2011年住宅行业风险分析报告225p.doc

2011年住宅行业风险分析报告摘 要一、住宅行业在国民经济中的地位从1998年到2010年的数据来看，住宅投资额逐年保持了一个较为稳定的增长幅度，1998年住宅投资额为2081.56亿元，到2010年住宅投资额已经达到34038亿元，住宅投资增长速度也一直维持一个比较的水平，到了2010年住宅投资增长率已经达到32.86%。由此可以看出住宅产业在国民经济中的巨大作用。随着我国经济平稳的发展，“十二规划”的顺利实施，伴随着城市化水平的推进，我国住宅产业也将获得平稳的发展。其在国民经济中的支柱作用将会不断维持并且有可能得到加强。1998-2010年住宅开发投资额占固定资产投资、gdp的比重单位：亿元，%年份住宅投资额固定资产投资额gdp住宅投资增长率固定资产投资增长率gdp增长率19982081.5622491.3484402.28-19992638.4823731.9989677.0526.75%5.52%6.25%20003311.9826221.8599214.5525.53%10.49%10.64%20014216.6830001.21109655.1727.32%14.41%10.52%20025227.7635488.77120332.6923.98%18.29%9.74%20036776.6945811.7135822.7629.63%29.09%12.87%20048836.9559028.19159878.3430.40%28.85%17.71%200510860.9375095.1183217.522.90%27.22%14.60%200613638.4193368.68211923.525.57%24.33%15.67%200718005.42117464.47257305.632.02%25.81%21.41%200822081.26148167.2530067022.64%26.14%16.85%20092561919413933535316.02%31.03%11.54%20103403827814039798332.86%43.27%18.68%数据来源：国家统计局二、2010年行业发展环境分析（一）宏观环境分析2010年，尽管国际上许多经济体经济复苏比较缓慢，欧洲的债务危机仍在蔓延，并且国内也面临着自然灾害多发的重大挑战，但是中国经济总体上还是保持了高增长的一个良好态势。呈现出增长速度较快、结构逐步优化、物价水平基本稳定的良好态势，经济运行朝着宏观调控预期的方向发展，我国经济增长已经基本恢复到了金融危机爆发以前的水平。2010年全年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。此外投资保持了比较可观的增长速度增长，人民收入水平也得到了一定幅度的增长，但是2010年cpi的提高和人民币的升值也给我国经济带来了一定的影响。整体来说2010年整个宏观经济形势对住宅行业的发展是有利的。（二）行业宏观政策分析2010年住宅产业宏观经济政策出现了重大的转折。2008年以及2009年上半年，国务院相继发不了降低购房信贷优惠利率、放宽一套房认定标准的政策，地方政府也不遗余力的推行推动住宅行业发展的优惠政策。直接受2009年住宅产业宏观调控政策的影响，2009年住宅产业出现了急速反弹，直接导致地王屡次出现，房价高涨，房地产泡沫日益膨胀。基于这样这样背景，2009年年末以及2010年，国家开始开始从土地、销售、购房信贷、开发贷、投资型需求方面出台了一系列的政策措施。2010年全年住宅行业的宏观调控政策趋向保守，重点关注住宅产业泡沫的产生，抑制投资型和投机性需求。2011年，基于国内宏观形势和房地产市场的发展状况，我们认为2011年的房市调控政策依然会趋向收缩，但也不排除在经济形势受到外来冲击恶化而放松房市的调控政策的可能。三、2010年住宅行业发展情况分析（一）住宅市场供给状况分析1、商品住宅开发规模增加2010年，商品房屋施工面积、新开工面积增幅均比去年增加。2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%，增幅增加13.8个百分点；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%，增幅增加28.2个百分点；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，增幅减少1个百分点。