工作手册_物业工程技术部工作手册

编制：审核：批准：日期：版本：C/1受控状态：分发号：实施：2016 年 11月 10日目 录序号 文件名称 文件编号 页码1.工程技术部组织架构及岗位职责51.1工程技术部工作职能及组织架构 AAAGC-01(C/1)61.2工程技术部岗位职责 AAAGC-02(C/1)72.工程技术部管理制度（规程）92.1物业早期介入管理办法 AAAGC-03(C/1)102.2物业承接查验管理办法 AAAGC-04(C/1)132.3设施设备安全管理办法 AAAGC-05(C/1)172.4设施设备维护管理工作计划实施细则 AAAGC-06(C/1)202.5房屋及设施设备维修管理办法 AAAGC-07(C/1)222.6设施设备分类和编码规定 AAAGC-08(C/1)252.7测量和监控装置管理规定 AAAGC-09(C/1)272.8设备完好率、房屋完好率统计规则 AAAGC-10(C/1)302.9设备档案管理制度 AAAGC-11(C/1)342.10公共能耗管理及考核制度 AAAGC-12(C/1)372.11机房管理制度 AAAGC-13(C/1)412.12设施设备专项外委管理办法 AAAGC-14(C/1)432.13设施设备事故处置制度 AAAGC-15(C/1)462.14设备停用、报废、购置管理制度 AAAGC-16(C/1)492.15房屋及设施设备管理规范 AAAGC-17(C/1)523.工程技术部质量记录表773.1单元房间查验交接表 AAAGC-JL-GC04-01(C/1)78序号 文件名称 文件编号 页码3.2户内工程查验检查表 AAAGC-JL-GC04-02(C/1)803.3楼层公共设施查验表 AAAGC-JL-GC04-03(C/1)813.4设备设施接管查验表 AAAGC-JL-GC04-04(C/1)823.5设备设施查验初检表 AAAGC-JL-GC04-05(C/1)833.6物业资料移交清单 AAAGC-JL-GC04-06(C/1)843.7钥匙承接查验表 AAAGC-JL-GC04-07(C/1)853.8设备设施移交清单 AAAGC-JL-GC04-08(C/1)863.9钥匙借用登记表 AAAGC-JL-GC05-01(C/1)873.10倒闸操作票 AAAGC-JL-GC05-02(C/1)883.11工作票 AAAGC-JL-GC05-03(C/1)893.12水池（箱）清洗及消毒记录表 AAAGC-JL-GC05-04(C/1)903.13设施设备维护部月工作总结计划 AAAGC-JL-GC06-01(C/1)913.14设备维修记录表 AAAGC-JL-GC07-01(C/1)943.15维修工作登记/统计表 AAAGC-JL-GC07-02(C/1)953.16系统设施设备维护/保养记录 AAAGC-JL-GC07-03(C/1)963.17设施设备管理检查表 AAAGC-JL-GC07-05(C/1)973.18设备标识卡 AAAGC-JL-GC08-01(C/1)993.19测量器具台账表 AAAGC-JL-GC09-01(C/1)1003.20测量、计量器具检测记录表 AAAGC-JL-GC09-02(C/1)1013.21计量器具报废表 AAAGC-JL-GC09-03(C/1)1023.22检测设备、仪器周期送检计划表 AAAGC-JL-GC09-04(C/1)1033.23房屋及设备设施运行状态报表 AAAGC-JL-GC10-01(C/1)1043.24设备台账表 AAAGC-JL-GC11-01(C/1)1053.25设施设备清单 AAAGC-JL-GC11-02(C/1)106序号 文件名称 文件编号 页码3.26公区水、电、气抄表记录 AAAGC-JL-GC12-01(C/1)1073.27公区能耗统计表 AAAGC-JL-GC12-02(C/1)1083.28能耗统计分析图表 AAAGC-JL-GC12-03(C/1)1093.29机房进出人员登记表 AAAGC-JL-GC13-01(C/1)1103.30外委设备维修监督记录表 AAAGC-JL-GC14-01(C/1)1113.31设备事故报告单 AAAGC-JL-GC15-01(C/1)1123.32设备报废表 AAAGC-JL-GC16-01(C/1)1133.33设备停用申请表 AAAGC-JL-GC16-02(C/1)1143.34缺陷设备登记表 AAAGC-JL-GC16-03(C/1)115努力了的才叫梦想，不努力的就是空想！如果你一直空想的话，无论看多少正能量语录，也赶不走满满的负能量！