当前宏观政策及楼市走势分析.ppt

2011.5,2010年以来政策回顾：国务院四度发文，抑需求、促供给力度空前,但在一个GDP和CPI双双高涨的国家，房价不可能下跌,0110年我国GDP增速,2010年6月以来我国CPI月度走势,近些年来我国GDP一直保持着8%以上的高速增长态势，且这种高速增长的势头仍将持续很多年，我国房地产业仍将高速发展 自2010年以来，我国CPI一直保值着较高的增幅，一度超过国际警戒线，短期内这种态势仍将维持 在一个GDP和CPI双双高涨的国家，房价很难下跌，我国也不例外,数据来源：国家统计局，新景祥整理,宏观层面分析相比此前的多次调控，本轮调控在背景和内容上存在着三 个重要特点,特点1六大基础性因素一直支撑着我国房地产市场的发展，并推动房价不断上涨,特点1为消除全球金融危机对我国经济的影响，避免经济衰退和通货紧缩，08年以来我国实行适度宽松的货币政策，广义货币供应量大幅增加,自99年以来我国广义货币供应量（M2）一直呈上升趋势，但08年金融危机后，供应幅度大幅上升，截止2011年3月份，广义货币量余额已达758129.87 亿元,特点1结合上述图形，我们发现08年以来广义货币投放量的激增则是导致新一轮房价上涨的最重要因素,货币供应量的激增立即在房价上反映出来，09年全国商品房成交价格上涨幅度达21%,货币投放量的增加仍在持续，2011年第1季度，新增人民币贷款高达2万亿多元，占09年全年信贷投放量的27.5%,单位：亿元,2010年以来新增人民币贷款走势,特点1可以预见，M2的大量投放在短期内难以消化，新增人民币贷款有继续上升的势头，必将继续助推房价的进一步上涨，房地产价格泡沫仍将持续,特点2保障房的缺失迫使广大中低收入群体在商品住房群体释放需求，导致了房价的进一步上升,数据来源：国家统计局,99年以来，我国经济适用房在住房结构中的占比大幅下滑，由99年的24.9%下降到09年的7.2%；广大低收入群体转向商品房释放需求,助推了房价的上升,特点2十二五我国明确提出了保障性住房的建设目标，这将会对我国房地市场格局产生重要影响,国家发展和改革委员会副主任徐宪平表：未来五年，要建设城镇保障性安居工程3600万套，今年1000万套，明年1000万套，后三年1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%； 在“十二五”规划纲要中，也明确提出对于城镇低收入住房困难家庭要提供廉租房，实行廉租房制度。对城镇中等偏下收入住房困难家庭，要提供公共租赁住房保障。对于中高收入家庭，将实行租赁和购买相结合的商品房制度；,按照住建部的要求，2011年，全国保障性安居工程住房建设规模将高达1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%；,未来五年国家要建3600万套保障房； 假如一套按60平米算，供应量为20亿平米，按70平米算为25亿平米； 过去十年我国平均年商品房供应量大概为5到6亿平米，那么五年建25亿平米差不多是过去十年间市场供应量的一半左右； 因此，在未来五年我国房地产市场供应结构将产生质的影响； 房地产商一定要明确这样的变化，以确定自身企业战略、产品战略以及营销战略等,特点2从长期来看，保障房的大量建设将从根本上改变我国的房地产市场格局，即形成商品房市场、出租房市场与保障房市场共存的局面,保障房批量投放后期将逐步分流低收入人群及夹心层家庭的商品房住宅市场的需求,中国住房市场结构正在演变,特点2但从实际完成来看，2010年保障性住房的目标并没有全面完成,目标：2010年保障性安居工程建设 目标是：建设保障性住房300万套 ，各类棚户区改造住房280万套。 目标：2011年，全国建设保障性住 房和棚户区改造住房1000万套。,完成：2010年全国各类保障性住房和棚户区改造基本建成370万套，还有210万套的指标没有全面完成 构成：棚房区改造住房：400万套，经适房和两限房：近200万套， 廉租房：160多万套， 公租房：近220万套,2011年国八条,2010年,十二五，3600万套的保障房建设目标能否实现？