2010年商品住宅开发规模在严厉的住宅调控政策背景依然维持了一个较大的增长幅度，这主要是由于2009年住宅市场经历了一个旺销的局面，2010年各开发企业为了弥补库存纷纷增加了住宅开发投资，由于住宅建设需要1到2年的建设周期，所以2010年商品住宅规模依然维持了一个稳定的增长规模。2、保障性住房供给规模增加2010年住房用地供应计划显示，从廉租房和经济适用房用地计划来看，其供地量在住房总体供地中所占比例为13.24%，在三类住房用地（保障房、棚户改造、中小套型商品房）总量中的比例也仅有17%。2010年经济适用房投资依然维持了一个较高的水平。2011年保障性安居工程建设的计划是1000万套，较之2010年建设规模又增加420万套，新增投资超过6000亿元。1998-2010年住宅建设情况年份当年累计（万平方米）同比增长（%）施工面积新开工面积竣工面积施工面积新开工面积竣工面积199834291.8915314.512480.1619.851.314.6199941028.3918049.3616194.5819.617.929.8200048304.9323335.3318948.4517.729.819.5200159766.1429293.3122544.2423.725.519.0200272077.234224.126612.7820.616.818.0200391018.0943676.4432200.4726.327.621.02004108196.547949.0134677.1818.99.87.72005127747.754033.9740004.4918.112.715.42006151498.763567.543247.4618.617.68.1200718645578135.9847767.2523.122.910.52008216671.479889.1047749.7316.22.20.02009250804.2592463.4757694.4312.510.56.22010314943.00129467.9361216.0025.5402.7数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局2010年住房建设用地计划中不同类型用地供应比例（二）住宅市场需求状况分析2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%2010年12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。2010年，房地产市场的调控政策是此起彼伏，但是全年的住宅销售面积依然维持了一个较高的水平。总的来说，2010年在严厉的房地产调控政策下，住宅需求依然保持了一个较大的增长。首先，近几年我国城市化水平继续提高，城镇新增人口不断增加，而且居民收入水平也不断提高；其次，投资、投机需求也在不断增加。2010年cpi从年初的1.5%上升到超过12月的4.6%，通胀不断加剧使得投资者把购入房产作为避免财富贬值的重要渠道。从国际环境来看，美国、日本等发达国家还在推行新的经济刺激政策，造成全球流动性过剩问题更加突出。1998-2010年住宅销售面积、销售额情况单位：万平方米，亿元，%年份销售面积同比增长销售额同比增长19989510.9438.11718.2541.2199911878.9324.92188.7424.3200015136.8927.42954.1235200118498.7922.23825.3129.4200222117.1819.64709.9623.1200328502.4728.96303.8533.8200433819.8918.78619.3731.3200549794.5247.214986.0573.9200654392.139.217038.0120.2200769103.7927.025323.4846.5200855886.47-20.320424.06-20.1200985294.4243.938157.2180201092117.978.043651.8514.4数据来源：国家统计局（三）土地供求情况分析1、土地购置面积呈现上升趋势2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。其原因一方面是由于2010年居住用地供应放量，2010年土地供应计划规定商品住宅的土地供应面积要占整体住房供应面积的67%；另外一方面是由于开发企业购地热情仍然较高，2009年住宅的火爆销售局面使房地产开发公司加紧了住宅开发规模，同时土地储备的过程。