紫都星座投资价值分析.ppt

,如果准备投资房地产， 你会考虑哪些问题？,思考一： 房地产的价格走势,是涨还是跌？ 投资地产是个好选择吗？,重庆房地产行业始终在平稳健康发展中,房价一直稳中有升,与全国很多的大都市相比，重庆的房价相对较低 在2005年度对全国35座大中城市的 房价统计中重庆的房价仅排在第20位 同时重庆也是 全国公认的房地产 泡沫最少的城市之一,明年、后年 房价会跌吗？,成本推进房价 土地实行“招拍挂” 带动地价上涨 各种资源价格不断上涨 标准提升房价 房地产市场对开发项目的景观、配套要求越来越高,需求拉动房价,重庆目前人均住房面积远低于全国平均水平 每年有大约40万周边人口成为新增城市人口 外来购房者人数每年以30%递增 城市化发展速度快速提升 人均GDP高速发展 2006重庆房产需求蓝皮书,财政部、国土资源部和央行联合发出通知要求自07年1月起土地补偿金标准将提高一倍征收。 这一新增收费标准必然会体现 到房价上去，让购房者共同分担。,政策拉升房价,市场的声音告诉我们 房价上涨的趋势 在可预见的时间 不可逆转！,为什么我不选择投资股票而是投资房地产？,股市在历经几年的熊市后出现了恢复性的增长 但是在中国上市公司盈利能力和市场开发能力没得到根本改变时 股票出现这样高的市盈率是蕴涵着极大风险的,思考二： 紫都星座的优势在哪？,冉家坝的未来 星座地段的 稀缺价值体现,一、无法比拟的区位优势,冉家坝的未来,冉家坝,沙坪坝,解放碑,大学城,茶园新区,观音桥,政府的大力支持 (重庆十一.五规划中三大热点片区之一),冉家坝：意味着什么,重庆市新的行政副中心 (武警总队、市环保局、市工商局、海关、重庆广电中心等30多家市局级机关入驻),(龙湖、升伟、东和、北京城建、春风、劲力、渝开发众多开发商云集于此） 2008年 该区域居住人口 将达50万人,高档居住区开发的热土,各交通要道呈井字状格局，将会是重庆市主城交通最便捷的区域之一 发达的交通，与区域 可满足多样化的需求 这一点相结合， 极易形成一个新的商圈,便捷的交通枢纽,冉家坝规划有市政广场、景观大道、众多行政单位的办公地点、星级酒店、商业中心 已经基本具备多样化供给的雏形，形成一种供需 良性互动的局面 从而促使一个 新商圈的形成,多样化供给产生多样化需求,星座地块的独特价值,1.紫都星座处于该区域链接其他区域的中心环节，在冉家坝区域处于优势地段 东面4公里可达江北重心观音桥 北面2公里可快捷的到达北环高速 西面通过石马河10分钟可达沙坪坝 南面等到嘉华大桥07年通车，到达大坪片区将更加便捷,紫都星座,南桥寺,观音桥,北环,沙坪坝,目前已有20多路公交车发往重庆各区 随着紫都城良好的居住氛围和商业氛围形成 必然会吸引来大量的 公交配套,2.公交状况-捷运多元化,紫都星座正处于规划中轻轨、公交换乘中心交汇处 随着冉家坝片区的发展 其交通优势将会 日益突出,(重庆晚报：2006.11.14，封面)文章,从2006年6月起，暂停为登记地址为民用住宅的企业办照。 住宅禁商后，迫使许多新注册的中小企业和已经在住宅楼内办公的公司 都在寻找办公场所， 带来大量的租住需求。,3.住宅禁商带来的巨大商机,4、沃尔玛、百安居、SM集团的入驻,沃尔玛1.8万m2 已经开业,百安居1.2万m2 已经开业,社区商业,紫城天街,SM购物中心,两大世界500强企业同时进驻同一商区的2大主力店，这不仅开创了西部第一，在全国范围内也极为罕见。