浅谈房地产税制改革—基于房地产企业的角度

题 目：浅谈房地产税制改革基于房地产企业的角度学 院： 商 学 院 专 业： 工 程 管 理 姓 名： 李 莉 莉 指导教师： 侯 向 丽 完成日期： 2014年5月4日 毕业论文任务书毕业论文题目： 选题意义、创新性、科学性和可行性论证：主要内容： 目的要求： 计 划 进 度 ：指 导 教 师 签 字： 主管院长（系主任）签字： 年 月 日辽 宁 大 学本科毕业论文（设计）指导记录表论文题目学生姓名学 号年级、专业指导教师姓名指导教师职称所在院系第一次指导（对确定题目、毕业论文（设计）任务书的指导意见）：指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第二次指导（对论文提纲的指导意见）：指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第三次指导（对初稿的指导意见）：指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第四次指导（对修改稿的指导意见）：指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第五次指导（对是否定稿、进入答辩及其它指导意见）：指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日主管院长（主任）签名 院系盖章 年 月 日注：指导意见如不够填写可加附页指导教师评语学 生： 专 业： 论文题目： 论文共 页，设计图纸 张。 指导教师评语：指导教师评分： 指导教师签字： 年 月 日辽宁大学毕业论文（设计）成绩评定单评阅人评语：评阅人评分：评阅人签字： 年 月 日答辩委员会评语：院（系）毕业论文答辩委员会（小组）于 年 月 日审查了 届 专业学生 的毕业论文。答辩委员会评语：答辩成绩：答辩委员会成员：答辩委员会（小组）组长签字： 年 月 日 毕业论文（设计）成绩：评阅人评分：指导教师评分 ：答辩成绩：总成绩：院长（系主任）签字： 年 月 日注：评阅人评分满分为100分，指导教师评分满分为100分，答辩成绩满分为100分；总成绩为三者的算术平均值（四舍五入）。摘 要文章主要围绕房地产税制改革对房地产企业的影响进行分析。房地产税对房地产业发展的宏观调控作用，在许多国家的实践中已经得到证明，我国政府部门也逐渐认识到其重要性并越来越多地将其作为调节房地产业发展可依赖的路径选择。房地产税收改革对房地产业发展的影响被赋予很高的期望。文章先通过介绍和分析在当前我国房地产业税收模式的环境背景下，我国对房地产企业开征的各个税种，和房地产税制改革的宏观经济背景，以探索房地产税收改革对房地产业发展的影响效应。再逐步分析税制改革对房地产企业的影响，比如对房地产企业来说，占比非常大的土地增值税和房地产企业所得税，进而探讨房地产税制改革会对房地产企业的投资、开发行为产生的影响。通过这一系列的分析，文章得出房地产税制改革将对房地产企业的行为产生一定的影响。最后是对税制存在问题的一点思考，为探寻我国房地产税制改革的方向提出一些建议。关键字：房地产税； 税制改革； 房地产企业AbstractThe article about the impact of the real estate tax reform to analyze the real estate business . The role of macro-control real estate taxes on real estate development in the practice in many countries has been proved , our government departments have come to realize its importance and increasingly regulate it as a real estate development path selection can rely on . Impact on real estate development real estate tax reform is given high expectations.Article first through the presentation and analysis in the environmental context of the current model of the real estate taxes , the introduction of the real estate business in various taxes , property tax reform and macro-economic backgrounds , in order to explore the effects of the