2、土地成交价格涨幅保持高位中国土地勘测规划院城市地价动态监测组最新发布的分析报告显示报告统计，2010年全国商业和居住综合平均地面地价为4488元/m2，平均增长率为10.76%；同年，全国商品房平均销售价格为5029元每平方米，增长率7.11%，地价增长率比房价增长率高3.65%。2010年全国105个主要监测城市综合地价水平值为2882元每平方米，增长率为8.62%。同时，重点监测城市综合地价水平值为3943元每平方米，商业、居住地价平均值分别达到6536元每平方米、5766元每平方米。与2009年相比，重点城市综合地价增长率为10.60%，而商业用地地价增长率为11.97%；居住用地地价增长率为12.69%。数据来源：国家统计局2005-2010年全国土地交易价格指数3、地王现象频发2010年的楼市虽然调控不断，但是土地市场依然疯狂，地王频出。在调控不断的政策背景下，地王现象表明了2010年土地市场的火爆，其深层次原因还主要是住宅开发企业对地价不断上涨的恐慌和2009和2010年房地产市场回暖急于弥补企业土地储备。许多住宅龙头企业都有出现在新的地王排行榜中。2010年单价地王排行top10单位：平方米、亿元、元/平方米拿地企业占地面积拿地金额楼面地价华侨城41984.570.2052783.42新世纪中国13709.334.1051820.05新黄埔13709.334.1051820.05九龙仓集团54415.348.2835490.01证大房产45471.992.2034148.15广东光大地产9092.04.1626356.99雅戈尔置业59575.333.9325966.09滨江集团71393.018.0625296.60远洋地产206269.840.8024065.51九龙仓集团24002.020.2024045.62数据来源：世经未来（四）住宅市场的供需平衡分析1、商品住宅销竣比上升2010年全国商品住宅销竣比（销售面积与竣工面积之比）为1.51倍，高于2009年全国商品住宅销竣比，由此可见2010年全国住宅销售面积大于竣工面积，住宅市场供不应求，供需矛盾非常突出。2、商品房待售面积状况分析2010年，全年商品房的待售面积指数较2009年有一定幅度的上升，2010年12月商品房空置面积指数为103.66，基本与2010年全年各月该指数相当，基本维持在103左右。从2009和2010年全国商品房待售面积指数对比可以看出，2010年全国商品房待售面积指数有所回升。3、2011年行业供给预测经历2010年的快速扩充土地和新开工项目后，2011年开发商的库存压力将大增。大量投资将在明年陆续形成供给，市场过于紧张的供求关系有望缓解。由于2010年投资在2011年将转化为异常高的供给，全国范围内将可能呈现供给推动导致的量升价稳局面。在这个过程中，去库存速度下滑，存货迅速积累，从而促使企业采取各种促销策略。2011年住宅供给预测单位：%，万平方米竣工面积同比增长率竣工面积保障房供给计划面积（e）保障房供给面积（e）供给总面积（e）20068.143247.46-200710.54776.25-20080.047749.73-20096.257694.43-20102.761216.00-2011（e）5.564582.8870000.0056000.00120582.882012（e）5.067812.0270000.0056000.00123812.02数据来源：国家统计局、世经未来测算4、2011年行业需求预测我们认为2011年，受我国国情的决定，即经济稳步增长和城市化进程稳步推进，我国商品住宅的需求依然旺盛，商品住宅销售面积和竣工面积依然会稳步增加，商品住宅销售价格也会维持一定幅度的上涨。但是受到2011年宏观调控政策和房地产产业政策调控的影响，住宅投资需求将会受到一定抑制，另外随着保障性住房政策的推进，商品住宅的价格增长幅度会逐渐放缓。总是2011年，商品住宅需求整体依然旺盛，但增长速度会放缓。（五）住宅市场价格情况1、全国房价增幅呈现先增后降的趋势，调控初见成效对于全国70个大中城市，从同比数据看，2010年4月份以后房价同比增幅逐步回落，到2010年12月，回落6.4个百分点。去年前四个月房价涨幅逐月扩大，2010年4月份同比涨幅达12.8%，涨幅比1月份扩大3.3个百分点。对于全国70个大中城市，从环比数据看，数据变动趋势与同比数据变动趋势具有大致相同特征。数据来源：国家统计局2010各月年全国70个大中城市住宅销售价格同比指数数据来源：国家统计局2010各月年全国70个大中城市住宅销售价格环比指数2、二线城市房价增长迅速，部分超过一线城市2010年12月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点，但环比仍上涨0.3%。