2010连云港今朝灌云项目研究报告238p.doc

今朝灌云项目研究报告上海同策2010.6前 言-41. 灌云县宏观房地产市场分析-51.1. 灌云县社会经济运行状况-61.2. 灌云县房地产市场概述-131.3. 政府相关调控政策、法规解读-382. 灌云县微观房地产市场基本分析-452.1. 灌云县房地产板块划分-462.2. 灌云县商业发展现状-542.3. 灌云县居民购买习惯及消费心理调查分析-643. 灌云县微观市场个案分析-1053.1. 灌云县房地产板块划分及个案分布-1063.2. 本案（灌云县）竞争个案专题分析-1083.3. 本案（灌云县）重点竞争个案分析-1413.4. 专题个案研究总结和启示-1504. 项目分析-1534.1. 项目控制性规划指标-1544.2. 项目用地综合分析-1564.3. 项目s w o t 分析-1675. 项目定位-1695.1. 市场定位建议-1705.2. 产品定位建议-1735.3. 项目商业定位建议-2016. 项目价值分析-2076.1. 项目总说明-2086.2. 规划设计方案主要技术经济指标-2096.3. 项目开发经营周期的确定-2106.4. 项目投资估算-2126.5. 项目收入估算-2176.6. 财务评价-2196.7. 敏感度分析-2217. 同兴巷地块现有规划讨论-2258. 王圩村项目开发建议-226结束语-2351.灌云县宏观房地产市场分析灌云县社会经济运行状况灌云县基本概况1） 区域影响 灌云县，位于黄海之滨、淮北平原东部、江苏省东北部。 隶属于连云港市。 是亚欧大陆桥东桥头堡连云港市的南大门。 拱卫连云港，呼应南京。2） 行政地位 灌云县1912年建县，得名于南有大川灌河，北有名山云台。 总面积1840平方公里，下辖8个镇、12个乡，省属3个农盐场、县属6个农林场圃。 灌云属暖温带季风性气候，年均气温15摄氏度。 3） 交通地位 灌云县境内拥有宁连、汾灌、连徐、连盐等四条高速公路。 204国道、236、324、242（在建）省道穿境而过。 集高速、国省干道、县、乡村道路与水上交通为一体的现代化交通网已初具规模。 距离全国54座4d级机场之一的白塔埠机场仅50公里，每周有24个航班飞往北京、广州、上海、温州、厦门等大中城市。 4） 生态环境 灌云生态环境优越，生态城市特色日益显现。 地貌以平原为主，地势由西向东倾斜，是苏北地区唯一的有山有水的县城。 燕尾港是连云港的附属港，位于被誉为“苏北黄浦江”的灌河入海口凹岸深水段，是系在黄海岸边的一颗明珠，是风光绮丽的旅游胜地。 燕尾港是极具开发潜力的天然良港，现有3000吨级、5000吨级泊位各一座，离连云港港口很近，向西通过灌河与大运河连接。5） 县城规划 县城规划区面积51.89平方公里，已建成面积20平方公里。 全县城镇化率28.3%，城市基础设施功能日趋完善，环境优美宜人。 灌云县自动电话网全部实现了交换自动化，传输光缆化，并建成了无线市话网，装机容量21.6万门，现有用户18万户，每百人拥有电话17部。移动通讯实现无缝隙覆盖。6） 经济地位 是国务院首批批准的对外开放县之一。 是苏北增长势头强劲的重要县城之一。 全国最具投资潜力中小城市百强县。小结：灌云县在连云港市以及苏北地区，有着不可忽视的经济地位。灌云县人口与社会发展状况1）人口总量 总人口110万。 县城常驻人口10.5万，入籍人口近15万。2）社会发展 改革开放纵深推进，发展活力日益增强，产业结构不断优化，人口、资源、环境与经济、社会发展趋向协调。 人民生活水平大幅度提高，保障体系不断健全，民生指数大幅上扬。 和谐社会大构建得到夯实，各项事业统筹推进，民主法制得到加强。 过去五年，是经济社会大发展的关键五年，主要指标高速增长，综合实力显著增强。3）人居环境 新建改造14条城区主干道，形成“七纵七横”道路网络，县城建成区面积由12.6平方公里拓展到26.3平方公里，是2002年的2.1倍，老城区、新城区和经济开发区、大伊山旅游经济区“两城两区”联动开发的格局已经形成。 基础设施日趋完善，城乡面貌日新月异。