real estate tax reform affecting the real estate development. Then gradually analyze the impact of tax reform on real estate companies , such as real estate companies, a very large proportion of LAT and real estate corporate income tax , and then invest in real estate tax reform will explore the real estate business , the impact of the development of behavior . By analyzing this series of articles derived property tax reform will have a certain impact on the behavior of the real estate business . Finally, the tax system is a little problematic thinking, put forward some suggestions for exploring the direction of Chinas real estate tax reform .Keywords: real estate tax； real estate business； tax reform目 录序 言1一、房地产税征收现状21. 房地产税相关税种22. 房地产税制中存在的问题4二、房地产税制改革的背景61税源格局发生重大变化72房地产税制改革势在必行73房地产市场宏观调控政策要求征收新的房地产税7三、房地产税制改革对房地产企业的影响81企业所得税改革对房地产企业的影响82土地增值税改革对房地产企业的影响93税制改革对房地产企业行为的影响10四、房地产税制改革的几点建议111建立公平的房地产税收制度112逐步征收不动产保有阶段税种113完善房地产税计税依据114完善“税、租、费”征收制度12参考文献13致 谢1413序 言在当今社会，房地产行业已成为许多国家的支柱产业，房地产税也已成为政府财政收入的重要来源。房地产税收是指国家通过税务机关，或由税务机关委托通过房地产行政管理部门向负有房地产税缴纳义务的纳税义务人征收有关房地产税赋的国家行为。房地产税收不是一个独立的税种，而是房地产业务所涉及的诸多相关税种的总称，具体包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、所得税、契税等。销售方应缴纳的税费有营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、所得税。购买方应缴纳的税收有契税、印花税。税收在取得财政收入的同时，政府征税也改变了房地产企业的利益，而利益是房地产企业行为的驱动力。因此，房地产税制改革必定会对房地产企业产生影响。我国现行的房地产税费的征收机制已经十分不适应房地产市场的发展，亟待改革。我们应吸收以前的经验，同时借鉴一些其他国家的做法，使我国的房地产税收体制更加完善，从而促进我国经济的稳定健康发展。房地产税制改革，其自身的目的和自然的结果是会起到调节贫富差距、缩小收入分配、建立地方主体税种的作用。房地产税收改革会减少房地产企业投资于经济适用房项目与一些奢侈项目之间的盈利差距从而改变投资结构。房地产税制改革，短期来看，有利降低房地产企业承担的成本总额，对房地产企业较有利；从长期看，将促进房地产企业调整供给结构，使房地产企业对产品的市场定位向节约资源和提升品质的方向转变，对产品的开发销售节奏向提高房地产项目整体运作时间效率的方向转变。浅谈房地产税制改革基于房地产企业的角度一、房地产税征收现状1. 房地产税相关税种房地产税收不是一个独立的税种，而是房地产业务所涉及的诸多相关税种的总称，具体包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、所得税、契税等。本文主要介绍跟房地产企业相关的税种。（1） 营业税 营业税是对规定的提供商品或劳务的全部收入征收的一种税。营业税的计税依据是营业额，税率为5%。转让购置或受让的土地使用权，以全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。与房地产企业有关的具体营业额的确定：建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人，以工程的全部承包额减去付给分包人或转包人的价款后的余额为营业额。自建行业和单位无偿将不动产赠与他人，由主管税务机关按照规定顺序核定营业额。