其中三亚12月房价涨幅全国最高，同比上涨43.3%，其次是海口，同比上涨35.5%。从2010年12月份的数据来看，部分二线城市的房价涨幅迅猛，超越北京、上海等一线城市。2010年12月，兰州、岳阳、安庆、温州、宜昌、郑州、西安、乌鲁木齐等地房价同比涨幅均超过8%，而2010年12月北京、上海、广州、深圳房价同比涨幅分别为6.3%、2.2%、0.4%、1.4%。四、行业资金来源总体情况分析（一）投融资情况分析2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。在严厉的房市调控政策下，住宅开发投资依然维持一个比较热的势头主要是由于2009年楼市销售火爆，市场供不应求，而且为了弥补库存的需要，各开发商就已加快开发节奏。数据来源：国家统计局2008-2010年全国住宅房地产开发投资走势（二）2009年房地产资金来源增速大幅上升2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。由此，可以从数据中看出，相比2009的数据，可以看出2010年房地产开发企业资金来源总额有了较大的幅度的上升，但是各月累计同比增长速度却呈现下降趋势，2010年12月份房地产开发企业资金来源同比增速达到2010年的最低值。我们认为，2010年房地产开发资金来源的上升与整个宏观经济面的好转有关，而房地产开发资金来源的增速在全年呈现变缓的趋势与2010年后半年产业调控政策有着重要的联系。数据来源：国家统计局2007-2010年房地产开发投资资金来源情况（三）各项房地产开发企业资金来源均有所增长2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元。其中，国内贷款12540亿元，占本年资金来源的17.3%；利用外资796亿元，占本年资金来源的1.1%；自筹资金26705亿元，占本年资金来源的36.8%；其他资金32454亿元，占本年资金来源的44.8%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，占本年其他资金来源中的58.6%；个人按揭贷款9211亿元，占本年其他资金来源的28.4%。数据来源：国家统计局2010年房地产开发企业资金来源结构五、分地区住宅情况分析2010年北京市房屋销售价格比上年上涨11.5%；其中新建住宅上涨18%，二手住宅上涨5%；完成房地产开发投资2901.1亿元，增长24.1%；全年累计房屋建筑施工面积增长29.6%，其中本年新开工面积增长45.9%。2010年，上海市房地产开发投资快速增长，商品住宅投资1144.63亿元，增长38.5%，占总开发投资的62.7%。，上海市商品房销售面积2055.53万平方米，比上年下降39%。其中商品住宅销售面积1685.35万平方米，下降42.4%。全年，上海市新建商品住宅全市平均销售价格14213元/平方米。2010年，深圳全市商品住宅新增批售总面积为364.6万平米，较之2009年的410.8万平米同比减少11.2%。受政策调控影响，与往年不同的是，新批售面积的高峰期除了第三季度，年底还迎来了一波小高峰。2010年，深圳新建住房总成交面积为321万平米，较之2009年的616万平米同比下滑47.9%，创下近10年以来深圳新建商品住房成交量新低。2010年，从住宅和商业可售面积的变动来看，杭州市商业地产发展较为平稳。住宅类可售面积呈现明显的“v”型轨迹。从2010年5月份开始，受到调控影响，处于对未来不确定因素的考虑，很多开发商开始大力推盘，使得住宅可售面积在10月份突破200万平方米。这与2009年3月份基本持平。从全年的商品房供应面积看，2010年5月份和6月份的同比增幅达到最大值，除了2010年9月份有所上升外，其他各月同比商品房供应面积同比增幅是逐渐下降的。六、二手房市场分析2010年为了应对国际金融危机的冲击，国家先后出台了一系列扶持房地产业发展的优惠的利率、信贷和税收政策，作为房地产业一个重要部分，大量信贷资金的投入以及优惠的税收政策支持使得2010年全国二手房市场成交量非常活跃，与此同时，二手房价格也迅速上涨，部分城市甚至出现了二手房市场成交量大于新房成交量的情况。2010年，二手房市场表现非常活跃，成交价格飞速上涨，年底出台的宏观调控政策预期会使二手房市场出现一定的波动，二手房市场进入调整阶段。七、行业财务状况分析（一）行业经营效益分析2010年，火爆的房地产市场给开发商带来了丰厚的经营效益。在住宅销售量价齐升的带动下，大部分经济指标都出现了不同程度的上涨，但是受到房地产行业调控政策的影响，部分指标的增幅却有所下降。