,特点2再从保障房建设所需资金构成来看，存在巨大的资金缺口,到2015年我国保障性住房建设规模打4800万套，需要建设资金约五万亿 2011年1000万套的保障房约需1.3万亿资金，住建部表示其中8000亿通过社会机构及保障对象、企业凑集，剩余5000亿由中央及地方各级财政来解决，中央补贴20%，地方政府土地净收益的10%须用于保障房建设，也就是说4000亿的资金主要靠土地净收益去填补 2010年全国土地出让金约2.9万亿，净收益约1200亿，我们假使2011年达到1500亿，则保障房建设仍存在2500亿的资金缺口,特点2短期内，保障房的建设并不会改变我国的住房市场格局，通过保障房供应降低房价的目标难以实现,从长期来看，保障房最终会改变我国住房市场格局，但短期内目前的态势仍将维持，通过保障房的大量建设达到降低房价的目标难以实现,结 论,特点3密集政策的出台预示着中央政府调整经济结构、转变经济增长方式的决心，经济发展不能过度依赖房地产业,中国社科院2010国家竞争力蓝皮书中国国家竞争力报告指出，中国近20年的经济增长并非靠产业结构升级换代来获得，而是靠消耗资源和扩大投资，尤其是房地产业膨胀发展，这样的产业结构缺乏竞争力。,房地产绑架中国经济,特点3一线城市，多年的土地红利和级差地租能够支撑其顺利完成经济结构的升级调整，但二三线城市不具备这样的财力基础,1.土地出让成为地方各级政府财政收入的重要来源，是支撑地方政府基础设施建设、发展地方经济的重要财力支撑，过去五年我国土地出让收入合计7万多亿，其中一线城市地方政府成为主要受益者 2. 一线城市经济增长已经到了后工业化时代，经济增长方式已逐步由粗放型向集约型转变，支撑起这种转变的正是多年来的土地红利和级差地租，换句话说，这些城市已经具备了雄厚的经济实力来进一步促成经济结构的调整、升级 3.二三线城市目前正处于工业化中期阶段，基础设施建设、民生工程都需要耗费大量的财政指出，它们不具备经济结构全面调整、升级转移的财力基础,GDP增长情况,PMI指数和工业增加值增速走势情况,%,政策出台背景 GDP的高涨与实体经济的滞涨形成的剪刀差正在逐步缩小，说明中国经济增长结构正在由粗放型向集约型增长转变,2011年1季度GDP增速达到9.7%，增速出现小幅下滑，但继续在全球引领经济强劲复苏，经济二次探底的可能性已经不存在； PMI指数继续保持在50以上，工业增加值增速保持持续上升，受春节季节性影响，2月份PMI指数为52，但3月又份迅速回升，已连续25个月站上50基准线，表明制造业加速扩张，经济持续向好。,社会消费品零售总额：同比,出口金额：同比,社会零售品零售总额增速一直维持较高的增长速度，2011年3月社会零售品零售总额同比增加18.6%，内需强劲，国民对经济发展的前景看好； 出口增幅受春节季节性因素的影响，2月份同比增幅仅为2.4，但3月迅速回升；从2010年的出口累计同比来看，在一季度担心欧债危机而影响出口的担忧是多余的，去年出口的平均增速达到31.3%,政策出台背景在拉动经济增长的三驾马车中，社会零售品零售总额和出口一直都保持着较高的增长幅度，整体的宏观大环境向好，经济二次探底的可能性基本不存在,CPI持续走高,通胀风险：将继续推动房价过快上涨,2011年3月，居民消费价格同比上涨5.4%，达到自08年以来的高峰；同时工业品出厂价格同比上涨7.3%，工业品出场价格大幅上升，不断的把价格增幅传到居民消费价格水平，刺激着居民消费价格水平的不断攀高，进而造成通胀压力的巨显。,政策出台背景 09年的大量过剩流动性，带动10年新一轮物价的周期性波动，通胀压力增大，客观要求政府必须减少流动，紧缩银根,政策出台背景从2010年“4.17”新政第一次调控，到“9.29”新政第二次调控，调控力度一次比一次的大，调控的手段也是涵盖了税收、土地、财政、行政等多个方面，但从实际的调控情况来看依然不理想,2010 房价继续上涨一年,2010年依旧是房价大幅上涨的一年，从监控的8个城市来看，平均涨幅达到26.9%；当调控变成“空调”时，第三次调控政策“新国八条”便呼之即出,本轮政策一览本轮调控政策自09年底一直延续到现在，整个调控政策可分为四个阶段，第一阶段是09年底到10年3月份；以“国十一条”为代表性政策，主要以指导性和原则性政策为主，短期内对遏制房价未能产生实质性影响,数据来源：新景祥研究中心,政府调控房地产市场的政策主要包括保障性政策、税收政策、土地政策、金融信贷政策以及市场政策这五个方面； 