2010中信航城樱花苑项目营销策划代理报告168p.ppt

programming project china2008,建筑一座天空之城的梦想 中信航城地产,中信航城樱花苑项目营销策划代理报告,2010-01,项目开发背景：(中信深圳集团+深圳机场综合开发公司)整合双方资源，联手打造机场西区项目，引领片区发展,中信品牌,机场综合开发公司资源,+,整合双方资源，联手打造机场西区项目，引领片区发展,本项目,中信深圳集团中国区域性开发创导者，中国 著名城市运营商,始终秉持从区域价值角度挖掘 项目价值,作为中国房地产十强企业 深圳机场综合开发公司负责深圳机场的投资建设与经营管理.主要承担机场开发区近2平方公里土地开发任务，是深圳机场集团的全资子公司,中信深圳集团区域性开发理念及经验 深圳机场综合开发公司机场相关资源,项目认知：位于宝安中心组团-西乡片区，总建筑面积140万m，属于超大规模的综合性质用地,机场西区： 总占地：55万 总建面：140万，其中住宅100万，商业40万 用地性质：综合性质用地，包括住宅、办公、商贸、酒店、服务等 受净空影响，高度为48.72-100米 樱花苑项目： 总占地：64117.3 总建面：205170 住宅：189450 商业：10260 公建配套：5460 容积率：3.2 场地要素：受机场净空影响，高度控制为100米,机场西区,樱花苑项目,项目本体指标,项目地处宝安西乡片区：宝安中心组团紧邻深圳机场，连接宝安中心区与机场枢纽,项目区位分析,资料来源深圳市城市总体规划修编（2007-2020年）,项目位置： 西乡区107国道与航城大道 交汇处西北角,项目区位： 距离机场不到3公里； 距离前海中心（深圳）约8分钟车程； 距离深圳市中心不到30公里。,广深高速,107国道,宝安大道,航城大道,地铁1号线,至中山,地块交通便利：地块周边现状交通便捷，紧邻107国道、宝安大道、航城大道。2011年,地铁一号线,城市主轴,片区将快速城市化(离固戍站地铁出入口最近300米),主要交通线： 紧邻107国道、宝安大道、航程大道； 轨道线： 紧邻地铁1号延长线固戍站出口，整体地块最近距离约300米， 一号延长线共15个站，固戍站为自机场起第3站 十号线于2015年建设,桃源居站离樱花苑项目约400米 航空港： 离机场不到3公里 航海： 离福永码头、大铲港8分钟车程,宝安大道,地铁一号线,机场东路,内环路,航城大道,107国道,固戍站-地铁口,本项目,机场,项目区位分析,地铁十号线 桃源居站,周边规划配套：当前配套依托桃源居,包括清华试验学校和人人乐超市等生活配套.规划中附近有3所学校及3个医院, 本地块规划有一所九年制学校和4间幼儿园,北侧有公交始末站(红线外),本项目,中,+,107国道,宝安大道,航城大道,地铁1号线,+,九,中,+,文,公,清华实验学校,项目区位分析,至中山,人人乐超市,关键词:机场经济辐射区/地铁一号线-城市主轴/交通便利/超大规模/综合性质用地,项目地处宝安西乡片区：宝安中心组团紧邻深圳机场，连接宝安中心区与机场枢纽 距离机场仅3km,属于机场经济辐射区域,区位,交通条件,地块交通便利：地块周边现状交通便捷，紧邻107国道、宝安大道、航城大道 2011年,地铁运营,将拉近片区与城市的距离 (离地铁出入口最近300米),周边配套及规划,周边配套：当前公共配套依托桃源居,包括清华试验学校,人人乐超市等生活配套 规划中附近有3所学校及3家医院 本地块规划有一所九年制学校和4间幼儿园,北侧有公交始末站,项目本体分析,本体分析,项目认知：位于宝安中心组团-西乡片区，总建筑面积140万m，属于超大规模的综合性质用地,宏观经济与房地产发展趋势研究,1,宏观经济与房地产发展趋势研究 深圳市宏观经济环境评析 未来经济走势预判 深圳市房地产市场整体分析 项目总体发展启示,本项目-报告思路 第一部分 宏观经济与房地产发展趋势研究 第二部分 机场西区整体发展方向与策略 第三部分 机场西区总体规划建议 第四部分 住宅定位发展策略 第五部分 樱花苑项目规划设计建议 第六部分 樱花苑价格预估及经济测算,开发商需求 立足机场西区整体 启动期快速回现，为整体项目创造现金流 启动区建立形象-口碑，建立整体形象 为后续合作垫定基础 本报告核心解决问题 项目市场定位（机场西区和启动区-樱花苑） 物业发展建议（同上）,1.1 深圳市宏观经济环境评析,深圳整体自身经济数据良好，但外围环境恶化。传统出口拉动型增长模式告急，政策导向随之转向保增长。货币政策放松，房市政策转变，但消费者信心受经济大环境影响呈谨慎倾向,2008年上半年，深圳gdp达3532.88亿元，依然保持10.5的高速增长，自身国民经济运行总体平稳，在调整和优化中继续前进，经济社会保持了持续、健康、稳定的发展态势,08年上半年深圳整体自身经济数据良好,但受外围市场次贷拐点-全球金融海啸影响,实体经济环境恶化西方普遍资产贬值，房市低迷,外围环境恶化,外部经济环境已影响到中国经济发展增长放缓，传统出口拉动型增长模式告急，珠三角尤为突出,传统出口拉动型增长模式告急,经济面变化影响中国政策面走向从抑制通胀转为“保增长”为主的政策导向,政策导向随之转向保增长,货币从紧政策不再，而且为抵御外部金融风暴影响，今年到09年将可能进入一个快速降息通道,在“保增长”前提下，政府对房市政策也同步发生转变从抑制投资到鼓励刚性需求入市,促进消费,当前政策放松效果有待观察，但1个迹象逐渐明显虽然政策松动，但消费者信心受经济大环境影响呈谨慎倾向,货币政策放松,房市政策转变,但消费者信心需重新建立,2002年，小泉内阁成立后即着手推行一系列改革，重点是削减公共事业投资，集中处理银行呆账，推动道路公团、邮政事业等民营化，放低贷款利率剌激消费，努力消除通货紧缩；企业则重点整合内部资源，通过减员增效、大力开发新产品、扩大出口等积极措施，逐步使日本经济摆脱了十年低迷的阴影，重新走上良性循环的轨道。