2010年7月中粮集团地产、置业大悦城、酒店整合后大地产的战略（47页） .ppt

发挥整体优势 推动板块整合,史焯炜 副总裁 2010.07,2,发展城市综合体 推动大地产整合,发展城市综合体是我们的战略方向 发挥整体优势是板块整合的出发点 实现大地产整合的路径,目录,发展城市综合体是我们的战略方向,3,发展城市综合体具备良好的市场环境 发展城市综合体同集团使命战略高度吻合 大悦城的成功实践奠定了发展城市综合体的基础,市场环境持续向好，商业地产日渐升温，成为资本追逐的 热点及房地产企业转型焦点,地产新政对住宅调控影响明显，助推商业地产升温 城市化率即将达50%，进入商业地产开发与运营的黄金期 商业地产作为第三产业发展的重要载体，在扩大内需、城市化高速 发展的大背景下，大规模的开发建设还会持续30-50年 城市建设进入新一阶段，商业与公共配套设施的完善与升级改造是 这一阶段的重点,4,发展城市综合体具备良好的市场环境,5,城市综合体的特征符合资本市场的意志，深受资本市场的青睐。,发展城市综合体具备良好的市场环境,城市综合体,资本市场,投资额大,稳定的现金流回报,具备一定规模,风险适中,成长性好,收益稳定,中国国贸是是我国最典型、最纯正的持有型上市公司，集良好的经营性现金流、资产重估增值和业绩增长可期等三大亮点于一体。,多元化物业组合,较强保值增值能力,发展城市综合体同集团使命战略高度吻合,6,城市综合体价值链符合集团的核心利益与价值,资产价值 功能互补、保值增值能力强 资源稀缺，城市地标，资产价值高 知名度高，品牌价值高 股东价值 稳定的现金流回报 风险适中 金融产品，较高市净比、市盈率 社会价值 推动城市化进程，复合城市功能 集约利用城市土地 贡献稳定税收，提供就业岗位 提升人民生活品质,平衡投资风险 提供稳定现金流 形成优质的物业组合 提供高品质的生活空 间与生活服务,7,发展城市综合体同集团使命战略高度吻合,城市综合体是集团战略主导思想的成功落地,2006 4号文,2007 5号文,2008 务虚会,2010 6号文,关于夯实基础，建设流程，落实战略的决定,划分投资性物业和住宅发展业务。投资性物业负责物业项目的投资买卖、出租和管理，逐步建立起有价值的商业物业，形成中粮优质的物业组合。对收益低，没有升值潜力的物业逐步卖掉。,关于加快整合，转变增长方式，进一步推动战略执行若干问题的决定,形成按业务逻辑归类的由粮食贸易物流、粮食加工、食品加工、地产酒店、中土畜、中粮屯河、中粮包装、中粮发展、金融等九大板块构成的业务架构。 中粮置业主要从事开发和持有商业地产，同时对目前不符合定位的项目尽快进行清理。,打造全服务链的城市综合体，加快战略转型 5年20个大悦城，资产规模目标700亿元,以“大悦城”为品牌，打造包括商业、住宅、酒店、写字楼、公寓等多业态组合的城市综合体，形成可复制的产品线 加快地产酒店业务的整合，实现整体上市,关于打造全产业链粮油食品企业深化战略转型实现科学发展的决定,明确“大悦城”城市综合体战略 坚持在主要城市做深做强的原则，做好区域布局，以“大悦城”为品牌，打造包括商业、住宅、酒店、写字楼、公寓等多业态组合的城市综合体，形成可复制的产品线； 确定资产配比 地产酒店业务是集团主业之一，以全服务链城市综合体为基础稳步发展，今后在集团的资产占比达到25%左右。集团通过强化内部协同，形成整体核心竞争力，实现各业务从“好”到“卓越”的跨越，加快地产酒店业务的整合，实现整体上市。 培育关键能力 强化从策划定位、规划设计到项目建设、销售、招商运营等各环节的关键能力，控制开发成本，缩短开发周期，提高投资回报率。