城市形象明显提升。五年来，共实施城建重点工程312项，开发房地产面积270万平方米，新增绿化面积290万平方米。 建立经济适用房和拆迁安置房保障制度，新建经济适用房10万平方米，城镇和农村居民人均居住面积分别从2002年的18.9平方米和18.5平方米增加到25.8平方米和25.6平方米。4）人文环境 早在6300年前人们就在这里稼穑狩猎，繁衍生息。 现有明珠燕尾港、石佛寺、伊芦山六神台、卧龙岗星相台、大伊山白鸽洞等知名旅游景点。 留有全国重点文物保护的“石棺墓”等宝贵遗产。 正在开发建设中的大伊山公园正成为全县人民休闲旅游的好去处。 在这块人杰地灵的土地，先后有商朝名相伊尹、楚国大将钟离昧、明朝镜花缘作者李汝珍、清朝才子许桂林、江恒源、当代国家男排主教练邸安和等都让这方水土熠熠生辉！小结：灌云县民风淳朴，人居环境成熟，文化底蕴深厚，消费潜力逐渐提高，生活水平及居住标准正在向二三线城市看齐。灌云县房地产市场概述1.2.1. 灌云县国民经济与三大产业发展状况1）2005-2007三年来灌云县gdp、财政收入、全社会固定资产投资情况一览q 三大指标数值一览时间数值项目2005年2006年2007年地区生产总值（gdp）46.48亿元54.85亿元68.98亿元财政总收入2.6亿元4.01亿元9亿元全社会固定资产投资41.9亿元64.24亿元96亿元q 三大指标增长率一览时间数值项目2005年2006年2007年地区生产总值（gdp）10.5%18%25.8%财政总收入63%61.8%124%全社会固定资产投资44%53.4%61.2%2）2005-2007三年来灌云县三大产业发展状况q 2005-2007年三次产业结构比例q 2005-2007年三次产业结构对比 产值比例年份一产二产三产200536.4%33.9%29.7%200633.4%37.4%29.2%200728.8%43.0%28.2%2）2005-2007三年来灌云县社会消费与人均收入状况 数值年份社会消费品零售总额增长率200518.51亿元13%200629.6亿元15%200734.66亿元16%q 2005-2007三年来灌云县社会消费品零售总额增长情况q 2005-2007三年来灌云县可支配收入增长情况经济指标年份城镇居民人均可支配收入农民人均纯收入数值（元）增率（%）数值（元）增率（%）2005583010%36859%2006649510.4%39509.5%2007736013.3%452014.4%小结：q 从以上图表可以得知，灌云县最近几年的地区生产总值、财政收入、全社会固定资产投资呈稳中上升趋势，在与同级别区(市)相比，亦位居前茅；社会消费品总额、城市人均可支配收入也在逐年提高。q 三类产业结构比例也日趋合理，从近几年各类产业比例的变化可以看出二产与三产的比例逐步加大，一产比例减少；工业在国民经济中的比重日益增大，房地产业在工业中的比重日益提升。q 通过走访相关部门获知，城市的规划与建设对房地产市场的推动和影响增大，反之，房地产对城市的建设和招商引资也产生很大作用。1.2.2灌云县房地产发展阶段及现状描述q 2003年要事小结重视抓好房地产和旅游等新兴产业，开发房地产23万平方米，竣工经济适用房1万平方米。q 2004年要事小结加快发展建筑业和房地产业，实现建筑营业额5.6亿元，开发房地产24.2万平方米。q 2005年要事小结2005年预计实现服务业增加值13.78亿元，服务业对经济增长的贡献率达33.4%。五年来，开发建设各类市场4.2万平方米，建成苏鲁农化、海之舟、金海湾等专业市场和商贸市场9个，消费市场日趋繁荣，2005年社会消费品零售总额达到18.51亿元，比“九五”末增长66.6%；旅游、保险和房地产等服务业成为第三产业的重要增长点。五年来，累计投入41.5亿元，新上城建重点开发项目240多个，旧城改造拆迁面积28.5万平方米，新建住宅54.4万平方米，商业用房35.22万平方米。q 2006年要事小结建筑业加快发展，实现增加值5.44亿元，增长32.7%。