房地产业耕地占用税契税政策解读.ppt

房地产业耕地占用税契税政策解读,2019/6/26,房地产业涉及的税收政策,针对房地产业及其所涉及的税收政策特点，可从五个环节划分房地产业的税收政策：土地使用权转移环节的税收政策、房地产开发环节的税收政策、房地产交易环节的税收政策、房地产保有环节的税收政策，房地产服务和其他环节的税收政策。 房地产业五个环节中涉及契税和耕地占用税税收政策的有三个环节：土地使用权转移环节、房地产开发环节、房地产交易环节。下面分别解读以上三个环节中涉及的契税和耕地占用税的税收政策。,一、土地使用权转移环节耕占用税税收政策,土地使用权划拨中土地使用权承受方涉及的耕地占用税税收政策 1、一般规定 以划拨方式占用耕地建房或从事其他非农业建设的，属于耕地占用税征收范围。纳税人为占用耕地的单位和个人；征税范围包括：占用国家所有和集体所有的耕地，占用园地、林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用土地；,1、耕占用税税收政策一般规定,计税依据为纳税人实际占用的耕地面积，包括经批准和未经批准占用的耕地面积；纳税期限及纳税地点为：经批准占用耕地的纳税人应自收到土地管理部门办理占用农用地手续通知之日起30日内，未经批准占用耕地的纳税人应自实际占用耕地之日起30日内，向耕地所在地主管地方税务机关申报缴纳耕地占用税。,2、耕占用税税收政策具体规定,2、具体规定 耕地占用税纳税人应主要依据农用地转用审批文件认定。农用地转用审批文件中标明用地人的，用地人为纳税人；审批文件中未标明用地人的，申请用地人为纳税人；占用耕地尚未经批准的，实际用地人为纳税人。 纳税人临时占用耕地（是指纳税人因建房项目施工、地质勘查等需要，在一般不超过两年内临时使用耕地并且没有修建永久性建筑物的行为）应当按规定缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。 因污染、取土、采矿塌陷等损毁耕地的，比照临时占用耕地，由造成损毁的单位或者个人缴纳耕地占用税。超过两年未恢复耕地原状的，已征税款不予退还。,2、耕占用税税收政策具体规定,耕地占用税计税面积核定的主要依据是农用地转用审批文件，必要时应实地勘测。纳税人实际面积大于批准占地面积的，按实际占地面积计税；实际占地面积小于批准占地面积的，按批准占地面积计税。 专用铁路、铁路专用线、专用公路和城区内机动国产占用耕地的，应按照当地适用税额缴纳耕地占用税。 学校内经营性场所和教职工住房占用耕地的、医院内职工住房占用耕地的，不属于免税范围，应按照当地适用税额缴纳耕地占用税。,2、耕占用税税收政策具体规定,农田水利用地和建设直接为农业生产服务的生产设施占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地的，不属于耕地占用税征收范围，不征收耕地占用税。 按规定免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当自改变用途之日起30日内按改变用途的实际占用耕地面积和当地适用税额由享受减免的纳税人补缴税款。 依法回收征而未用的耕地，已纳税款的，不予退还,2、耕占用税税收政策具体规定,发现未经批准占用耕地的，应立即要求纳税人限期缴纳税款。对于未经批准占用耕地但已经完纳耕地占用税税款的，在补办占地手续时，不再征收耕地占用税。 纳税人占用耕地跨市、县的应当分别向所属地主管地方税务机关申报纳税。,3、我省耕地占用税适用税额规定,海南省实施中华人民共和国耕地占用税暂行条例办法（海南省人民政府令第217号公布 自2008年11月1日公布） 海南省财政厅 海南省地方税务局关于征收耕地占用税有关问题的通知（琼财税20082268号）,4、税收优惠,军事设施以及学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地免征耕地占用税。 铁路线路、公路线路、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米两元的税额征收耕地占用税。 农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。农村居民占用耕地新建住宅，是指农村居民经批准在户口所在地按照规定标准占用耕地建设自用住宅。,4、税收优惠,农村烈士家属（包括农村烈士的父母、配偶和子女）、残疾军人、鳏寡孤独的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡镇人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。 革命老根据地、少数民族聚居区或者边远贫困山区生活困难，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡镇人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征耕地占用税，但是只能享受一次。