2010无锡太科园项目定位报告13.ppt

无锡太科园项目定位报告,朗诗集团苏南区域公司,快速内环,太湖新城,新 区,中山路商圈,太湖 广场,新区 核心区,新市 政府,12km,9km,8km,15km,新区 新管委会,地块区位,宏观政策,市场分析,宗地分析,区位属性,城市综述,新区概况,太科园简介,无锡国内生产总值位列全国城市第9位，经济发展水平超过国内大部分省会城市。,固定资产投资增长快；财政收入高，结存大，确保了城市建设的快速实施。,居民人均可支配收入、储蓄、人均消费支出、社会消费品零售总额均保持较快增速，为房地产发展提供较强购买力支撑。,无锡民营经济保持着较高总量，发达的民营经济造就了大批的私营业主，购买能力强。,户籍人口稳步增长； 常驻外来人口超过150万； 外来人口每年净增1012万。,外来人口为无锡房地产带来大量刚性需求,城市重点往南发展，未来规划重点往东发展。 规划形成中心城区、太湖新城、科技新城、蠡溪新城、锡东新城、惠山新城、环湖风景旅游区，和外围新市镇的城镇空间布局。,规划建设布局： “一带”（环太湖山水风光带） “一核”（行政文化及金融商务核心区） “两园两区”（太湖国际科技园、科教产业园及核心区两侧的宜居生活区）。,太湖新城东至京杭运河，南至外太湖，西至梅梁湖，北至梁塘河。总面积150平方公里，建设用地约95.7平方公里，规划人口规模为100万，就业岗位约50万。 发展定位：建设成为无锡的城市新中心、产业新高地、旅游新天地、宜居新天堂、生态新标杆。,无锡新区，国家创新型科技园区试点，国家高新技术产业开发区，总面积223平方公里（含太科园），综合实力位居中国56个国家级高新区前五位，中央海外高层次人才创新创业基地（海归及外籍人士达1.02万人）。,2009年，地区生产总值803.2亿元，财政总收入186.1亿元，高新技术产业产值1893.5亿元,无锡新区以占全市6%的人口、土地和资源消耗，创造了全市15%以上的地区生产总值和地方一般预算收入、25的规模以上工业产值、40的服务外包产值、45的高新技术产业产值、50的到位外资和进出口总额。,传感网研发应用跻身世界先进行列；光伏太阳能电池组件制造技术和产值居世界首位；集成电路制造技术和产值居全国第一。,规划定位：以产业特点鲜明、区域功能完善、人文环境优越、经济社会和谐为主要特点的长三角示范、国内领先、国际一流的创新型国际化科技新城; 发展目标：国际先进制造业集聚区，国家科技创新先导区，苏南国际物流集散区，和谐宜人新无锡样板区; 人口规模：近期至2010年60万人口；远期至2020年80万人口；此次规划人口按80万控制。,区域规划面积23平方公里，东连无锡国家高新区、西邻太湖新城政务中心，是无锡“南向战略”的重要组成板块、无锡产业转型的核心区，太湖新城“一体两翼”之“东翼”，市政投入力度大，区内四横四纵道路交通网已经建成，通达便利；,园区位于无锡规划快速中环、快速外环之间，经由运河西路均可抵至两大环线，其中中环线高浪路段、新锡路段2011年7月将建成通车。 另外新区城铁站与园区隔河相望，苏南机场与园区不到6公里，区域交通优势明显；,规划总用地：约10.8平方公里（合16200亩） 创新园：约1200亩，开发建设规模约80万平方米 产业园：约11660亩，开发建设规模约550万平方米 商务园：约2584亩，开发建设规模约180万平方米 大学园：约756亩，开发建设规模约50万平方米 博览园：约250亩，开发建设规模约1.2万平方米,空间规划,传感网产业园,规划面积：11660亩 建设规模：550万平方米 重点引进传感网硬件制造商、节点以及配件配套商、传感网系统工程公司、国际和国内的大型跨国公司,intel云存储开发中心 ibm物联网研究院 无锡中星微电子有限公司 无锡聚光盛世网络有限公司 江苏中科维思无线网络技术有限公司 诺基亚西门子物联网智能交通系统联合实验室,目前已入驻 30多家物联网相关企业,传感网信息服务园,引进中国联通、电信、移动等通讯运营商和互联网运营商、广电网公司、电网公司共同研发与传感网的融合与应用，形成行业和公众应用产业集群，为传感网走向全面应用提供完善的解决方案。,规划面积：2584亩 建设规模：180万平方米,中国电信数据中心一期已经建成运营，中国移动、中国联通均已经完成在太科园注册，进驻办公；,定位： 钻石五星级数据中心（全国仅3家） 提供国际级idc平台 投资额：7亿元人民币,定位： tia-942数据中心电信基础设施标准级（最高等级标准建设） 投资额：14亿元人民币,规划面积：756亩 建设规模：50万平方米,传感网大学科技园,15家重点高校重点建设产业公共服务平台，4家已 经入驻，为传感网产业发展储备技术与人才。 其中已引进 ： 北京邮电大学无锡感知技术与产业研究院 南京信息工程大学无锡感知气象研究院 南京邮电大学无锡物联网/传感网研究中心 东南大学传感器网络技术研究中心,江南大学将成立全国首个传感网学院，每年都有大量的电子通信、控制工程、软件、计算机类专业硕士、本科毕业生毕业到太科园工作。