09年底以来出台的政策虽包含了各个方面，但多为一些指导性和原则性的政策，在许多方面可执行力不够强，或仍存在较大的弹性空间，有一些政策属于中长期政策如关于保障性住房政策等，在短期内对房地产市场尤其是房价的影响有限,本轮政策一览第二阶段是10年4月份至6月份，以国务院颁布的“国十条”为主要代表性政策；政策通过提高二套房首付、贷款利率，对部分地区三套房和不能提供一年纳税证明和社保的购房者停贷等措施，来抑制楼市的不合理需求,数据来源：新景祥研究中心,数据来源：新景祥研究中心,本轮政策一览第三阶段是10年9月份至12月份，以 “9.29新政”为代表；相较“国十条”，本轮调控政策更加严厉，提高首套房首付比例、三套房全部停贷以及加息等货币政策也开始实施，进一步凸显政府稳定房地产市场的决心,数据来源：新景祥研究中心,本轮政策一览第四阶段是11年至今，以 “新国八条”为代表；相较之前出台的政策，本阶段调控力度前所未有，但本质上依旧是前期政策的延续和深化，调控目标依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降；同时，我们可看到，虽然本轮调控的重点依旧是打压投机、投资性需求，但相较之前的政策，改善型需求或将被更大程度的误伤,政策解读本轮调控政策期望通过设立房价控制目标、约谈问责政策执行人以及保障房建设等措施来遏制房价过快上涨，但效果可能适得其反，房价上涨依然难以遏制,数据来源：新景祥研究中心,政策解读之控制目标一季度全国608个城市公布了年度新建住房价格控制目标，但除北京“稳中有降”外，大多数城市房价挂钩GDP增长，反映地方政府利益占位，助长房价看涨预期,数据来源：新景祥研究中心,政策解读之控制目标一季度全国608个城市公布了年度新建住房价格控制目标，但除北京“稳中有降”外，大多数城市房价挂钩GDP增长，反映地方政府利益占位，助长房价看涨预期,政策解读之执行人“新国八条”颁布以来，土地市场呈现出一种焦灼状态，推出量、成交量和成交单价走低，土地出让收益减少,土地成交量受政策影响显著,政策出台前后有严重差异；虽然本季度总共成交土地面积19891万平方米，推出住宅类用地1718宗，同比减少5%。一月底政策出台后，特别二三月份成交大幅下挫，特别是三月份同比去年减少近42%,一季度，全国120个城市共推出土地面积23488万平方米，环比减少34%，同比减少6%。其中，推出住宅类用地1718宗，同比减少5%；推出住宅用地面积9661万平方米，同比减少23%,土地价格、溢价率依旧大幅下降,一季度平均楼面地价1225元/平方米，环比下跌15%，同比下跌14%；住宅用地溢价率一路走低，溢价率跌至9%，多数以底价成交。,图：2011年1-3月10重点城市住宅用地累积供应情况,政策解读之执行人土地收益减少，地方财政收入大幅减少；而地方政府过度依赖“土地财政”，这将削弱地方政府调控房价的决心,2010年年全国土地出让金收入达到2.9万亿人民币，约占总财政收的35%； 从全国重点城市的土地出让金收入来看，土地出让金收入占地方财政总收入的比例大幅增加；一线城市占比在20-40%以上，二、三线城市比例甚至达到了一半以上，地方政府严重依赖”土地财政“,银行房地产贷款业务的主要来源,个人购房贷款及其占总贷款的比例,短期内主要在于信贷政策对银行的影响,政策解读之执行人短期来看，个人贷款总量减少将影响银行零售业务，利率的提高只能起到一定程度的平抑作用，中长期则主要受限于企业贷款和地方融资,中长期内将会影响地方政府和房产企业的还款能力,政策影响,政策出台,打击投资投机需求,成交量下滑,房价调整,面临市场和政策风险,传导至土地市场,拿地谨慎，土地出让金减少，影响地方政府财政收入,传导至金融体系,贷款回收困难，银行风险增加,传导至开发商,开发商资金链出现问题，无力偿还贷款,传导至金融体系,政策解读之执行人作为本次调控政策主要执行人的地方政府和金融体系，由于各自核心利益的存在，将使他们在执行政策时，丧失推动和执行深化的的动力,北京万科参与河北保障房建设；据了解，本次战略合作将涉及河北省廊坊、保定、唐山、秦皇岛、沧州、张家口等六个城市合作开发建设保障性住房，包括开发建设公共租赁房、限价商品住房、廉租住房等保障性住房项目，规模预计为6000-8000套。