你还是原地踏步的你，一直在看别人进步。1. 工程技术部组织架构及岗位职责工程技术部工作职能及组织架构1. 部门概述工程技术部是公司为有效监管项目对公共部位设施设备的管理，对项目进行技术支持而成立的部门。主要负责设施设备管理标准、规范及工程体系文件的建立和完善；督促项目编制年度、月度设施设备维护保养计划及计划的实施。同时，负责公司新接项目的前期介入、设施设备管理人员的技术培训、指导等工作。2. 组织架构工程技术部主任岗位职责1. 岗位名称：工程技术部主任2. 部 门：工程技术部3. 组织关系：3.1 直接上级：公司副总3.2 直属下级：工程技术员3.3 经常性联络：各部门主任、各项目经理、各项目设施设备维护部责任人4. 职责4.1 负责公司工程技术部全面管理工作。4.2 定期组织对各项目工程设施设备管理的指导、检查和季度、年度考核工作。4.3 组织编写工程管理标准和工程体系文件，审核各项目工程支持性文件。4.4 负责组织公司工程技术部年度工作计划的编制，组织审核各项目年度工作计划、设备设施维保计划。4.5 负责组织拟制新接项目的图纸优化建议、前期介入计划，安排前期介入工程团队的组建和培训等工作。4.6 负责组织技术人员对各项目设备报废的审查，对设备设施更新、改造方案进行评估，检查查验设备设施更新、改造的结果。4.7 负责督促各项目对各外包设备的维护保养及外包单位的监督管理。4.8 定期组织检查各项目工作计划执行情况和设备设施的运行、保养、维修情况，检核相关的运行、维修、保养等工程记录。4.9 定期组织检查各项目设备设施完好状态、工作手册的执行情况，以及节能管理等方面的工作进行总结、分析、评估和督促工作。4.10 负责检查、督促各项目培训计划的落实，组织各类设施设备管理技术培训，并负责进行培训评估。4.11 完成领导交办的其它工作。工程技术员岗位职责1. 岗位名称：工程技术员2. 部 门：工程技术部3. 组织关系：3.1 直接上级：工程技术部主任3.2 经常性联络：各项目设施设备维护部责任人4. 职责4.1 协助工程技术部主任开展工作，服从部门主任工作安排。4.2 每月定期督促各项目设施设备负责人上报月度工作总结和下月工作计划，并进行审核，对工作总结和未尽事项提出意见或建议。4.3 协助解决各项目提出的设施设备管理技术问题，指导项目按公司要求进行管理。4.4 定期到各项目进行设施设备管理方面的检查、考核、培训。4.5 负责对各项目能耗管理的监督、检查和指导。4.6 负责前期介入项目图纸审核，提出物业管理需求和建议。4.7 完成领导交代的其它工作。2. 工程技术部管理制度（规程）物业早期介入管理办法1. 目的为了明确公司早期介入项目的工作流程和各部门、项目部的工作职责，减少不合理设计和施工给物业后期运行管理带来的影响，特制订本规范。2. 适用范围四川AAA物业管理有限公司新接管的在建项目。3. 职责3.1 公司经营部负责新接早期介入项目资料的前期收集，并向工程技术部转交资料和项目的定位、需求等交底衔接工作。3.2 公司工程技术部主任负责早期介入工作的协调和安排，并与开发商及其项目工程部、施工单位建立联系。3.3 规划设计阶段到项目设备设施安装阶段由公司工程部专业技术人员负责图纸的审核和建议及工程运行维护费用估算；正式接管查验前、项目部成立后由项目部具体实施早期介入工作。3.4 工程技术部负责项目物业办公室、宿舍、食堂等物业用房的规划布局，并与开发商进行协调落实。3.5 工程技术部负责协调各专业工程师或各项目专业技术骨干（土建、装修、强电、弱电、给排水、消防、电梯、暖通）对早期介入项目各专业口的前期介入指导工作。3.6 工程技术部负责为公司相关部门和项目部提供早期介入项目的基础资料，并协助相关部门和项目部制定设施设备维护人员岗位编制。3.7 由项目部负责人或设施设备维护部负责人初步拟定设备运行管理方案、接管查验方案及后期各项管理制度、操作规程及记录表格等管理文件。4. 工作要点4.1 早期介入的期限一般是设计规划阶段到正式接管查验前1个月，公司新接项目根据开发商要求视实际情况确定。4.2 早期介入工作计划编制早期介入项目成立项目部后，由项目负责人编制早期介入工作计划，内容包括早期介入各阶段的工作重点、培训、人员招聘等。4.3 早期介入工作内容4.3.1 在规划设计阶段向开发商提交物业对规划设计的建议书。从物业使用和管理角度，对总平布置、行人和车辆动线、岗亭设置、垃圾中转站、外立面、绿化保洁取水、排水设施、公共照明、设备机房、设备的选型等方面提出建议和物业需求。4.3.2 参与图纸会审。4.3.3 收集项目图纸、资料。