试论巢湖市房产市场调查报告

巢湖市房产市场调查报告一 市场调查目的： 本报告通过客观深入的市场调查和系统的分析，充分了解巢湖市房地产总体概况、价格趋势，各楼盘销售进度状况，为合肥城开项目正确市场定位，制定符合竞争要求的前期规划，提供参考性资料。二 具体内容： （巢湖市区交通及房产分布图）1. 巢湖市简介：巢湖市位于安徽省中部，濒临长江，环抱全国五大淡水湖之一的巢湖。现辖庐江、无为、和县、含山四县和居巢区。全市总面积9423平方公里，总人口453万。 巢湖区位优越，交通便捷。巢湖旅游风景区地处江淮之间，合宁、合巢芜高速公路穿越境内，合裕路、巢宁路、合浦路、军二路以及巢无、巢庐等干线公路纵横交错；铁路有华东第二通道重要路段的淮南复线，空路离合肥机场仅40分钟车程，到南京机场也只要1个多小时；水路有长江黄金水道和与长江相通的巢湖、裕溪河航道。市内长江岸线长182公里，是长江中下游“黄金地段”。2楼盘资料：如此风水宝地正具有房地产开发的所有必备条件，以下列举部分巢湖市楼盘概况：楼盘名称恒生阳光城中凯景湖豪庭城市之光楼盘地址健康路与巢湖中路交汇处健康路与银屏路交汇处巢湖北路与巢湖路交汇处开发商上海中凯及巢湖力达置业巢湖金城房地产开发有限公司占地30亩 253亩420亩总建面6.6678万23万512万主力面积901508613560140价格住宅2700元/，商铺2万元/2300元/2300元/销售状况两期开发共300多户，一期1#4#5#约200户，1#48套已售60套，4#48套已售41套，5#48套已售34套，二期4月盘三期开发共2000多套，一期400套，5月开盘，凭结婚证以优惠98折一月推出4幢中央景观多层，约100套，目前销售80%以上销售热线056505650565项目优势（1）地理位置好，交通便捷。（2）紧靠人民路商业街，人气旺。（1）周边配套齐全。（2）外型及颜色搭配美观，小区西班牙风格，档次高。（1）正当交通动脉合巢芜高速公路出口，四通八达。（2）周边配套设施应有尽有。项目劣势（1）没有小户型，客户有一定的抗性。（2）小区规模小，户数较少。（1）小区规模大，工期较长。（2）位置偏，暂时交通不便。50余万方的小区，规模太大。楼盘名称徽商御花园（小王庄旧城改造项目）信泰国际花园嘉正国际楼盘地址健康路与向阳路交汇处环城路与健康路交汇处巢湖路与党校路交汇处开发商巢湖徽商森隆公司信泰房地产开发公司安徽嘉正华意公司占地20万400亩2.4134万总建面35万（住宅29万，商铺4万）30万（多层12万，小高层18万）46万主力面积住宅82-130，商铺100150左右8713587138价格住宅约2600元/，商铺152万元/2300元/（六楼2200元/，阁楼1150元/）2500元/销售状况总三期69幢共2445套，配备车位1500个。一期20幢46万，5月开盘总三期共3000套目前推出12#13#以北的8幢共300套，已销售90%以上，4月将推出300套多层和小高层共7幢287套，6月开盘销售热线0565-0565-0565-项目优势（1）规划中的巢湖第一大盘，小区档次高。（2）周边配套设施比较齐全。（1）依山傍水，唯美生活环境。（2）信泰房地产开发公司，品牌楼盘。（1）地处交通中枢，人气旺。（2）小区内部配套设施齐全。项目劣势小区内部配套设施少。（1）一期房源（多层）被高层遮挡，观景效果差。（2）地段不成熟，交通不方便。（1）外窗材质为塑钢，品质不佳。（2北临长江路北门转盘，平时噪音大。楼盘相关即时信息： （1）1月6日信泰国际花园一期盛大开盘。30万平米地中海风情生态城至此开始完美呈现在广大的巢湖市民面前。此次，“信泰国际花园”推出高品质多层住宅，针对巢湖市民的居住需求，将户型面积锁定在87135平米，不仅选择面广，而且其中不乏巢湖现阶段稀缺的户型。更加值得一提的是，“信泰国际花园”的多层住宅采用“全框架结构设计”如此上佳品质的社区，在巢湖并不多见。（2）城市之光三期开盘1月20日开盘，推出中央景观多层住宅 自去年9月10日城市之光一期开盘以来，金成房产连续给购房者带来了几多惊喜，备受各界关注。该公司倾注一贯的认真和专业精神,促进城市的发展，提升人居生活环境.凭着精益求精、严谨细致的开发理念,以高品质、齐全的社区配套，互动、开放的社区文化，全力推动巢湖城市生活，为巢湖奏起城市的新乐章,为居者见证生活的品味。