,保利地产董事长宋广菊日前也表示，公司将力争在不损害股东利益的前提下，争取参建政策支持的保障房项目，计划在2011年新增保障房项目5个以上,政策解读之保障房建设保障房主要是由开发商参与建设,房价上涨,三、设立保障建设和融资的公司,一、财力雄厚者、政府出钱、开发商出力,二、财力不够者，政府塔台，开发商唱戏,政策解读之保障房建设保障房的建设，尤其是三、四线财政收入较少的城市将会选择二、三这两种模式，自然推动房价上涨,金融政策影响分析通过金融政策调控房价主要体现在以下三个方面，但我们认为其对房价调控的作用有限，房价依然具有上涨的势头,观点1存款准备金率和人民币存贷款基准利率的频繁上调表明了政府希望借此回收流动性,2010年来年货币政策回顾,自2010年以来，央行连续6此上调人民币存款准备金率，4此上调人民币存贷款基准利率，希望借此回收流动性,观点1严格的信贷政策对抑制居民需求和投资有着巨大的作用，更显示了中央政府调控楼市的决心,内容上更为严厉,执行力度更坚决,此前二套房关于首付40%和利率1.1倍的限制并为严格执行，许多二套房购买者通过关系仍然享受首付30%以及甚至利率7折的优惠，政策形同虚设； 本次政策14日首次出台后，16日工行便首先宣布将严格执行差别化信贷政策，至19日包括四大行在内的大多银行已经严格按照新规执行，同时暂停了三套房的贷款审批，在执行上“动真格”。,观点1政府希望通过一系列金融政策，来达到回收流动性进而降低房价的目的,但相对庞大的新增人民币贷款，金融政策回收的流动性资金只是杯水车薪,2010年以来各季度新增人民币贷款,从图中可以看出，2010年第二季度以来，新增人民币贷款不断上升,观点2在国际金融环境整体宽松的情况下，我国紧缩的货币政策很难长久维持,国际金融环境整体宽松,自08年全球金融危机以来，主要发达国家经济体遭受冲击，复苏缓慢，宽松量化的货币政策成为主旋律 2011年国际发达经济体仍面临就业形势严峻、财政可持续性堪忧等问题，量化宽松的货币政策不会退出 专家认为随着7月份我国大宗农产品进入收获期后，CPI会应声而下，这一轮加息将会结束，央行紧缩的货币政策就会松动,2011年4月28日，美联储主席伯南克表示，在大规模购买国债到6月份到期后，联储将会保持其当前规模的货币刺激政策,观点3我国CPI 的不断走高与较低的存款利率水平相结合导致我国实际的负利率状态,CPI,警戒线,从2010年以来的月度CPI及一年期存款基准利率对比来看，我国实际利率水平长期处于负利率状态,2010年以来我国CPI月度走势图,观点3实际负利率的存在降低人们的储蓄意愿，房产投资成为良好的保值手段，从而助推房价上涨,目前通货膨胀形式依然严峻，央行的一再加息并没有改变实际负利率的状态；在这种情况下，投资房产依然成为最佳的选择，因此我们预期房价仍然存在上涨的趋势,结论1中国商品房市场在未来相当长时间内将保持增长趋势，但受保障房等因素的影响，增长幅度将放缓,亿平米,2010年全国商品住宅销售量为9.31亿平，按单套100平计算，预计销售931万套；2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套，这部分供应将在2011年进入市场 ；假定分流的有效需求在30%，那么将会有100万套客户将会转而购买保障性住房；预期2011年保障性住房将会分流商品住宅市场10%左右的市场需求； 未来五年，要建设城镇保障性安居工程3600万套，今年1000万套，明年1000万套，后三年1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%；,结论2在转变经济结构的前提下，商品房增长格局将发生大的变化，一线城市更多的将由增值向保值型转变；而其他城市，尤其是三、四线城市将在下个经济周期内由保值向增值型转变,一线城市经济增长已经到了后工业化时代，经济增长方式已逐步由粗放型向集约型转变；在经济结构调整和升