q 2007年要事小结房地产开发、交通运输、邮政通讯、司法公证等服务业健康发展。小结：q 房地产业在国民经济中所占比例与所起作用越来越大，成为居民改善生活质量的重要表现之一，也是县城城镇化进程的重要推动力量；q 同时政府对房地产的严格要求与规范性也日益彰显，推动房地产向着规范化方向发展。1.2.3. 灌云县2004年以来房地产平均价格走势 均价年份商品房均价2004800元/平米20051000元/平米20061200元/平米20071615元/平米20081-2月1800元/平米，近期2200/平米q 整体价格呈规则上升趋势，从2004到2006年以年均200元/平方米的增幅上涨；而2007年却增幅突然达到415元/平方米，呈现出房地产价格的快速上升趋势。q 2008年目前均价在2200-2300元/平方米，增幅继续上扬。这和目前的政府的政策导向、市场通胀物价上涨、购房者消费心理，有很大关系。q 目前价格相对周边县市价格较高，且受周边县市影响机会很小。q 价格增幅较快原因：一、通货膨胀；二、乡镇回乡县城置业人员增多；三、拆迁量增大，无形中使客群队伍壮大；四、改善居住条件需求。q 考虑到国家宏观调控力度持续加大，以及灌云县土地放量的巨大性，预计08年、09年房价涨幅增速将会放缓并可能出现窄幅波动的局面。1.2.4.灌云县2006年以来土地供应状况数值年份土地供应量2006855亩20071800亩2008预计1000亩20091000亩q 从图表可以获知，灌云县的土地供应量2007呈猛增趋势，2008呈明显下降趋势，这不排除其中的园区用地。q 根据规划部门提供的信息研究和分析，明年的土地供应量会减少，低于2008年土地供应量。q 这和前三年已经供应、尚未开发建设土地存量有很大关系。1.2.5.灌云县2006年以来商品房开工量走势 数值年份商品房开工量200630万平米200755万平米2008预计不到70万平米2009预计100万平米q 从图表可以得出，开工量的涨幅呈快速上升趋势，这说明目前的灌云县房地产市场处于上升期，这和灌云县房地产市场起步较晚有关，同时日益成熟的宏观经济环境对其起到了良好引导作用。q 房地产市场自有它的客观规律，考虑到市场的饱和程度和接受程度，预计0809年可能增速放缓以缓解市场饱和度。1.2.6.灌云县2006年以来商品房成交量走势 数值年份商品房成交量20068万多平米200722.6万平米（含安居工程9.6万，拆迁户5万）20081-4月份9.7万平米q 结合供应量与成交量，从历年来看，两者呈不对称，这也是供应量降低的一个重要原因，尚余70万平米没有销售。q 分析原因：一，所建设房屋有一大部分是商业用房，而且商铺去化速度难于住宅；二，所有房源去化是需要时间的；三，项目总量以整体统计，而开发是分期开发的。q 2008年的成交供应比相对来说是最大的，但不能对今年的成交供应比过于乐观，应持谨慎态度。1.2.7.灌云县2007年土地出让一览2007年度县储备中心土地使用权出让统计表（单位：平方米）序号地块名称出让土地面积出让方式出让用途成交日期供地方式土地坐落平方米公顷12007-1号地块 （西门小区）101011.0101挂牌住宅兼商业07、03、29毛地伊山北路西侧22007-2号地块（商务大厦）39830.3983挂牌商业07、03、29毛地伊山南路西侧32007-3号地块（兴云）135771.3577挂牌住宅07、03、29净地新民南路西侧42007-4号地块（西苑小区）16708616.7086挂牌住宅兼商业07、03、29净地西苑中路东侧52007-5号地块（国际商贸城）10354110.3541挂牌商业07、03、29毛地西苑南路东侧长安路北侧6东王集乡2007-1号地块32090.329挂牌商业07、04、28毛地东王集乡沂王北侧72007-6号地块（电信）87320.8732挂牌商业07、05、31毛地县城胜利中路北侧82007-8号地块（水果批发市场）562005.62挂牌住宅兼商业07、05、31拆成自然平整县城新民南路东侧92007-9号地块（镜花缘酒厂）331