,5、依据文件,中华人民共和国耕地占用税暂行条例（中华人民共和国国务院令第511号） 中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则（财政部 国家税务总局第49号） 国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关问题的通知（国税发2007129号） 财政部 国家税务总局关于耕地占用税减免税补征税款等问题的批复（财税200919号）,土地使用权出让环节涉及的契税和耕地占用税税收政策,土地使用权出让环节契税政策 以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者是否补缴国有土地使用权出让环节的契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。 对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，是否征收契税。其计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。,土地使用权出让环节契税政策,以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制企业划拨用地的，不适用企业改制重组的有关政策规定，对承受人是否按规定征收契税。 经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地用途，不再属于规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。 政府减免土地出让金或以零地价方式出让国有土地使用权的，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。,2.土地使用权出让环节耕地占用税税收政策,以出让方式占用耕地建房或从事其他非农业建设的，属于耕地占用税征收范围。具体规定同上.,3、依据文件,中华人民共和国契税暂行条例（中华人人共和国国务院令第224号） 中华人民共和国契税暂行条例细则（财法字199752号） 财政部 国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复（财税字199896号）,3、依据文件,财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税2004134号） 国家税务总局关于免征土地出让金国有土地使用权征收契税的批复（国税函2005436号） 国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复（国税函2008662号）,三、土地使用权转让环节契税政策,以土地权属作价投资、入股、抵债，以获奖方式承受土地权属，以预购方式承受土地权属，均视同土地使用权转让征收契税。 土地使用权转让的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。,三、土地使用权转让环节契税政策,甲方拥有土地、乙方提供资金合作建房的，乙方获得了甲方的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，应对乙方征收契税，其计税依据为乙方取得土地使用权的成交价格。 以土地权属抵债，经司法机关裁定，土地权属归金融企业所有的，应视同土地使用权转让征收契税。对法院裁定后虽未执行，因土地权属已发生转移，也应征税。契税纳税义务发生时间为法院下达裁定书的当日，计税依据按照该宗土地的评估价格确定。,三、土地使用权转让环节契税政策,土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。 以划拨方式取得的国有土地使用权，经批准再转让，转让方和受让方都应缴纳契税。转让方的计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。受让方应按转让成交价格缴纳契税。,三、土地使用权转让环节契税政策,土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益的，土地使用者是否按缴纳契税。（国税函2007645号） 对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，土地使用权的承受方应按规定缴纳契税。（财税2008129号）,四、房地产开发、转让环节契税政策,以获奖方式承受房屋权属、以预购方式或者预付集资建房款方式承受房屋权属，应按规定征收契税。 房屋买卖的成交价格中所包括的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合用确定的成交价格全额计算缴纳契税。 居民个人通过与房屋开发商签定“双包代建”合用，由开发商承办规划许可证、准建证、土地使用证等手续，并由委托方按地价与房价之和向开发商付款的方式取得房屋所有权，实质上是一种以预付款方式购买商品房的行为，应照章征收契税。国家税务总局关于城镇居民委托代建房屋契税征免问题的批复（国税函1998829号）,四、房地产开发、转让环节契税政策,补偿征地款方式取得的房产，实质上是一种以征收款购买房产的行为，应依法缴纳契税。 对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室）所有权或土地使用权的行为，涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，应按照契税法律、法规的规定征收契税。 采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权，应按合同规定的总价款计征契税。