2010年江西靖安县雷公尖乡地块策划报告（43页） .ppt

,靖安县雷公尖乡地块策划报告,2010年9月,（对内分析）,区位规划篇 市场分析篇 项目市场定位篇 企业简介篇 产品初步建议篇 经济利益估算篇,区位规划篇,宜春，赣西中心城市之一，宜春市位于江西省西北部，全国第一批生态试点城市之一。宜春市北毗九江市与湖南浏阳市，东接南昌、抚州，南连新余、吉安，西邻萍乡市。全市总面积18669平方千米，总人口为540.61万人。 宜春市交通便利，境内京九铁路纵贯南北，浙赣复线横卧东西；以赣粤、沪瑞、大广高速公路和320、105国道为主骨架的公路网络基本形成；袁河、锦河直入赣江，水路航程千余公里。,宜春市概况,宜春山水环绕，是江南地貌的典型代表，72平方公里中心城区范围内就有15.7平方公里的山体和水面，素有“山明水秀、土沃泉甘、其气如春、四时咸宜”之美称。 到2010年，宜春中心城人口达到50万，建城区面积60km2，按照“一核（宜春中心城）、三轴（中心城-万载、中心城-彬江、中心城-西村）、五组团（温汤、彬江、三阳、湖田、西村）”的城市总体结构发展策略。,宜春市城市规划,靖安县概况,靖安县位于江西省西北部，东界安义，南邻奉新，西毗修水，北倚武宁、永修；其位于宜春市最高点，素有“八山半水一分田，半分道路和庄园”之称；峰峦层叠，木竹繁茂，气候温和，雨量充沛，山川毓秀，风景秀美，其中三爪仑风景区是国家aaaa级旅游风景区、江西唯一的国家示范森林公园。 全县国土面积1377.49平方公里，辖5镇6乡74个行政村，人口14万。 距省会南昌80公里，至昌北机场56公里，离开放型口岸九江175公里，离昌九高速公路49公里。,安义县,昌北机场,靖安县三爪仑风景区,三爪仑国家森林公园是江西省唯一的国家级示范森林公园，位于靖安县境内，公园总面积32万亩。三爪仑地灵人杰，文化底蕴深厚，有许多历史悠久的文化古迹。 有碧波荡漾、四季如画的盘龙湖水上乐园，巍峨峻拔的天崖山，曲径通幽的南山幽谷，峰环如屏的洪屏狮子口，吐珠溅玉的白水洞瀑布，翠竹密布的太平洲康乐园，巨蟒成群的蛇林，遮天蔽日的原始森林。 景区森林覆盖率95.7%，生态环境一流，全国名列前茅，有“绿色宝库“之称；负氧离子含量高达10万个/cm3以上，空气清新，全国罕见，对人体健康大有裨益，又有“天然氧吧“之称；年平均气温13.7-17.5，舒适宜人，更有“休闲胜地“之称。景区内层峦叠嶂、林海茫茫、古木参天、怪石密布、清潭飞瀑、湖光山色十分迷人。,靖安县规划,近期用地规模5.3平方公里，远期为8.7平方公里，城市规划区包括双溪镇、香田乡、雷公尖乡的行政范围为121.28平方公里，城市总体布局形成“二个中心、三个工业区、三个居民区”的形态。 城市的总体发展理念，强调城市功能定位的特色，坚持“生态立县、工业强县、旅游兴县、林果富县”的发展道路，充分发挥城市的作用和区位比较优势，积极吸引资金和技术，调整产业结构，尊重历史，延续文脉，保护城市的人文特色，提高区域地位的根本，增强城市的吸引力，促进全县国民经济快速健康发展。,项目地理位置,靖安县雷公尖乡项目所在地距离南昌市区约80公里，目前驱车行驶时间约为1.5小时左右；距离宜春市区150公里，约2.5小时左右；项目地理位置较偏远，主要公路建设尚未完善，因此主要市区至项目所在地，还是存在交通不便利的现实原因。,地块位于靖安县雷公尖乡政府对面，三爪仑旅游风景区的入口处，背靠群山，前方有一小水库。拥有良好的自然景观和生态环境。