4.3.4 熟悉项目各专业建筑图纸、施工现场及周边环境。4.3.5 规划并确定物业办公室、宿舍、食堂、值班室等物业用房。4.3.6 跟进施工过程，熟悉管线走向，查验施工质量和瑕疵，提出整改建议。4.4 早期介入的工作方法4.4.1 规划设计阶段了解项目地理位置和开发商对项目的规划设计定位，以便于公司根据项目定位来制定管理标准和管理方案；熟悉项目规划设计图纸，从物业使用和管理角度提出优化建议，并以工作联系函或物业需求建议函方式提交开发商。4.4.2 施工阶段由早期介入工程人员跟进土建、设备设施的安装过程，熟悉管线的走向，发现并提出隐蔽工程、安装工程中存在的设计和质量缺陷；参加项目工程例会和相关的设计讨论、施工会议，以书面报告或工作联系函方式将所发现问题报告物业公司和开发商；收集项目相关资料。4.5 工程建议的实施及跟进4.5.1 工程技术部提出的书面工程建议报告或物业需求函，必须客观和准确，并经公司分管副总审核盖公司印章后，以书面或邮件方式提交开发商。4.5.2 项目部提出的书面工程建议报告或物业需求函，必须客观和准确，并经公司工程技术部审核盖项目部印章后，以书面或邮件方式提交开发商。4.5.3 工程技术部和项目部提交的建议报告和需求函必须存档。4.5.4 工程技术部和项目部必须密切关注项目的进展，跟进所提交事项的落实和整改。4.5.5 组织开发商项目负责人和施工单位负责人沟通需整改事项。5. 支持性文件无6. 质量记录表格无物业承接查验管理办法1. 目的规范公司对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备的承接查验程序、方法和标准，确保物业接管查验工作得到有效控制。2. 适用范围适用于四川AAA物业管理有限公司所承接物业的查验工作。3. 职责3.1 项目部组建物业承接查验小组，公司工程部负责对项目的承接查验工作进行指导和组织培训。3.2 项目部成立后，项目负责人应安排工程人员熟悉项目土建、安装、给排水、供配电等系统，并跟进设施设备的安装过程，记录发现的缺陷和瑕疵。3.3 物业公司接到发展商竣工查验的通知后，项目经理负责安排查验小组分系统进行正式查验。3.4 项目部负责人或设施设备维护部主管负责制定承接查验方案和工作计划，准备查验所需要的工器具、图纸资料及质量记录表格以及对人员的培训等工作。3.5 查验小组依据设计图纸所显示的设备设施资料和现状，要求施工单位提供详细的设备清单，按规格型号、容量及设计要求进行查验，设备的安装数量、安装位置及竣工图查验。4. 承接查验的工作要点4.1 承接查验的准备4.1.1 查验小组依据项目施工的实际进展，发展商提供的查验时间表和资料，以及项目设施设备实际状况，根据建设部物业承接查验办法及地方和行业规范编制查验计划和查验标准。4.1.2 如果开发商要求对住宅项目的非公共区域进行分户查验，经公司领导同意后制定分户查验标准和方案。4.1.3 准备查验工器具、档案盒和相应记录表格。4.1.4 深入项目施工现场，熟悉土建及各专业安装现场状况，与开发商项目工程部各专业负责人和施工单位负责人建立联系。4.1.5 对相关人员进行相关查验标准、方法的培训。4.2 承接查验的实施4.2.1 查验小组依据查验计划、标准，按专业、系统进行分类，主要包括不限于供电系统、给排水系统、土建工程、装饰工程、空调系统、停车场管理系统、送排风系统、消防系统、监控系统等。4.2.2 早期介入阶段中的工程施工跟进检查可视为前期的预查验，在预查验期间可重点跟进早期提出问题的整改情况。4.2.3 在预查验过程中，检查出未达到查验标准的项目，提出书面整改建议报告开发商，由开发商督促施工单位进行整改。4.2.4 对在查验中未达到查验要求的项目，整改实施后，查验小组进行复查、验证，整改合格后进行正式查验。4.2.5 楼宇的实物查验，应注意：对每层房屋的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查；电梯、水泵、空调、风机、停车场系统等设备须进行开机运行查验，并将检查结果记录在相应的查验记录中。4.2.6 设备的实物查验，要做到符合以下几点：A. 图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。B. 主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。C. 设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查结果对应不同类设备记录在设施、设备承接查验清单中。