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,第六章 房地产开发项目的 工程建设管理,教学内容,房地产开发项目建设与项目管理,开发项目投资控制,开发项目进度控制,开发项目质量控制,开发项目的建设监理,教学目的：通过本章学习，使学生了解开发商在建设阶段的主要工作，建设监理的内容及竣工验收的要求；熟悉房地产开发项目建设与项目管理的内容和程序，使学生对开发项目的建设过程有一个全面的认识。 重点难点：重点是建设过程中的三个基本控制；难点是三大控制目标的实现的方法和监理的实施。 教学时数：4,第一节 房地产开发项目的建设与管理,项目建设程序,项目工程管理,项目管理内容,房地产开发项目,1. 房地产开发项目必须具备的条件 （1）有明确的建设目的； （2）有确定的投资总额； （3）有一定的任务和工作量； （4）有明确的建设时间； （5）有完整的组成要素体系； （6）项目实施有一次性的特点。,一、开发项目建设的概念和程序,2.项目建设的概念 项目建设是指开发项目的工程建设，即将开发项目所涉及到的劳动力、资金、材料、设备、基础设施以及专业技术人员的技术和经验等多种资源聚集到某个特定的时空点上来进行的一项复杂的施工生产活动。 3.项目建设的基本程序 （1）项目建设准备 （2）优选施工队伍 （3）项目施工建设 （4）项目竣工验收,二、开发项目管理意义和内容 （一）项目管理的基本概念及其意义 1.项目管理的目标 成果性目标和约束性目标 （1） 成果性目标：如投资回收率、销售利润率、 投资利润率、项目功能性要求。 （2） 约束性目标：建设工期、投资限额、质量标准等。,2.项目管理的概念 开发项目管理是以高效率地实现项目目标为目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，对贯穿于项目开发经营的全过程进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。 3.项目管理的意义 （1）能使项目开发有计划、有序地进行 （2）为开发项目提供有力的组织保证 （3）为开发项目提供协调和谐的公共环境 （4）有利于对项目控制和获取最大综合效益,（二）项目管理的主要内容,（二）项目管理的主要内容 1. 组建项目管理机构 选择项目经理 组建项目管理班子 2. 办理项目报建和施工所需的各种证件批件手续 办理项目报建手续 办理施工许可证 3.项目招标投标工作 4.项目实施的控制工作 5.项目合同管理工作 6.项目竣工验收工作 7.项目完成以后的评价工作 8.项目管理的其他工作,三、开发项目的工程管理 （一）项目工程管理的概念 1.项目工程管理的概念 项目的工程管理，即项目工程建设阶段的管理，是指对项目从项目开工准备到竣工验收的整个过程所进行的管理。 2.项目工程管理的主要任务 开发项目管理的主要任务是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、检查和控制等方法，从组织和管理的高度，对工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，最终目的是实现项目的总目标投资、进度、质量的最优化。,（二）编制项目工程管理方案 1.制定项目工程组织管理方案 项目工程组织管理方案是统筹安排项目工程建设工作的重要技术经济文件，是制定项目年度开发建设计划，与各施工、协作单位签订合同，开展项目工程管理的主要依据。 （1）制定项目工程组织管理方案的原则 遵循基本建设的各项方针政策，坚持先地下后地上、先基础设施后房屋建设，主体工程与配套工程同步建设交付使用； 统筹安排、配套建设，合理安排各单位工程、单项工程的施工； 合理安排施工区域和布置施工临时用地； 做好资金、材料、设备等的综合平衡，确保项目建设需要。,（2）项目工程组织管理方案的内容 工程组织管理方案的内容包括：工程概况、工程勘察、设计出图、拆迁安置、“七通一平”、施工队伍落实、“三控” 要求、材料、设备安排等。 2.制定年度基本建设计划 3.制定筹集资金计划 4.制定建材、设备供应计划,（三）项目工程技术管理 1.施工图纸等的管理、审查、设计交底 2.全面质量管理制度的建立健全 （四）项目现场管理 1.开工准备工作管理 2.现场工程管理 3.工程验收及决算管理,第二节 房地产开发项目投资控制,投资控制原理,房地产开发 项目建设,投资控制实施,一、开发项目投资控制原理 （一）项目投资控制 1.项目投资控制的含义 在投资决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段和项目竣工验收阶段，把项目投资控制在计划限额以内，并随时纠正偏差，保证目标的实现。 2.项目投资控制的目标 投资估算设计概算施工图预算 施工预算决算,（二）项目投资控制原理 1.