具体指标如下所示：2005-2010年房地产上市公司经营效益指标营业收入亿元）同比增长率利润总额同比增长率2005911.11-1.4051.4440.1220061308.3743.60151.42194.3820071892.9544.68358.60136.8220082013.126.35367.022.3520092681.1333.18593.7161.762010-9-302605.2721.09518.5516.42资料来源：证监会（二）行业盈利能力分析房地产行业是一个高利润行业，2005-2010年期间，我国房地产行业营业收入持续上涨，房地产行业盈利能力逐步提高。2005-2010年房地产业盈利能力指标年份销售毛利率（%）差值销售净利率（%）差值roe（%）差值200527.652.073.501.472.691.18200629.501.857.894.396.854.16200733.964.4613.265.3711.284.43200837.543.5813.400.149.31-1.97200936.19-1.3516.593.1911.612.30201037.841.6514.37-2.2214.713.10数据来源：证监会（三）行业营运能力分析2010年房地产行业在部分资产项目上的营运能力有所提高，部分资产的营运能力却有所下降。从整体上看，2010房地产行业营运能力相对2009年有所下降。2005-2010年房地产业营运能力指标年份存货周转率（次）应收账款周转率（次）总资产周转率（次）20050.599.730.3420060.5513.280.3720070.4618.320.3620080.3120.330.2920090.3224.250.2920100.2935.210.25资料来源：证监会（四）行业偿债能力分析房地产行业是一个资金密集型行业，所需资金规模庞大，资产负债率要高于一般行业，2005-2009年资产负债率都超过了60%。2010年比较特殊，房地产行业资产负债率有了很大提高，资产负债率达到71.59%，部分龙头企业，例如万科、保利等，都已经达到70%以上。2005-20010年房地产业偿债能力指标年份资产负债率产权比率流动比率速动比率200561.801.781.41-200664.942.051.500.52200763.051.881.700.56200862.991.871.850.50200964.842.031.980.66201073.902.831.790.56数据来源：证监会（五）行业发展能力分析2010年前三个季度，我国房地产行业的营业收入的增长率为21.09%，低于2009年全年营业收入增长率6个百分点左右，但是相对于2008年却有较大的提高。2010年前三个季度利润总额同比增长率为16.42%，虽然相对于2009年全年的同比增长率有所下调，但是依然维持在一个比较高的水平。因此综合营业收入增长率和利润总额增长率两个指标看，今后几年我国房地产开发企业的发展能力依然比较好。2005-2010年房地产业发展能力指标年份营业收入增长率（%）利润总额增长率（%）2005-1.4445.36200634.44168.84200740.69124.3720083.39-7.22200927.0146.932010-9-3021.0916.42数据来源：证监会八、行业产业链分析住宅业是我国国民经济的重要组成部分，上游产业有建材业、建筑设备工业、冶金、化工、森工、机械、仪表等；下游产业有装饰、装修业、电气家具业、旅游、园林业、运输业、商业等；2010年，钢铁行业产量回复，产量相比2009年有一定幅度的增加。中钢协统计的数据显示全年重点企业钢材产量同比增速达到20.40%。2010年，全国水泥产量186，796万吨，同比增长15.5%，增速同比减缓2.4个百分点。建筑装饰行业伴随着住宅业的快速发展进入了黄金时期。根据中国建筑装饰协会编制的行业“十一五”发展规划，到2010年全行业要在转变经济增长方式的基础上，力争实现总产值较“十五”末期翻一番，实现产值21，000亿元，平均增速15%以上。未来几年，物业管理行业将会有着巨大的发展空间物管市场集中度将有所提升，较低的物管收费标准将有所上调，专业分工将进一步细化，一些管理成本较高的服务单位将面临生存压力，市场从来都是机遇与挑战并存，因而市场化程度较高的服务单位将迎来新的发展机遇。九、行业重点企业分析根据总资产、销售收入、净利润、净利润增长率对各上市公司进行综合排名。结合行业特点拟定4个指标权重。由于企业开发规模和总资产关联较大，因此总资产权重相对更重要，赋予40%的权重。主营收入也相对重要，受需求影响较大，反映企业产品销售实现程度，赋予30%的权重。