,典型案例参考a：日本 出口经济驱动力丧失后盲目投资热，泡沫破灭导致了长达10年的经济/房市疲软 2002年起正确经济转型，花费了3-5年的时间复苏经济,典型案例参考b：香港 香港对外经济依赖性极大，97金融风暴后陷入持续低迷中2002年起正确经济转型，花费了3-5年的时间复苏经济,关键词经济回归、自由行、双引擎,中国的经济转型乐观估计也需3年时间，未来2-3年内经济宏观面依旧震荡，房市仍处在调整期,详细案例分析见附件,1.2 未来经济走势预判,纵观房地产整体发展，其周期分为四个阶段 周期特点：深圳在2000-2008年间已经历了房地产的四个发展阶段，07年底从危机期步入萧条期,1.3 深圳房地产市场整体分析,结合深圳市市场整体成交情况来看，2-3季度量能上升，并市场正在逐步走出谷底，逐渐呈现复苏趋势,从季度成交总量来看，08年2季度较市场低谷期增从季成交量看长43.5%，2季度和3季度总体较低谷期增长39.3%,07年市场高涨时周平均成交量为971套/周,07年4季度和08年1季度市场低谷时周平均成交量为463套/周，较07年高涨期下降52.3%,08年2季度和3季度市场走出低谷，周平均成交量为769套/周，较市场低谷期上涨40.0%,08年2季度以来月平均成交量较市场低谷期增长39.4%，市场逐步在回暖,数据统计的结果显示，深圳房地产市场在07年4季度和08年1季度达到市场谷底，08年2季度开始市场逐步走出谷底，呈现上升态势。,市场的冷暖情况:量在价先,1.3 深圳房地产市场整体分析,整体市场与周期预判：目前深圳市场整体处于萧条期。但结合2季度起和4-12月市场量能上升，市场正在走出谷底，逐渐呈现复苏趋势。预计2010-2010年深圳房地产市场将处复苏期的前期,2007年,2008年,2010-2010年,1.3 深圳房地产市场整体分析,样本选取： 豪宅：波托菲诺、后海公馆、卓越维港、天麓、星河丹堤、万科东海岸、兰乔圣菲、招华曦城、中信红树湾等 主流住宅：泰华阳光海、金泓凯旋城、深业新岸线、幸福花园、君逸世家、富通城、桃源居、第五大道等 小户型：中粮卡罗社区、凤凰雅居、香缇湾、鼎太风华、悠山美地、中城天邑、航空新城1号、南光城市花园等 服务式公寓(精装修公寓):佳兆业中心、上河坊、迷你新居、御景华城、运河东一号.青藤公寓,不同周期下产品的市场评价标准:淡市(以萧条期-复苏期为主)开盘率低于30%,以开盘率或销售速度为标准；旺市(以发展-危机期为主)以产品实现价格为评价标准,淡旺市-标准线 均开盘率30%,项目总体发展 启示,淡市-市场评价: 开盘率-销售速度,旺市-市场评价: 实现价格,项目开发原则以考虑整体周期性影响，第一阶段期刚性需求的现金流产品为主，以住宅-小户型-公寓类-商业街区开发为主；第二阶段随市场走势，市场产品开始多元化，豪宅-商务公寓产品开始出现；第三阶段高价值-资产开始出现，即酒店-集中商业-纯写字楼,复苏期,发展期,危机期,豪宅,主流住宅,中周期 朱格拉周期,项目总体发展 启示,小户型,1-2年 2010-2010年 5-7年 2-3年 1-2年,酒店式公寓,集中商业,商业街区,商务公寓,纯写字楼,住宅,商业,商务,各功能物业对应周期的入市时机,第一阶段 刚性-现金,第二阶段 多元化-细分,第三阶段 高价值-资产,萧条期,酒店,世联研究模型,公寓,详细分析见附件,08年上半年深圳整体自身经济数据良好，但外围环境恶化。传统出口拉动型增长模式告急，政策导向随之转向保增长。货币政策放松，房市政策转变，但消费者信心呈谨慎,政策转变保增长，消费信心需重建,深圳四大支柱产业已经初步形成并健康发展，经济发展基本面良好。但由于金融海啸引起的国家产业转型，房地产市场在宏观经济影响下将经历23年的深度调整期,产业转型带来房产市场经历23年的深度调整,2010-2010年深圳房地产市场所处阶段：从萧条期到复苏期的转变；如何在竞争中脱颖而出，形成独特的竞争优势将成为项目市场效果的决定性因素,2010-2010年深圳房地产市场所处阶段：从萧条期到复苏期的转变,宏观与房地产发展大势研究,项目(超大规模)开发原则以考虑整体周期性影响 第一阶段期刚性需求的现金流产品为主，以住宅-公寓类-商业街区开发为主 本樱花苑项目产品开发应定位为现金流属性. 