佛山房地产市场研究报告2010年12月月报 - 佛山地产街.ppt

2010年十二月 佛山房地产市场研究报告 上海开启房地产投资咨询有限公司 佛山分公司 市场研究部 2011年1月10日,目 录,一、综述 二、一级土地市场月度成交 三、二级住宅市场月度供求情况 四、总体经济环境分析 五、政策法规 六、市政规划建设 七、开发商动态,一、综 述,一、土地市场 本月佛山成交了18宗商住用地，合计100万，同比上行23.72%，环比增加716%；而出让地块方面，共有36宗商住用地，合计215万，同比增加133%，环比上月上浮32%。本月土地成交均价为8168元/。由于本月高明、顺德区有不少低价地块成交，而拉低了整体均价。 二、预售市场 12月，佛山新增供应量为121.53万，环比有轻微上升18，由于接近年末，较多开发商集中在过年前作最后一击。 三、成交市场 本月，佛山成交量为106.06万，环比上升1.41，同比上升26.28，成交均价为8316元/，环比微增0.61，同比上升29.47。南海和顺德区仍是全市成交量的主力，而禅城区和高明区成交量环比均有不同程度下降，仅三水区成交放量明显，环比上升53%。 四、市场小结 佛山土地市场成交持续升温，成交价格屡创新高，部分镇街地价已超过中心区域。引致二级市场成交热度高涨，多个大型品牌项目扎堆年尾上市，产品户型丰富，进一步深层诱发市场刚需买家，中心区域成交价格居高不下。预计未来一个月，市场成交将会出现一个小高潮。,二、一级土地市场月度成交,2.1.本月佛山五区土地供求概况,本月佛山成交了18宗商住用地，合计100万，同比上行23.72%，环比增加716%；而出让地块方面，共有36宗商住用地，合计215万，同比增加133%，环比上月上浮32%。本月土地成交均价为8168元/。由于本月高明、顺德区有不少低价地块成交，而拉低了整体均价。,2.2.本月佛山供求地块分析,本月佛山主要成交依然在南海，占41%，高明本月成交大幅上涨。且成交面积也区域均衡，10-30万的面积较上月有所增加；成交类型商住占50%，住宅用地增多，年底，政府出地和开发商拿地都极为热情。本月的土地供应大幅上升，商住用地占到60%，纯住宅用地占到7%，未来住宅成交市场将值得期待。,2.2.本月佛山五区重点出让地块汇总,2.3.本月佛山五区重点成交地块汇总,从整体土地成交情况来看，开发商的拿地情绪高涨，优质地块吸引了保利、恒大、中信、碧桂园等地产大鳄，12月1日上午开拍的罗村地块，在多轮竞拍之后，以9.2亿元的高价被佛山市富林投资有限公司、佛山市佳宏投资有限公司联合体夺得，楼面地价已经超过3000元/，成为不折不扣的罗村新地王；紧接着的12月2日，长信地产以11.85亿元拿下桂澜路地块，楼面地价约为4596元/。；12月3日，雅居乐地产以5.25亿元拿下文华路地块，楼面地价高达7122元/，刷新了禅城的楼面地价；同日，中信地产广州投资有限公司、佛山市南海区星晖房地产有限公司拿下里水地块，成交价高达10.05亿元。,二、二级住宅市场月度供求情况,3.1.佛山市近一年月度供求走势表现,单位:万,单位:元/ ,佛山2010年全年新增供应面积为847.91万，同比上升28%；成交面积为847.66万，同比下降12.5%；成交均价为7710元/，同比上升31.7%。全年消化率为99.9%。今年上下半年分别出台了两次宏观调控，但从佛山全年的整体供求分析，上半年是由于新增供应较少，成交量未能激发，基本维持在40万水平，价格受高价产品供应影响，呈小幅上扬态势，而下半年供求喷发，成交价格比上半年上升明显。可见，新政影响未能显现。 12月佛山新增供应量环比有轻微上升，由于接近年末，较多开发商集中在过年前作最后一击，供应量达到121万，而成交量基本与上月持平，本月成交均价更创下历年之高。