763.3176挂牌住宅兼商业07、05、31毛地县城淮高路东侧10板浦2007-1号地块（原204国道东侧）333333.3333挂牌住宅兼商业07、05、31净地板浦镇原204国道东侧11板浦镇2007-2号地块（原204国道北侧）429334.2933挂牌住宅兼商业07、05、31毛地板浦镇原204国道北侧12板浦镇2007-3号地块（西大街南侧）102351.0235挂牌住宅兼商业07、05、31毛地版铺镇西大街南侧13沂北乡2007-1号地块（富民路北侧）50040.5004挂牌商业07、05、31净地沂北乡富民路北侧14县城2007-10号地块（胜利西路南侧）836888.3688挂牌住宅兼商业07、06、20毛地县城胜利西路南侧15圩丰镇2007-1号地块10390.1039拍卖以建设局审定为准07、06、21毛地圩丰镇16县城2007-11号地块（向阳家俱厂）84100.841挂牌住宅兼商业07、08、22毛地县城振兴北路东侧17县城2007-13号地块（织布厂宿舍）148141.4814挂牌住宅兼商业07、08、22毛地县城振兴中路西侧18县城2007-14号地铁（冷库及依山南路）599175.9917挂牌综合07、08、22毛地县城人民路南侧、新民南路东侧19 县城2007-15号地块(农机公司）55450.5545挂牌住宅兼商业金融07、08、22毛地县城振兴中路西侧20县城2007-16号地块(粮食车队）74690.7469挂牌住宅兼商业07、08、22毛地县城振兴南路东侧21县城2007-17号地块（外贸局）31520.3152挂牌住宅兼商业07、08、22毛地县城振兴南路东侧22穆圩乡2007-1号地块91410.9141挂牌商业07、08、22净地穆圩乡霍江公路南侧23县城2007-18号地块（山前小区）666676.6667挂牌住宅兼商业金融07、09、28净地县城山前河南侧24县城2007-19号地块（西环路东、人民南路）12409612.4096挂牌住宅兼商业金融07、09、28净地县城建设路北侧、西环路东侧25县城2007-20号地块（国土路、建设路两侧）532645.3264挂牌住宅兼商业金融07、09、28净地县城经五路两侧26县城2007-21号地块（商贸城二期）193431.9343挂牌商业、金融业07、09、28净地县城西苑南路东侧、建设路南侧27陡沟乡2007-1号地铁（农科站地块）27720.2772挂牌住宅兼商业07、09、28净地陡沟乡敬老院西侧28县城2007-22号(鲜禾北）536185.6318挂牌住宅兼商业07、11、02净地县城工业区长安路南侧29县城2007-23号地块（原镜花缘南）778077.7807挂牌住宅兼商业07、11、02净地县城工业区依山南路西侧30县城2007-24号地块（商务中心）604596.0459挂牌商业07、11、02净地县城工业园区西苑南路东侧31县城2007-26号地块（胜利西路北）476524.7652挂牌住宅兼商业07、11、23毛地胜利西路北侧32县城2007-27号地块（商贸干校）107141.0714挂牌住宅兼商业07、11、23毛地县城经五路东侧33板浦镇2007-4号地块68390.6839挂牌住宅兼商业07、11、23毛地板浦镇东大街南侧合计1207651120.7651小结：07年全年推出土地共1207651平方米，灌云县政府土地放量速度过快，我司认为这种提前透支当地群众的购买力的行为对于未来当地房地产市场将产生一定的不利影响。1.2.8.灌云县房地产市场走势研判（供需状况、消费能力、销售前景、价格趋势、整体前景）1)需求量上涨速度无法跟上供应量增长节奏,供需矛盾不断拉大，市场风险陡然增大（见下表）q 从以上两张图表表现中可以看出，开工量与供应量呈交叉上升趋势。q 开工量在2008年达到了70万，创造了一个小高峰；鉴于2007年土地供应量达到120万，由此必然加剧08-09年开工量的大幅上涨，竞争变得非常激烈。q 07年供应量的大幅上升，供应量远远大于成交量，不远的将来供需矛盾将骤然加剧。