第二阶段随市场走势，市场产品开始多元化，豪宅-商务公寓产品开始出现 第三阶段高价值-资产开始出现，即酒店-集中商业-纯写字楼,机场西区 整体发展方向研究,2-1,机场西区整体发展方向研究 深圳市城市发展现状与趋势 宝安区城市发展现状与趋势 临空经济及开发模式研究 区域定位研究,深圳城市再生步入港深时代共建国际大都会,具体举动： 1、深港联合论坛 2、具体举措,港深时代起步（07元年）：香港对大陆依存度持续提升，促使港深合作终于从单方热情与民间呼吁升级步入共同合作的正轨城市功能互补，协同发展成为港深两个城市的未来战略,2.1 深圳市城市发展现状与趋势,港深合作中的深圳机遇：转型国际航运中心 继80年代香港制造业北移的又一次产业转接物流业,一个现实：物流业迁移 深圳港实力的不断提升 vs 香港港近年增长乏力,深圳近年港口发展突出： 2007年，深圳港击败上海，成为中国货柜吞吐量最大港口，世界排名第三，与香港距离进一步缩小。 香港近年港口发展有限： 受大陆港口竞争影响，香港港近年吞吐量增长有限，增长率已经下降到2%最后，近乎停滞,港口竞争力比对： 深圳港：成本低/内地转运便捷/近产地 香港港：管理体制高/效率高/配套服务便捷（保险/金融),2.1 深圳市城市发展现状与趋势,转型依赖宝安：中心区的大铲湾，将重组西线（南山）港口力量，与东岸盐田港一起承担国际航运中心重担,大铲湾港口,广州南沙港口,中山港,珠海港,虎门港,香港葵涌港区,盐田港,大亚湾港口,蛇口港,大铲湾：未来深圳第一大港/珠三角最大深水港口之一 未来集装箱吞吐等同深圳港现有吞吐能力总和，整合沿江高速/深港西部通道，将成为珠三角港口群的最重要集散枢纽之一 若与香港港联合，将以5500万的集装箱吞吐量成为世界第一,一期两个泊位码头07年底已投入使用；大铲湾的建成必然促成对香港国际中转业务的分流，促使港深合作加快,赤湾、妈湾港,香港维多利亚港区,2.1 深圳市城市发展现状与趋势,转型依赖宝安：宝安机场，牵手香港/大铲湾，物流枢纽地位更为重要 航空城/机场二期扩建/港深机场合作计划,宝安国际机场：全国四大航空货运中心之一，拥有37个国家的国际航权。未来深圳机场每年旅客吞吐量4000万人次，货邮吞吐量105万吨，航空器起降20万架次。,珠海机场,广州花都机场,深圳宝安机场,香港机场,澳门机场,规划航空城将包括机场、基地航空公司、物流园区、工业园区、保税区、办公、生活及配套区、星级酒店等重要功能设施。 目前航空物流园/二线跑道/新航站楼预计2007-2008年建成投入使用,航空物流园： 一期占地约20万平方米，包括国际航空货站、国际货运村、保税仓、出口监管仓、海关查验场、暂扣库等设施。已向海关总署申请转型为b型保税物流中心。,2.1 深圳市城市发展现状与趋势,观点，宝安融入的一体化西岸将是深圳/香港国际大都会的梦想承载者,西部发展轴：深圳提升国际化城市职能、实现深港合作、促进珠三角城镇群协调发展的战略性走廊，主要发展生产性服务业和高端服务业 深圳市总体城市规划（2007-2020）草案,深圳轴向发展的再梳理：,中部发展轴莞深港区域产业聚合发展走廊 关键：福田中心的辐射,东部发展轴惠深港区域产业聚合发展走廊 关键：东部新城/坪山新城建设,西部发展轴国际大都会战略走廊 未来规划倾斜重地： 1、大铲湾 2、深圳湾填海区 3、宝安机场扩建 4、航空城 5、沿江高速公路 6、深港机场快线 7、穗深港城际线 8、沙井、松岗地区产业升级与改造 ,2.1 深圳市城市发展现状与趋势,区域情况： 宝安未来发展方向：西部中心+西部产业基地,沙井、松岗、福永北 面积156.5平方公里 发展先进制造业，汇集劳动密集型企业,公明、光明、石岩 面积221.1平方5公里 高新技术产业基地，旅游观光,龙华、观澜、坂雪岗 面积203.5平方公里 特区中部服务功能拓展区、高新产业基地、综合交通枢纽,新安、西乡、福永南 面积162.1平方公里 西部综合服务中心，物流基地,产业基地,城市中心,2.2 宝安区城市发展现状与趋势,中心组团未来发展以第三产业为主现代物流业+现代服务业整体组团分为五大功能区，本项目所属于产业拓展功能区主要为固戍片区，依托深圳国际机场和大铲湾港区发展现代物流业和科技型、城市型工业,城市新区功能区 宝安新中心区+碧海新区 重点发展商贸、金融、信息和房地产业 承担行政、文化、体育等主要职能,城市更新功能区 新安+西乡老城区 扩大现有商贸服务中心，置换旧城区工业进行用地改造旧居住区,航空运营功能区 航空港区和部分基础设施配套区,产业拓展功能区 固戍开发区+鹤洲开发区等发展现代物流业和科技型、城市型工业；,航空商贸功能区 福永中心区+西乡北黄田 发展商务办公、会展、金融和教育培训等综合服务功能,大铲湾港区 1.05.0万t级集装箱码头，通过能力为450700万teu的专业化集装箱码头港区,城市核心区域,产业支持区域,2.2 宝安区城市发展现状与趋势,组团中部的平峦山铁仔山碧海湾城市生态隔离带这一绿轴为界，构筑南部城市综合服务区和北部区域性物流，本项目所属于航空城物流产业园中心,宝安中心组团在区域中将承担两大职能，即城市综合服务功能和区域物流功能。 