来，国民经济快速增长，综合实力大为提升。产业结构不断优化，三次产业比重由36.3：22.1：41.6调整为25.3：20.5：45.2，二产比重上升7.4个百分点，首次实现二产超一产。农业产业化经营水平提高，全市年产值达500万元以上的农业龙头企业20家。工业在国民经济中的主导地位进一步确立，占生产总值的比重为22.1，五年间提高了4.6个百分点。食品、建材、现代轻纺、生物制药、矿产化工等产业成为拉动工业经济快速增长的主导力量。以旅游产业为龙头的第三产业不断发展。全市社会消费品零售总额2005年达10.2亿元，比2000年增长36.2%。 五年来，瓶颈制约得到缓解，城乡面貌大为改观。累计完成全社会固定资产投资22.2亿元，年均增长34.1，是“九五”时期的3.3倍。交通、能源、水利、通信事业快速发展。电网改造完成85以上，实现城乡用电同网同价。新建重点“七小”水利工程622座（处），新增和改善有效灌溉面积6.2万亩，治理水土流失面积36.1万亩。城市建成区面积14.5平方公里，比2000年增加5.5平方公里，城市化率由2000年的21提高到29。四纵六横的城市道路网架基本形成。 五年来，改革开放纵深推进，发展活力大为增强。国有工业企业产权制度改革全面完成，商贸流通企业产权制度和事业单位人事制度改革有序推进。全面落实国家惠农政策，自2002年实行农村税费改革至2005年免征农业税，全市农民减负总额达8762.1万元，户均减负794.4元，人均减负179元。投融资体制改革不断深化，投资领域和市场准入进一步放宽，公共财政体制改革迈出较快步伐，社会保障、土地经营、政府采购等改革取得较大进展。深入推进大开放主战略，开放型经济持续较快发展。 五年来，社会事业全面进步，人民生活大为改善。科技事业发展水平面明显提高，累计实施科技项目144项，科技对经济的贡献率提高。教育事业加快发展，两基成果不断巩固，民办教育蓬勃发展。办学条件稳步改善， 改造学校危房3.6万平方米，新建校舍8.4万平方米。文化事业建设步伐加快，群众性文化生活丰富多彩。医疗卫生条件得到改善，基本完成城区医疗机构扩容提质改造。“两个确保”和“城市低保”得到巩固，农村特困户和大病医疗救助制度初步建立，贫困人口比五年前减少6.24万人。农民人均纯收入2005年达到2769元，比2000年增长29.8，五年间农民人均增收635元。,经济,6,工业：瑞金工业产品中烤鳗、九华痔疮栓、萤石精粉、电线电缆等在市场竞争中属强势品牌，形成了食品、建材、医药生化、矿产品加工等支柱产业。发制品、箱包、家俱生产成为工业经济新的增长点。 农业：瑞金农业初步形成了烤烟、肉牛、鳗鱼、脐橙等四大产业，正努力争取成为赣南脐橙的主产区和全国绿色食品的生产基地。 商贸流通：瑞金地处赣闽粤三省通衢之地，自古以来商贸云集，不仅成为辐射周边10多个县市的消费品集散地，也是福建沿海地区辐射中西部腹地的中转枢纽。大型百货商场、大型超市蓬勃发展，培育了摩托车、服装、钢材、水果等专业市场21个。红都商业城为赣东南、闽西边际最大的商业城。,几年以来，为发挥园区的集聚效应，瑞金重点在城西、城东、南方向建设了二工业小区，园区规划面积8平方公里。 2008年9月，瑞金市抓住国家加快建设海峡西岸经济区的重大战略决策，积极争取国务院台办、省政府授牌设立了“江西瑞金台商创业园”。为省级工业园。 金龙工业小区位于城区西面，规划面积5平方 公里，重点引进食品加工为主，包装、彩印配 套的食品工业企业。现已实现水、电、路、通 讯、有线电视“五通”，并完成排污系统建 设。园区日供水量为1. 2万吨，供电能力5万千 伏安。