,但由周边环境可见，除乡政府外，并无其它建筑物，如宾馆、餐馆等生活配套，因此周边环境配套除生态景观外，均难以支持项目发展。,项目周边环境,【小结】 项目隶属宜春市靖安县雷公尖乡地块，但靖安县距离宜春市区距离较远，属于宜春市东北角最偏的位置。 项目所处靖安县雷公尖乡，虽位处乡政府对面，是三爪仑风景区入口，但周边环境过于偏僻，以山林田地为主，生活配套不足。 根据项目距离昌北机场及省会南昌的交通问题，为项目开发及宣传带来很大一个难题。,市场分析篇,【分析】 2010 年上半年新增供应量为 128.17 万平方米，环比 09 年下半年上涨 3.61%，同比09 年上半年上涨 34.2%，09年疯狂的市场成交和较低的新增供应，使得存量快去化，10 年上半年以 4 月新政为分水岭，新政之前开发商捂盘惜售伺机涨价，供应量位于低位，而新政后，开发商欲在政策产生效应之前抢占市场最后一份蛋糕，纷纷加推。从而使得 10年上半年新增供应较09年有所上涨。,南昌市房地产市场情况（供应量分析）,2008 年上半年至2010年上半年南昌市商品住宅供应量走势图,【分析】 2010 年上半年成交量为 121.99 万平方米，环比 09 年下半年下降 35.77%，同比 09年上半年下降 49.3%，总体来看今年上半年成交量已从去年疯狂的市场中回归理性，但下降 的原因分为两个节点，4 月新政之前，成交量是由于存量和新增供应量的收缩影响成交量，而 新政后，市场观望气氛逐渐浓厚，成交量受调控影响进一步加大。,南昌市房地产市场情况（成交量分析）,2008年上半年至2010年上半年南昌市商品住宅成交量走势图,【分析】 2010 年上半年成交均价为 5385 元/平方米，环比 09 年下半年上涨 6.7，同比 09 年上半年上涨 23.54%，09年成交市场的疯狂，也促使价格的上涨，09 年下半年整体市场价格已有明显上涨，而 2010 年上半年价格上涨之势愈演愈烈。这也正是促使政府进行有史以来最严厉调控的导火线。而新政后中低端市场受到较大影响，高端市场在一个时间段疯狂成交更是促使 2010 年上半年的价格成为 08年以来的最高点。,南昌市房地产市场情况（成交均价分析）,2008年上半年至2010年上半年南昌市商品住宅成交均价走势图,【小结】 南昌市近期的住宅市场供应量较去年有所增长、成交量有所下降、成交均价相对平稳；总得来看，南昌市住宅市场虽受新政有所影响，但还是存在较大的发展空间。,靖安县房地产市场供应量情况,案名：蔚蓝嘉园 地址：江西靖安东门文化广场西侧 占地面积：115000平方米 容积率：2.2 总户数：1500户 销售均价：2400元/平米 主力面积：100平米 销售情况：一期7万平米100%,靖安县目前在售唯一楼盘是位于东门文化广场西侧的“蔚蓝家园”，项目占地11.5万平方米，也是靖安县目前规模最大的楼盘。,项目是否有做纯住宅产品的可能？,【小结】根据靖安县目前市场供应量情况、靖安县人均收入水平，及全县仅 14 万人口的实际情况来看，本地块不适宜做普通住宅产品。,分析： 靖安县总人口14万，靖安工业区入驻企业40余家，外来人口不足8000人。考虑其 城镇化水平的发展，对房地产的刚性需求较容易饱和。 靖安县农民人均收入0.4万，购买力及消费能力有限。房价的上涨空间狭窄，升值潜力不大。 高附加值的产品，靖安居民尚不具备消费力。,项目是否有做纯旅游产品的可能？,旅游地产（度假型高档社区）-开发条件,【小结】从旅游地产的开发条件来看，本项目在交通、配套、客源等方面与 真正的旅游型产品还有较大差距。