肇庆市端州区住宅市场报告sue.ppt

肇庆市端州区住宅 市场调研报告,2010年7月,Part 1 肇庆市宏观发展概况,肇庆市地理位置优越,广东省中西部、西江中游，东接广佛经济圈西连大西南，地缘区位优势突出。 地处沿海与内陆的交通要冲，城区距广州不足100公里，位于广州一小时经济生活圈。 距深圳200余公里，距澳门180公里，距香港水路142海里，是沿海发达地区通往西南各省的重要交通枢纽。,因其距离广佛经济圈非常近，良好的地理位置和交通网络为承接珠三角前沿阵地产业转移提供了天然的便利，未来的发展潜力无限。,城市规划,城市发展定位： 肇庆市中心城区将通过“一河两岸、南连东扩”战略，打造100万人口现代化新兴大城市，成为珠三角西北的重要城市以及粤西北区域的政治、经济、文化、科研、教育、旅游中心。,城市总体布局：肇庆市中心区域采用“一河两岸多组团”城市结构形态，以西江为发展轴，以端州为主中心，将鼎湖区、大旺综合经济开发区、沙浦、南岸大湾、永安、白金龙、金利、马房、会城等组成一个多组团的带状城市群，各组团之间以山林、水域或绿化带相隔离，以快速干道和桥梁相连接。,城东新区发展：城东新区建设是肇庆实施“南连东扩”发展战略、打造100万人口现代化大城市的重要举措，肇庆市将投资15亿多元拟耗时5年打造全新的城东新区，预计新城区的建设将能够吸引带动130多亿元的固定资产投资，5年后新区建设将初具规模。,根据城市规划，肇庆市未来城市发展规模非常大，将形成一个拥有良好的城市环境资源，多山、湖、水，非常适合居住的新兴大都市。城东新区作为整个规划发展的重点区域，其发展将得到来自肇庆政府的最大推动力。,城市经济迅速发展,2009年全市生产总值846.34亿元，比上年增长13.6%。，05到09年，肇庆GDP年增长率保持在13左右的水平。,2009全年城镇居民人均可支配收入15063元，比上年增长10.4%；扣除价格因素，实际增长12.9 %。,2009全年全社会固定资产投资462.77亿元，比上年增长28.2%。其中，城镇投资303.72亿元，增长38.8%；农村投资159.05亿元，增长22.2%。中心区投资336.31亿元，增长31.7%；山区县投资126.46亿元，增长35.3%。,经济增速较快，发展稳定,居民可支配收入稳步提高,固定资产投资比例增长,小结,作为承接珠三角产业转移的重要基地，肇庆市经济发展总体呈快速增长趋势，人均收入水平显著增加 预计肇庆市未来经济的发展将可以为新城区规模的建设、房地产业发展提供足够的支撑力和推动力。 在新一轮的城市总体规划（2007-2020）中，肇庆定位为最适宜旅游的花园式风景城市、最适宜人居的生态型山水城市、最适宜创业的现代化工业城市，无疑也为房地产业的定位指明了方向。,Part 2 肇庆市整体市场分析,（亿元）,起步阶段,加速发展阶段,肇庆房地产市场起步较晚，2000年以前发展缓慢，2000年开始起步，2006年以后发展速度明显加快，房地产开发总投资额大涨，且逐年增加。,房地产开发总投资、投资增长,（亿元/万平米）,商品房销售总额、销售面积情况,伴随房地产投资额的剧增，肇庆市房地产市场开始起飞，销售总额和销售面积逐年递增，房地产市场前景一片光明。 受目前国家对楼市调控政策的影响，肇庆房地产投资强度较低，销售面积跟一二线城市相比有巨大的差距，但发展潜力较好；市场稳定性一般，易受大市影响。,09年肇庆房地产开发、销售增长明显,全年房地产开发投资60.66亿元，比上年增长11.7%。其中，中心区53.14亿元，增长7.8%；山区县7.52亿元，增长49.5%。,Part 3 细分市场分析,肇庆市端州区各板块分布,本案,城北板块：肇庆居住形象城市名片,该板块位于北岭旅游渡假区，是唯一的景观资源最优越的地方，背山面水、是肇庆乃至珠三角稀缺的全湖景生态旅游区。 无论是居住、养生、渡假、投资都相得益彰，它将是肇庆市政府重点打造的区域，肇庆居住形象城名片 。 该区域目前已经有多家大型地产企业进驻，产品均以别墅为主。 