规划以组团中部的平峦山铁仔山碧海湾城市生态隔离带这一绿轴为界，构筑南部城市综合服务区和北部区域性物流、交通枢纽综合区两大功能片区,重点发展房地产、商务服务业和金融业等 主中心：宝安中心区 区域城市中心集中行政、文化、体育、商贸等服务功能 辐射全宝安，深圳西线延伸的城市新空间 副中心1：福永镇 服务机场与沙井临港工业区 商贸服务功能 副中心2：航空城物流产业园中心 服务该产业集聚区，提供所需配套服务 居住地区级中心：新安旧城中心、西乡旧城中心和碧海新区中心 通过旧城改造，产业调整升级，完善配套设施，提高城市化质量，使之成为集居住、商贸、先进工业于一体的综合片区。,福永镇,宝安中心区,航空城,西乡老城,新安老城,碧海中心,两个副中心：主要服务于新的产业聚集地 服务功能弱，以商贸为主，仍处于城市发展的初级阶段,主中心与3个居住地区级中心： 全面发展城市综合服务功能 商贸、金融、行政、文化等,南部城市综合服务区,区域物流、交通枢纽综合区,东北部生态功能保护区,2.2 宝安区城市发展现状与趋势,未来2-3年，深圳快速城市化发展趋势关外三线同时放量，本项目位于西线城市化发展主轴,龙岗中心组团 400万,坪山 56万,横岗 30万,宝安中心组团 290万,龙坂 450万,布吉 70万,观澜 68万,平湖 25万,西部组团 92万,光明 21万,公明 5万,石岩 6万,龙岗中心城、龙岗镇以及坪地构成的龙岗中心组团供应在400万左右 6000-9000元/,以龙华为中心的中部集团供应约600万 9000-13000元/ ,宝安中心区+西乡供应约290万 8000-15000元/ ,松岗沙井组成的西部组团供应约92万,未来23年供应量（据不完全统计）,未来2-3年内关外地铁沿线组团住宅放量巨大，在宝安中心区逐渐成熟之后，龙坂、龙岗也将逐渐成为市场主力供应区域,布吉供应70万左右 6000-8000元/ ,南山 300万,罗湖 80万,福田 60万,深圳整体市场价值呈圈层效应，外部圈层城市化价值递减，本项目所在西乡属第二圈层位置.,区域发展结论:前景很美好,城是合理的；产业化现状，虽在城市化主轴，但处城乡结合部，认知受限 深圳城市发展给了我们一个美好的前景 -深圳/香港国际大都会的梦想承载者 我们未来是航空城物流产业园中心-周边航空物流产业聚集，本项目为城市副中心-航空城物流产业园中心 北部区域的产业化现状 虽然在城市发展的主轴，但所处城乡结合部，区域认知局限,下一步:寻找航空线索,实现项目价值,基础:产业化空港机场基础设施城市化,解决的问题:西区-航空城的核心竞争力/本质是什么,解决的问题:目标具向/功能/物业组合/实现途径,已解决:区域前景现状基础规划方向认知受限,问题:但下面具体怎么做,项目必须突破,如何突破？,dallas-ft. worth airport 美国达拉斯福特沃斯机场临空经济区,告是严格保密的。,临空经济研究,临空经济定义：以航空客货流和商务人流为支撑的经济区域及形式,以航空运输（人流、物流）为指向的产业在机场周边形成的经济发展走廊、临空型制造业产业集群、以及各类与航空运输相关的产业的集群，进而形成以临空指向产业为主导、多种产业有机关联的独特经济发展模式，这种以航空客货流和商务人流为支撑的经济就称之为临空经济,kansai international airport 关西机场规划形成的机场新城,hong kong international airport 香港国际机场规划形成的机场新城,1,1,2,2,临空经济区布局模式根据临空经济区内不同的经济单元与机场之间的联系紧密程度的不同，机场周边地区通常呈现同心圆式的圈层布局结构,外围辐射区：临空经济的影响在这一区间将逐步衰减收敛，形成临空区的空间边界，具有城市功能。,1-5km,5-10km,15km,5-20年,1-5年,毗邻空港区：临空经济直接辐射的腹地，也是产业、商业、居住结合最紧密地地区，结构最为完善和复杂,空港运营区：基本功能是为机场的正常运营提供各类支持性服务，这一区域后勤服务公司首选之地，功能最为明显,空港交通走廊沿线高度发达地区：同机场有城市快速环路和高速公路相连，具有高度可达性的区位，功能和结构单一，多为对时间、距离要求很高的科研和高新技术产业,本报告是严格保密的。,本项目,区域定位研究,1-5年：核心发展区域是第一、二圈层，产业与机场最相关，功能也最为丰富 5-20年：随着一、二圈层的不断成熟，5-20年的时间内形成机场新城,随着临空经济的发展和宝安中心组团的建设，一座新城正在慢慢形成,宝安中心区组团在整个临空经济的辐射范围内，发展的核心区域,区域定位研究,机场城市aerotropolis,机场城市兴起的五大驱动因素,机场形成了新的中央商务区,航空指向型商务汇聚和集中的辐射范围超过25公里,人和货物往返于机场的时间和成本（而不是距离）成为决定产品开发价值的最关键因素,著名的商业地产组织定律中的3l(区位、区位、区位)法则已经被3a(可达、可达、可达)所取代,聚集发展、丰富航线、迅速移动是最佳的发展方式,随临空经济区的发展，从而兴起机场城市这一新的城市形态（航空新城）,临空经济开发模式研究,机场西区：临空经济区第二圈层内，功能最为丰富，土地开发价值最大，亦是产业、商业、居住结合最紧密地地区,临空经济理论 1-5km临空经济区第二圈层，直接辐射区 临空经济区第二圈层，产业和功能最为丰富，是临空经济区的核心区域 机场西区 三公里圈层内，临空经济直接辐射区，发展具区位优势 