,8,集团6号文对发展城市综合体做了进一步战略部署,发展城市综合体同集团使命战略高度吻合,9,城市综合体是统一当前各业务单元价值诉求、整合优势资源的最佳平台,发展城市综合体同集团使命战略高度吻合,中粮置业,中粮地产,酒店事业部,中粮海南,愿景,5-10年内成为中国商业地产领域内有影响力的企业,致力于成为中国房地产行业最具持续发展能力的综合地产领先企业,成为国内领先的高端、商务、和度假酒店的投资商,中国度假产业引领者,主要产品,大悦城购物中心,中高端住宅 工业地产,商务酒店 度假酒店,度假酒店 旅游产品,均衡而有价值的产品城市综合体,功能复合,业态综合,品牌形象佳,市场影响大,资产价值高,大悦城的成功实践奠定了发展城市综合体的基础,西单大悦城 2007年12月开业 创建大悦城品牌 锤炼一支专业团队 积淀城市综合体运作经验,大悦城品牌初具知名度与美誉度 顺应行业发展的趋势，占据发展先机,朝阳大悦城 2010年5月开业 品牌复制战略成功落地 打造大悦城旗舰店 同城互动凸显大悦城品牌效应 成功实践公寓这一物业类型,固化一批品牌资产 形成专业化团队，积淀运作经验,大悦城的成功实践创建了行业，树立了品牌，锤炼了团队,10,沈阳大悦城 2009年5月开业 品牌实现异地复制 持有与销售物业的有机结合，销售收入将达成30亿,大悦城品牌率先成功,创建了以时尚为核心内涵的品牌价值; 不断提升商业策划和运营管理能力,逐步形成商业地产核心竞争力; 逐步成为行业的标杆，商圈的亮点，城市的地标; 培育锻炼了团队,为行业发展输送人才; 建立了行业标准和专业的关键考核指标。,西单大悦城的成功实践奠定了行业发展的基础,11,大悦城的成功实践奠定了发展城市综合体的基础,12,大悦城已基本形成起步期布局，成为区域主导品牌，成功 落地环渤海，强势进军上海,西单大悦城：北京，2007年开业，20万,朝阳大悦城：北京，2010年开业，40万,沈阳大悦城：沈阳，2009年开业，54万,天津大悦城：天津，预计2011年开业，50万,上海大悦城：上海，预计2010年开业，30万,成都大悦城：成都，25万,总计220万平米，其中商业部分120平米 目前，商业已投入运营面积为45万平米,大悦城的成功实践奠定了发展城市综合体的基础,13,历时4年，已成为商业地产的主流开发商。,大悦城的成功实践奠定了发展城市综合体的基础,西单大悦城成为新兴的行业标杆，其客流量、销售额、坪效等业绩指标均处于业内领先水平 在刚刚结束的“中国商业地产高峰论坛”上，中粮同万达、华润、金融街等一道被称为商业地产领跑者 大悦城资产受到了黑石、ggp等众多基金及信托投资者青睐，也吸引了新鸿基、恒隆、华润等诸多竞争对手前来考察 相比于西蒙、凯德、太古、恒隆等外资因金融危机、水土不服扩张进程的放缓，朝阳大悦城的如期开业再次增强了品牌吸引力、号召力 主流财经媒体，如二十一世纪经济报道、经济观察报等持续关注、剖析大悦城的战略定位与发展脉络,新进入者 （2006-2007）,主流开发商 （2010-）,引发业内关注 （2008-2009）,发挥整体优势是板块整合的出发点,14,地产板块的现状不利于行业健康发展 认清自身优势是板块整合的基础 形成板块合力是整合的目标,小而散：市场份额小，同主流开发商存有较大差距,15,地产板块的现状不利于行业健康发展,2009年地产酒店业务资产规模对比,地产板块的现状不利于行业健康发展,小而散：地产行业正加速整合步伐，市场领导者占据市场份额迅速 上升，促使我们必须迎头赶上，避免在市场竞争中逐步边缘化,16,2010年上市公司50强中，前10强企业房地产业务总收入占前50强业务收入比为52.04%，房地产行业规模化趋势明显，未来呈现行业集中发展态势。,地产板块的现状不利于行业健康发展,17,各自为战，独立运作，互不搭界，不能有效形成合力,近一千人的专业队伍,其中营销专业队伍413人,地产开发专业队伍521人，但没能有效流动与共享。