从事建筑、修缮、装饰工程作业，营业额均包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款。营业额税款的计算比较简单。纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的适用税率计算应纳税额。（2）城建税是国家对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人就其实际缴纳的“三税”税额为计算依据而征收的一种税收。它属于特定目的税，是国家为加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源而采取的一项税收措施。可见城建税具有附加税性质，附加于“三税”税额，本身并没有特定的、独立的征税对象，而且城建税税款专门用于城市的公用事业和公共设施的维护建设。城建税按照纳税人所在地的不同，设置了三档差别比例税率，纳税人所在地为市区的税率为7%；纳税人所在地为县城、镇的税率为5%；纳税人所地不在市区、县城或者镇的税率为1%。（3）教育费附加税教育费附加税是对在城市和县城凡缴纳增值税、营业税、消费税的单位和个人，就实际缴纳的三种税税额征收的一种附加。根据国务院国的有关规定，教育费附加是以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税、营业税的税额为计征依据，分别以增值税、消费税、营业税同时缴纳。（4）土地增值税 是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人就其转让房地产所得的增值额征收的一种税。根据土地增值税暂行条例及其初稿细则的规定，土地增值税的征税范围包括：转让国有土地使用权和地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。土地增值税的计税依据是转让房地产过程取得的增值额。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定和扣除项目金额后的余额。增值额是土地增值税的本质所在。（5）印花税 房地产印花税是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对书立的或领受的房地产凭证的单位和个人征收的一种税赋。房地产印花税的内容包括：纳税主体。房地产印花税的纳税人是在我国境内书立、领受应税房地产凭证的单位和个人以及在国外书立、受我国法律保护、在我国境内适用的应税房地产凭证的单位和个人。计税依据。房地产印花税的征税对象是特定行为，而其计税依据则是该种行为的所负载的资金量或实物量，其中房地产产权转移书据印花税的计税依据是书据所载金额；房地产权利证书(包括房屋产权证和土地使用证)印花税的计税依据则是按件计收；房屋租赁合同印花税的计税依据是租赁金额；房产购销合同的计税依据是购销金额。税率。房地产印花税的税率有两种：第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为005%，同时适用于房屋租赁合同，税率为1%，房产购销合同，税率为003%；第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。（6）房地产企业所得税企业所得税是对中国内资企业与经营单位的生产经营所得及其他所得征收的一种税。房产企业一样需要缴纳所得税。房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度的待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。2.房地产税制中存在的问题就我国目前的房地产税来看，从税种税目到课税对象、从税率到计税依据都存在种种问题，已经不适应经济和社会发展的需要，亟待改革。这些问题主要包括：（1）税负不公平房地产税负不公平表现在诸多方面，归纳起来，主要的不公体现在以下方面：第一，因纳税人身份不同而承担不同税负，如对内外资企业不仅在税种设置上有区别，实际税负也不同主要表现在表1中可以看出，内外资企业肩负的纳税任务相差很多。第二，因纳税人经济行为不同而承担不同税负，如企业自用房产按照房产原值扣除10%一30%后的余值每年按1.2%的税率征收，而租用房产则按照租金的12%征税，会导致对同一房产仅仅因自用和出租两种不同的行为而承担不同的税负。第三，因所处区域不同而承担不同税负，现行房产税、城镇土地使用税和城市房地产税的课征地域范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，而不包括农村，从而造成城乡之间房地产税收待遇不一。随着农村商品经济的发展和产业结构的调整，这种税制格局引发的矛盾逐渐显露。它造成城乡之间税收负担不平衡，在城乡比邻地区矛盾尤为突出。第四，因房地产建造时间不同而税负不公。