第二圈层内，功能最为丰富，土地开发价值最大,机场第一圈层,1-5km第二圈层,特征：临空经济直接辐射的腹地，也是产业、商业、居住结合最紧密地地区，结构最为完善和复杂 产业特征：机场基础设施和机场相关产业外，还吸引了一些同机场运营业务无直接关系的产业和城市基础设施的分布 产业结构：货运物流，高科技制造，商业贸易，休闲娱乐，研发机构，地区总部和购物，占到主要产业种类的90%,区域定位研究,规划区周边分布有凤凰山公园、铁岗水库、平峦山郊野公园、铁仔山郊野公园及碧海湾公园，一条天然的绿化带，地理概念上称为：围合新城,机场开发西区所在的区域地理结构上围合成城，更具城市的核心区位-围合新城,区域定位研究,关于“新城”（new town）的论述 新城的定义：位于大城市郊区，有永久性绿地与大城市相隔离，交通便利、设施齐全、环境优美，能分担大城市中心城市的居住功能和产业功能，是具有相对独立性的城市社区。 成功的新城：应该提供满足于社区（community）日常的居住、文化、教育、商业、和公众或私人服务的需求，并尽可能减少与外界交换的行为，形成相对独立的城市社区。 新城不应仅提供给人们居住的场所，还应提供就业的机会，新城不只是一个“卧城”。,a successful new town provides daily required social , cultural , educational , commercial , and public or private services to satisfy the community and to minimize commuting behavior.-new-town planning:principles and practice /gideon golany,宝安机场,桃源居,大铲湾港区,西乡工业园,功能组成： 物流园：规划面积110万平方米，五大功能分区空运中心、保税贸易仓区、临港工贸园区、海运中心、其他综合服务设施,航空物流战略目标：把深圳机场建成面向全国的高科技新产品开发、生产的配送空运中心，形成依托华南、连接东亚、欧美等国家和地区、辐射内地的国际、国内航空物流网络，把深圳机场真正建设成为中国四大航空货运中心之一、国际快件集散与分拨中心、华南地区航空货运中心、区域性航空货运枢纽港及航空物流园区示范基地，最终实现深圳机场快速发展及“两港齐飞”的战略目标。,外层-产业基础：航空物流园区全力打造物流产业；目标建设成为中国四大航空货运中心之一、国际快件集散与分拨中心、华南地区航空货运中心、区域性航空货运枢纽港及航空物流园示范基地,区域定位研究,大铲湾港区,外层-产业基础：大铲湾配套物流园区，依托大铲湾码头，整个工程将建20个泊位，最终设计能力将达到1000万标准箱，相当于深圳港现有的吞吐能力，使深圳港成为世界顶级港口,大铲湾：未来深圳第一大港/珠三角最大深水港口之一 未来集装箱吞吐等同深圳港现有吞吐能力总和，整合沿江高速/深港西部通道，将成为珠三角港口群的最重要集散枢纽之一 若与香港港联合，将以5500万的集装箱吞吐量成为世界第一,一期两个泊位码头07年底已投入使用；大铲湾的建成必然促成对香港国际中转业务的分流，促使港深合作加快,区域定位研究,中层-居住功能：桃源居16年实现周边区域的理想居住生活梦想；同时亦要求本项目在此基础上，开创一个新的居住的梦想,区域定位研究,项目规模 总占地面积：2000亩；总建筑面积：180万平方米；总户数：规划居住5万人，现已入住4万余人；容积率：1.5 区位特征 在离深圳主城区90分钟车程的关外郊区。 周边环境 居住区130万平方米；商贸区24.5万平方米；教育区13万平方米；旅游区10万平方米 依托背景 宝安区存在大量低收入人群；宝安房地产市场相对比较封闭，置业群体中宝安本地居民占八成；距深圳市中心80分钟车程，周边以工业区为主；项目区域及周边教育条件差；,核心层-城市复合功能：打造区域商业、商务、居住中心，代言国际“航空门户新城”区域最高端形象,区域定位研究,中心意味着，最核心、最高端、最大价值,外围现状以物流业-独立居住区为主，商业商务等城市功能功能缺失、与航空配套联系尚处于起步阶段,机场城市拥有这一个世纪最具潜力的发展基础,未来将发展为本世纪100年最前沿的航空城市形态,海运港口运输时代,18世纪，此时的城市形态为“港口城市”,内河运输时代,18世纪，此时的城市为“码头城市”,铁路运输时代,19世纪，此时出现 “车站城市”,汽车运输时代,20世纪， 此时出现 “多中心及新城”,航空时代,20世纪60年代，航空业发展日新月异，对速度和快捷的追求成为城市经济发展的关键因素。大都市随着航空发展进入了大型化发展阶段。此时出现了“机场城市”,1,2,3,4,5,区域城市化阶段,郊区化扩展阶段,城市化鼎盛时期,大都市区进一步大型化发展阶段,城市化起步阶段,交通的革命导致城市形态变化的五大浪潮,出现了最新的城市形态“机场城市”,区域发展目标,机场西区整体 发展策略,机场西区整体发展战略 案例研究 项目总体定位 整体开发思路及功能定位 机场西区产品定位组合 机场西区产品分期建议,2-2,本报告是严格保密的。