上海十大购物商圈投资分析.doc

项目一 百联西郊购物中心最具影响力最具发展前景最具创新理念 【基本资料】位于长宁区仙霞西路、剑河路口，占地面积34万平方米，总建筑面积11万平方米，经营面积为625万平方米，包括了地下二层和地上四层。投资56亿人民币，由美国著名购物中心专业设计公司jeder国际建筑事务所和上海现代建筑设计集团江欢成设计事务所共同设计完成。【租金水平及经营情况】据管理方统计，目前商家进驻率已达94。平常日人流量在35万人左右，周末达到68万人。购物消费的比重占到整个购物中心总消费的87，餐饮消费比重占到11，休闲娱乐等服务性消费的比重在2。物业管理费从051元平方米天不等。现场顾客盈门，商家趋之若鹜。【周边环境】百联西郊购物中心的四周为高级别墅群及新兴高级住宅区，近年来又新建了大片住宅小区，属于成长型的人口导入区域。作为一个正在兴起的大规模中高档居住区，长宁西区的社区商铺数量明显不足，而且商业零售设施相对落后陈旧。百联西郊购物中心的建成使得长宁西区初步形成一个以购物中心为主体，周边大卖场、超市、便利店、农贸市场分布的合理商业格局。据悉，百联西郊中心商圈辐射半径约3公里左右，区域内新泾镇、北新泾街道、仙霞新村街道、程桥街道等几大社区，加上周边辐射商圈内可以吸引到的消费人口，大约在40万左右，从而保证了足够人口数量支持。购物中心管理人士告诉记者，该商用物业目前将中等收入家庭、社区居民作为主要服务对象，定位为中等偏上，使得购物中心获得了最大的市场空间和消费群体。此外，通达的交通设施条件、分布合理的业态安排，为百联西郊中心带来了大批各种类型的消费客源，从而成功地完成了市场占有。今后是否维持定位现状，抑或是纳入高端商业类型，还有待于对周边商业环境及消费者购买力成长情况的调查分析而定。【投资者背景】百联集团有“中国最大商业航母”之称，由上海一百（集团）有限公司、华联（集团）有限公司、上海友谊（集团）有限公司、上海物资（集团）总公司归并而成，注册资本10亿元，是特大型流通产业集团。旗下拥有第一百货、华联商厦、华联超市、友谊股份、物贸中心、第一医药和联华超市等7家上市公司及多家知名企业；拥有遍布全国23个省市近5000家营业网点，几乎涵盖了国际商贸流通集团现有的各种业态：百货（20家）、标准超市（2458家）、大专场（87家）、便利店（1565家）、购物中心（6家）、专业专卖（621家）和物流等业态。【点评】多业态、开放式、社区型购物中心，尽现人性化理念百联西郊购物中心是国内首个开放式社区型购物中心。作为百联集团旗下全新的购物中心之一，该物业充分体现了集团内专业百货、大型超市、专卖店组团式发展的优势，有包括友谊百货、世纪联华、hola特力屋、迪卡侬、永乐家电等业态不同，类型各异的商业入住，成为一种满足社区，便民利民，集购物、休闲、娱乐为一体的多功能新型社区商业典范。专家认为，与许多封闭式的“销品茂”不同，百联西郊购物中心最大的特色，是其开放式的建筑格局和社区型的购物理念。整个购物中心由一系列大小不等的建筑有机结合，中心是一个大型绿化广场，环绕四周的是错落有致的露台和绿化景观。步行街、广场、商铺、露天茶座、园林景观错落有致、彰显情趣。整个购物中心建筑群与周边自然环境巧妙地融合，体现了人性化的理念。消费者可以一边享受新鲜空气，沐浴和煦阳光，一边体验购物之乐。组团式发展的优势得以体现，源于百联购物中心在市场定位上的高度一致性。据悉，这种“组团式”发展模式，未来还将出现在新开的其他百联购物中心中。项目二 九百城市广场最具影响力【基本情况】总建筑面积9万余平方米，地下1层，地上9层，2004年6月开业。是南京路上最大的现代化商业广场，也是静安区政府重点工程项目，为集商业、商务等综合性功能为一体的大型现代化商业广场。2001年6月开工建设，2004年5月31日，地下一层“鲜品馆”（freshmart）超市开张；6月18日，17楼商场试营业；6月25日，占广场三分之二面积的大型现代百货公司上海久光百货有限公司全面试营业。