我国经济在相当长一段时期内仍将处于转型阶段，经济发展出现较大波动是难以避免的，受通货膨胀等市场因素的影响，不同时间建造的房产原值差异极大。表1内外资房地产企业的税种设置区别内资房地产企业涉外房地产企业所得税制企业所得税外商投资企业和外国企业所得税房产税制和土地税制房产税和城镇土地使用税房产税其他城市维护建设税、教育费附加、耕地占用税无这一税制格局的形成虽然有其特殊的历史原因，但在现实社会经济条件下，这种做法显然有失规范，它不仅有悖于WTO所倡导的“国民待遇”原则，也不能适应社会主义市场，经济条件下我国税制建设应遵循的“统一税法、公平税负、简化税制”原则的要求。（2）计税依据存在问题房产税按照房产原值扣除一定比例作为计税依据不合理，因为随着时间的推移，房产的账面价值会随着折旧的提取而逐渐减少，最后几近为零，这种计税方法，没有顾及房产后期的升值因素，与房屋的市场价值相差很大，使得房产税收入无法随着房地产的增值而相应增加。另外，房产税的计税依据过窄而免税范围过宽。城镇土地使用税实行从量课征，使税额不能随课税对象价值的上升而上升，造成税源过窄且缺乏弹性，不能调节土地的级差收入，也无法起到控制土地闲置和土地投机的作用。土地增值税的计税依据过窄，名义税率过高，在增值额的确定中通货膨胀和投资方的合理投资回报都被纳入土地增值的范畴，是不合理的。表2我国现行房地产税收的计税依据情况(部分)税种名称计税依据应纳税额房产税计税余值或租金收入房屋账面原值*（1-扣除比例）*1.2（扣除比例为10-30）出租房屋的应纳税额=租金收入*税率（4或12）房产税房屋价值或租金收入房屋价值*税率出租房屋的应纳税额=租金收入*18城镇土地使用税实际占用土地面积实际占用土地面积*税额标准土地增值税转让不动产的增值额转让不动产的增值额*四级超率累进税率（30-60）（3）征税范围存在问题我国房地产税的征税范围过窄，收入规模过小，在不动产保有阶段税收优惠政策过宽。表现在：第一，房产税和城镇土地使用税的征收范围都是仅包括城市、县城、建制镇和工矿区，这样即把广大农村的一些应纳税对象排除在征税范围之外，而随着乡镇企业的发展，许多农村地区与城镇已差别不大，因此，应该将发达地区的农村也纳入征税范围。第二，目前对于个人自有自用的非营业用房免征房产税，情况下也免征土地使用税。第三，在不同所有制的税收主体之间也存在着税收优惠不公平现象，现行的土地使用税和房产税均把国家机关、人民团体、军队、学校、医院、由国家财政部门拨付事业经费单位的自用房产列为免税对象，即对其占有的“办公用”或“公务用”不动产免征不动产占有税。房地产开发企业负担中费大于税的特征明显。房地产开发企业所要缴纳的各种费用繁复。据统计，内资房地产企业费用支出高达投资额的25%左右(不含税收支出)，外商投资房地产开发企业的费约占投资额的20%。高额的费用支出不仅增加了企业的总体负担水平，扰乱正常的生产经营秩序，而且大大削弱了税收的调控功能。（4）税率存在问题税率设计缺少弹性，难以发挥调节作用。现行的土地使用税率采用大中小城市分级分类的幅度定额税率。尽管在最初设计税率时，考虑到了企业的负担能力和土地的级差收入问题，各地因经济发展程度、人口密度状况、人均消费水平不同而造成的土地的现实价值问题，而随着经济和社会的发展，土地的级差收入问题日益突出，对许多发达地区的土地市场而言，土地使用税的税额标准过低，使得其调节能力匾乏。部分税率设置不符合房地产发展现状。土地增值税税率过高，激励了纳税人的逃税动机，也不利于促进土地的合理流转我国土地增值税实行4级超额累进税率，第一级税率就达到了30%，最高边际税率更是达到了60%。另外，土地增值税的实际征收效果很差，我国从20012004年每年征收的土地增值税分别为10.3亿元、20.5亿元、37.3亿元和75.1亿元，分别占当年税收收入总额的0.068%，0.12%，0.18%和0.29%，这就使得土地增值税成了政策意义和财政意义都不大的税种。二、房地产税制改革的背景经过几十年的发展，我国的赋税已经有了比较好的结构和效果，主要表现在征税税种和税源结构已经有了一个比较完善的框架。但是随着改革开放的不断深入，我国的经济情况已经发生了很大的变化，有些税费已经不能适应经济和社会生活的发展，甚至对经济的稳定和发展产生了负面影响。因此，我国的税收体制的改革已经势在必行。具体来看，这些发展变化主要包括：1税源格局发生重大变化随着我国经济的发展，房地产行业迅速发展，已经成为我国重要的支柱性产业之一。由于我国现在的个人投资渠道还不是很完善，房地产已成为许多居民投资的重要渠道。房地产交易的繁荣带来不动产规模的不断扩大和房地产税源的大量增加。而我国目前的房地产税费还主要是对交易环节征税，这已经不能适应房地产市场的发展。尽管税目繁多，但十分不统一，税种和税目的制定也不尽科学，而且税率较低，房地产税在地方和中央的财税来源中所占比例还非常小，这造成了比较严重的税收流失，不利于我国财税制度的完善，对整个国民经济的发展也有十分不利的影响。