2010年10月上海中铁·中环时代广场项目营销工作汇报55p.ppt

上海中铁中环时代广场,项目营销工作汇报 2010年10月,项目介绍,项目概况/各产品情况/项目价值点,营销分解,开盘推广策略/价格策略/年度任务分解,营销目标,项目目标/营销思路/操盘策略,营销执行,目前工作进度/认筹现状/效果评估,营销费用,总表/比例/总结,中铁登陆的上海强势之作中铁中环时代广场,位居北上海 金中环,位于市北高新技术服务园区核心区域； 踞中环西北紧邻中环高架及南北高架； 大宁商圈辐射区域,中环时代广场,1号线、7号线双轨道枢纽直达人民广场； 距离大宁商圈仅5分钟车程； 距离1号线汶水路地铁约步行5分钟。,交通便利 双轨交站直抵市中心,项目主要经济指标,项目各产品面积指标,城市综合体 | 价值灵魂,中铁中环时代广场,【摩登时代精装soho】,50精装/轻松投资 大宁辐射区，精装小户型。 自用？投资？轻轻松松当业主。 办公？居住？快快乐乐地享受。 小投入，大收获，让您的业主梦提前再提前。 3.5米层高，户型通透，先进的地源热泵系统，带来自然和谐的新风。,双层记loft，舍我其谁？ 一层价格，两层空间 /关键词：超值 上海绝版loft，买一层得两层。 以一层的价格，产生112的复合效应，多维立体空间，使商务生活不再一层不变。 挑高5.4米，大开间8.4米，户型方正通透，空间上下灵活，可根据面积需求度身定造，使工作、休息两相宜，从此摆脱朝九晚五的束缚，真正享受无拘无束的生活。,【摩登时代百变loft】,【高峰时代甲级办公】 企业实力象征/世界500强总部基地 绿色生态、高科技办公空间 上海中环核心区域，国际甲级写字楼，国际顶级企业商务办公首选地； 用高科技智能化识别管理系统；国际智能化办公平台，信息时代全球化同步办公。,【克拉时代商业】,品牌旗舰店、高档餐饮将在此汇集一流购物环境，全新的经营理念，完善的服务体系，体验多元化、多层次的时尚与流行。主题餐饮、特色餐饮、中西式快餐、西点房、自助银行、便利店等，一应俱全，使商务生活变得有声有色，在紧张的工作之余，让心情放松片刻，以舒展饱满的最佳状态，迎接下一个挑战。,24小时高品质生活方式 全力打造大型高端商业街区,星级酒店/世界级人性化服务 高星级品牌酒店，拥有数百间豪华房。 以星级酒店管理和世界级全新的定制服务，醇正顶级奢华礼遇，迎合世界 高端商务人群的需求。 引地源热泵系统入楼，节能、环保、恒温、恒湿 踏进酒店，宾至如归。,【酒店 hotel】,完整价值点排序,中铁中环时代广场,项目三大目标：,品牌层面，形象初建： 完成年度中铁置业品牌在上海至长三角区域的形象导入； 营销层面，大局开端： 顺利完成年销售回款5个亿，力争在2011年实现项目100%销售的指标； 完成项目总体形象的推广及提升。 共赢层面，相互辉映： 在实现自身销售目标的基础上，与市北高新技术服务园区的形象提升形成良性互动。,高调,本此开盘为中铁置业在上海乃至长三角区域的首个房产开发项目首次开盘，借助此次项目开盘，高调的进行相关宣传配合，可以更好的提升企业和项目的知名度和形象。,高级,以更加高级的营销理念进行项目销售，以具有市场竞争力的产品进行全新展示和销售。,高效,为顺利完成2010年销售目标奠定坚实基础，做到“开门红”。,上海中铁中环时代广场项目首次开盘“热卖”,2010年销售金额5个亿。,尽速去化本项目，并保证销售速度和单位利润的平衡。,通过中环时代广场项目，树立中铁置业的开发品牌，为其在上海后续滚动开发做好准备。