广场地下一层，设有6500平方米的全新概念的食品超市和美食长廊，地上首层为世界名牌精品和化妆品专卖，二层为高级女士时装及配饰，三层是时尚女装和品牌内衣，四层为青春便服及运动装系列，五层为男士服装系列及配饰、高尔夫球服装及用品，六层为运动营及儿童天地，七层为居家生活用品系列，八层为世界风味餐饮街。自2004年9月，“久光百货”开业至今经营情况良好。在2005年12月，上海九百与上海九百集团有限公司签订的股权转让协议中，有关方面对“上海九百城市广场有限公司”进行了价值评估：公司总资产账面价值为人民币1162亿元，评估值为2138亿元，净资产账面价值为302亿元，评估值为1279亿元。【周边环境】该物业位于静安寺商圈，面对开敞绿地的静安公园和快速干道的延安路高架，地下商场与地铁2号线静安寺站的两个出入口相通，地理位置优越，交通便捷，周边拥有稳定的中高档办公客流。【投资者背景】上海九百城市广场于2003年4月建成，目前smartfortuneassetslimited持股50，九百集团持股12，上海九百持股38。上海九百股份有限公司1994年在上海证券交易所挂牌上市，逐步形成了以洗涤化工产品及洗涤服务，商业地产的投资管理、百货业的主营业务为主，以投资参股具有竞争优势的商业零售企业为辅的经营战略。公司全资拥有并管理上海正章洗染公司、上海静安寺珠宝古玩城、上海九百商业发展、上海九百购物中心、上海九百电子网络公司和上海九百进出口公司多家公司，投资参股沪港合资上海九百城市广场有限公司、上海久光百货有限公司、中韩合资上海易买得超市有限公司、中进汽贸上海进口汽车贸易有限公司。【点评】中心繁华城区高档“销品茂”九百城市广场是集商业零售、餐饮、超市、休闲于一体的城市型“销品茂”，也是本次中选项目中，唯一一家位于市中心繁华城区的大型高档shoppingmall。其地理区位和高端定位与南京西路原来的商业“金三角”交相辉映，地理位置绝佳。九百城市广场定位为高档、时尚，汇聚国际知名品牌200多家，其中第一次进入内地的近10家，首次来上海有40多家。该物业由香港崇光百货聘请的八佰伴全套管理人员进行的国际化管理，管理也成为该广场的亮点之一。 项目三 金桥埃蒙顿购物广场最具发展前景【基本资料】位于浦东张杨路、金桥路的黄金地标，两条规划中地铁l4线及m6线的交界处，紧邻金桥出口加工区、张江高科技园区及外高桥保税区众星拱月之地。总建筑面积10万平方米，目前在建。【点评】位于大金桥地区，属于区域社区型购物中心。典型的shongpingcenter模式，兼顾室内购物长廊、娱乐城、露天广场等。是崛起在浦东新区的一个新亮点，成为区域性的公共活动中心，打造商业设施与公共活动中心相结合的典范。 【奖项背景】该活动由上海市商业经济学会发起和主办，评审范围是20032005年开工和开业的大型商业地产设施，包括购物中心、专业市场和商业中心三大类别。在二十余家具有代表性的商业地产项目中，围绕“商业地产与投资价值”的主题，经过严格筛选产生十大获奖项目。经过专家组评选，百联西郊购物中心、上海曹安国际商城、五角世贸商城、开元地中海、九百城市广场、大拇指商业广场、龙之梦购物中心、青浦港隆广场、城市动力广场和金桥埃蒙顿购物广场这十大商业地产项目成为“2005年度上海十大商业地产”，并分别获得上海2005年度最具发展潜力、最具影响力和最具创新理念商业地产奖。十家商业地产中，已开业的有6家，4家开工在建。其中8家为购物中心和商业广场，2家系专业市场。除了一家位于中心城区外，4家在城区边缘及浦东地区，3家位于郊区（青浦、松江、南汇）。 项目四：曹安国际商城最具发展前景最具创新理念【基本资料】位于大曹安商圈的核心区域，是曹安商圈中的最大及核心商业地产项目，项目占地约5万平方米，总建筑面积逾15万平方米，总投资10亿元，是上海外环线内最大的专业商城，采用“一次开发，一次定位”的方式，预计2006年底建成并投入运营。项目由两幢单体建筑横向沿曹安路联接构成，建筑产品总长度为350米，地下一层，地上三层，局部九层，其中地下一层为全地下车库，13层为商业商铺，首层沿街拟规划为品牌专营店，局部四层为品牌展示中心，局部五层以上为办公、写字楼。