4.2.7 图纸、资料查验：查验小组与开发商、施工单位在移交各专业所有图纸及竣工资料时，必须进行详细清点，不完整的图纸、资料要求补齐，并在资料查验清单上签字确认移交资料的名称、数量后按专业、系统分类存档。4.3 承接查验的结果4.3.1 设备房及所有移交物业公司的房间在移交后必须锁好，在钥匙承接查验表上由开发商、施工单位和物业接收人签字、盖章，建立房间及钥匙管理台账并存档。4.3.2 公共配套设施、设备在正式查验合格后，由开发商、施工单位和物业接收人签字、盖章，并存档。4.3.3 对于查验不合格的项目，项目部承接查验负责人和项目部负责人不应签字进行接管，应将不合格项整理后报告开发商督促施工单位整改。4.3.4 项目部应跟进不合格项的整改情况，直至整改合格后方可签字确认正式接管。4.4 物业工程项目接管查验依据4.4.1 所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准）。4.4.2 早期施工合同（协议）制定的标准，要求。4.4.3 所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。4.4.4 所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备及其附属设施、制品等主要材料的清单、合格证等。4.4.5 隐蔽工程验收记录和中间试验记录。4.4.6 工程质量事故处理记录。4.4.7 早期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；分项、分部、单位工程质量检验评定记录。4.4.8 设备试压、试运行合格报告。5. 支持性文件物业承接查验办法（建设部建房2010165号）6. 质量记录表格6.1 单元房间查验交接表 AAAGC-JL-GC04-01（C/1）6.2 户内工程查验表 AAAGC-JL-GC04-02（C/1）6.3 楼层公共设施查验表 AAAGC-JL-GC04-03（C/1）6.4 公共设备设施承接查验表 AAAGC-JL-GC04-04（C/1）6.5 公共设备设施查验初检表 AAAGC-JL-GC04-05（C/1）6.6 物业资料移交清单 AAAGC-JL-GC04-06（C/1）6.7 钥匙承接查验表 AAAGC-JL-GC04-07（C/1）6.8 公共设备设施移交清单 AAAGC-JL-GC04-08（C/1）设施设备安全管理办法1. 目的明确并规范设施设备的运行、维护、操作安全管理，保证人身及设施设备安全。2. 适用范围四川AAA物业管理有限公司各项目设施设备运行、维修、养护安全管理。3. 职责3.1 项目部负责根据项目实际情况，制定相应设施设备的安全管理制度、操作规程，公司工程技术部负责各项目相关制度、规程等安全作业文件的审核，检查落实情况。3.2 项目负责人、设施设备负责人负责安全管理工作的组织实施，查找并杜绝安全隐患。3.3 各班组人员按规定执行。3.4 各项目负责人为该项目安全第一责任人，设施设备维护部负责人为设施设备安全管理的第一责任人，各系统设施设备的责任人为安全主要责任人。4. 程序要点4.1 设施设备维护部全体员工必须提高安全防范意识，协同秩序维护部认真做好安全防范工作。4.2 设施设备维护部各专业工作人员，必须持证上岗，熟悉本岗位职责，掌握相关专业安全作业规程和安全技术措施。4.3 建立交接班制度，当班值班员在交接班时严格按照交接班制度进行交接，检查设备的安全运行情况，发现隐患和故障必须处理完毕或找到解决问题的方法经主管同意后方可交接班。4.4 建立并落实巡查制度、设备责任人制度，巡查所辖范围内机房、设备设施时，必须认真负责地进行安全检查，如发现有安全隐患，逐级上报，并及时采取措施排除隐患。4.5 未经设施设备维护部主管批准，任何外来人员（包括外部门、外单位领导）严禁进入所有设备房（包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等），如有来访者，必须办理登记手续，并有值班人员陪同监护。4.6 建立钥匙管理制度，所有机房、设备间的钥匙必须有专人负责管理，工作人员配发的钥匙必须登记，离职时须交回所配发的钥匙；部门内外借用钥匙都必须登记，归还钥匙时须检查确认相应的机房、设备间设备设施完好，门已锁闭。4.7 所有机房、设备间、水箱间、仓库、工作间等须按标准配置足够的消防器具，消防系统功能完好，并在醒目位置设置警示标识，在无人时必须将门窗锁好。4.8 室内外电源控制箱/柜，锁具必须完好，在醒目位置设置警示标识，箱/柜门随时处于锁闭状态。