,旅游地产-经济条件,【小结】从目前南昌及周边城市的人均收入及消费水平能力来看，发展旅游地产的时机并不成熟。旅游地产成熟的地区如长三角、海南岛等地，城市的人均收入均突破2.5万元。 因此，本项目不适合做旅游型度假产品。,项目市场定位篇,本项目不适宜做普通住宅产品及旅游型度假产品，那么项目可以做什么类型的产品呢？,老年公寓发展的契机,据南昌市统计局公布的一组统计数据表明，南昌市已进入了老龄化城市。南昌市现有60岁以上老人约51万，占总人口的118，65岁以上老年人约32万，占总人口数的74，并且每年以38的速度递增 。 近年来，南昌老年公寓项目不断涌现，较为成功的是位于南昌新建县的中华情老人公寓项目。以及目前南昌正在青山湖区耗资5亿打造一个星级的老人公寓。 虽然老年公寓不断涌现，但仍供不应求，特别是高端老年公寓的稀缺，较难满足部分高收入人群的需求。,目前南昌市包括福利性质的老年公寓共有16家，未来养老机构竞争激烈。,南昌普通老年公寓情况,“中华情”老年公寓,地理位置：中华情老年公寓项目坐落在江西省南昌市新建县长堎镇工业一区 项目定位：中华情老年公寓是南昌市长堎镇政府投资兴建的江西省首家系统、 专业服务国内外中老年朋友的高尚社区。,中华情老人公寓按单间2人标准，平均每间房的单价为1600元/月。提供洗衣打扫服务。1600元/月不含餐饮费。,“中华情”老年公寓租赁情况,本案与中华情老年公寓比较,【分析】 从入住中华情老年公寓的客源层面，明显可以看 出其客源特点。中高收入人群是目前老年公寓的 主要消费人群。干部、知识份子占了大部分，他 们对精神层面的需求更为重要。,【分析】 从本案的立地条件来看，区位优势不明显，如何在同类产品的竞争中脱颖而出，是项目的关键所在。,“中华情”老年公寓的客源情况,【小结】 南昌现有老年公寓虽然数量众多，但是品质参差不齐，中高档的老年公寓产品受到消费者追捧。 中高收入人群是目前及未来南昌老年公寓的主要消费人群。 南昌老年公寓的消费人群以及本案与其他项目的区位差异，是本案的中高档老年公寓的重要定位因素。,项目swot分析,项目现实的客观条件： 自然环境优越，4a级风景区入口 项目整体规模较大 距离市区较远，交通不便利 周边旅游、医疗等配套缺失,目标方向： 生态居住环境 老年人养生圣地 便利的交通设施 完善的医疗配备,项目市场定位,华中地区规模最大的 中高档老年生态养生社区,产品初步建议篇,产品内容 aged apartment,所谓aged即我们赋予产品所有老年公寓的特征。,产品定位支撑,整体功能分区三大板块,经济利益估算篇,项目销售及租赁价格的制定,1、南昌当地退休人员的社保情况,按照公司计算，南昌的近年的普通职工退休基本可以拿到2000元/月的退休工资。 国企及事业单位退休工资近2500-3000元/月。,2、南昌城市房地产销售及租赁价格,各区县房产的销售价格,各区县房产的租赁价格,现阶段南昌市中心地段及开发区的销售价格均为8500元/平米。高端房地产也基本在红谷滩及市中心开发。主力总价接近100万左右。 市中心的100平米户型的租赁价格接近2000元。,3、南昌市老年公寓的租赁价格,4、本案老年公寓的租赁价格建议,5、本案老年公寓的销售价格建议,一期50%老年公寓出售，保留50%作为自有物业。 找到合理总价的空间 按照靖安当地房产市场销售价格及南昌市等区域的消费水平，我们建议： 销售均价为3000元/平米； 按项目一期150亩（即10万平米）开发； 项目50%的总销金额约为1.5亿元。,项目一期50%作老年