规划有20至40平方米的主力铺型、最大可达8至10米的大开间设计，54米层高、3至8米宽通道、38部自动扶梯与观光电梯有效联动，中央空调系统、智能化服务信息平台、33万平方米地下专用停车库等等，力求做到布局合理，交通方便，功能齐全，配套完善。目前一期在建二层，其中上海曹安国际商城一期鞋业皮革专业市场已经在招商预约。属于专业市场类型，主营鞋业皮革、皮具箱包、轻纺家饰，是一个以特色专业市场为主体、集现货批发、品牌展示、贸易办公、电子商务、会展服务、现代物流等众多现代化商贸功能于一体的专业市场，具有商贸、物流、信息、服务全方位平台第5代后专业市场典范之作。【周边环境】上海曹安国际商城盘踞上海城区与江浙经济联系的门户要冲，地理位置优越。曹安路、沪宁、外环、中环、未来的轨道交通线，交通体系四通八达，多条公交线路可直达上海市中心各区，有“车轮上的枢纽商圈”之称。经过多年的的精心规划，该商圈成为华东地区，乃至全中国闻名的批发重镇。区域汇聚了轻纺、汽配、粮食、蔬菜、建材、水产、花鸟等多家知名专业市场和知名大卖场，在全市和华东地区具有一定的影响力和辐射力，如：上海轻纺市场、东方汽配城、江桥蔬菜批发市场、好美家、红星美凯龙、百安居、易初莲花、永乐、国美等，初步成为华东地区最大商贸物流走廊的核心地带和申城重要的商品集散地。据悉，为顺应上海“十一五”规划，未来大曹安商业圈将建成以专业市场为主体、综合发展商贸办公和休闲商业的专业市场示范园区，“三区交界”的优势使它既可接受上海中心城区的直接辐射，又可依托嘉定的物流、仓储、房地产、商贸等产业支撑，形成了与大曹安传统商业构成完全不同的商业运营模式，建成后将在各种商业结构之间形成联动，将形成年商贸总额将达130亿元人民币之巨，一个国际化的商业贸易集散地正在上海西北悄然崛起。【投资者背景】上海腾昭置业发展有限公司是一家以商业地产开发与经营为主的房地产公司，依托于雄厚的资金势力和精锐的管理团队，充分运用企业在商业地产行业长期实践经验，通过引进先进的商业模式和成熟商业经营管理理念，致力于商业地产开发、经营、管理和服务等领域，实现商业地产与城市经营完美结合，创造良好的社会价值和经济价值。董事长章宏伟担任上海浙江商会副会长。【点评】全新市场经营创新模式面对全球贸易一体化带来机遇与挑战，面对上海国际化发展趋势，中国传统专业市场如何升级换代，来实现与上海接轨，与国际接轨？作为新一代专业市场的代表，曹安国际商城提出一个大胆而鲜明的经营目标“联合中国商人，运作全球市场”。为此，曹安国际商城创新地提出了一个“城城战略联盟合作”模式。即曹安国际商城与中国几大世界闻名的专业市场群体，如中国义乌小商品城、中国轻纺城、中国皮革城、中国日用品商城、广州的步云天地、中国鞋都、浙江市场协会等签约，进行有效联盟与战略合作。以专业市场领跑者的形象，整合多方资源，集成多种商业结构，开启专业市场崭新的后专业时代。目前，以上几家专业商城与曹安国际商城的合作协议签约已经完成。这不仅为曹安国际商城本身以“联合中国商人，运作全球市场”的经营目标打下战略基础，更为中国专业市场走向强强联合开创新的路径。 项目五:开元地中海【基本资料】开元地中海购物中心位于松江新城区，是集28层5.4万平方米的五星级酒店、三幢20层高级住宅楼、三幢18层单身公寓、一幢20层办公楼和8.6万平方米的购物商场组成，总建筑面积26.8万平方米。是整个松江区首屈一指的“一站式”大型购物中心。整个建筑设计由美国的watg、callison、rtkl共同完成，景观设计由香港的贝尔高林担当，商场的规划和管理由新加坡超群管理顾问有限公司担当。开元地中海项目商业部分是总建面积为8.6万平方米的地中海主题一站式购物中心（开元地中海shopping maill），购物中心统一经营管理，倡导一站式的服务理念，提供从中档餐饮到高档娱乐，从休闲生活到商务办公的全程服务。购物中心的地中海主题概念设计主要引入了三大主题：法国的李维耶拉、意大利的托斯卡那和希腊群岛。