4.9 屋面女儿墙、高空安全栏杆、无防护栏的窗户、露台、损坏的井盖等危险区域必须设置相应的安全警示标识；有高空作业和工作的区域应设置临时的安全警示标识。4.10 对于特殊作业（高空、电气、起吊、锅炉等），各专业主管须根据相关作业规程并结合具体工作特点，制定有效可行的安全防护措施，以保证人身及设备安全。4.11 各类安全用具、脚手架、高梯等必须定期进行安全性能检验，禁止使用不合格或存在安全隐患的的工器具，每次使用前须仔细检查其牢固可靠性，确认安全后方可使用。4.12 供配电系统的管理和运行、维护操作必须建立相关的管理制度和安全操作规程，明确配电系统的倒闸操作流程，配电系统运行、维护操作时的工作流程，落实工作票制度、工作许可制度、工作监护制度、工作间断、工作转移和工作终结制度，制定停电应急处理流程和预案。4.13 空调系统、电梯系统、给排水系统等各系统设施设备的运行、维护、管理都必须制定相应的管理制度和操作规程、应急处理流程和预案。4.14 按消防系统的管理标准，定期检查各消防系统功能是否正常，并督促消防维保单位定期对消防系统进行维保测试。4.15 建立设备缺陷登记制度，设备存在缺陷，影响正常的运行时，应对缺陷设备进行登记，并上报主管领导采取措施予以尽快解决。4.16 在供配电设备、电梯、消防或其它维修等具有危险性的设备设施维修、维保现场，必须设置“有人工作、禁止合闸”、“正在维修、请绕行”等相应的临时警示标识。4.17 生活水箱间必须上锁，水箱检查孔须加盖上锁，透气孔须加装钢丝网等保护装置，避免小动物进入水箱内；定期清洗水箱、检测水质。4.18 定期进行设备操作的安全培训，灭火器具的使用培训、应急预案的演练培训及消防系统的操作培训等安全培训，并留下质量记录。5. 支持性文件无6. 质量记录表格6.1 钥匙借用登记表 AAAGC-JL-GC05-01（C/1）6.2 倒闸操作票 AAAGC-JL-GC05-02（C/1）6.3 工作票 AAAGC-JL-GC05-03（C/1）6.4 水池（箱）清洗及消毒记录表 AAAGC-JL-GC05-04（C/1）设施设备维护管理工作计划实施细则1. 目的为了规范公司各项目设施设备的管理，督促项目部按公司要求制定设施设备的维护保养计划并按计划实施，便于公司和项目部监督检查设施设备维护保养工作的开展情况。2. 适用范围四川AAA物业管理有限公司各项目设施设备维护管理。3. 职责公司工程技术部和各项目经理负责设施设备管理各项年度工作计划的审核和落实督导；各项目设施设备负责人依照年度工作计划制定月度工作计划并组织实施、总结和汇报。4. 程序要点4.1 计划的类别4.1.1 设施设备维护部年度工作计划4.1.2 设施设备维护部月度工作总结和下月工作计划4.2 计划的编制4.2.1 每年12月份由项目部设施设备管理部门依据合同约定服务标准，相关设施设备养护规范，编制下年度设施设备管理的年度工作计划，内容包括设施设备的维护保养、改造；部门管理制度的完善；安全、计量器具的外检；设施设备的管理培训、技术培训、应急预案培训等；以及其它完善管理措施的工作内容等。4.2.2 每月月末由项目部设施设备管理部门完成月度工作总结，并根据年度工作计划和具体情况拟定下月工作计划。4.3 计划的审核4.3.1 各项目部设施设备管理部门编制的年度设施设备管理工作计划，由项目部负责人进行审核后上报公司工程技术部审核并存档。4.3.2 各项目部设施设备管理部门月度工作总结和下月工作计划在月底报告该项目负责人，并同时上报公司工程技术部审核。4.3.3 公司工程技术部在审核项目的年度、月度工作总结和计划时，应当发现并指出该项目工作计划中存在的不足，予以指导完善。4.4 计划的执行和督导4.4.1 各项目设施设备维护部每月按年度计划和月度计划开展设施设备的维护保养和管理等工作，项目部根据月度计划和总结检查监督月度工作的完成情况，并应纳入项目对部门的月度考核。4.4.2 公司工程技术部根据项目部上报的年度、月度工作计划进行督促检查，核实工作计划的完成情况，并纳入项目的季度考评。5. 支持性文件无6. 质量记录表格设施设备维护部月工作总结月计划 AAAGC-JL-GC06-01（C/1）房屋及设施设备维修管理办法1. 目的保证公司各项目房屋共用部位及共用设施设备的完好，明确房屋及设施设备的维修管理程序。公司各项目应正确履行工作职责，减少紧急维修和设备故障，对房屋及设施设备应以计划维修保养为主，事后维修为辅，尽量避免事后维修。2. 适用范围四川AAA物业管理有限公司各项目对房屋及设施设备的维保、维修管理。3. 职责3.1 项目设施设备维护部负责根据项目实际情况，制定房屋及设施设备的维护保养、维修计划，并负责计划的组织实施。