,本月，顺德区成为佛山新增供应量的主力，占整体市场的41%；而禅城区环比有较大升幅，有不少楼盘推出新货，如星海岸花园、港宏世家、保利香槟等项目；而三水区和高明区新增供应量环比均有明显增幅 。,3.2 佛山五区本月新增供应情况,3.2.1.禅城区本月新增明细,3.2.2.南海区本月新增明细,3.2.3.顺德区本月新增明细,3.2.4.高明区本月新增明细,3.2.5.三水区本月新增明细,本月，南海和顺德区仍是全市成交量的主力，而禅城区和高明区成交量环比均有不同程度下降，仅三水区成交放量明显，环比上升53% 本月佛山成交价格持续增长，并创下历年之高，达到8316元/。从五区情况来看，禅城区和南海区成交价格仍维持高位运行，从而拉升整体成交价格，而顺德区和高明区成交价格有轻微跌幅。,3.3.佛山五区月度供求走势分析,3.3.1.五区本月供求概况,3.3.1.1.五区本月供求对比,单位:万,本月，除了南海区和禅城区呈现供不应求之外，其他三区新增供应量有较大的增加，均呈现供过于求态势。南海区由于上月有不少镇街提前出货，因此本月供应有所下降，成交主要消化上月余货为主。而禅城区方面，不少新项目趁着临近过年之际，大批量领取新预售货，并将会在1月推出作最后一击，市场成交仍然维持火爆。,3.3.1.2.五区月度成交价格走势,单位:元/,佛山三大重点区域成交价格均持续高位上扬，中心区域的楼价带动了周边镇街区域的提升，市场热度并没有因为新政的影响消退，反而越发越热。禅城区有个别楼盘单价达到1.8万/；顺德区临近东平新城板块的楼盘均价已突破1.3万/；南海区千灯湖板块的楼盘均价也达到1.5万/。目前，超过1万元/的楼盘已属普遍市场现象。,禅城区2010年全年新增供应量达到110万，同比去年上升了29%；全年成交量为108万，同比去年下降了20%；成交均价突破万元关口，为10067元/，同比去年上升28%。 本月，禅城区有不少项目推出新货，产品价格较高，拉动整体市场成交价格。,3.3.2.禅城区月度供求走势分析,单位:元/,单位:万,由于保利香槟、文华尚领和星海岸等项目在本月推出新货，成交量相比其他项目突出。成交价格方面，瑞安东华嘉苑洋房均价将接近2万/，成为目前禅城区在售洋房最高单价的项目。,单位:元/,南海区2010年全年新增供应量达到295万，同比去年上升了10%；全年成交量为290万，同比去年下降了22%；全年成交均价为8612元/，同比去年上升34%。 由于上个月，南海区领取大批新增货量，以致不少项目延至本月推出，成交量喷发，达到42万，成交主要集中为街镇项目。成交价格受中心区域高价项目拉升影响持续高走，并创下9530元/的最高均价水平。,3.3.3.南海区月度供求走势分析,单位:元/,单位:万,单位:元/,单位:万,重点镇街供求分析,桂城本月仅得怡翠世家项目领取新增货量，并在当月推售，其他项目均消化余货为主。而不少项目在上个月已领取预售证，均在本月陆续推售，以致成交与上月保持平稳。 成交价格方面，整体市场均价主要受利海尖东半岛等高端产品成交影响，达到历年最高位。,由于数据滞后因素关系，金域蓝湾上个月销售数据在本月才能反映出来。因此，成为本月桂城市场成交量榜首。而本月有新货推出的利海尖东半岛，由于在售产品为别墅类，项目开售均价为2.2万/，成为桂城最高成交价格之冠项目。,单位:元/,顺德区2010年全年新增供应量达到334万，同比去年上升62%；全年成交量为308万，同比去年下降3；全年成交均价为6820元/，同比去年上升34%。 本月，顺德区镇街新增供应有明显放量，而容桂有不少大型项目延缓至下个月推售，以致本月成交量环比有轻微下滑，主要消化周边镇街余货为主，成交价格也有所下降。,3.3.4.顺德区月度供求走势分析,单位:万,单位:元/,重点镇街供求分析,本月，顺德新增供应主要集中在容桂、乐从和大良三大镇街，其他镇街供应较为平稳。