据统计，我国的房地产税收占地方和中央财政收入的比例只有3.5%，而在美国房地产税占全部税收总和的10%左右，在英国，房产税也要占到地方财政的30 40%，高的可达70 80%， 低的也有10 15%。因此，我们应当扩大税源，对房地产保有环节征税，使房地产行业在国家税收当中占到主体地位，这才是与当前房地产行业和经济发展相适应的赋税征收方式。2房地产税制改革势在必行税收是一个国家财政收入的主要来源之一，税制的完善与税收的充足对于国民经济的发展起着十分重要的作用。同时，一个国家的税收对社会资源的分配也起着十分重要的调节作用。而我国现在的房地产税制还不是很完善，从税目到税率都有待改进。我国现在房地产税收的税目过于庞杂，税源不够充分，课税对象、纳税义务人的构成和税率也不尽合理，这对于我国财税制度的完善十分不利，同时也不能起到很好的分配调节作用，不利于缩小贫富差距。因此，对房地产税制进行改革十分必要。3.房地产市场宏观调控政策要求征收新的房地产税过去十年内，中国的房地产市场经历了前所未有的发展高潮，城市房地产投资十分活跃，需求十分旺盛，大量民间资本涌入房地产市场。供不应求的格局导致了房价激增，高企的房价又导致了资本继续涌入，市场一片繁荣。在这种情况下，城市房地产的价格已经超过了许多居民的承受能力，许多人买不起房。为稳定房价，国家及时出台了一系列严厉的调控政策，包括限购、限贷、加大土地供应、征收房地产税等。就政策效果来看，目前的政策对于打击房地产投资和投机、抑制房价已经起到了一定的作用。与其他政策相结合，征收房地产税对于打击房地产投资和投机、抑制房价也将起到一定作用。三、房地产税制改革对房地产企业的影响作为增加投资、拉动经济增长的重要行业，房地产企业在国民经济中的重要性日渐显示。房地产业涉及的税种多，计算复杂，负担也较重。据测算，房地产税费占到房地产价格的30%-40%。因此，房地产企业为获得更大的利润，必须关注与其有关的房地产企业税制及税收优惠政策。房地产企业税制与房地产企业的发展，主要表现在房地产企业税制对房地产企业的调节功能。房地产税收是调节房地产经济运行的有力经济手段，其对国民经济的杠杆调节作用的功能主要表现在六个方面，主要有提高房地产利用率、调节用地结构、调节房地产市场的活跃程度、调节福利用地、调整市场结构、调节财富和收入的分配。在提高房地产利用率方面，主要是对空地或闲置土地采用高税率，这样可以促进土地的有效利用，提高资源的利用率；在调节用地结构方面，主要是税率分档次，市中心地段的税率高于郊区，市中心城市的税率高于小城镇，新兴产业的税收采用优惠政策，这样可以对不同产业的土地采用差别税收政策，达到调节用地结构的目地；在调节房地产市场的活跃程度方面，主要是税收减免，品种调整，这样可以在市场投机现象严重时，提高增值税和契税，在市场低迷时征收其他税收或减免；在调节福利用地方面，主要是免地价和税收，这样对各种公共事业用地可采用免地价、免税的优惠政策，保证其发展；在调整市场结构方面，主要是采用差别税收政策，如调节税，其性质是向高档住宅购买者征收特殊消费税。这样可以根据各地的区别、人地紧张程度推出差别税收政策，达到调节收入差别或其他利益调节的目标；在调节财富和收入的分配，主要是房产税，房地产税收属于财产税的那部分，它的一个很重要的功能就是通过税收杠杆，公平财富分配。1.企业所得税改革对房地产企业的影响中国现行的企业所得税的基本规范是从 2008 年 1 月 1 日开始实施的。2007 年 3 月 16 日，十届全国人大五次会议通过了中华人民共和国企业所得税法，该税法将内资企业原适用的中华人民共和国企业所得税暂行条例和外资企业原适用的中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法两法合一，形成了现行的中华人民共和国企业所得税法。按现代税收理论，所得税具有普遍、公平、连续、可靠等特点。企业所得税的征收，减少了企业的利润，使得企业投入再生产的资金减少，投资减少引致产品供给量减少，产品供给量的减少使得市场价格上升。然而，中国房地产企业普遍存在利润率很高，资金密集度很大的问题。房地产企业所得税的征收对房地产企业的影响可以视为是中性的，因企业利润留存充足，再生产的资金得到保证，企业在一个生产周期内可以实现投资产出的良性循环。房地产企业所得税税率目前适用 25%的企业所得税率，对房地产企业的收益影响甚微，企业的投资受到的影响很小，对房地产价格的影响很小。2.土地增值税改革对房地产企业的影响1993 年，国家针对房地产市场的混乱局面以及个别地区出现的房地产泡沫现象，颁布了土地增值税暂行条例。但在 1993 年以后，房地产业陷入低潮。财政部与国税总局联合于 1995 年 1 月下发关于对 1994 年 1 月 1 日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知，该通知免除了 1994 年 1 月 1 日前签订转让合同的征税，免除了已立项项目五年内转让的征税，也允许成片开发的项目延长免税期限。