,沃尔玛百货有限公司是世界上最大的连锁零售商，目前在全球十个国家开设了超过5000家商场，员工总数160多万，分布在10多个国家。每周光临沃尔玛的顾客近一亿四千万人次。 沃尔玛1996年进入中国，经过八年多的发展，目前在22个城市开设了47家商场。沃尔玛在中国现有员工超过2.3万人。,沃尔玛带来什么?,沃尔玛:经营日常生活易耗品,各类食品,家电及服装等,06年12月21日沃尔玛开业当天,B&Q隶属于世界500强企业之一的英国翠丰集团（Kingfisher Group），是世界第三，欧洲第一的大型国际装饰建材零售集团。,深圳百安居,上海百安居,沈阳百安居,来自英国的家居装饰建材连锁店 企业规模居世界第三、欧洲第一,百安居:建材、装饰材料、家具、各类家居饰品等,在沃尔玛与百安居周边500米之内，住宅、写字楼与商铺的租金水平通常会高出20%以上，且空置率基本为零。,在长春，由于沃尔玛的入驻，万达购物广场临街商铺最高曾卖到每平方米6.68万元的天价。,2006-12-22重庆晨报 38版 菲律宾零售业老大要到重庆开店,本报讯 世界500强之一、菲律宾 零售业老大SM集团计划到重庆开 店，新店位于冉家坝。昨日，渝 北区商委人士证实，SM已经与 冉家坝片区相关部门签约。 昨日，渝北区商委人士指着沃尔玛龙湖紫都城店和百安居旁边的一块空地说，SM已在此圈地100多亩，将建购物中心、书城、高档餐饮、电影院等，总投资超过10亿元人民币，明年初动工，后年投入使用，台湾的莱雅百货将入驻。,商业配套在一定的区域范围内 尚无规模竞争对手，政府在冉家坝的放量没有如此集中的商业地块 加上星座周边已有多年商业氛围的积累 将更容易形成一个区域的商业中心,紫都城,紫城天街,紫城星座,紫城星座,社 区 商 业,两家世界500强,交通+规划+ 居住人口,渝北核心商圈的形成,社 区 商 业,SM购物中心,1.省时、省心、省力 低首付 轻松按揭 交房即可入住 免除装修烦恼,二、星座产品的自身优势,2.合理的平面布置,每层19户 配置4部高速电梯 合理的户均面积 26-61平方的小户型 主力户型40平方 多功能 可合并可分割 真正的可商可住,3.龙湖成功的星座开发经验 全重庆唯一的钻石物管 水晶星座,北岸星座,4、成熟的建筑风格 简洁流畅的外立面 彰显卓尔不群的气质 屹立于冉家坝之巅 放眼四周 尊贵气质 舍此无他,5、龙湖产品的品质保证 精装修的公共空间 高比例停车位配置 引领更加良好的商业形象,思考三： 星座投资价值 到底有多大,居住型：追求生活方便的商务人士、高级白领,1、广泛的租住人群,商务办公型： 快速成长型中小企业 外地企业重庆分公司 驻渝办事处（建材市场和超市的代理商） 小型工作室（物流、咨询顾问、文化传播、 传媒、美容、摄影、律师事务所、设计公 司、装饰、建筑、广告、培训、网络）,2、稳定的资金收益,以类似业态写字楼的较低租金水平35元/为基数 SOHO的成本收回平均在15年，初步估算： 星座销售价格=月租金12月/年15年 =351215= 6300元/,收益率35元*12/5300=7.9% 以上测算并没有考虑物业本身的增值 如果再考虑沃尔玛、百安居、龙湖的物管、精装修的交房标准等 星座的价值将远远超过目前的均价5300元/,以紫都3-2-1-1101为例 建面35.57平米 套内25.96平米 总价137069.00元 七成二十年