q 从成交量和房价曲线来看，二者走势均显得较为缓和，2007年房价出现了跳跃式增长；预计2008年全年的成交量可以达到10万以上，但是面对高达70万土地的开工量，市场去化能力和速度根本无法满足销售量的需求，所有开发商的销售压力和市场风险将空前增大。2）价格一直呈上升态势，5年内均价上涨了1400元/，短期内上涨空间已较小q 2008年的房价仍趋上升之势，但增长速度将放缓；q 房地产政策变化以及土地政策的调整，为未来房价走势制造了较大的不确定因素。3）市区的发展方向为“西扩南移”，西和南将成为灌云县房地产发展的重点区域，将对本项目形成不利的发展环境q 南部以经济开发区为依托，政策支持引导民心南进，支援产业建设；q 在灌云县政府的远期规划中，将把西部打造成县城行政中心区和生态休闲居住区于一体的新城区，不可避免这一带将成为新的繁华中心与高档居住区；q 本项目处于老县城中心位置，不属于规划的重点区域，这一点对本项目较为不利。4）2007年120万的土地突击放量，将使灌云县房地产市场竞争更加激烈q 不考虑其它因素，120万的土地放量，可见政府对灌云房地产市场已经失去节奏性的控制；q 灌云县城镇化进程的加快，政府需要更多资金，其中很大一部分资金来源于土地的拍卖，突击放量的行为致使未来的灌云县房地产市场竞争将会加剧。5）目前整体市场仍然处于良性发展状态，政府自2008年起已开始对土地供应加以限制q 据政府相关人员透露，这几年国家针对房地产业的调控政策对灌云等中小城市影响不是很大，目前房地产市场处于良性发展状态。q 根据目前政府抛出的土地状况和政策细则的实施时间来看，新一轮宏观调控的结果将在2009年底出现结果，相关人士表示灌云县对于房地产市场有些失控，因此结果也令人担忧。1.3政府相关调控政策、法规解读1.3.1. 2005年以来国家重点房地产政策回顾1）2005年3月26日，国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知，八点要求控制房价涨幅过快，即“老国八条”q 高度重视稳定住房价格工作。q 切实负起稳定住房价格的责任。q 大力调整和改善住房供应结构。q 严格控制被动性住房需求。q 正确引导居民合理消费预期。q 全面监测房地产市场运行。q 积极贯彻调控住房供求的各项政策措施。q 认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。目的：为抑制住房价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。2）2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，并提出了项加强房地产市场引导和调控措施，即“新国八条”q 强化规划调控，改善商品房结构。 q 加大土地供应调控力度，严格土地管理。 q 加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。 q 完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。 q 运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。 q 加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险。 q 切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。 q 加强市场监测，完善市场信息披露制度。肃查处违法违规销售行为。目的：加强房地产市场引导和调控措施。3）2006年5月17日，“国六条”具体措施包括q 切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。q 进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。