此次开发的“城市之光”项目，以50万平方米超大盘以及多元化人文社区，优越的城市中心位置，率先打造高层住宅，点亮了巢湖现代城市人居，让业主真正享受“城市之光”的优越生活。（3）1月20日，京徽名苑90平米景观小户型岁末登台。 京徽名苑去年12月9日一期开盘，作为巢湖人文社区的样板，得到了巢城市民的青睐，为答谢大家厚爱，本次二期，京徽地产精心准备了一批90平米景观精致小户型，为广大巢湖人民送上一份置业大礼。（4）1月21日，四海花园举行“喜迎新春酬业主”联欢会 作为市政务新区的核心楼盘，四海花园的一举一动注定将得到大家的关注，该楼盘春节前推出80100平米的精品户型特价销售及赠VIP卡、送新春大礼活动，直到目前仍在进行中。3区位分析：（1）其中最具楼盘代表性的恒生阳光城项目位于市中心，地段优势明显。即将建设大型超市及商铺面积近3万平方米。该地块的西边为小高层住宅，与地块东面的商业建筑形成了不同用途的区域性科学分隔。一楼为大型商铺，面积大致在30-40范围，二三楼为超市和活动区域。项目建成后，将进一步改善巢湖市购物和居住环境。地处巢湖路以东，就业服务中心以北的地块在地理位置，交通状况和周边配套设施都与恒生阳光城颇为相似，适当借鉴成功楼盘的前期定位经验，不失为上佳策略。 值得一提的是，中凯景湖豪庭的开发商中凯集团则是中国知名的投资者和开发商。于1994年成立于浙江杭州， 2003年迁至上海。目前中凯集团的总资产为18亿元人民币（约2.2亿美元），其中净资产达8亿元人民币（约9800万美元）。从公寓到高级独立住宅到酒店， 中凯集团已在上海、杭州和郑州开发了50多万平方米的住宅和商业项目，包括上海商业区大受好评的上海城市之光住宅开发项目。中凯景湖豪庭拥有实力强大的开发商，前景颇为乐观。据调查了解，在大量房产开发的同时，拆迁工作也即将开始：人民路商业街北起健康中路，南至巢湖市税务局全部拆迁，由现在的东西分布统一改造为南北分布，建成后的单位价格在3-4万/左右。拆迁可以有效地改善城市东西交通路网通畅，促进城市路网的科学布局。商业街对提升巢湖城市品位、拓展城市发展空间、提高居民生活品质具有积极的推动作用。（2）宏观层面上，巢湖市区最新城市住房建设规划：十一五期间，住房建设规划业日前正式确定，于今年2月15日印发实施。按照规划，5年间规划区住房建设总量约567万平方米，其中，商品住房建筑面积446万平方米，商品住房总量中，套型建筑面积小于90平方米的建设面积不少于312万平方米，其中，经济适用住房须达到总量的20%，经济适用住房建设总量约123万平方米。 根据城市规划要求，将规划区划分为的老城区域、半汤区域（政务区、开发区）和滨湖区域三个区域，规划期内，老城区建设商品住房160万平方米，经济适用住房44万平方米；半汤区域建设商品住房155万平方米，经济适用住房43万平方米；滨湖区域建设商品住房131万平方米，经济适用住房36万平方米。按年度住房指标划分,规划期内（2006年2010年）建设住房面积分别为106万平方米、116万平方米、115万平方米、115万平方米、117万平方米。（3）巢湖市区房地产市场运行具体分析：a 房地产投资呈稳定增长态势。巢湖市区几年来房地产投资基本处于平稳上升态势，也没有出现大起大落，房地产开发投资规模年均占固定资产的投资比重约10%以上，这与公认的合理的投资比重20%左右相比，说明房地产开发市场仍处于发展的初级阶段。b 产开发量逐年递增，仍有更多的房地产开发企业看好巢湖的房地产市场，2006年下半年新开工的面积比上半年增长83%，已购置土地利用率得到较大幅度的提高。c 2007年初，商品房价比2001年涨了一倍多，但从商品房价格上涨的诸多因素分析，巢湖市商品住房价格上涨，仍是一种低价格、低品质基础之上的提升，就目前而言，市区商品住房销售均价与全省商品房销售均价每平方米2328元相比，基本处于全省平均水平。d 商品房供需基本趋于平衡方向发展。从年末岁初新开的几个楼盘来分析，总体销售情况良好，但基于区域因素，售量极不平衡，有的楼盘相对红火（比如恒生阳光城和信泰国际花园），而有的楼盘则销售平淡（比如嘉正国际），但市场总体需求与供应相对稳定，并未出现火爆或过于滞销现象。商铺市场较过去明显活跃，除了专业市场内的商铺（比如徽商御花园和恒生阳光城）出现抢手外，一些位置较好的临街位置（比如即将大规模拆迁的人民路商业街）也同样得到市场认同。 从上述分析，总体情况看，巢湖市区的房地产市场发展房地产开发市场仍处于发展的初级阶段，尚具较大空间。在未来的一段时期内，区域房地产市场还将持