法国的李维耶拉风格是庄重典雅，但又不失活泼，区域位于购物中心的北面的内街，业态主要是中高档的品牌男女装、彩妆、饰品、数码广场等；意大利的托斯卡那区域体现活泼、休闲、年轻、文化的韵味，位于购物中心的中间的内街，主要业态是中低档的休闲品牌的男女装、彩妆、饰品、美食、大卖场等；希腊群岛将体现希腊地中海港湾的风味，位于购物中心南面的景观广场，主要业态以美食为主。 【租金水平及经营情况】据管理方统计，商场共有300余家商铺，目前出租率已达70%。整体为中档定位，餐饮配比低于30%，铺面平均租金3.5元/平方米/天。 【周边环境】地处松江新城核心区，南隔300米宽中央十字景观绿化带与区政府相临；北面是占地4800亩，集中了上海市七所高等学府的松江大学城；东隔人民北路即是著名的在建中的上海市第一人民医院；西面是以别墅为主的中高档聚居区，紧邻建设中的国际知名半导体企业台积电。700米外就是横跨南北的r4轻轨，建成后松江连接上海市中心徐家汇只要短短20分钟，出行方便快捷。随着市级重点规划的导入，目前已有众多房地开发商在松江新城展开“圈地造城”运动。预计到2007年，松江新城中心地带20多个小区将全部建成，届时将有14000户的人家进驻，人口总量近50000人。新城内的住宅以别墅和楼层底矮的生态型中高档社区为主，尤其中央绿化带以北、大学城以南，成为高级住宅区，拥有大量潜在的优质高消费能力人口。 【投资者背景】开元旅业集团是一家以酒店业为主导产业，房地产业为支柱产业，建材业和其他相关产业为新兴产业，声誉卓著、实力雄厚的大型企业集团，总资产30多亿元。集团在杭州、宁波、台州、上海、徐州、开封等地拥有下属企业30余家；为中国民营企业500强、中国饭店业集团20强、中国房地产品牌企业50强之一。开元房产集团属于开元旅业集团棋下，是一家融房地产投资、开发、物业管理为一体的综合性企业，依托开元旅业集团雄厚的资金优势，汲取数十年酒店管理的人才、经验优势，全面引进并通过了iso9001国际质量认证体系，经6年快速发展，成长为“杭州十大品牌房产”、“中国（杭州）十大城市运营商”，并入榜“中国房地产品牌企业50强”。凭借独到资源优势，“开元”提出一套复合旅游房地产开发经营模式，并实践住宅+商业+酒店联动开发，房地产业与酒店产业双轮驱动，在业界独树一帜。 【点评】改变整个松江商业发展格局开元地中海作为松江商业的旗舰航母，它的建设使得松江商业建设达到了一个新的高峰，中档的定位，全面的配置，将最大化的满足松江城区居民的购物需求和休闲需求，并且大大的提升商业辐射圈周围的土地价值。据悉，目前已有乐购大卖场（已开业）、七十七街、喜满客影院、利众美食城、卖当劳、两岸咖啡、观龙角港澳餐厅、喜多方拉面、现代观点眼镜、玫瑰之约花坊等一批国内外知名品牌入驻。而投资方“统一经营管理，倡导一站式服务”的经营理念，也为该项目成为区域性商业旗舰打下良好基础。随着轨道交通的推进，和市区人口的导入，该广场具有广阔前景。项目六 证大大拇指商业广场最具影响力【基本资料】浦东联洋社区唯一的大型商业中心，也是浦东新区政府重点规划的商业广场之一。广场内建有3000平方米的当代艺术馆，更增添了文化艺术气息。 【点评】位于浦东联洋国际社区，建筑面积11万平方米，总投资1亿美元。开发商正大集团。具有现代开放式块状设计，有22个建筑体块。将购物、餐饮、聚会、休闲、艺术结合在一起，定位为高档国际社区的商业中心。 项目七：城市动力广场最具发展前景【基本资料】总建筑面积66万平方米，车库面积4万。 【点评】依托铁路上海南站交通枢纽，交通非常发达，属于中央交通枢纽型的商业中心，辐射面广。建筑造型时尚、动感，是区域商界新地标。 项目八：龙之梦购物中心最具影响力【基本资料】总建筑面积32万平方米，总投资30亿元。其地上商业设施面积达到24万平方米，相当于两个港汇广场的容量，甚至一个建筑就相当于市级商圈（30万平方米商业面积）的容量要求。是上海迄今为止单体面积最大的购物中心，也是中国大陆目前唯一的一座融城市交通换乘、购物、休闲、娱乐、商务、酒店等多种功能于一体的“销品茂”。【租金水平及经营情况】由于刚刚开业，目前日人流量在115万人左右。