3.2 项目负责人督促、检查房屋及设施设备的管理及维护保养工作。3.3 公司工程技术部负责检查维保计划及维保维修的实施情况。4. 程序要点4.1 概念4.1.1 预防性维修：按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防性维修。4.1.2 事后维修：是对一些没有列入预防维修计划的项目，在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时才能进行的修理。4.1.3 紧急抢修：是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，一般是偶然发生，不具有预见性。4.1.4 技术改造：是指原有的设施设备损坏较大影响正常的使用功能，且设备的零配件购买困难，或者设备经维修后已无多大使用价值，抑或设备的能耗较大，无法满足经济运行要求而进行的局部技术改造或整体更换。4.1.5 外包维修：是指按照国家或地方、行业规定，针对专业性较强的电梯、消防、空调、安防系统等设施设备，委托具备相应资质的专业公司进行的日常维护保养、维修、检测等工作；以及依靠物业公司自身条件难以完成的土建、装修、给排水、强电等其它维修、改造工作委托给具备相应资质的公司。合同金额大于2000元的外包必须经公司合同评审流程进行。4.2 预防性维护保养4.2.1 所有房屋及共用设施设备必须根据房屋及设施设备管理工作指引、项目管理制度及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。维保计划包括由项目工程人员实施的工作和技术改造、外包维修等工作。4.2.2 相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长房屋及设施设备正常使用的寿命，并减少紧急维修的机会。4.2.3 保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，须由设施设备维护部建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。4.2.4 各系统的维护保养计划及保养检修项目由相关负责人制订，并提交项目设施设备维护部负责人统筹、审阅后上报公司工程技术部备案。4.2.5 项目设施设备维护部负责人负责维护保养计划的执行和督导，须提前备好材料，做好工作安排，维保结束后及时填写质量记录。4.2.6 进行正常系统维修保养及检修时，如对业户使用产生影响，必须提前5天通知客户服务部，由客户服务部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对业户的影响范围），以便使受影响的业户做好充分准备。4.3 事后维修和紧急维修4.3.1 设备发生故障或性能降低到不能满足使用要求时，或者设施损坏较大，必须进行维修时，项目设施设备维护部应尽快制定维修方案，确定维修费用和时间，落实维修所需要的材料，以最短的时间进行维修处理。4.3.2 必须进行紧急维修时，须立即通知设施设备维护部负责人，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。4.3.3 如因紧急维修对业户产生影响时，须立即通知项目项目负责人，并由客户服务部向受影响的业户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。4.3.4 如发生故障的设备在保修期内，应做出适当的应急处理，以尽量减少对业户的影响，并立即通知有关供应商的保修负责人；如发生故障的设备需要物业公司自己维修，须按公司相关制度尽快购买所需材料进行维修处理。4.3.5 紧急维修结束后，须填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将故障原因、处理方法、更换零配件的名称、规格及数量、品牌等、处理结果、事故发生时间、恢复正常时间等向部门主管报告。5. 支持性文件无6. 质量记录表格6.1 设备维修记录表 AAAGC-JL-GC07-01（C/1）6.2 维修工作登记/统计表 AAAGC-JL-GC07-02（C/1）6.3 系统设施设备维护/保养记录 AAAGC-JL-GC07-03（C/1）6.4 设施设备管理检查表 AAAGC-JL-GC07-05（C/1）6.5 业户报事处理单 AAAWXWY-JL-KF07-03（C/1）设施设备分类和编码规定1. 目的为了规范公司所管项目设施设备的分类和编码，便于对设施设备日常的维修、保养和管理。