,案例研究1,航空城相关案例参照：对世界各地类似地区的开发进行了广泛研究，并着重分析了其中的香港机场和关西机场案例,其他案例见附件,香港新机场临空经济区： 香港国际机场位于新界的大屿山以北赤鱲角的人工岛，面积为12.5平方公里，1998年开始启用,香港国际机场（hong kong international airport，简称：hkia）于1998年7月6日正式启用，第二条跑道于1999年5月启用。是现时香港唯一运作的民航机场。 由于机场位于新界的大屿山以北赤鱲角的人工岛，因此也称为赤鱲角国际机场（chek lap kok international airport，并常被航空业界简称以clk）。,案例研究1,发展阶段 1999年第二条跑道启用 2006年初亚洲国际博览馆启用 2006年东涌物流园第一期完成,成熟阶段 预计成熟阶段机场每年的客运量将达8700万人次，货物吞吐量达900万吨。,起步阶段 1992年 机场动工兴建 1997年东涌新市鎮第一期公营房屋入住 1998年7月6日机场正式启用,香港新机场 占地1255公顷，于1998年7月6日正式启用。 全日24小时运作，每年可处理旅客4500万人次及貨物300万吨，每天平均有750班航机在机场升降。 第二条跑道于1999年5月启用。,所在城市情况 全境陆地面积为1092平方公里 人口650万左右，是世界上人口最稠密的地方之一 每年约有1000万入港旅游 世界贸易、金融、商业和通讯中心,十年的发展历程，机场临空经济区已建成配套齐全，交通便利，商业、娱乐、商务充满活力的机场城市综合体,2000,2003,2005,2007,受非典疫情影响，2003年客运吞吐量骤降至2743万人次,2005年，亚洲国际博览馆成立,1998年年运送旅客即达2863万人次,1998年7月6日，机场正式启用,2000年，东荟城名仓店、戏院及饮食广场建立,1999年5月，第二条跑道启用,客运吞吐量稳步上升，2000年达到3337万人次,1999年，富豪机场酒店成立,1998,20042007年旅客吞吐量快速上升，2007年已达4778万人次,2006年10月，计划筹建第三条跑道,2003年，赛马投注站建立,2005年，东荟城名仓店升级为outlet,2006年，东荟城酒店建成投入使用,2008年，天际万豪酒店投入使用,2006年，东荟城转型为名牌折扣商城,2007年，翔天廊投入使用,2008年，建立大型美食广场,20022003年，蓝天海岸、映湾园等海景资源豪宅陆续入伙,案例研究1,香港新机场临空经济区：会展业占区域总体规模的40%，物流业占25%，商业占20%，住宅占15%,亚洲国际博览馆是世界級的展览及 活动场地，結合香港国际机场，提 供超过7万平方米的可租用面积， 适合举办展览、会议、演唱会、 体育和各类文娱活动,使进入香港的货品得以增值， 对抗来自于着力发展物流 中心的新加坡及台湾的竞争,适合新机场员工的需要，适合 中等收入家庭住房的供应比例 相对地较高,配合香港在21世纪发展的需要，同 时使香港作为亚太地区主要交通、 贸易、金融及旅游中心的地位更 加巩固。为香港增强竞争力，为香 港长远发展打下更加稳固的基础。,约25%,约40%,约20%,约15%,案例研究1,香港国际机场形成了毗邻空港区和空港运营区两个功能区域,毗邻空港区 临空经济直接辐射的腹地， 作为产业、商业、居住结合最紧密地地区， 结构最为完善和复杂,空港运营区 基本功能是为机场的正常运营提供各类支持性服务，这一区域后勤服务公司首选之地，功能最为明显,机场内-物流及仓储,候机楼公共区域,本项目类比区域,趋势 目前国际机场侯机楼周边涌现出集中式的购物-休闲-娱乐性的场所，这亦是满足转机客户需求的新型综合体,案例研究1,候机楼公共区域分为富豪机场酒店、亚洲国际博览馆、航天广场（翔天廊-3.5万）及高尔夫球场,机场侯机楼,翔天廊,亚洲国际博览馆是世界級的展览及活动场地，結合香港国际机场，提供超过7万平方米的可租用面积，适合举办展览、会议、演唱会、体育和各类文娱活动,香港国际机场将于明年启用集商业、娱乐及会展于一身的“航天广场”。3.5万平方米的全新航天主题购物商场翔天廊,翔天廊,亚洲国际博览馆,高尔夫,富豪酒店,案例研究1,1999年成立的五星级富豪机场酒店与机场一号候机楼只有2分钟步行距离，为机场旅客提供便捷的住宿及相关服务,富豪机场酒店设有1,171间客房、先进的会议设施包括全港最大无柱式的宴会大殿及31间会议厅、6间餐厅及酒吧，以及完善的康乐设施包括提供40多种按摩服务的豪华水疗按摩中心、室外及室内游泳池,富豪机场酒店有一道设有空调系统的行人信道贯往机场，旅客由机场步行至酒店仅须两分钟 酒店坐落于完善的交通网络上，前往市区十分方便。乘坐机场快线往中环只需23分钟，方便快捷 要前往邻近的多元化购物及娱乐中心翔天廊(skyplaza)及亚洲国际博览馆，亦只须步行数分钟即可抵达 至于香港迪斯尼乐园等旅游景点，亦只须数分钟车程便可到达,案例研究1,翔天廊虽位置特殊，但其丰富的业态、领先的商业理念及本土商业特色提供很好的可借鉴之处,3.5万翔天廊是一个大型的娱乐消闲中心，内分四大主题娱乐区，包括航空馆、李小龙纪念馆、虚拟体育馆及4d大型影院、保龄球场等,翔天廊设于机场非禁区内，普通市民也能前往参观。