净利润受原材料价格波动影响，综合反映企业的盈利能力，赋予20%的权重。净利润增长率反映行业盈利增长状况，赋予10%的权重。对2010年上市房地产企业进行综合排名，得出综合排名前五位的企业分别是万科、保利地产、金地集团、招商地产和首开股份。其中万科以综合加权标准分90.02位居行业首位。十、住宅供求风险分析（一）2011年全国住宅供应增加2009年11月至2010年10月间，全国月均新开工住宅1亿平方米以上，比上年同期每月多开工建设5000万平方米。考虑到1至1年半的建设周期，从2010年第四季度开始住宅的供应量应有一个显著增长。（二）中西部持续上升，支撑全国销量增加随着近年来二三线城市房地产市场的快速发展，一线城市在全国市场中的比重日渐下降，目前销量占比约为5%。因此，即便全年一线城市商品住宅销量较2009年将有明显下降（1至10月降幅达39%，全年亦将维持在34成），全国范围内住宅销量仍将有一定增加，预计全年增速将维持在5%左右。而这一趋势在2011年亦将维持。根据近年来全国住宅市场销量的地区结构和增长比例，预计2011年全国商品住宅销量将保持10%左右增长。（三）供求矛盾缓和，价格整体趋稳供应方面，在此轮开发建设周期内，潜在的住宅供应将有大幅增加;同时开发商资金状况在融资全面收紧后将更加倚赖销售回款，均表明2011年住宅的实际供应量将有明显提升。需求方面，此轮政策调控的重点是遏制投资、投机需求，“限购令”的实施更令市场以自住需求为主，从而导致2011年住宅成交量大幅提高的可能性很小。但随着通胀的预期提高，在缺乏其他投资渠道的市场下，选择投资房地产作为财富储存方式的需求，也成为支撑市场的不可忽视的因素。抗通胀的属性在当前的调控环境下也许构不成房价上涨的理由，但却能成为防止房价大幅下跌的原因。各方因素的综合作用，预计2011年全国住宅市场价格总体将维持稳定。九、行业信贷建议（一）区域信贷建议1、一线城市信贷投放应该适当缩小2、适当增加二、三线城市信贷投放（二）企业信贷建议1、选择财务状况较好的企业2、选择储备有大量廉价土地的企业3、选择具有强大国资背景的上市企业4、选择覆盖范围广的企业，特别是在二、三线城市有开发投资业务的企业5、关注具有良好财务状态和较佳社会声誉的二手房企业。十年真诚 专注创赢 181 咨询电话-01063691818目 录第一章 行业基本情况1第一节 行业的定义及分类1一、住宅行业的定义1二、住宅行业的构成1三、住宅行业的特点2第二节 行业在国民经济中的地位3第二章 2010年住宅行业发展环境分析5第一节 2010年宏观环境分析5一、国内宏观实体经济分析5二、货币信贷环境分析10三、宏观经济形势对住宅行业的影响15第二节 住宅产业政策环境分析16一、重点政策汇总16二、重点政策分析27三、政策未来发展趋势36第三章 行业发展情况分析41第一节 住宅市场供给状况分析41一、商品住宅开发规模增加41二、保障性住房供给规模增加42第二节 住宅市场需求状况分析46第三节 土地市场供求情况分析48第四节 住宅市场的供需平衡分析52一、2010年住宅市场供需平衡分析52二、2011年行业供求平衡预测53第五节 住宅市场价格情况55一、全国房价增幅呈现先增后降的趋势，调控初见成效55二、二线城市房价增长迅速，部分超过一线城市57三、2011年住宅价格预测58第六节 住宅产业周期性发展分析59一、住宅产业经济周期介绍59二、中国住宅产业发展回顾60三、中国住宅周期的划分及预测62第四章 行业资金状况分析64第一节 投融资情况分析64第二节 行业资金来源总体情况分析65一、2010年房地产开发资金来源大幅上升65二、2010年后期房地产资金来源同比增速开始低于投资增速66第三节 行业资金来源结构分析67一、我国房地产开发资金来源结构情况67二、我国房地产开发企业资金来源结构分析68第五章 分地区住宅市场状况分析72第一节 区域住宅市场对比分析72一、杭州市房地产开发投资完成额增幅最大72二、杭州市商品房施工面积增幅最大72三、杭州市商品房竣工面积同比增幅最大72四、各区域销售面积增幅都有较大程度回落73五、杭州商品房价格增长幅度最大73第二节 北京市住宅市场发展情况分析73一、2010年北京住宅市场状况73二、2011年北京市住宅市场展望79第三节 上海市住宅市场发展情况分析81一、2010年上海住宅市场状况81二、2011年上海市住宅市场展望86第四节 深圳住宅市场发展情况分析87一、2010年深圳住宅市场发展状况87二、2011年深圳住宅市场展望89第五节 杭州市住宅市场发展情况分析90一、2010年杭州住宅市场发展状况90二、2011年杭州市住宅市场预测93第六章 