到2002年底，有17家企业进园落户，项 目总投资5. 6亿元。 金沙工业园小区位于城区东面，规划面积2平方 公里，重点引进无污染加工业及仓储企业，已 实现水、电、路、通讯、有线电视“五通”。 园区日供水量1. 2万吨，供电能力为6. 3万千伏 安，到2002年底，有8家企业进园落户，项目总 投资2.7亿元。,产业,7,2008年，全市人口643630人，其中农业人口519884人，非农人口123746人，人口自然增长率10.2。全年实现国内生产总值48.31亿元，其中第一产业增加值8.92亿元，增长3.1%；第二产业增加值15.93亿元，增长19.5%；第三产业增加值23.47亿元，增长13.1%。财政收入3.77亿元，同比增长41.4%，财政支出9.02亿元，同比增长40.1%。城镇居民人均可支配收入9081元，同比增加715元。农村居民人均纯收入3370元，同比增加262元。实现社会消费品零售总额15.88亿元，增长22.2%。年末金融机构存款余额46.58亿元，增长23.5%，金融机构贷款余额20.74亿元，增长18%。城乡居民储蓄余额36.4亿元，增长20.1%。 农业产业化步伐加快 坚持以大户种养为重点，以土地流转为手段，狠抓产业基地建设，脐橙、烟叶两大主导产业和商品蔬菜、西甜瓜、生猪、毛竹四大特色产业迅速发展。工业经济增速提效 以培植壮大产业实力为核心，着力帮扶，优化服务，工业经济扩能提质，集聚发展。实现工业增加值11.9亿元，增长21.7%，税收1.06亿元，增长40.1%。大力推进企业技术改造，万年青水泥、金瑞发制品、红都水产等12户企业完成技改投入3.3亿元，新上生产线7条，年增产能10亿元。旅游品牌建设成效显著 围绕“打造国内外著名的红色旅游名城”总体目标，加强景区基础设施建设，提升瑞金旅游品质，完成旅游基础建设投入2900万元，中华苏维埃共和国历史纪念园等一批重大旅游产业项目建设顺利推进。基础设施日臻完善 积极完善规划编制体系，投入400万元，组织编制规划31项，新增控制性详规面积6.6平方千米，修建性详规面积0.8平方千米，道路景观规划面积1.2平方千米。拓宽城市投融资渠道，融通项目资金2.43亿元。民生工程深入推进 全年教育、社会保障和就业、医疗卫生、农林水、城乡社区、环境保护等民生项目支出6.59亿元，占财政支出的73.1%，民生工程“八个重点”全部落到实处，74项指标任务基本完成或超额完成。就业和再就业工作得到加强，城镇新增就业4850人，下岗失业人员再就业1810人，城镇登记失业率控制在3.8%以内，新增农村劳动力转移9800人，劳务输出8.05万人。社会保障体系进一步健全，城镇职工基本医疗保险参保人数达2万人，城镇居民基本医疗保险参保人数7.78万人，净增4.75万人，参加新型农村合作医疗43.03万人，参合率87.45%，城乡低保支出2.91千万元，8223人享受城市低保，23089人进入农村低保，社保参保在职24326人。养老保险征缴3928万元，社会保障能力明显增强。奥运圣火瑞金传递活动，是瑞金有史以来举办的规模最大、影响最大、评价最高的活动。北京奥组委官员认为是圣火进入国内传递以来最安全顺畅、最和谐圆满的一次传递活动。活动突出了“圣地圣火，薪火相传”的主题，首次将抗震救灾的宣传和活动融入圣火传递，赋予了火炬接力传递爱心、传递祝福、传递希望的意义。沿途情景表演，突出了苏区体育历史文化、奥运文化和客家文化，彰显了红色经典，赋予了奥运火炬瑞金传递更为独特的内蕴。,财政,8,信贷,收紧的信贷政策着实控制了异地投资客的活动范围，同时也限制了部分刚需客户的购买动机。