2010近期全国房地产市场概要-东莞.ppt

近期房地产市场概要,2010-3-9,谨呈：汇景集团,2,房地产市场宏观层面概述,3,金融政策,存款准备金率上调0.5个百分点,4,金融政策,央行回收流动性,5,金融政策,今年新增贷款规模压缩,6,金融政策,房贷利率上浮成趋势,7,金融政策,二套房首付四成从严执行,8,政策盘点,二套房贷首付比例加大,重在打击投机性炒房,9,全国地方性热点政策,10,宏观政策,政府出台各措施打击投机性炒房,11,1月28日下午，经过162轮的激烈竞拍，万科以7.9亿力挫群雄，溢价261.5%收获两地，折 合楼面单价为5217元/平米。交易现场吸引了数十家来自东莞市深业房地产有限公司、深圳桑 达房地产有限公司、广州锦绣投资有限公司、东莞市金地房地产投资有限公司、保利房地产（集团）股份有限公司、东莞市世博建造有限公司以及来自佛山的组团公司参与了竞拍。,万科地王,开发商置地门槛越来越高，需求供应,关于该地块升值潜力的预估 万科地块售价预估： 楼面地价+3%的地块成交税费：5217*（1+3%）= 5373.5（元/） 最低建筑成本费：2500元/ 15%所得税：5217*15% = 782.6元/ 20%企业合理利润：5217*20% = 1043.4元/ 预估售价：5373 + 2500 + 782.6+1043.4 = 9699元/,12,“京版十一条”出台,13,“京版十一条”对市场的影响,14,广东省政府对于房地产市场提出四条措施：“增加普通商品住房和保障性住房的有效供应，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，抑制投资投机性购房需求，加强对房地产市场秩序的监督规范”（简称“粤四条”）。,“粤四条”对市场的影响,“粤四条”调控楼市，不仅加大市场有效供应，同时加强抑制投资性购房，且房企在取得预售许可证后，要求公开销售的24小时前，需“一房一标价”来明码标价，广东省政府特别指出，各地在审批商品住房项目预售许可时，以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售许可。,影响预测：东莞下半年的供应上，价格或有调整。,15,两会热点,重点维护房价稳定,加大保障性住房建设,16,两会热点,未来房价将处于调整期，整体市场仍有风险,17,2月份 东莞及全国房地产成交情况,18,春节期间主要城市成交情况,19,东莞春节期间房地产市场情况,成交面积与均价,20,2月东莞全市共成交1293套，其中住宅成交1058套，环比上月大幅下降76.32%，同比则下降66.39%；成交面积为12.12万平米，环比上月下降75.89%，同比则下降63.35%。,东莞春节期间房地产市场情况,成交套数,21,东莞全市本周成交均价6460元/平；均价连续4个月出现下滑，是自2007年最长时间的一次下滑,东莞近期市场成交均价变化情况,近期成交均价走势,22,随着新年假期的结束，各楼盘营销活动渐趋活跃，3月份将迎来2010年首个营销小高潮，但由于政策的不确定性因素持续影响，消费者观望情绪浓厚,预计部分开发商将放慢新盘入市速度，新增供应增长不明显。与2 月相比，成交量肯定呈现上扬。,总结,23,东莞城区典型个盘分析,24,城区市场数据,25,金域华府,本周无成交，剩余100的4房售罄，4月推新货，与其他相比，其成交量一直保持比较稳定的势态。户外换为：“新产品预计2010公开面市”；,26,帝峰,该盘一直保持较高的客户关注度，产品优势突出，但其五房以上户型由于面积与价格因素，总价与别墅接近，将与别墅客户形成竞争,项目位置：东城区峰景高尔夫北侧 占地面积：15.2万平米 建筑面积：45.8万平米 容积率：2.96 物业类型：高层 价格：均价8500元/平米，帝峰12000-13000元/平米）,天骄峰景,成交3套； 国阙成交1套，帝峰成交2套，国阙组团12栋成交均价：15000元/，帝峰成交均价：13500元/；,27,金域中央,本周成交2套，1套美墅，1套高层，成交均价在7000元/平米；妇女节举办免费美甲的活动；,29,30,31,28,首推一期,成交30套左右，2房均价：6800-7300元/平方米；3房成交均价为：7100-7600元/，4房成交均价为：7500-8000元/，成交户型以小面积3房为主（3万抵6万98*98*98折）,主力户型,景湖时代城,29,凯旋国际,本周成交8套，成交产品主要集中在三房及四房为主，均价集中在6200元/平 。,1栋、2栋、3栋： 75m2两房、74m2一房,7栋、4栋： 131、134、151m2三房,5栋、10栋： 109-124m2两房,30,供应量：城区市场近期无集中供应，多数楼盘采用顺推的形 式供货，其中凯旋国际、景湖时代城近期加推新货。 成交量：近期城区市场供应量同比下降，成交量较惨淡。 价格： 价格较之年前价格持平，无大的变化。,小结,31,富怡名居,本周成交2套，价格在4100元左右 (折扣98*98*99*99)，目前约剩余340套三房产品，近期出货主要集中在11栋三房产品；推出特价房均价3800元/平，最低3700元/平；,13,12,9,10,11,14,15,16,17,8,预计2010年推出,在售,32,颐和居,本周成交3套，与其他项目相比，颐和居一直保持稳定状态，目前剩余约40套164平四房及30套单身及复式（尾货阶段）；,其中136套是团购保留单位,33,幸福里,幸福里共推75套，本周无成交；推出特价房3800元/平米；,1-5栋各推出25套,34,君汇华庭,本周成交3套，成交均价约5800元/平方；与其他相比，因其市场的知名度较高，且在给客户的印象较高，其成交量一直保持比较稳定的势态；,35,上河居,属道滘镇楼盘，本周成交2套，成交均价4100元/平，近期成交主要集中在 “罗兰华府”组团产