2. 适用范围四川AAA物业管理有限公司各项目设施设备的管理。3. 职责项目设施设备负责人按本规定对设施设备进行统一编号，建立设施设备台账，并在相应设施设备上设置标示卡；项目经理负责监督检查。4. 程序要点4.1 编号规则(001、002、开始) 设备设施序号 设备设施类别编号项目代码4.2 设备类别代码DYG-低压配电柜 FJ-风机GL-锅炉 DJ-对讲系统KZ-电气控制柜 DT-电梯B-水泵 BYQ-变压器KT-空调 GYG-高压配电柜FDJ-发电机 XF-消防设备AF-安防设备 LY-楼宇自控设备4.3 设施类别代码CP-草坪灯 TY-庭院灯TS-特色灯柱 SS-射树灯DM-地埋灯 SX-水下灯HT-花台灯 S-射灯YS-延时 B-壁灯QB-跷板 T-筒灯D-吊灯 XD-吸顶MHQ-灭火器 XHS-消火栓GC-楼宇外立面光彩照明 5. 支持性文件无6. 质量记录表格设备设施标识卡 AAAGC-JL-GC08-01（C/1）测量和监控装置管理规定1. 目的测量和监控装置是物业公司为客户、业主优质服务的一项重要基础设施。为保障测量和监控装置的正确性及准确性，发挥其有效作用，特制定本管理规定。2. 适用范围四川AAA物业管理有限公司各在管项目对测量和监控装置的管理。3. 职责各项目设施设备维护部负责人负责测量和监控装置台账的建立，制定检测计划，并负责日常管理和检测的实施。4. 管理要点4.1 凡本公司所管理项目内的公共设备设施的计量仪表、检测仪器、仪表，以及维养工作所使用的仪器、仪表及测量工具均属定期检测的范围。主要包括：设备设施附属的电能表、电压表、电流表、功率因素表、压力表、水温计/表、流量表、煤气表、水表、水温控制器等仪表；项目配备的万用表、钳形电流表、兆欧表、红外测温仪、红外测距仪、米尺、卡尺等工器具和绝缘靴、绝缘手套、高压验电笔等绝缘器具。4.2 各项目必须分类建立测量和监控装置台账，根据国家及行业有关的规定和检测规范，对属强制性检验的仪器仪表、测量工具应制定送检计划，按期送有关部门进行检定。对一般指示性仪表可自行进行检定。4.3 对在用的仪器、仪表、测量工具实行定期检验制度，自行抽检时可采用较高一级精度且检定合格的仪器、仪表与抽检样品进行比较，发现有问题的应及时检修并重新送有关部门检定。4.4 新购置的仪器仪表和测量工具应进行首次检定才可用于管理现场，凡未经检定或检定不合格的仪器、仪表、测量工具不准用于管理现场。4.5 工作人员发现管理和使用的仪器、仪表、测量工具不准或损坏时应及时报告主管，以便安排进行检定和更换，在未作出合格的鉴定意见前不得再用于管理现场。4.6 各项目在日常管理中必须确保各水、电、气表铅封完整，如有异常须立即处理或报告相关单位。4.7 测量和监控装置是项目管理的一个重要部分，未经许可，任何人均不得擅自改变或调整参数。4.8 由能源公司抄录的水、电、气等计量表由相关的自来水公司、电业公司、燃气公司自行负责检测和校验，各项目负责日常的管理和检查，并按月、年分析比较能耗，发现异常及时与相关单位联系解决。4.9 电能表、电压表、电流表等供配电系统内部计量表由运行电工负责巡查和抄录数据，每月应比较分析数据；对于重要客户或设备的计量电能表，如发现异常须立即进行检查核对或更换，如客户有异议再送相关专业检定部门检定。4.10 供配电系统使用的绝缘手套、绝缘靴、高压验电笔等有强检要求的专用工器具，由相关责任人在其规定的有效期限前2个月上报班长，由主管统一组织送相关专业单位检定。4.11 压力表、流量计、水表由给排水员工负责日常巡查和运行管理，每月应比较分析数据；对于空调、高压锅炉等有强检要求的设备的主要压力表和计量表，由相关责任人在其规定的有效期限前2个月上报班长，由主管统一组织送相关专业单位检定。4.12 在使用过程中，如对测量和监控装置的正确性有疑问，可立即向班长、主管反映。4.13 各项目应指定专人负责监测装置的日常使用维护，发现未经检定合格或已过检定周期、失效、损坏的监测装置应及时送相关法定检定机构进行维修、检定、校准或更换。4.14 各使用部门应妥善保存各监测仪器仪表的检测报告，在相应仪表、仪器和器具上张贴检定合格标识。4.15 测量和监控装置检定周期（见下表）序号器具名称使用场所检定周期备注1电能表内部计量一年一次自检（客户有异议时外检）2电压表内部计量一年一次自检3电流表内部计量一年一次自检4功率因素表内部计量一年一次自检5压力表锅炉、空调等重要设备一年一次外检消防、生活水泵等设备一年一次自检6水表内部计量一年一次自检7流量表内部计量一年一次自检（客户有异议时外检）8水温计/表内部计量一年一次自检9米尺检测工具一年一次自检10卡尺检测工具一年一次外检11万用表检测工具一年一次外检（主要用表）12兆欧表检测工具一年一次外检13数字钳形表检测工具一年一次外检14高压验电笔检测工具一年二次外检15绝缘手套绝缘用具一年二次外检16绝缘靴绝缘用具一年二次外检17绝缘棒绝缘用具一年二次外检5. 