q 合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。q 进一步整顿和规范房地产市场秩序。制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。q 加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。q 完善房地产统计和信息披露制度。目的：在2006年房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制的基础上。希望能从根本上解决房地产领域的一些问题，如：主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱等。4）2007年系列政策q 央行一年内6次加息2007年是进入加息通道后，央行加息最为密集的一年：3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月14日，12月21日，央行先后6次上调存贷款利率。 土地增值税开征2007年1月16日，国家税务总局下发规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为3060不等。 物权法终获通过辗转5年，8次提交审议，2007年3月16日物权法终于在“两会”得以通过。物权法的核心就是确定财产所有权的归属问题。 第二套房首付提至四成央行、银监会9月27日共同发布通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。 国土部39号令出国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定，11月1日起正式实施，即39号令。 物业税有望正式征收物业税推进工作正在有序展开。10月11日，国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，包括首批的北京、深圳、重庆等十省市开始物业税“空转”运行。 十次上调准备金率央行宣布，从2007年12月25日起，上调存款类金融机构的人民币存款准备金率1个百分点至14.5，这也是今年第10次上调准备金率。该标准创20余年历史新高。目的：所有的系列政策归结为一个最终目的就是防止房价上涨势头过快，同时有效抑制房地产中出现的炒房行为。5）2008年系列政策 1月16日 为落实从紧的货币政策，中国人民银行16日宣布，从1月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行2008年首次动用这一货币政策工具。央行称，这一举措是为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。 5月12日，央行公布于5月20日起年内第四次上调存款准备金，上调存款类金融机构人民币存款准备金率为0.5个百分点， 存款准备金利率已上调到16.5%。此次调息是央行在通货膨胀压力下的必然选择。 2008年新年伊始，国务院又出台了关于促进节约集约用地的通知(简称为3号文件)。该通知强调，为了切实保护耕地，就得大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、土地利用效率高的符合中国国情的土地利用新路子。目的：抑制经济增速过快，控制通货膨胀，降低美国次贷危机对中国市场的影响，房地产产业不可避免的受到重大影响。小结：国家房地产系列政策对灌云县目前的房地产市场直接影响比较小，但是这些政策会在灌云县今后的发展中，直接约束和引导其房地产行为。1.3.2. 连云港（灌云县）房地产政策法规列举及对灌云县房地产市场的影响 2005-07-13连云港市经济适用住房管理暂行办法。 2005-07-13七部委出台稳定房价的新措施。 2006-12-12连云港市房产管理局行政许可事项公示。 2006-12-13连云港市房产管理局行政执法项目及法律法规依据。 