承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。,四、房地产开发、转让环节契税政策,房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。 土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。 以房屋权属抵贷，经司法机关裁定，房屋权属归金融企业所有的，应视同房屋买卖征收契税。对法院裁定后虽未执行，因房屋权属已发生转移，也应征收契税。契税纳税义务发生时间为法院下达裁定书的当日，计税依据按照该宗房地产的评估价格确定。,四、房地产开发、转让环节契税政策,（10）购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋，当其从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生，应依法缴纳契税。 （11）购房者应在签订房屋买卖合同后、办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税。对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予以退还。 （12）对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。,3、税收优惠,对社会保险费（基本养老保险、基本医疗保险、失业保险）征收机构承受用以抵缴社会保险费的房地产权属免征契税。 已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完成产权住房的，免征土地权属转移的契税。 房屋交换、土地使用权与房屋交换，交换价格相等的，免征契税。 对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。,3、税收优惠,对廉租住房经营单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。 经批准减征、免征契税的纳税人改变有关房屋的用途，不再属于规定的减征、免征契税范围的，应补缴已经减征、免征的税款。,4、依据文件,财政部 国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复（财税199896号） 财政部 国家税务总局对河南省财政厅关于契税有关政策问题的请示的批复（财税200014号） 国家税务总局关于以房地产权属抵缴社会保险费免征契税的批复（国税函2001483号） 国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复（国税函2007645号）,4、依据文件,国家税务总局关于股权变动导致企业法人房地产权属更名登记不征收契税的批复（国税函2002771号） 国家税务总局关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复（国税函20021094号）,4、依据文件,财政部 国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知（财税2008129号） 国家税务总局关于城镇居民委托代建房屋契税征免问题的批复（国税函1998）829号,六、最新契税政策解读,海南省地方税务局关于明确契税纳税期限问题的公告（2012年第4号） 海南省地方税务局公告 2012年第4号 海南省地方税务局 关于明确契税纳税期限问题的公告 根据中华人民共和国税收征收管理法、中华人民共和国契税暂行条例第八条、第九条和第十一条、中华人民共和国契税暂行条例细则第十八条的规定，现对我省契税纳税期限有关事项公告如下：,海南省地方税务局关于明确契税纳税期限问题的公告,一、我省契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同效力的契约、协议、合约、确认书以及省人民政府确定的其他凭证的当天。 二、我省契税的纳税期限，全省实施“先缴纳契税，后办理产权证”的规定，纳税人应当自纳税义务发生之日起至次月15日内，向土地、房屋所在地的地税征收机关办理纳税申报。并在纳税义务发生之日起90天内的最长纳税期限缴纳税款。,海南省地方税务局关于明确契税纳税期限问题的公告,三、本公告自2012年6月1日起实施。 四、在本公告发布前已经发生纳税义务，但未办理契税申报缴纳事宜的，应于7月15日前向土地、房屋所在地的地税征收机关办理纳税申报，并于8月30日前缴纳税款，逾期未缴纳税款的，征收机关除责令限期缴纳外，将依法加收滞纳金。 特此公告 二一二年五月三日,海南省地方税务局 关于明确契税纳税期限公告的政策解读 根据中华人民共和国契税暂行条例第九条规定，契税征收机关有权核定契税纳税期限，为了保护纳税人权益、维护社会安全与稳定，省地税局出台了关于明确我省契税的纳税期限的公告。 一、关于契税纳税人 根据中华人民共和国契税暂行条例规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。根据中华人民共和国税收征收管理法规定，法律、行政法规规定的负有代扣代缴、代收代缴义务的单位和个人为扣缴义务人。按照双方自愿、简便征收、强化管理和依法委托的原则，税务机关委托代征的单位和人员属于扣缴义务人。 房地产开发企业不属于税收法律、行政法规明确规定的负有代扣代缴、代收代缴义务的单位，也不属于税务机关委托代征的单位，购买房产、土地的单位或个人仍是契税纳税义务人。