二手房市场分析95第一节 二手房的定义及发展状况95第二节 二手房政策95第三节 2010年五大城市二手房市场回顾96第四节 2011年二手房市场展望101一、调控政策趋紧，二手楼市继续盘整101二、新兴地区二手房市场不断崛起101三、成交趋稳，价格小幅波动101第七章 行业财务状况分析103第一节 行业经营效益分析103第二节 行业盈利能力分析105第三节 行业营运能力分析106第四节 行业偿债能力分析108第五节 行业发展能力分析110第八章 行业产业链分析112第一节 行业产业链介绍112第二节 上游行业分析112一、钢铁行业发展情况分析112二、水泥行业发展情况分析115第三节 上游行业对住宅行业的影响分析118第四节 下游行业发展情况分析119一、建筑装饰行业发展情况分析119二、物业管理行业发展情况分析120第五节 下游行业对本行业的影响分析122第九章 重点企业发展情况分析123第一节 行业内上市公司综合排名123一、总资产排名123二、主营收入排名126三、净利润增长率排名128四、净利润排名131五、综合排名134第二节 万科公司发展情况分析137一、企业简介137二、股权关系结构图138三、经营状况分析138四、主导产品分析141五、企业经营策略和发展战略分析141六、swot分析142七、企业竞争力评价142第三节 保利地产公司发展情况分析143一、企业简介143二、股权关系结构图143三、经营状况分析144四、主导产品分析146五、企业经营策略和发展战略分析147六、swot分析148七、企业竞争力评价148第四节 招商地产发展情况分析149一、企业简介149二、股权关系结构图149三、经营情况分析150四、主导产品分析152五、企业经营策略和发展战略分析153六、swot分析153七、企业竞争力评价154第五节 金地集团发展情况分析154一、企业简介154二、股权关系结构图155三、经营情况分析155四、公司主导产品分析157五、企业经营策略和发展战略分析158六、swot分析158七、企业竞争力评价159第十章 行业风险分析160第一节 宏观经济波动风险160一、世界经济复苏路途困难重重160二、我国宏观经济形势分析160第二节 政策风险162一、信贷政策风险分析162二、土地政策风险分析162三、税收政策风险分析163第三节 住宅供求风险164一、2011年住宅新开工谷底回升，全国住宅供应增加164二、中西部持续上升，支撑全国销量增加164三、供求矛盾缓和，价格整体趋稳165四、区域结构变化，重点城市表现各异165第四节 相关行业风险166一、土地市场风险166二、建材供给风险分析及评价168第五节 住宅产品结构风险分析169一、新房风险分析169二、二手房风险分析169第六节 住宅区域风险分析171一、可供开发土地较多171二、过高房价抑制需求程度小171三、城市化水平处于加速发展阶段171四、区域规划支持172第十一章 信贷建议173第一节 银企合作情况分析173第二节 行业发展趋势判断及整体授信建议173第三节 细分信贷建议174一、区域信贷建议174二、企业信贷建议175三、产品信贷建议176表 录表1住宅开发投资额、固定资产投资额、gdp及同比增长率4表22009年房地产行业相关政策汇总22表31998-2010年住宅建设情况41表41998-2010年住宅销售面积、销售额情况47表52010年28个重点城市土地出让情况（截止2010年12月30日）50表62010年不同类别城市土地成交情况（截止2010年12月30日）51表72010年单价地王排行top1051表82011年住宅供给预测54表92008-2010年二手房政策回顾95表102005-2010年房地产上市公司经营效益指标103表112005-2010年房地产业盈利能力指标105表122005-2010年房地产业营运能力指标107表132005-20010年房地产业偿债能力指标108表142005-2010年房地产业发展能力指标110表15住宅价格各项成本占比119表16房地产上市公司总资产排名123表17上市房地产公司主营收入排名126表18房地产上市公司净利润增长率排名128表19房地产上市公司净利润排名131表20房地产上市公司综合排名134表212010年万科前十名股东持股情况138表222007-2010年万科财务状况139表23万科主营业务分析141表242010年保利前十名股东持股情况143表252007-2010年保利地产财务状况145表262010年保利地产主营业务分析146表272010年招商地产前十名股东持股情况149表282007-2010年保利地产财务状况151表292010年招商地产主营业务分析152表302010年金地集团前十名股东持股情况155表312007-2010年金地地产财务状况156表322010年金地集团主营业务分析157表332011年主要经济体gdp增长预测160表342010年企业土地储备排行榜167表352009-2010国务院批准区域经济规划汇总172图 