,名 利 双 收,短期目标,中期目标,长期目标,销售时间紧 资金回笼要求高,利润最大化 降低风险 快速有效去化,+,目标达成和客户需求相结合,+,低价入市 小步快跑,2010年年度销售任务目标：5个亿,销售方案,原因: 以目前估计最快取得项目预售证时间为2010年11月底，本项目要完成今年的销售任务只能在十二月份开盘； 通过loft与soho二种产品的总价区别互为推动；,已完成,售展中心开放体验活动,中秋客户联谊活动,上海秋季房展会,论坛活动,正式开盘,户型设计大赛,年度答谢酒会,上海之春房展会,活动时间：2010年8月30日 活动地点：中铁中环时代广场售展中心 参与人员：上海市闸北区政府领导(孙副区长)、区相关政府部门领导、中铁置业集团领导(陈月东副总经理)、市北高新集团领导(丁总等)、中铁置业营销中心领导、中铁市北公司领导、中铁新业领导、意向客户、合作银行领导、新业项目组销售团队、媒体记者、客户。,活动时间：2010年9月18日 活动地点：中铁中环时代广场售展中心 参与人员：中铁置业营销中心领导、中铁市北公司领导、中铁新业领导、意向客户、新业项目组销售团队、媒体记者,中秋客户联谊暨根雕艺术鉴赏,2010年上半年项目工作完成情况概述,2010年3季度项目工作完成情况之销售道具类,销售道具展示,楼书,折页,项目礼品,项目网络广告,项目办公用品,项目户外广告,2010年3季度项目工作完成情况之营销策划类,项目活动宣传,项目房展会宣传,项目媒体稿,2010年3季度项目工作完成情况之销售类,2010年3季度项目工作完成情况之重要节点类,自8月16日新业进入售展中心后开始客户积累工作，到10月12日为止： 来电269组 来访283组 参加“日进斗金”活动客户共60组,项目积客认筹情况：,分析：目前所签意向客户的媒体通路中，现场和朋友介绍的效果最好。,项目意向金客户分析：,分析：已签意向客户中，年龄段集中在31-50岁之间。,项目意向金客户分析：,分析：已签意向客户中的户籍还是以上海为主，由于参加了房展会的原因，其他省市的客户也占了一定的比例。,项目意向金客户分析：,分析：由于loft的性价比更高，所以更受到市场及客户的欢迎和关注。,项目意向金客户分析：,效果： 分析：导示性一般，不够美观和醒目。,项目售展中心门头：,效果： 分析：效果较好。,项目售展中心企业品牌墙：,项目售展中心模型区：,效果： 分析：效果较佳。,项目售展中心吧台区：,效果： 分析：整体氛围好。,项目loft样板间：,效果： 分析：硬装效果较好，软装效果一般。,项目soho样板间：,效果： 分析：硬装和软装效果一般。,营销费用,营销推广费用总体情况,通过以上合同签约金额和已付金额的统计，可以看出： 一、媒体推广费用高于制作类和现场包装的费用比例，属常规现象，但本项目现场包装费用比例偏低，建议适当增加投入。 二、各类已签约媒体中户外广告所占比例最高42%，报媒紧接其后40%，然后是网媒10%。房展、活动和小众媒体所占比例偏低。,原因主要是： 1、中铁置业品牌要在上海这个品牌房产商聚集的大都市里落地，必须先在主流媒体中投入大量的广告，进行品牌和形象宣传。 2、从短期投放效果来看，由于户外广告和报媒在目前未有预售证的条件下，主要表现为形象广告，故该两大媒体在现阶段为客户蓄水直接带来的电话和来访量，有时还没有短信广告或者网络广告的来电来访量高，但从长期效应看，作为一个大品牌开发商在上海这个大城市的品牌落地，该两大媒体投放是必须的，且效果是长远的。 3、项目推广进行到一定阶段后，随着项目形象进度，可以做适当推广调整，增加小众媒体和营销活动的费用投入比例，用精准营销