纳税义务人未能在规定期限内缴纳契税税款的，主管税务机关将按照中华人民共和国税收征收管理法规定追缴税款并加收滞纳金。 购房者委托房地产开发企业代收代缴契税的行为属于民事代理行为。房地产开发企业作为代理人未能在规定的纳税期限内代纳税义务人缴纳契税税款的，纳税义务人根据中华人民共和国民法通则第四章第二节规定，有权要求房地产开发企业赔偿税务机关对纳税人处罚的罚款和加收的滞纳金。同时，房地产开发企业没有在规定的纳税期限内缴纳代收的契税税款，属于占有国家税款行为，税务机关可依照税收征管法赋予的权力，对占用税款的房地产开发企业予以追缴并作出处罚。 二、关于契税纳税义务发生时间,契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省人民政府确定的其他凭证的当天。 三、关于契税纳税申报的时间 纳税人应当自纳税义务发生之日起至次月15日内，向土地、房屋所在地的地税征收机关办理纳税申报。 由于目前地方税务局征管的其他税种纳税申报时间都统一规定为每月的15内，为了方便纳税人申报，所以也将契税的纳税申报时间调整为至次月15日内。 四、关于契税纳税期限 根据中华人民共和国契税暂行条例第九条关于“纳税人应在契税征收机关核定的期限内缴纳税款”的规定和第十一条有关“先缴纳契税，后办理产权证”的精神。我省明确的契税纳税期限有两层意思：一是纳税义务发生之日起至纳税人办理房产证和土地使用权证之日止，此期限不超过90天的据实核定纳税期限，即办理产权证之前，必须缴纳契税；二是纳税义务发生之日起至纳税人办理房产证和土地使用权证之日止，此期限超过90天的，以最长90天为纳税期限。超过纳税期限未完税的，地税征收机关将依法追缴税款，加收滞纳金并处以罚款。,五、关于征管措施 （一）严格执行“先税后证”规定 税务机关协同房地产管理部门，严格执行“先税后证”的有关规定。纳税人申报缴纳契税时，提供税务机关要求的相关资料，主管税务机关对资料的完整性、准确性、及时性进行审核无误后，向纳税人开具契税缴税票据和缴税证明，作为纳税人到房地产管理部门办理权属证件的凭据。对购房者委托房地产开发企业代收代缴契税的，代理人应做明细申报，主管税务机关应分明细开具每户购房者的契税缴税票据和缴税证明。 （二）严格执行“多退少补”规定 对以下几种情形的，根据纳税人申请，可以执行税款“多退少补”和“退还”规定： 1. 根据建设部门实际验收测量的面积为凭据，购房者验收、入住、办证后的实际纳税依据与已缴纳的契税依据之间存在差异的，对已征契税税款予以“多退少补”。 2.购房者以按揭、抵押贷款方式购买的房屋，购房者委托房地产开发企业已代收代缴契税的，因各种原因把房屋退还给原房地产开发商的，凡已办理房屋权属证书的（未还完贷款房屋权属证书抵押在银行），已征契税不予退还；未办理房屋权属证书的，对已征契税予以退还。 3.购房者未以按揭、抵押贷款方式购买的房屋，交易双方已签订商品买卖合同，买方已缴纳契税，但因各种原因最终未完成交易的，在办理期房退房手续后，对已征契税予以退还。 4对购房人自行转售更名，凡未将房屋退还给开发商，开发商也没有退还购房款给原购房者，这种行为不能视为退房，属于自行转售行为，原购房者已缴纳的契税不予退还，并对其自行转售行为依法征收相关税费。,六、最新契税政策解读,2、财政部 国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知（20124号） 2012年1月12日 为了支持企业、事业单位改革，促进国民经济持续、健康发展，现就企业、事业单位改制重组等涉及的契税政策通知如下： 一、企业公司制改造 非公司制企业，按照中华人民共和国公司法的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，有限责任公司整体改建为股份有限公司，股份有限公司整体改建为有限责任公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。 非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。,六、最新契税政策解读,国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份超过85%的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属，免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额超过50%，或国有股份占股份有限公司股本总额超过50%的公司。 二、公司股权（股份）转让 在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。 三、公司合并 两个或两个以上的公司，依据法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。 四、公司分立 公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。,六、最新契税政策解读,五、企业出售 国有、集体企业整体出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照中华人民共和国劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的