,18,中粮地产,中粮置业,酒店事业部,中粮海南,综合办公室,战略管理部,人力资源部,法律部,北京中心城市公司,上海中心城市公司,成都中心城市公司,沈阳中心城市公司,中心城市公司,投资发展部,商业管理中心,人力资源部,财务部,人事企划部,投资发展部,运营管理部,合约预算部,战略部,办公室,财务部,人力资源部,西单大悦城,朝阳大悦城,天津大悦城,上海大悦,大悦城,三亚mgm项目部,北京wa项目部,北京w项目部,项目部,亚龙湾一级土地开发,酒店投资与管理,旅游资源与湾内管理,住 宅,酒 店,旅游地产与酒店,各自为战，独立运作，互不搭界，不能有效形成合力,地产板块的现状不利于行业健康发展,各单元自成体系，职能重叠，业务交叉，区域分散，形象不统一，品牌资源不共享。,城市综合体,认清自身优势是板块整合的基础,品牌优势：大悦城定位准确明晰，创建了以时尚为核心内涵的品牌价值。,19,国际化时尚青年城,品质时尚生活中心,国际时尚生活城,时尚是所有大悦城共有的最核心价值,国际化时尚生活地标mall,具有年轻的活力,倡导新的购物消费文化,体现生活品味新趋势,构成城市新地标,认清自身优势是板块整合的基础,品牌优势：大悦城品牌呈现出旺盛生命力，品牌核心 竞争力正逐步形成,20,品牌内涵：时尚、年轻、潮流、品位 主题定位：主导项目方向和命运 产品线：固守产品线，保持产品集中度 组合：组合是大悦城品牌的生命力，是实现大悦城主题定位的灵魂。 培育亮点：亮点具备较强传播性，有吸引力、聚客力 主题街区：mall中mall是shopping mall的升级版，是购物中心发 展的新趋势。 混搭：混而有序，形散而神不散,大悦城品牌核心竞争力的形成与创新,认清自身优势是板块整合的基础,品牌优势：大悦城品牌迅速发酵，已跻身国内购物中心三 甲，积淀了宝贵的品牌资产,21,大悦城 品牌资产,丰富的品牌租户资源,较高的市场知名度,良好的政府及公共关系,时尚的核心价值,优质供应商及媒体资源,团队及经验,品牌典范,认清自身优势是板块整合的基础,团队优势：有一支具有优秀实践经验的商业地产团队,超过150人的经理人队伍，分布于价值链的各个专业环节,招商推广运营三支核心队伍健康成长，已壮大至200余人。,投资 策划,规划 设计,工程 建设,招商 推广,运营 管理,资产 证券化,23,认清自身优势是板块整合的基础,团队优势：有一支系统操作住宅项目的开发团队,通过系统化、专业化、梯队化的培育模式，已形成包括437名专业人员的住宅开发团队。,24,认清自身优势是板块整合的基础,团队优势：有一支策划操作酒店和旅游地产经验的团队,中粮海南共有员工483人，其中地产开发专业人员44人，旅游酒店专业人员30人。,酒店事业部共有员工2640人，本部及项目部72人，其中地产开发专业人员37人，酒店策划管理人员21人。,25,产品优势：大悦城城市综合体的开发，市场准入门槛高， 体量大，回报周期长，竞争对手少，保值增值性强,认清自身优势是板块整合的基础,城市价值,片区开发 区域中心 地标建筑 城市名片,彰显实力,规模大 周期长 投资额大 汇报长,资源整合,链条长 环节多 资源密集 合作伙伴多,长期价值,全寿命收益 资产保值增值 持续稳定现金流 平衡风险,有 形 资 产,26,产品优势：城市综合体的开发具有较强的品牌价值，可 以通过品牌资产的沉淀与优化，打造百年老店,认清自身优势是板块整合的基础,美国西蒙集团 “人们知道，他们无论走到世界的哪个角落，只要看到西蒙的标志悬挂在商场外，他们就可以预期这个商场的基本水平不会低于一个标准的质量水平。他们知道，可以在这个标志之下的门内，找到他们想要的东西。”,美国梅西百货 “150年历史，顾客是企业的利润源泉，员工是打开这一源泉的钥匙，其经营的各种产品都打上梅西(macys) 的商标。”