2006-12-13关于整顿规范我市房地产经纪服务行业经营秩序的通知。 2006-12-14商品房销售管理办法。 2006-12-14城市商品房预售管理办法。 2007-01-29关于开展“20052006年度连云港市诚信房地产企业”评选活动的通知。 2007-06-20关于东部城区购买经济适用住房申请登记的通知。小结：连云港市自身的房地产相关政策并不多，更多的是传达国家的房地产大政方针；而在反应上，对于国家的政策目前只有一些零星的间接反应。虽然目前已经出台的国家政策对于灌云县房地产市场的发展影响并不大，但是即将出台的地方细化政策将会对后期出让的土地、房地产的操作运营产生深远的影响。递进分析：各地针对国家的房地产相关政策，都结合了本地房地产发展的实际情况制定了相应的执行细则，这些执行细则在一定程度上考虑了本地房地产市场未来有序、良性、健康发展的需要及对本地经济的影响，有因地制宜、灵活变通、理性的特点。一定程度上减少了国家政策针对于对灌云县这样的四级房地产市场的影响。但随着国家宏观调控政策的不断深入，其影响将不断加大。2. 灌云县微观房地产市场基本分析2.1. 灌云县房地产板块划分2.1.1. 板块划分依据城中、城东、城北、城南、城西1）城中片区：北至向阳路，东至振兴路，南至通淮路，西至新村北路2）城东片区：振兴路以东片区3）城北片区：向阳路以北片区4）城南片区：通淮路以南片区5）城西片区：新村北路以西片区板块划分依据：q 现有的个案分布现状及将出现的个案分布趋势。q 灌云县“西扩南移”的城市规划蓝图与政府性的方向性区位入住引导。q 老城中心“控制、疏散、重构”战略。q “增创城市特色、完善城市功能、建设生态城市、提升人居环境”，走城市和中心镇并举的新型城镇化道路的需要。q 新形势下的客群居住习惯。王圩村项目同兴巷项目2.1.2. 五大板块的资源及配套状况1）城中片区q 拥有灌云县城唯一的旅游资源大伊山公园；q 本区域商业在灌云最为成熟与发达，如中大街和胜利路地段；q 交通便捷，四通八达，出租车、公交车、三轮车均有直达，出入方便；q 市政配套齐全，如商场、银行、医院、学校、超市、娱乐休闲设施等；q 经济产业以商业贸易、旅游、餐饮等为主。2）城东片区q 振兴路以东附近配套完善，以居住、商业为主；q 将被发展为集商贸、居住等功能于一体县城副中心，目前振兴路沿线新开发小区已形成相当大的规模；q 生活氛围成熟，市中心区的集中居住区之一。3）城北片区q 交通便捷，沿伊山北路一带市政配套较为成熟，但人气呈向市中心汇聚之势；q 沿伊山北路有一定的商业氛围，但个案分布处商业氛围不明显；q 生活氛围成熟，市中心区的集中居住区之一。4）城南片区q 属于经济开发区，经济产业以服装、金属加工行业为主为主，目前50%以上的企业已在建或投产，前景看好；q 交通便捷，道路状况良好，目前仅有一条公交车线路，公交线路有待拓新；q 有部分市政配套，正在系统配建中；q 商业、旅游、人文资源有待挖掘与开发。5）城西片区q 规划中的新城所在地，以居住、商业、休闲为主；q 将被发展为集商贸、居住等功能于一体的城西新区；q 灌云县各主要行政部门已搬迁至此，未来该片区将成为灌云县行政中心区和生态休闲居住区。2.1.3. 五大板块房地产发展简述1）城中片区q 在五大片区的在售项目中，供应量最少，且分布呈无序排列状，规划理念与建筑风格受当地的客群需求、人文气息、城市统一风貌限制较大，如富园广场等项目，产品品质档次上流，价格在2300-2500元范围内波动，更有很大上升空间。2）城东片区q 市中心边缘东部区域，城东片区处于城郊结合部，配套完善但相对落后，现有君悦华庭、润和花园等项目，在售楼盘较少。3）城北片区q 目前项目缺失，但是此区背靠伊山，政府远景规划数百万方二类居住区，档次当属中高档居住区，值得警惕和密切关注。4）城南片区q 受政府“西扩南移”直接影响，该片区有部分在售楼盘，但是均呈沿振兴南路、新村南路线状排列；整体的规划理念和建筑风格沿袭传统较多，项目整体品质属于中档，价格范围在2000-2200元。