提高首付和利率，将引入新一轮观望，户籍所在地将成为购房者关注的重要因素。,9,市场分析,2007年瑞金市房地产开发投资异常活跃，开工建设楼盘分布城区东西南北，在宏观调控政策的作用下，全市房地产开发投资结构进一步优化，住宅投资比重上升，廉租房和经济适用房建设步伐加快。 2007年，全市房地产开发投资完成23124万元，同比增长52.4%，增幅比上年同期上升41.4个百分点。其中，住宅开发投资完成18292元，同比增长79.7%，占房地产开发投资总量的比重为79.1%，比上年同期上升12个百分点。建设廉租房45套，面积4960平方米，实现了零的突破。,10,城市发展趋势,城市东拓 瑞金的城市化进程已经迈开了脚步，并呈现出向东发展的趋势。随着2010年政府报告的出台，瑞金正式吹响了城市东拓的号角，城东将驶上快速发展的轨道。行政单位东移、红都大道东延、征地兴建学校等等，都表露处城市东拓的强大势头。金都大道作为连接新、老城区的咽喉管道，就如一盏明灯、一个路标，指引着瑞金人前进的方向。,11,市场发展趋势,1、房地产市场需求潜在巨大 瑞金市委、政府规划把瑞金建设成赣南东部区域和经济中心，意味着今后一段时期瑞金城市人口和城市规划区面积将大幅增加，特别是经过近几年的建设，已初具规模。随着该市区位优势的日益显现，大交通基础设施的建设日益完善，生态环境更宜人、城市价值的提升空间增大，对周边城市的吸引力增强，周边县市（福建长汀、宁化、石城、宁都）的购房户将持续增加。据调查，瑞金市外出人员对回家乡投资、置业的信心指数也明显上升，种种表明，瑞金市住宅市场比较广阔，房地产市场在今后相当一段时期内需求仍然巨大。 2、商品房价格仍然有上涨压力 目前瑞金市商品房在市场需求速度放缓的情况下，第一受土地、建筑原材料、劳动力工资上涨等因素影响；第二随着房地产开发档次的提高，日照间距的加大，绿化率的提高，小区物业管理配套设施的完善，建筑质量要求的程度等等。商品房价格仍然有上涨压力，但在政府宏观调控之下，会在一个合理的价格区间内波动，刺激整个房地产业的发展。 3、房地产市场秩序将进一步好转 随着瑞金市房地产开发交易清理整顿工作强有力的推进，房地产违法违规开发行为得到有效遏制，市场秩序将明显好转，房地产开发领域不公平竞争行为将得到规范，对房地产开发商树立投资信心，竞相投资房地产开发把握瑞金市房地产开发良好的发展机遇。 4、房地产供给结构更趋合理 继续改善居民居住水平是实现全面小康的社会战略目标之一，也是瑞金市委、市政府近年来实施的“民生工程”。目前瑞金市场需求大致分为二个层次：一方面中低价位普通住宅和廉租住房、经济适用房是市场需求的主流；另一方面是部分居民消费结构升级，对住房需求由量到质转变，花园式别墅区及综合功能齐全的住宅小区将引领住房消费前沿。因此开发企业应认清形势，抢抓机遇，迎合市场规律，品牌开发、效益开发、规模开发也必将成为瑞金市房地产开发市场的核心竞争力。 总之，随着瑞金市瑞金市区位优势的日益突显，大交通等基础设施的日益完善，瑞金市房地产市场发展势头强劲，没有严重的投机行为，没有泡沫现象，还没有楼价走低现象，运行情况基本良好，但商品房供需结构需进一步调整。,宏观数据 市场分析 市场发展预测,项目分布 数据分析 红井住宅项目机会,瑞金商业现状 红井商业项目机会,结论及启示 风险预测,12,13,项目分布,1、据不完全统计，瑞金城区入市项目共计17个，其中已售罄的项目共计9个，在售项目共计8个，分别是闽虹棕蓝海、七里金虹湾、龙珠城市花园、红都京城、和园、锦江名城、锦绣东方、锦绣花园。 2、以绵水路为界将瑞金城区以东西划分，城西项目共计7个在售项目4个，城东项目共计10个在售项目4个。