,无 形 资 产,27,产品优势：大悦城家族迅速形成，显示出较强的品牌扩张力,认清自身优势是板块整合的基础,集体亮相，增强号召力 发挥整体优势，规模效应凸现 品牌资源共享，优势互补,28,产品优势：成功开发了系列住宅产品，树立了值得信赖 的企业形象,认清自身优势是板块整合的基础,29,产品优势：成功打造了国际一流的亚龙湾度假胜地，成 功引入了顶级酒店管理公司,认清自身优势是板块整合的基础,30,资源优势：具备丰富的上下游资源及较强的的资源整合 能力,认清自身优势是板块整合的基础,集团战略上的支持 集团融资能力的支持 现有优质资产的组合力 国企社会影响力 中粮的品牌影响力 板块整合具备造城造镇能力,整合能形成规模开发，造城造镇，做深做透，扩大影响,31,华侨城，作为国内成片开发的典范，打造“不同的城市，同一个华侨城”，通过一二级联动，打造主题公园欢乐谷、主题地产、主题酒店，实现华侨城成片综合开发运营，构建一个集旅游、休闲、商务、居住等功能为一体的城市新区。,形成板块合力是整合的目标,持有与销售物业相结合，对于培育期内的项目roe有较大提升，提高资金使用效率。,32,朝北大悦城2010年预计实现公寓销售收入17.2亿元，天津大悦城2012年预计实现公寓、住宅销售收入23.2亿元，快速回笼了资金，减轻了后期经营压力。 销售期间，现金净流量较大，可用于股东分红，或偿还银行贷款，或用于建设投入，可极大改善财务状况，以更好符合资本市场要求。,形成板块合力是整合的目标,33,整合是跻身一流地产商的最有效路径，是成功实现整体 上市的前提条件,形成板块合力是整合的目标,投资者青睐的以下条件的地产商：,商业模式清晰，产品线相对集中 多种物业类型组合 强大的团队执行力 优质土地储备 规模和流动性 强大的资产负债表 持有物业对盈利的贡献,成长性良好，可持续发展能力强 风险分散 盈利可见度高 更大的定价弹性 市值越大越有吸引力 捕捉投资机会的能力强 稳定的经常性收入,34,资源共享、聚焦产品线是形成板块合力的关键因素,形成板块合力是整合的目标,酒店事业部,中粮海南,品牌 资源 共享,团队 价值 认同,中粮置业,中粮地产,资本 平台 统一,物业 功能 协同,整合,35,形成板块合力是整合的目标,一条产品线，可以做成百年老店 一座大悦城，可以变成一颗摇钱树,实现大地产整合的路径,36,整合路线图 整合四大原则 近期工作部署,37,整合路线图,成立整合筹备小组,成立地产酒店事业部,整体上市,对各板块业务深入调研，梳理业务逻辑， 探讨多种整合方案 初步搭建资源整合平台,组建经营中心 形成矩阵式管理架构，将部分职能统筹管理 对各版块资产进行深入解析，形成资产打包及整体上市方案,实施整体上市,明确目标 统一规划 专业运营 整体上市,38,整合四大原则,明确目标,将思想高度统一到集团6号文的精神上来，全力发展以“大悦城” 为品牌的城市综合体； 成立地产酒店事业部，形成地产酒店业务整体战略，打造统一的 运营管理平台； 坚持主要城市做深做强，推进布局，扩张品牌，提升专业，打造 团队； 强化从策划定位、规划设计到运营管理等环节的关键能力，打造 商业地产核心竞争力； 加快业务整合，实现整体上市,39,整合四大原则,统一规划,区域布局：以五大中心城市为核心，以一线及沿海发达城市为重 点，完成阶段性战略布局； 项目布局：城市中心或极具增长潜力的城市副中心，综合的、有规 模的进行成片开发； 产品布局：合理进行业态组合，科学进行持有型和销售型物业的配 比，统一进行产品规划设计； 品牌布局：固守产品线及品牌核心价值，统一进行品牌管理，确保 品牌健康发展。,40,整合四大原则,专业管理,城市综合体功能的复合性决定了专业的复合性； 单一专业强才能整体强，避免短板； 协同好才能整体好，1+12; 人才分专业培养，群师群徒； 瞄准国际标杆，达到国际化专业标准。,41,整合四大原则,专业管理,案例：中国食品,42,中粮地产,中粮置业,酒店事业部,项目1,项目2,项目3,项目4,北京中心城市公司,上海中心城市公司,中心城市公司,西单大悦城,朝阳大悦城,天津大悦城,上海大悦城,大悦城,三亚mgm项目部,北京wa项目部,北京w项目部,项目部,整合四大原则,专业管理,管理架构现状,43,中粮地产