录图12000-2010年我国gdp总额及增速6图2规模以上企业工业增加值增长速度（月同比）6图3全社会固定资产投资总额及增长速度7图4社会消费品零售总额及居民消费价格同比增长率8图5进出口总额及增长速度9图6城镇和农村居民人均收入10图7金融机构存贷款余额及货币供给量11图8大型金融机构存款准备金率12图92010年美元兑人民汇率（中间价）走势图13图102010年各月cpi走势图15图112007-2010年商品房累计施工面积42图122007-2010年商品房累计竣工面积42图132010年住房建设用地计划中不同类型用地供应比例44图141998-2010年经济适用房投资额及增长情况45图151998-2010年商品住宅销售面积及增长情况47图161998-2010年商品住宅销售额及增长情况47图172007-2010年土地开发面积走势48图182008-2010年土地购置面积面积比49图192005-2010年全国土地交易价格指数50图201998-2010年商品住宅销竣比52图212005-2009年商品房待售面积指数53图222010各月年全国70个大中城市住宅销售价格同比指数57图232010各月年全国70个大中城市住宅销售价格环比指数57图24住宅产业周期波动简单图式59图25住宅产业周期波动阶段划分60图262008-2010年全国住宅房地产开发投资走势64图272007-2010年房地产开发投资资金来源情况66图282007-2010年房地产开发投资额增速与资金来源同比增速67图292010年房地产开发企业资金来源结构69图302008-2010年房地产开发企业资金来源70图312008-2010年房地产开发企业资金来源70图322008-2010房地产开发企业其他资金来源各项占比趋势71图332008-2010年个人按揭贷款及同比增速71图342008-2010年北京市房地产投资和住宅投资情况74图352005-2010年北京市住宅建设情况75图362008-2010年北京市商品住宅销售面积情况76图372008-2010年北京市商品住宅销售额情况76图382009-2010年北京市商品房成交情况77图392009-2010年北京市商品住宅价格指数78图402009-2010年北京市商品房成交价格情况78图412010年各月北京市土地成交价格情况79图422008-2010年上海市房地产投资和住宅投资情况81图432005-2010年上海市商品住宅建设情况82图442008-2010年上海市商品住宅销售面积情况83图452008-2010年上海市商品住宅销售额情况83图462009-2010年上海市商品房成交情况84图472009-2010年上海市商品住宅价格指数84图482009-2010年上海市商品住宅房价格情况84图492009-2010年深圳市商品房成交面积情况87图502009-2010年深圳市商品房成交均价情况88图512009-2010年深圳市土地供应及成交面积情况89图522009-2010年深圳市土地成交均价情况89图532009-2010年杭州市商品房成交面积情况91图542009-2010年杭州市商品房成交均价情况91图552009-2010年杭州市土地供应及成交情况92图562009-2010年杭州市土地成交价格情况93图572000-2010年二手房销售价格指数同比97图582010年北京、深圳、天津二手房销售面积指数同比98图592009-2010年五大城市二手房销售价格指数同比99图602005-2010年房地产上市公司营业收入及增长情况104图612005-2010年房地产上市公司利润增长情况104图622005-2010年房地产业盈利能力指标走势106图632005-2010年房地产业盈利能力指标同比增长走势106图642005-2010年房地产业营运能力指标107图652005-2010年房地产业营运能力指标108图662005-20010年房地产业负债率109图672005-2010房地产行业速动比率和流动比率110图682005-2010年房地产业发展能力指标111图69住宅产业产业链图112图702007-2010年我国钢铁行业生产情况113图712008-2010年我国钢材价格指数113图722008-2010年我国钢铁出口情况