5）城西片区q 根据灌云县“西扩南移”规划战略，是五大片区中在售项目最为集中，数量最多，且呈以胜利西路、西苑路以及新县政府北侧三条主轴向周边扩散。规划理念符合时下居住需求，建筑风格现代简约，如；建筑风格欧式，外形俊朗，如溢彩馨都；产品品质属于中高档次，价格在2300-2500元之间。2.1.4. 五大板块规划前景与房地产发展前景分析1）城中片区q 属于老城区，具有深厚的人文底蕴、成熟的商业基础、市中心的凝聚力与辐射力、通达的交通网络等优势，在规划上属于保护性开发地段，房地产升值潜力较大，投资前景看好。2）城东片区q 被“西扩南移”的城镇化进程边缘化，老城区的辐射力随着县政府的南迁而逐渐南移，接受老城区的辐射也会见少，但城镇化进程中的农村与郊区的外来人口将会成为一股新兴的上升客群。3）城北片区q 具有良好的居住氛围和生活配套设施，虽不属于未来的城市发展重点区，但属于老城区，相对城南、城东片区依然具有特色优势。4）城南片区q 一块新兴的投资热土，县政府南面的经济开发区带来了强大的产业政策支撑、雄厚的产业基础、现代化的整体规划，房地产将会水涨船高，上升势头不可低估，预与城中板块分庭抗礼还有待时日。5城西片区q 被政府强烈关注的片区，定位行政中心区和休闲居住区，各项配套设施正在规划建设中，其未来的发展和政府的支持力度和持续性密切相关。2.2. 灌云县商业发展现状2.2.1. 重点街道商业发展现状q 中大街一带商业规模较大，现代化气息浓厚，业态分布较为齐整，客流量大；q 胜利中路一带业态较为齐全与成熟，如时代超市至盛泰购物广场一带，商业氛围浓郁；q 伊山路受市中心一带商业辐射明显，相比之下商业氛围稍弱。2.2.2. 重点商场发展现状研究对象：金事达购物中心q 一楼：主要经营业态为超市、餐饮、精品店等；q 二楼：主要经营业态为服装；q 三楼：主要经营业态为家具；q 该商城每层营业面积在3000平方左右，对品牌进驻标准要求较低，经营品牌档次较低，租金较便宜。2.2.3. 灌云县重点区域租金状况分析调查路线策略：以中大街和老县政府周边为调查核心，辐射新的商业分布区和市民集中居住区，体现城市消费新趋势。中心商业圈属：中大街商业带，老县中心商业圈，西至新村北路，北至向阳路，东至盐河边，南至通淮路。灌云县重点区域租金状况一览地段临街商铺其他类型面积（m2）结构年租金（万元）面积租金推算（元/天）胜利中路沿街35-100底商1.8-5.61.4-1.5开间：3.5-4m，进深：8-18m中大街中南段沿街40-200底商4-202-2.7灌云最繁华的商业中心北段沿街30-80底商1.2-3.61-1.2伊山中路中南段沿街20-150底商2-101.3-1.8伊山路与胜利路交汇处最为繁华北段沿街35-100底商3-81.5-2同兴巷沿街10-30底商0.6-31.4-1.8以外贸服饰为主向阳路西段沿街30-50底商1-31-1.5银行金融业、行政机构、农贸市场东段沿街20-40底商0.6-21-1.4金海湾商贸城沿街30-150二层商铺2-81.2-1.8主题商贸城，二楼招商效果较差内沿30-50二层商铺0.6-20.8-1.2锦绣中华商业广场沿街50-100底商6-202-4内铺人气较差，营业状况整体不好内沿20-40三层商铺0.3-20.6-1.2海之舟商业广场沿街50-100二层商铺4-162-3.5营业状况一般，人气稍弱内沿30-50二层商铺0.3-20.6-1.2金海湾商贸城：二楼及北半部分商铺为经营死角海之舟商业广场：招商较成功，商铺90%以上处于营业中锦绣中华商贸城：商业动线划分不合理，只有20%左右商铺在营业中大街/胜利路/伊山路临街商铺：以品牌店为主，经营状况良好，租金以中大街南段为最高商业调研综述：商业布局：以中大街、胜利路为市中心，向老县政府等周边辐射；商业业态：业态齐整，分布多为散状分布，有少量业态集中区，如金海湾商贸城、锦绣中华商业广场、海之后商业广场等；商业档次：县城中心以中档为主，高档不多，如盛泰购物广场等；档次环市中心向周边辐射渐低；投资与自用情况：商铺投资占到7成左右，自用和其他占3成；商铺架构：住宅底商以一层或夹二层为主