支持性文件物业服务监视和测量控制程序 WX.CX-8246. 质量记录表格6.1 测量器具台账表 AAAGC-JL-GC09-01（C/1）6.2 测量、计量器具检测记录表 AAAGC-JL-GC09-02（C/1）6.3 计量器具报废表 AAAGC-JL-GC09-03（C/1）6.4 检测设备、仪器周期送检计划表 AAAGC-JL-GC09-04（C/1）设备完好率、房屋完好率统计规则1. 目的为了督导各项目不断提升房屋及附属设施设备的管理、维护水平，特制定本规则。2. 适用范围四川AAA物业管理有限公司各在管项目对设备设施及房屋的管理。3. 职责项目设施设备维护部负责对设施设备完好率统计和房屋完好率进行统计评定。4. 程序要点4.1 一般管理原则4.1.1 各项目设施设备维护部每月对设备完好率统计1次，每6个月对房屋本体及附属设施完好率统计一次，完好率不得低于物业服务合同约定的比例。4.1.2 项目所有员工均有责任将房屋和设备的状态、缺陷向设施设备维护部门报告。4.1.3 计算设备和房屋完好程度以百分制表示，全部完好的房屋为100分。4.1.4 房屋评分以一个独立建筑为一个评分单位，可查一个评分单位，也可查几个评分单位；在进行评分时，一般以单个建筑区划整体为评分单位。4.1.5 设备评分以系统为单位，并按照设备运行状态月报表上设备每项所占比例进行统计，然后每项结果相加等于总设备完好率。4.2 统计方法4.2.1 设备完好率计算公式：每项设备完好率每项完好设备台数/每项设备总台数X100%（设备能够正常运行即判定为完好设备）。4.2.2 房屋完好率计算公式：A完好率A评分单位面积 + B完好率B评分单位面积100% A评分单位面积 + B评分单位面积4.3 房屋检查评分（每一个评分单位的房屋按得分多少分成下列四等）：4.3.1 81分 - 100分为完好房屋；4.3.2 61分-80分为基本完好房屋；4.3.3 41分-60分为一般损坏房屋；4.3.4 0分-40分为严重损坏房屋。4.3.5 设备4.4 房屋评分细则：序号评分标准分值评 分 细 则一承重结构18（一）框架、剪力墙钢砼等（18）1、个别地方混凝土块剥落，不影响结构牢固，各种节点稍有稀缝，扣1分。2、少量钢混凝土构件由于铁涨，引起混凝土块剥落，经修补仍可承受荷载，各种节点较明显稀缝，扣2-3分。3、钢混凝土构件由于铁涨引起较多混凝土块松脱剥落，钢筋锈蚀严重，扣4-5分。4、部分承重墙倾斜，弓凸或有裂缝，扣4-5分。5、部分或整垛承重墙倾斜，弓凸，裂缝严重，并有继续发展的趋势，扣10-18分。二屋 面10（一）屋平面、天台（7）1、防水层基本完好，虽有细缝及少量起壳，但不渗水，扣2分。2、防水层局部松酥起壳，个别地方有渗水，经修补后可解决，扣3-5分。3、防水层大部分酥松，起壳，引起普遍渗水严重，扣 5-7分。（二）屋面上的压顶、泛水、天沟、地砖等（3）1、稍有起壳，裂缝，扣1分。2、起壳，裂缝较多，少量集水，经修补可解决，扣2分。3、起壳，裂缝普遍严重，集水严重，需翻修解决，扣3分。三外 饰 面16（一）外墙釉面砖、玻璃幕墙、外粉刷等（16）1、稍有起壳、裂缝，但不渗水不坠落，扣2-5分。2、少量起壳、裂缝，且有脱落危险，扣6-10分。3、大面积起壳，裂缝，剥落，严重损坏影响外观，扣10-15分。四门、窗、扶手18（一）门窗（10）1、门窗基本完好，少量五金缺损，扣2-3分。2、少量门窗开关失灵及五金残缺，扣4-6分。3、门窗腐烂，翘裂变形，开关失灵，五金残缺，损坏超过10%，扣7-10分。（二）油漆（8）1、油漆少量剥落、起壳，扣2-3分。2、油漆少量泛锈，扣4-5分。3、油漆较大面积剥落、锈蚀，扣5-7分。五楼 内 饰 面10（一）墙面砖、地砖、粉刷等（10）1、稍有起壳，裂缝，但不脱落，扣2-3分。2、少量面砖、地砖起壳，裂缝、粉刷层脱落等，扣4-6分。3、较大面积面砖，地砖起壳，脱落，残缺，扣7-9分。六水、电、卫18（一）给排水系统附属设备等（8）1、个别地方防腐保温不良，附属配件缺损或轻微滴漏，扣2分。2、少量地方锈蚀严重，保温缺损及渗漏，扣3分。3、部分严重破损，经日常修补无法解决需更新，扣4分。（二）公共部位照明、开关、插座等（5）1、公共照明基本完好、开关、插座等零件个别损坏，