其中，最近较为注目的是乐从街镇，由于该镇街临近东平新城板块，不少项目受到中心楼价辐射影响，开盘价格已超过1万元/，目前乐从洋房均价已超过其他镇街均价水平。,单位:万,单位:元/,三水区2010年全年新增供应量达到88万，同比去年上升24%；全年成交量为68万，同比去年下降14；全年成交均价为5711元/，同比去年上升24%。,3.3.5.三水区月度供求走势分析,单位:万,单位:元/,高明区2010年全年新增供应量达到53万，同比去年上升71%；全年成交量为50万，同比去年下降25；全年成交均价为5010元/，同比去年上升36%。,3.3.6.高明区月度供求走势分析,单位:万,单位:元/,3.4.佛山五区月度重点个案动态跟踪,禅桂中心区域重点项目动态,本月重点个盘动态,禅城区：东建文华尚领,文华尚领12月5日开卖5座二房、三房单位。前期下2万诚意金，可获额外98折，当天有99*99折，另三天内签约有总价减3000元优惠，开卖均价为9800元/。当天售出30套单位，推售率为27%，购买者主要为禅桂地区的刚需客。,户型配比：,推售情况：,禅城区：东建文华尚领,保利香槟12月18日开卖10、11、12座79-92共179套单位，当天成交均价约为9000元/，共成交90套单位，推售率为5成。购房者以刚需客为主。,本次推售,户型配比：,推售情况：,本月重点个盘动态,禅城区：星海岸城市花园,星海岸12月18日开卖9座81-87方、20座158-170共112套单位，当天有97折优惠，81-87方折后均价约为11000-12000元/（带1800元装修），158-170折后均价约为14000元/，当天成交率约为6成，以禅城区的刚需及改善型客户为主。,本次推售,本次推售,推售情况：,户型配比：,本月重点个盘动态,禅城区：锦隆花园,锦隆花园二期12月18日开卖14、15座约78-114共154套单位，现场有98*99折优惠，折后均价约9600元/，当天共成交6成单位。,户型配比：,推售情况：,本月重点个盘动态,顺德区：保利东湾,保利东湾12月18日开卖2座223-230共66套单位，折前均价为18000-21000元/，当天有98*99折，折后整体均价约19000元/，当天共成交45套单位，总体推售率约7成，主要以乐从高端投资客为主。,户型配比：,推售情况：,本月重点个盘动态,桂城：怡翠世嘉,怡翠世嘉12月25日开卖1、2座68-114共372套，现场有98折优惠，整体均价为10500元/；当天共售出9成单位，其中约7成单位为内部客户消化。吸引了不少刚需投资客。,户型配比：,推售情况：,本月重点个盘动态,3.5.佛山禅桂重点楼盘开卖预测,禅城区：港宏世家,港宏世家二期预计1月1日正式开售。二期开卖1、2、3座，共160套单位，户型包括82-140的三、四房。1月1日前接受诚意金登记，开卖有98折优惠。均价预计7000元/。 该项目为南庄相对高端的楼盘，欧式新古典高层洋房因应市场及区域的趋向和需求，以三房大户型为主。周边生活配套设施比较完善。以本地改善性顾客和禅城投资客为主要对象。,基本资料：,户型配比：,推售情况：,禅城区：新中源国际商务公寓,新中源国际商务公寓将于1月8日正式发售。一期开卖1座，精选300套单位推出，户型包括48-90的公寓产品。开卖当日下定金可获97折，总价减10000元的优惠。折后均价大概会10500元/（含装修电器）。 一期面向园林景观的单元，折后均价在11000元/以上。层差约72元/。 本期产品吸引了不少禅桂、广州的投资客关注。出租对象主要面向来陶瓷城做生意的客户，随着陶瓷城二期的建设，升值空间较大。,基本资料：,推售情况：,禅城区：季华金品尚院,季华金品尚院预计1月8日正式发售。