,城东项目信息,城东项目信息,城东项目信息,城东项目信息,城西项目信息,城西项目信息,城西项目信息,城西项目信息,22,数据对比-1,有效统计数据共计10个，建筑面积最大与最小的项目分别为锦绣花园的22万方和奥克兰花园的3.4万方。项目平均建筑面积为7404.24平米。,23,数据对比-2,有效统计数据共计10个，最高均价与最低均价的项目分别为红都京城的4250元/平米和龙珠城市花园的3300元/平米。项目平均售价为3665元/平米。,项目数据汇总,在售项目样本分析,26,宏观市场,区域市场,供应特征: 供应多集中在城东板块，,以小高层、高层为主力,多层及别墅项目稀缺; 销售特征: 舒适三房户型热销，总价40万以内住宅去化情况较好； 价格特征: 项目地块临近的红都京城售价达到了4250元/； 客户特征: 除瑞金本市及乡镇客户外，福建龙岩客户成为了置业主力,对本案的启示,注重产品人性化设计和社区整体品质,树立品牌想象（中高端定位）； 普通住宅受宏观政策扶持，舒适三房小户型、低总价房型热销，应打造此类物业达到顺利消化； 未来市场竞争激烈，应考虑走差异化路线，瑞金市在售纯多层项目（花园洋房）稀缺，应适当考虑开发此类物业并；,价格走势：近两年呈现持续上涨的趋势，据房地产信息网显示，2007年至2008年，市场均价上升缓慢，维持在1500元/平米左右，进入2009年，市场均价首次突破2000元/平米，到了2010年，突破了300元/平米，截止目前，市场均价最高值已达到4250元/平米 需求市场：需求旺盛,市场一度出现供不应求的状态.由于赣州各市县及福建龙岩地区房价过高，价格挤出效应显现，周边居民将置业首选放在了瑞金，但是随着政策的一系列出台，客户重回观望，以及各项目开发周期的影响，供应明显减少,市场向理性回归；,红井住宅项目产品机会分析,27,产品机会点,1.建筑:现代简欧风格符合中高档品质定位，吸引中高端职业者喜好.,3.户型:面积在满足功能情况下尽量控制紧凑,提高产品性价比和直接竞争力。,4.智能化及物管:一般设置,安防为主,2.景观:风格大气,打造红井源生态主题。,5.会所的配套将吸引部分品位居家置业者.,红井住宅项目产品机会点,优 势 : 1、板式经典户型，全部南北通透。 2、层高和栋距为1：1，前后无遮挡。 3、园区内规划有幼儿园、网球场、篮球场等设 施，周边有银行，中、小学校，大型超市，医 院等综合配套。 4、500米人造水系，35000江南水韵中庭园林，绿化率高达35.9% 5、户型较多，满足不同层次需求。,住宅典型案例,宏观数据 市场分析 市场发展预测,项目分布 数据分析 红井住宅项目机会,瑞金商业现状 红井商业项目机会,结论及启示 风险预测,29,30,路网交通,瑞金市境内有G323、G206、G319三条国道贯通东西南北，市区主要由金都大道、红都大道两条主干道及龙珠路、向阳路、绵水路、八一路构成，路网分布较为密集，区域交通可达性较高；居民出行多以自行车、摩托车为主，公交、出租行业运营条件较差，市场管理也较为混乱，出行便利性不高。,31,整体商业布局,瑞金市内商业区较为集中，主要分布在红都广场及周边。新建成的锦江商业街及瑞金步行街档次较高，汇集了国内大部分知名男、女装品牌，但是过于偏重购物，无餐饮、休闲相应配套，功能性单一；八一路则较为混乱，且无统一规划，属于自发形成的老商业街，但商业氛围比较浓厚。,红都广场,32,专业市场在当地分布密集，竞争较为激烈。临街商铺多以家居、建材类市场为主，多分布于绵水路、龙珠路、红都大道西段，多为私人门店，规模较小且专业化程度不高；家电、手机类数码产品规模、档次适中，多处于八一北路与绵水路南段，分布集中，专业化程度较高。