资源配置：北岭山风景区、北岭山美食一条街 利好消息：火车铁路搬迁、市十五小学校址迁至北岭山,特点：环境优美、自然环境优越 该板块最高价13380元/，最低价为5200元/ 代表楼盘：星湖上院、星湖名郡,本案,城北板块在售楼盘,星湖名郡,星湖上院,城北板块小结,独特的自然景观资源决定了该板块的唯一性，区内的高端休闲配套（如休闲酒店、度假山庄、美食山庄等），是肇庆著名的“富人区”。 产品均已别墅为主 客户群体主要是广佛地区高收入人群,该区域是肇庆市新开发的区域，也是市政府 未来发展的重点区域。城东新区不仅是一个新区的概念，而是一个新城市中心的确立。 扩容后的新城区，东接鼎湖、大旺，西连旧城区、形成整片城市群。政府已表明将城东新区定位为未来肇庆的新城市中心，实现以居住功能为主，以集行政办公、商业、金融、文化娱乐、旅游休闲等项目的复合型的新城市中心。 资源配置： 奥威斯五星级酒店、仙女湖旅游度假区、肇庆中学高中部、肇庆学院、国税局、规划局、交警大队等众多市政配套、城东公园 利好消息： 未来新行政中心、冬钓湖开挖、19条交通干道的规划兴建,城东板块：高起点打造城市中央生活区,特点：未来重点新城市中心、“城市的东大门” 该板块最高价8500元/最低价4000元/ 代表楼盘：中源名都、嘉湖新都市,城东板块在售楼盘,城东板块小结,政府新规划的核心住宅区未来的CBD，受广佛轻轨利好等消息影响，投资升值潜力大 新开发区域，生活配套却相对滞后 肇庆房地产市场住宅产品主要供应板块,湖景板块：肇庆居住形象城市名片,位于国家级风景名胜区星湖，本着得天独厚的自然环境和上风上水之地，周边历来是人们健康安居的理想居所，近年来，周边商业价值突然迸发，成为各开发商的必之地。 优美的环境吸引了省内外以及本地大开发商在内的十几家房地产开发商蜂拥而至。众多高档次、花园式、生态型的项目纷纷上马，开发出一系列热销楼盘。 星湖美景、水岸生活、山环水抱、原生态风景成为各楼盘的最佳卖点。 资源配置：星湖、体育中心、时代广场、星湖国际广场、众多酒店和学校。 利好消息：星湖景区的重点打造，世界广场的规划兴建。,特点：环境优美、配套完善、交通便利 该板块最高价16500元/最低价4200元/ 代表楼盘：波海蓝湾、莲湖湾畔,湖景板块在售楼盘分析,莲湖湾畔,波海蓝湾,湖景板块小结,位于星湖西南沿岸，可直接望湖，景观丰富。 毗邻市中心，配套成熟，一直是肇庆房地产市场的热销板块。 开发的项目档次品质较高。,城西板块：构建多层次住房体系,肇庆市工业比较集中的区域，房地产发展主要集中在体育馆周边和调蓄湖一带。 现时调蓄湖一带房地产开发是该区的重点，凭借住项目较大的规模、优越的自然景观及新颖的产品设计，使该区域的住宅销售价格处于整个市场高端水平。 资源配置：体育中心、白沙公园、芙蓉公园、白沙龙母庙、包公祠 利好消息：城区西拓、龟顶新城规划,特点：工业较集中、经适房、解困房较集中的区域 该板块最高阶7600元/，最低价4000元/ 代表楼盘：苹果园、鸿景锦园,城西板块在售楼盘分析,苹果园,上海城,旧城江景板块：挖掘文化内涵，实现城市复兴,位于端州老城区沿江一带，既有成熟的生活配套，也可南望西江江景，景观资源丰富。 紧靠西江，凭借一线江景与发展西江“一河两岸”的市政规划，成为众多发展商齐聚的地块。 资源配置：市委市政府所在地、宋城墙、披云楼等文物古迹、天宁路、建设路商业街、众多中小学、医院 利好消息：市政府重点打造之文化、旅游、休闲中心、文化古城的规划,特点：配套成熟、景观资源丰富，该板块最高价9380元，最低价4000元； 代表楼盘：六合台、和成豪庭,旧城江景板块主要楼盘,六合台,和成豪庭,客户群分析,目前肇庆地产市场消费群体以本区域客户为主力，占到62%强，周边城市客户为辅，外来投资客商较少，充分表明目前该区域地产市场主要以满足本地客户为主。,建议：随着广佛肇一体化、广佛肇经济圈 、广佛肇城际轻轨的推进与建设肇庆的房地产需求会有所增加客户群体会扩大。,结论：未来新项目规划和产品设计应以本地客户的需求为导向，开发符合本地消费观念和生活习惯的产品，同时也要加大宣传力度，充分挖掘珠三角居民以及周边市县居民的消费欲望。,