目前签约率达到90，开店率70。据悉，尚未开店的部分商家正在抓紧装修，希望尽快开业。各种业态中，百货占最大份额，超市和餐饮也具有一定的比例。管理方透露，购物中心的业态配比有可能调整，即将开业的数码城的比例将要增加。“龙之梦”整体为中档定位，也包括部分高端品牌。【周边环境】中山公园正在成为交通枢纽和中高档住宅集聚地。在“龙之梦”开业前，中山公园商圈已有新宁购物中心、巴黎春天百货、玫瑰坊商业街、米兰时尚广场、贝多芬广场等多个购物场所。超级大盘“龙之梦”的出现，使得中山公园商圈在体量上有了质的飞跃，为中山公园商圈最终形成画上圆满句号。相对其他市级交通枢纽商圈，中山公园商圈还有较大的潜在发展空间。【投资者背景】长峰房地产开发有限公司是一家大型民营房地产企业，自90年代成立以来，已在长宁、徐汇、黄浦等区规划并建造了总面积为274万平方米的各式建筑，包括长峰大厦、名光大厦、长峰城佳信花苑、东安花苑、新安公寓、维多利亚、里昂花园、襄乐大厦、衡园、畅园等不少知名楼盘，涉及居民小区、商用住宅、酒店式公寓、酒店、办公楼、大型购物中心等类型。董事长童锦泉行事低调，是福布斯上榜富豪。有媒体称其如今将投资重点投向轨道交通枢纽站的大型商业项目。【点评】交通枢纽型的大型购物中心交通枢纽型的大型购物中心，其零租金经营方式，开创具有示范创新意义的经营模式。即商家不用支付固定租金，由购物中心每月都要对商家所得的利润进行提成。不同商家支付的成数，是根据不同出租商铺的业态、商场内位置、商家在行业内地位等因素，综合评价后再制定。除此之外，为了控制风险，“龙之梦”还采取了最低收益分成的措施。项目九：青浦港隆广场最具影响力最具发展前景【基本资料】港隆广场位于青浦中心北区，老城中心和新兴社区结合部，目前已成为区域内主要购物场所和城中北区购物的中心，也是零售商业经营业态最先进的购物场。购物中心规划有一期4万平方米二大主力店：世纪联华大卖场和好美家建材超市（均已开业）。二期有85万平方米综合商业建筑，其中4万平方米的零售面积。包括一座综合购物商城，二条休闲商业街和一个精品商场；商务设施有45万平方米的5a级写字楼一座和酒店、公寓式酒店各一幢。购物方面将有几十家品牌专卖店，涵盖名牌服饰、化妆品、家居、电子、儿童服务等；餐饮娱乐方面包括中西快餐、休闲餐饮街、大型餐饮、电影城、游戏、健身、夜总会等；城区综合服务包括商务、银行、美容、照相、洗衣、花店等，是青浦最大、最先进的23层中档区域购物中心shoppingmall，集购物、餐饮、娱乐、商务于一体。【周边环境】青浦新城现有人口约30万，其中户籍人口约20万，流动人口估计约10万；由于住宅开发和企业、人口和外来人员的增加，人口导入量不断增加。未来3年预计全区人口将达到100万，新城区人口规模到达40万人左右。尤其以沪青平高速沿线，分别形成赵巷特色居住区、淀山湖、朱家角高档别墅居住区，将引入约3000多户高收入家庭。港隆广场所处的青浦新城中心城区和西北新区结合部，既能方便地邻近闹市，又是新居民导入区；距青浦新汽车站仅800米，通勤车流及人流有保证。以青浦区为核心商圈区域，一批商业项目和配套商业设施正在新建和规划开工，包括桥梓湾商城（约5万平方米）、协和大厦（约3万平方米）、朱家角尚都里度假购物中心（约45万平方米）及美食街（约165万平方米）、徐泾安信生活广场（约3万平方米）。处于核心区位的港隆购物中心的功能业态齐全，吸引力大，将成为符合现代化零售业发展方向的商业中心。【点评】郊区新城区内综合购物中心总建筑面积12万平方米，基本按照一个中型区域购物中心的合理配备。建筑规模是目前青浦最大的城市社区型购物中心，住宅、办公楼、酒店等的综合开发降低了商业部分的压力。青浦目前主要的零售商普遍存在小、散、品牌知名度缺乏和业态雷同、低层次的过度竞争，大型业态和购物中心的缺乏。港隆中已开业的世纪联华大卖场和好美家建材超市作为青浦引进的大型主力店，业态模式和经营均已取得很大的成功，形成了初步的商业中心氛围，为进一步的完整开发创造了条件。大量的停车位和商务辅助设施有利于人群、物流的汇