,专业市场分布,家居、建材,家电、数码,33,酒店分布,酒店业发展较为迅速，主要有瑞金宾馆、美瑞欧大酒店、瑞金饭店、瑞金国际大酒店、中山大酒店、奥克兰大酒店等，档次中等；红都大道、绵水路还分布有较多中小型宾馆，竞争较为激烈，但大型酒店宾馆运营情况较之中小型酒店良好。,34,综合商业分布,市区内共有3家相对较大的商业体，分别为：国光购物广场、永安城南百货、京瑞明珠百货，其体量在4000-8000之间，业态分布统一，皆以超市为主，传统百货为辅且都位于2层以上，装修风格及档次落后，经营情况普遍较差。,35,本项目位于沙洲坝工业园区，毗邻G323国道，对面为新农村建设示范点；项目距离市区约4公里，除驾车外不易到达，对于消费者而言，交通可达性低，针对该项目较特殊地理位置及瑞金市商业现状，我司现对项目商业部分做初步定位如下： 方案一：中高端家居、建材类专业市场 家居、建材类专业市场虽在市区分布较为密集，但其档次及专业化程度普遍较低，无统一规划与管理，品类较为单一，多为自发形成的临街中小型门店；针对此现状，我们定位中高端（相对瑞金市场现状而言），与临街中小门店形成错位经营，推行“大而全、大而精”的一站式购物理念；但由于项目交通可达性低，且大部分消费者无私家车，在交通可达性无改善的前提下，项目定位中高端家居、建材专业市场的风险性偏高。 方案二：度假旅游酒店 瑞金市区大中型酒店分布较为密集，竞争较为激烈，但皆为几年前物业，其装修档次与风格相对陈旧与落后，且无鲜明特色；该项目自身拥有丰富的地下水资源，亦是“红井”之源，可以此为开发推广优势，打造有自身特色的高档旅游假日酒店，可行性较高。 方案三：特色餐饮、娱乐业根据瑞金市场情况，餐饮业多为中小型私人餐馆，店面装修、档次较低，且鲜有特色；娱乐业发展程度不高，档次相对稍高的只有：豪门、鼎级风暴、天涯海角三家。针对此市场空缺，开发具有自身风格的特色餐饮、娱乐业风险性较低，但由于受到交通可达性限制，使普通消费者不易到达，因此建议定位为中、高档。,红井商业项目产品机会分析,36,产品机会点,1.物业条件：三层商业裙楼，体量不低于8000平米，一层层高不低于4.8米，需预留踏步电梯空间。,3.商业部分建议持有，自行运营。待培育期过后再转租为售。,2.业态定位：首选专业市场，将家居、建材类等粗放型街铺转向为集约型一站式购物中心，打造目的型消费专业市场。,4.适当搭配中高端生活配套和餐饮娱乐。,红井商业项目产品机会点,37,商业典型案例,咸宁温泉海森度假酒店 档次定位：高档 体量：7000平米 层高：三层,黄石宝石名城商业项目 档次定位：中档大众型消费 体量：10000平米 层高：三层,宏观数据 市场分析 市场发展预测,项目分布 数据分析 红井住宅项目机会,瑞金商业现状 红井商业项目机会,结论及启示 风险预测,38,39,结论及启示,1、瑞金市总人口65万，其中城区人口18万，2020年城区人口将接近30万，城市化进程速度加快。除瑞金外，赣州18个县市一级附近龙岩地区的房价均已超过瑞金城区房价，房价洼地效应显现，周边置业群体逐渐取代本土居民成为置业主力。瑞金信贷政策与全国同等县市一致，外来人口的限购与市场需求现状之间的矛盾日益明显。 2、瑞金城区在售项目数量为8个，其中城东和城区区域各4个，总建筑面积为74万方，销售均价为3665元/平米。与目前黄石市黄石港区在售项目均价相当。瑞金住宅发展区域将集中在东部和背部，依托绵江的景观带和金都大道和红都大道的交通便利性发展中高档物业。 3、瑞金商业布局较为集中，以