影响项目投资超额的因素分析 （1）作第一次投资估算时，规划、设计不深入 （2）资料数据不准确，投资计算粗糙 （3）各设计阶段的投资计算超过投资计划目标 （4）价格上涨 （5）规划或要求改变 （6）招投标时投标者较少 （7）不可预见因素 （8）人为因素,2.项目投资控制的主要方面 (1) 项目建设各阶段对投资的影响 (2) 项目投资控制的主要方面规划设计阶段 3.项目投资的动态控制 (1) 动态控制的含义 (2) 动态控制过程中应注意的问题,二、开发项目投资控制的实施 （一）项目设计投资控制 1.投资评估 2.设计开始前的投资框算 3.项目限额设计 4.项目设计概算 （二）项目施工投资控制 1.项目施工招投标控制 (1) 工程项目承包合同价确定 (2) 项目施工招标投资控制实施 2.项目施工阶段投资控制 (1) 项目施工规划审查 (2) 项目施工投资控制实施,第三节 房地产开发项目进度控制,进度控制原理,房地产开发 项目建设,进度控制方法,进度控制实施,一、开发项目进度控制原理 （一）项目进度控制 项目进度控制是指项目实施阶段以项目进度为目标，以动态控制原理为指导，按照项目进度计划及其实施细则规定的内容，监督和检查项目进度实施过程的动态变化，发现偏差，及时采取控制或协调的有效措施，或修改原计划的综合管理过程。 将项目进度控制的目标分解为： （1）项目设计进度控制目标 （2）项目招标进度控制目标 （3）项目是施工进度控制目标 （4）项目竣工验收进度控制目标,（二）项目进度控制原理 1.影响项目进度控制的因素分析 2.项目进度控制的基本思想 项目进度控制的基本思想为：进度计划的拟定，平衡是相对的，计划的调整、变化是绝对的。 （三）项目进度控制的主要内容 1.编制进度计划 2.进度计划的监测与调整,（四）项目进度控制措施 1.组织管理措施“四保一协调” 2.技术管理措施 3.合同管理措施 4.经济管理措施 5.信息管理措施,二、项目进度控制方法 （一）线性图法 1.水平图 2.垂直图 （二）网络图法 1.双代号网络图 2.单代号网络图,三、项目进度控制实施 （一）项目设计进度控制 1.以网络图为主，辅以横道图 2.将总目标分解为若干分目标 （二）项目施工进度控制 1.影响项目施工进度控制的因素 2.项目施工进度调整,第四节 房地产开发项目质量控制,质量控制原理,质量评定,质量控制方法,质量控制实施,房地产开发 项目建设,一、开发项目质量控制原理 （一）项目质量控制 1.项目质量控制的含义 开发项目质量控制，是指项目管理机构为了确保开发项目质量符合合同规定的质量标准或国家标准规范，所采取的一系列监督、管理的措施、手段和方法。 2. 开发项目质量的特点 （1）项目质量形成过程复杂 （2）项目质量水平不易稳定 （3）影响项目质量的隐患多,3. 项目质量控制的目标 将项目质量控制的目标分解为： （1）项目设计质量子系统 （2）项目材料质量子系统 （3）项目设备质量子系统 （4）项目土建施工和设备安装质量子系统,（二）项目质量控制原理 1.项目质量控制的基本原理 项目质量控制的基本原理，就是由分别代表政府和建设单位的政府质量监督部门和社会质量监理部门，对项目的设计、施工和竣工验收等各个阶段实行全面质量管理和控制。 2.项目质量控制的基本原则 (1)质量第一 (2)预防为主 (3)为用户服务 (4)用数据说话,1.计划阶段 2.执行阶段 3.检查阶段 4.处理阶段,二、开发项目质量控制方法,（一）PDCA循环法,（二）数理统计方法 1.直方图法 2.排列图法 3.控制图法 4.相关图法 5.分层法 6.因果分析法 7.统计调查表法,三、开发项目质量控制实施 （一）开发项目质量控制子系统 1.设计质量子系统的质量控制 2.材料质量子系统的质量控制 3.设备质量子系统的质量控制 4.土建施工和设备安装质量子系统的质量控制 （二）全过程的质量控制 1.事前控制 2.事中控制 3.事后控制,四、开发项目质量评定与竣工验收 （一）开发项目质量评定项目的划分 1.分项工程 2.分部工程 3.单位工程 （二）工程质量的评定 1.分项工程质量评定 2.工程质量评定的等级标准 （三）工程项目的竣工验收 1.单项工程验收 2.全部验收,第五节 开发项目的建设监理,监理含义作用,房地产开发 项目建设,监理内容管理,一、建设监理的含义和作用 1.建设监理的含义 是指由具有法人资质条件的工程监理单位，根据建设单位的委托，依照法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和建筑工程承包合同，在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表建设单位对工程项目实施专门的监督活动，以求用最少的人力、物力、财力和时间获得符合质量要求的产品。 2.建设监理的作用 （1）有利于建立良性的建设项目管理监督机制 （2）有利于建设项目总体目标的顺利实现 （3）有利于对外工程承包业务的顺利开展,二、工程监理的内容和管理 （一）建设监理的内容 1.工程进度控制 2.工程质量控制 3.工程投资控制 4.合同管理 5.信息管理 6.协调 （二）建设监理的组织 1.项目建设