参观者可在模拟驾驶舱充当机师，体验飞机在九龙城闹市旧启德机场降落的惊险情形,翔天廊内拥有丰富的商业业态顶级立体电影院、卡拉ok、电子游戏机、按摩、理发、美容、化妆、水疗室、酒吧、饮食名店,购物街内领先的商业理念，包括主题餐厅、著名时装及皮具品牌、富有文化色彩的独家纪念品店、蜚声国际的童装品牌，以及提供旅游和全面保险的财务中心,地方的特色商业，香港特色货品的“香港大道”、以便利货品为主的“生活快线”，和以纪念品作招牌的“环球手信街”等。还设有深受旅客欢迎的免税商店,案例研究1,毗邻空港区（下称东涌）分为住宅区及公共区；住宅区依托资源定位为高端豪宅，公共区域以东荟城为核心，依托周边，辐射机场,公共区域：承接临空经济影响，服务公众。包括星级酒店、学校、公园和大型outlets、地铁和缆车站点等,高尚住宅区：依托海景资源及机场的区位优势，形成海堤湾畔、蓝天海岸等高端住宅,海堤湾畔,映湾园,蓝天海岸,东堤湾畔,水蓝天,东荟城,学校,案例研究1,东荟城由购物商场、商业大厦和酒店三部分组成，商场部分为香港最大的outlet mall,东荟城（city gate） 位处于香港大屿山东涌，邻近港铁东涌站和香港国际机场 由购物商场、商业大厦和酒店三部分组成 发展商为香港五间大型地产发展公司：恒隆地产、恒基地产、新世界发展、新鸿基地产及太古地产，并由太古地产管理 商场部分已于2000年4月8日正式启用， 酒店部分命名为诺富特东荟城酒店，并于2006年初开业 运营特色 东荟城设有一个名店仓的购物区，是香港唯一一个名牌折扣商场（outlet mall）。 东荟城商场的广场设有音乐喷泉，时常举办大型活动,机场方向,案例研究1,香港诺富特东荟城酒店凭借其独特的区位优势、便利的交通条件以及丰富的服务内容同时满足来港/转机的商务或是休闲旅游人士的需求,诺富特东荟城酒店,香港诺富特东荟城酒店（诺富特-法国雅高集团下品牌） 2006年04月开业,位于东涌中心 离机场只有5分钟车程，离市区亦只需30分钟车程。离香港迪斯尼乐园只有15公里 邻近亚洲国际博览馆、新缆车站、东荟城购物中心，酒店连接东涌地铁站，交通便利 酒店拥有440间客房，包括4层商务楼层、2间餐厅、大堂酒吧、蛋糕店、室外游泳池、健身房及可容纳400人的7间会议室,香港诺富特东荟城酒店由早上6时15分至晚上11时45分,每30分钟一班的免费穿梭巴士往来机场及酒店，方便客户来往与酒店与香港国际机场之间，吸引了众多来港或转机客户前往住宿,案例研究1,毗邻空港区的角色引领区域国际化,成为城市名片,快速展示城市特色 1 、商业价值成为区域的核心价值 2 、本地化、品牌化、高科技化的新型体验式商业成为机场区域最亮点 3 、交通及公共设施(酒店-商务-会展等)围绕商业展开,提升区域开放性，增加吸引力,针对候机人流需求的新型商业业态如4d超立体巨幕影馆、i-sports游乐场、航空探知馆等体现高科技化和体验式商业特征,周边住宅依托海景资源，吸引周边产业类客户，机场对其起间接促进作用,outlets等国际品牌商业业态，依托机场航空客户的国际化品牌认知度，在机场区域具有很强的生命力,销售香港特色货品的“香港大道”、以便利货品为主的“生活快线” 和以纪念品作招牌的“环球手信街”等配之开放式商业、良好的购物环境及时常举办的大型活动体现本土化特征，吸引人流，促进商业兴盛,立足于地铁等快速交通设施带来的可达性，以及与城市重要商业、旅游资源的快速互通，形成对城市消费人群及旅游人群的高度共享,亚洲国际博览馆等大型公共设施及东荟城酒店的会议功能为区域带来大量商务人流，成为区域国际化及高端形象的代言人,交通组织,公共设施,周边住宅,商业价值,案例研究1,关西国际机场（kansai international airport），简称关空，位于日本大阪湾东南部的泉州海域离岸5公里的海面上。 关西机场一期工程于1987年动工，1994年投入使用，预算投入1.45万亿日元 关西机场二期建设从1999年开工，长达4000米的国际标准跑道已经投入使用。二期建设工程预算达9000亿日元。随着第二条跑道的开通，关西机场已成为一座24小时提供服务的机场,关西国际机场是世界上第一个海上机场，5.11平方公里的机场用地是在水深达18米的大海里填出的,机场联络桥,大阪,机场,案例研究2,日本关西机场临空经济区,发展阶段 受同在大阪的伊丹机场的牵制，1999年运量才超过伊丹机场； 2001年旅客吞吐量达到1938万人，仅比伊丹机场多250万人。,成熟阶段 目前已成为面向世界 31 个国家及地区的 75 个城市的国际性机场，最高纪录周航班数达712个,起步阶段 1986年2月制定机场修建计划，同年5月获准建设 1990年2月开始施工 1994年开始通航,关西机场 首个海上机场，占地1200公顷，1994年9月正式通航 目前一条跑道长3500米，第二跑道长达4000米 2001年接待旅客2500万人，吞吐货物110万吨，世界排名第45,所在城市情况 大阪日本第二大城市，陆海空交通要地；面积213平方公里，人口264万； 日本经济文化中心、会议中心； 有关西机场和伊丹两个机场。,本报告是严格保密的。