一期开卖C1、C2、C3座，共192套，户型主打78-92的二、三房。预计均价为9000-11000元/。开卖当日有99折优惠。 一期01、02单元面向厂房，无园林景观，均价9000元/左右。朝园林的03、04单元均价10000元/以上。 备受关注的LOFT型公寓，要到三期才推出。,基本资料：,推售情况：,户型配比：,南海区：万锦东苑二期【桐棠】,万锦东苑二期（桐棠）预计1月9日正式开售。二期开卖16、17座，共172套单位，户型包括89-183的三、四房（全部是合并户型）。1月9日前接受诚意金登记，开卖有97折优惠。均价预计15000-16000元/。 该项目位于千灯湖板块，中高端定位，周边生活配套设施比较完善。吸引了不少禅桂及广州的投资客。 由于采用大面积加合并户型的设计，而且两套合并单元必须捆绑购买，消费门槛相对较高。,户型配比：,推售情况：,禅城区：碧桂园城市花园,碧桂园城市花园将于1月中旬开放样板房，预计22日正式发售。一期开卖1、10座，预计均价为13000元/。户型主打98-164的全景观花园洋房及56-124的酒店式公寓，现凭身份证登记有99折优惠。,户型配比：,推售情况：,基本资料：,禅城区：兆阳御花园,兆阳御花园预计1月5日开放样板房，1月下旬正式开售。一期开卖15、16、17座，共255套单位，户型包括88-155的三、四房。目前用身份证登记，开卖当日有总价减5000元的优惠。均价预计12000元/。 该项目位于相对成熟的城南板块，周边生活配套设施比较完善。40%多的小区绿化率和N+1户型的设计，吸引了不少禅桂的刚性和改善性顾客。,基本资料：,户型配比：,推售情况：,3.6.本月禅桂重点项目媒体投放次数统计,2010年12月份，禅桂中心区见报的住宅楼盘共计有10个；11月份，在广佛地铁正式开通的利好下，加上广州限购令的出台，相当一部分广州投资客向佛山房产投资，销量上继续保持在比较高的水平。12月份，随着市场面消息的稳定和岁末的来临，消费者购房的热情依旧高涨。各大开发商也趁年尾前后加紧推货，套现利润。所以在广告投放数量上较11月份有所上升。,次数：次,（统计报纸包括：佛山日报及广州日报）,3.7.禅桂重点项目媒体版面投放统计,根据两大主流媒体版面广告投放统计，12月份的本月的广告投放总量有24例。全版广告占全部广告的33%，和11月持平。半版和全版的增幅比例基本相同。,（统计报纸包括：佛山日报及广州日报）,3.8.禅桂重点项目报纸广告投入费用统计,12月份禅桂中心区见报的住宅楼盘广告投放费用合计约264.56万元，楼盘广告投放费用环比上升101%；在售个盘方面，保利在张槎的重点项目保利香槟、旧城区的锦隆花园，以及1月上旬推出的的新中源国际商务公寓广告投入费用较多，均在广州日报及佛山日报投放整版或半版广告，以便积聚人气，加快推货速度；临近岁末，开发商都争取在春节前清货套现，回收资金应付来年可能的情况。所以本月的广告投入有较大增幅。,（统计报纸包括：佛山日报及广州日报）,四、总体经济环境分析,点评：11月全国居民消费价格（CPI）同比上涨5.1%，创28个月新高，食品价格仍然占据主导地位，同时服务品的价格上升也比较快。,（数据来源：国家统计局）,4.1.重点城市CPI情况,（数据来源：国家统计局）,点评：11月份佛山市CPI涨幅收窄,主要原因是11月份佛山天气持续转好，影响鲜菜价格大幅下降，另外佛山市在落实“国16条”和 “粤23条”政策的同时，有针对性地采取了一系列平抑物价、保障供应的措施，收到较好成效。 111月累计，佛山市CPI上涨3.1%，涨幅与110月累计持平。,4.2.重点城市房价增幅走势分析,（数据来源：国家统计局）,点评：11月份，全国持续小幅上涨趋势，70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份