随后为配合国家的宏观调控政策，此项免征土地增值税政策的期限延长至 2000 年底。从 2000 年后，各地才开始象征性的征收。2007 年，国家税务总局公布了关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，规定从 2007 年 2 月起，对房地产企业土地增值税项目进行清算，取消现象的以“预征”为主的土地增值税缴纳法。对于房地产企业的收益而言，据计算，当毛利率大于 34.63%（若不能享受 20%的免税政策，则为 24.37%）时，实际需要缴纳的土地增值税远远大于预征税额，采用清算制会使企业缴纳更多的土地增值税，而且毛利率越高，土地增值税清算金额与预征金额差距越大，对企业收益的影响也就越大。对于毛利率在 34.63%（若不能享受 20%的免税政策，则为 24.37%）以下的，对企业的影响并不大。对于房地产企业的行为而言，土地增值税清算管理会使企业对其经营模式、盈利模式、产品结构、发展模式、市场布局等进行调整。土地增值税清算会改变房地产企业的行为模式，间接改变房地产市场的产品结构和市场格局。3.税制改革对房地产企业行为的影响房地产税制改革对于房地产开发企业而言，整体上是利大于弊的。首先，例如原来一次性缴纳的土地使用权出让金将改为按年缴纳土地年租金，并且随着房屋产权的转移而转移到业主手中，作为开发商来说，将无需全额支付土地出让金，大幅减少开发成本，项目开发初期的资金压力大大减少，有利于降低企业的资产负债率水平，开发成本的降低将大大提高开发企业的获利能力和抗风险能力。从长期来看，开发成本的降低同时也大大降低了房地产开发企业的进入门槛，对现有的房地产市场格局将产生一定的影响。其次，税制改革的影响，对房地产开发企业而言主要体现在以下两个方面：（1）开发商将更加注重产品开发的市场定位。就产品定位而言，房地产必须对其用户群按照家庭规模进行划分，考虑不同家庭规模的居住标准，以居住标准为参照在模拟测算房地产税的基础上对房产的户型和住宅小区的容积率进行定位设计，使未来用户的税负尽可能小。因此，房地产税的征收将不仅使户型面积与家庭规模相匹配，而且将提高土地的利用率。在同样家庭规模条件下，税率随着建筑面积增加而升高，随着容积率加大而降低。在住房供小于求的情况下，房地产开发企业会用有限的资源去开发最赚钱的房屋，他们首先满足的是高收入者的需求，然后才有可能去考虑中低收入者的需求，这与高收入者和中低收入者在人口中所占的比重很不相称，由此造成市场需求旺盛的经济适用房存在很大的供给缺口。政府应当进行适当的干预和引导，如从税收政策方面对商品房和经济适用房区别对待。与此同时，还要通过税收政策对房地产投机者课以重税，配合其他经济手段对投机行为进行惩罚，比如实施“房产新政”、“期房限转”对已有住房的居民购买第二套、第三套以致多套房产时开征房地产税以加大占有环节的税负等等。这样做既有利于抑制房地产商的投机行为，又能让真正的中低收入者拥有物美价廉的经济适用房。（2）开发商将会提高土地利用和房地产项目整体运作的时间效率。房地产税的征收将使房地产企业的产品持有成本增加，加重其在房地产持有阶段的纳税负担。房地产企业在房产保有过程中不仅承担资金成本，还将承担房地产税成本，而这部分对房地产开发企业来说是净利润的损失，因此房地产企业出于成本收益的考虑会尽量缩短销售周期。通过对房地产税的合理设计，使当前存在的房地产开发企业囤积土地，为保持房屋销售价格的上扬或不下跌而宁愿保持较高空置率等行为产生较大的成本负担，进而遏制房地产商的炒作。四、房地产税制改革的几点建议房地产业在拉动中国经济增长，解决市民安居，推动城市建设方面发挥了重大作用。房地产税的征收，在促进土地的有效开发和充分利用，调节房地产企业的投资方向，改善商品房开发结构等方面的作用是不容忽视的。但一直以来，房地产税的征税状况不乐观，使房地产税没能发挥其应用的调控作用。我国房地产税收制度还不健全，问题存在于多个方面方面，急需改革和完善。以下是对房地产税制改革的几点建议：1建立公平的房地产税收制度改变内外资企业所得税不一致的不合理现状，完善个人所得税，包括归并课税项目、提高扣除基数、降低税负、扩大税基(普遍征收)等方面。通过区别税收来调节不同类型房地产项目的发展，如城市维护建设税、教育费附加等的征收区别普通住房和非普通住房；所得税征收区分经济适用房和非经济适用房项目等。通过城镇土地使用税的调整来缩小房地产保有期间内外资企业的税负差距。将外商投资企业和外国企业纳入城镇土地使用税的征税范围，减少了内外资企业之间的税负不公，逐步向内外资企业一视同仁的方向前行。2.逐步征收不动产保有阶段税种房地产保有环节税收的调整是我国房地产税收改革的重中之重。开征房地产税，即将房产税、城市房地产税和城镇土地使用税合并为房地产税或不动产税，成为很多学者的共识。房地产税将房地产评估值或评估价作为计税依据，由房地产所有者或使用人缴纳。保有期间除了房地产税，还包括：由现行土地闲置费转变而来的土地闲置税，对占而不用一年以上的土地按土地基准价课