,案例研究2,日本关西机场临空经济带功能构成,约15%,约28%,约10%,约15%,约22%,约10%,案例研究2,关西机场临空经济区被海洋分割成空港运营区和毗邻空港区，两区域间通过3.7公里的机场联络桥连接,毗邻空港区 临空经济直接辐射的腹地， 作为产业、商业、居住结合最紧密地地区，结构最为完善和复杂,空港运营区 基本功能是为机场的正常运营提供各类支持性服务，这一区域是后勤服务公司首选之地，功能最为明显,案例研究2,受限于高昂的填海成本，空港运营区功能组合非常紧凑，只配有机场运营、物流及kansai nikko酒店,机场跑道及航班调度,机场物流,机场酒店,案例研究2,通过机场联络桥与机场紧密联系的陆地部分则发展为毗邻空港区 (临空镇，rinku town) ，每年吸引的人流超过1500万,机场联络桥,毗邻空港区,位于关西机场对岸的临空镇(rinku town)，借力临空区位优势，每年接待人流超过1500万 大阪府目前开发规划中的临空镇，将成为一个人、物以及资讯交流的枢纽 除制造和物流等机场相关产业外，商业设施快速发展，已成为区域最具活力的产业 2008年4月，一所培养管制员等航空保安业务专家的学校“航空保安大学”也已建校。临空镇作为年轻人聚集的场所也将会更加充满活力,outlet,seacle,gate tower hotel,案例研究2,依托机场带来的巨大人流量，以及其对国际品牌的高认知度，毗邻空港区outlet展现出非凡的活力，聚集了超过150 间热门名牌商店,2007年8月6日开始营业的关西premium outlet(奥特莱斯）购物中心位于大阪和京都的大门关西国际机场对岸。从机场乘专用公共汽车20分钟左右便可到达 蓝色天空下，两层纯白建筑，让人联想到具有悠久历史的美国港口城市查尔斯顿(charleston)充满休闲风格的美丽街道 顾客可在150多家armani、 bally、 brooks brothers、 coach、 d&g、 etro、hugo boss、salvatore ferragamo、tag heuer、 zagna等世界知名名牌专卖店，尽享购物之乐趣 购物后还可游览日本环球影城(universal studios japan)、大阪城、京都奈良等周边的世界遗产，尽享旅游之乐,案例研究2,拥有85米摩天轮以及主题体验式娱乐中心的临空观光城seacle，为来往人流提供新奇的体验式服务，丰富了临空经济区的功能组合,2007年12月，于关西机场附近大型复合式商业设施临空观光城seacle正式开幕 seacle园区内有餐饮、购物商店，及关西最大、高达85公尺的摩天轮，还有一个儿童职场体验区kids-0，以大人的工作为主题，让小孩子从游戏中体验。 2008年春季，还开放了内部的24小时温泉spa，可边泡汤、边欣赏落日 临空观光城seacle 提供和关西国际机场之间往来的直达巴士服务，还和一旁的rinku permium outlet通过天桥相连,案例研究2,56层高星级gate tower酒店，凭借区位优势和便利交通，满足机场旅客和周边游客的商务/住宿需求,位置 酒店距离关西机场大约3公里，距离市中心1小时 房间 酒店共有 361间舒适的客房，装修精美，设施现代 酒店设施 酒店提供保姆服务 、美容院 、礼宾服务 、残障人士设施 、健身房 、室内游泳池 、洗濯设施 、桑拿 、购物商场等设施 特色餐饮 日本料理云海和中华料理花梨深受各地游客欢迎,案例研究2,关西机场临空镇以商业价值为核心价值，打造集购物、娱乐、商务于一体的复合型区域，承接临空经济利好，充满活力,大型outlet聚集超过150家国际名牌专卖店，以购物为核心主题每年吸引超过1500万游客至此 独特的主题式观光（85米摩天轮）和体验式娱乐（儿童职场体验区kids-0）与购物主线互为补充，丰富了临空镇的功能组合，提高了区域吸引力 高端酒店在提供商务住宿服务的同时，树立区域高端形象，成为区域标志性建筑 商业、休闲娱乐及商务功能组合成独具特色的临空经济区域，依托临近机场的区位优势及与城市的快捷交通连接，提升了区域开放性,商业价值,休闲观光,商务住宿,开放区域,案例研究2,机场西区发展目标:发展为新世纪最前沿的航空城市形态-机场城市,机场西区使命: 将一个产业区升级到一个机场城市 赋予一个区域以城市的心脏,项目发展主题 定位,基于临空经济区下的“新都市”,简介： “新都市” (new urbanism) 。通过合理的地区化开发，将无序的郊区改建成丰富多彩、功能完备的社区，创造本地的就业机会。以一定的限定空间规模、合理的功能设施配置、同时又以开放的街区与既有城市有机结合，形成城市功能单元,窗口功能,配套功能,门户功能,总体定位,航空城的定位体系 （关键绩效指标体系）,依托航空产业特性的门户新城,总体定位：依托航空产业特性的门户新城,简称航空门户新城;拥有门户窗口配套三大功能,服务外来客户-区域及城市客户-周边客户三大客户群;可配置住宅-商业-酒店-商务-娱乐游憩五大物业类型,服务周边客户(如机场航空人群及产业人群、项目居住人口),解决其在区域内休闲-购物-消费场所,服务区域及城市客户(宝安中心区及各镇、关内),目的型消费场所,满足客户对外来事物及先进理念的追求,服务外来客户（旅游、转机、部分商务）,展示区域及城市特色,满足外来客户对城市了解的需求,功能定位2-窗口功能,功