旭辉集团前期定位报告标准模板.ppt

前期定位报告标准模板,前期定位是房地产开发最重要的环节之一，为优化公司的前期定位，需要集团和项目公司共同配合完成。,前期定位流程,土地品类判断 土地优劣势 土地及规划指标,宏 观 趋 势 3 量 1 价 2 比 竞 品 分 析,客户细分 客户容量及分布 客户需求及指标,项目公司,集团总裁,集团营销部,土地分析,市场分析,客户分析,项目开发战略,市场定位,客户定位,建筑形态定位,户型定位,项目公司,土地维度分析,土地维度分析,1.城市遵循“城市化郊区化再城市化”的发展逻辑，需根据城市发展的程度判断地块所处的城市发展阶段,土地品类判断,土地优劣势分析,土地及规划建设指标分析,2.结合土地城市发展阶段和自身属性，运用工具判断土地品类,土地维度分析,在区位图上详细标注区域及项目周边规划要点、交通、配套、景观等 综合评估项目的核心价值与不利条件,土地品类判断,土地优劣势分析,土地及规划建设指标分析,土地维度分析,用表格形式列举地块规划建设指标,在地块红线图上详细标注规划指标 在地块红线图上详细标注周边用地关系,土地品类判断,土地优劣势分析,土地及规划建设指标分析,用表格形式列举当地建筑规范要点及与政府沟通后可突破的规划建设指标,市场维度分析,市场维度分析,通过对历年宏观市场数据进行分析，结合政策态度的影响，预测项目销售周期内市场走势,宏观趋势,3量1价2比,竞品分析,市场维度分析,1.预判竞争市场范围，选择合适的市场竞争区域（如区域市场、全市市场等） 2.将竞争市场细分为首置、首改、再改和顶级四个细分市场 3.通过3量1价2比分析，考量各细分市场进入机会,宏观趋势,3量1价2比,竞品分析,市场维度分析,1.对重要竞争项目进行详细分析，填写竞争个案详调表 2.对重要竞争项目进行竞争力综合评级,宏观趋势,3量1价2比,竞品分析,客户维度分析,客户维度分析,1.为统一集团语言，我们对11类客户进行统一命名 2.综合客户支付能力、生命周期及房屋价值观我们将客户分为11小类 3.在各个城市客户的细分指标与描述有所区别，需根据实际情况进行调整,客户细分,客户容量及分布,客户需求及指标,客户维度分析,1.分析市场成交客户 2. 根据城市发展及项目的影响面选择未来可能导入客户 3.对客户容量进行预计，并预测客户分布比例绘制客户地图,客户细分,客户容量及分布,客户需求及指标,客户维度分析,综合分析项目可能吸引客户的住房需求和购房指标,客户细分,客户容量及分布,客户需求及指标,前期定位,项目开发战略,由集团总裁确定项目的开发战略，并据此指导前期定位的方向,项目开发战略,现金流,利润,平衡,品牌,前期定位,1.对细分市场各项指标评级 2.根据项目开发战略，选择进入的细分市场 3. 市场定位不一定只是单一细分市场，可以是几个细分市场的组合,市场定位,客户定位,户型定位,建筑形态定位,前期定位,1.在选定市场内寻找户型机会点 2.对客户匹配度综合评级，选定目标客户，并设立客户比例,3.对典型客户进行综合描述,市场定位,客户定位,产品定位,建筑形态定位,市场维度分析,1.结合土地属性及项目规划建筑指标推导项目可能建筑形态 2.对各产品类型的市场指标和主力客户匹配度进行分析,3.结合项目开发战略，选择合理建筑形态组合，组合方式可能不只一种,市场定位,客户定位,建筑形态定位,户型定位,前期定位,根据客户定位，选定最佳户型及配比，并对户型的功能要求进行描述,市场定位