,双子楼 位于中央商务区核心，在建2幢高层，一幢为未来新区行政办公大楼，一幢为五星级酒店,建筑面积13万平米，总投资14亿。2011年底新区管委会进驻。,国际科技交流中心（装修中） 总建筑面积36000多平方米,工程总投资约4.8亿元,主要功能为影剧院、展览中心和市民中心,新区图书馆（装修中）,新区体育中心-今年动工， （2011年底建成）,太科园产业建设近况：,即将开工： 天安智慧城一期20万方 中关村软件园 30万方 中介服务区（与协信合作）20万方,累计开工：130万方 竣工： 80-85万方 现有企业：220家，其中软件类100余家,近期进驻： 微纳园中科院下属7个研究所 清华紫光,公建建设为后期导入研发类企业提供硬件基础,规划人口：10万人 现有人口：3万余人（其中当地居民2.36万人、软件园6000人） 计划未来提供26万个工作岗位 2011年计划引进人才15000人,无锡经济发展水平位居全国前列，城市重点往南发展，政府财政收入确保规划实施能力强。,城市年净增人口超过10万，私营经济发达，具备大量购买力较强的潜在客户。,新区重点发展太科园，传感产业做为国家重点规划发展五大新兴产业之一，产业前景看好，区域发展潜力大。,太科园高新技术的产业定位，在未来将导入大量高素质人才，为项目开发提供了良好的客户基础。,区位属性,市场分析,宗地分析,近期政策,信贷政策,开发环境,首付款比例不低于60% 1月26日，“国八条”出台，打出了“组合拳” 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍;5年内交易全额征收营业税；,限购令 “新国八条”明确，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。根据“国八条”要求，限购令将覆盖全国，有望直接阻断部分不合理购房需求。目前，明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番，预计将达到72个，无锡将很可能被迫强制跨入限购城市行列,提高准备金率 中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；,房产税 2011年1月28日，重庆、上海两地公布房产税征收管理细则 ，房产税开始在重点城市落地，未来将可能覆盖全国，本轮”房产税“调控将影响投资型购房者需求,政府抑制房价、抑制改善型需求； 受政策影响，大型城市住宅成交大幅度萎缩。,上海：春节期间全市商品住宅供应量为零；商品住宅成交面积2424，成交套数 为24套，全市仅12个项目有房源成交； 深圳：春节长假头6天，全市新房成交共18套；,加息 中国人民银行决定，自2011年2月9日，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整，此次调整距2010年12月25日金融机构人民币存贷款基准利率上调0.25个百分点间隔不到两个月；,目前无锡银行信贷政策并未出现强打压的倾向，但信贷政策严格按照国家规定执行，信贷明显收紧,通过与上海、北京两城市对比，无锡具备三线城市特点，城市成交均价处于相对低位，且受政策影响时市场波动幅度相对较小； 同时政府开发环境相对宽松，针对政府的限制购房政策，多地紧跟中央立刻出台限购令，无锡至今未出。,无锡相对政府环境宽松，政府密集出台政策强制打压房价抑制需求可能性较小。,政府调控仍将是2011年房地产行业的主基调，上半年市场已呈现量低趋势；下半年政府换届，政策是否具备持续性无法判断，市场不确定性将加大。,宏观政策,区位属性,宗地分析,市场分析,土地市场,商品房市场,竞争区域市场,竞品分析,太湖新城板块,太科园板块,新区长江路板块,商贸区板块,太科园项目,新区产业区,受周边城市影响，无锡土地价格09年起迅速上涨，年增幅达到30%。 土地招商政府持有引进大开发商理念，2010年幅均建筑面积达到17万平方米，市场实际每年推出量得到有效控制,商贸区b4（2.2） 获取方：融侨 获取时间：2010-2 楼面价：3697,菱湖大道地块（1. 27） 获取方：协信 获取时间：2010-11 楼面价：5430,万科信成道（2.5） 获取方：万科 获取时间：2010-2 楼面价：4931,市中心,太湖广场,旺庄路地块（2.2） 获取方：新城 获取时间：2010-4 楼面价：3167,春阳路（1.8） 获取方：花样年 获取时间：2010-2 楼面价：2246,高浪路地块（2.2） 获取方：北京天润 获取时间：2010-12 楼面价：5690,太科园项目（2.2） 楼面价：2602,相对合理的地价，确保了项目抵抗市场风险的能力,08-10年，无锡商品住宅成交量分别为299.73万平米、705.71万平米、587.76万平米，年平均去化530万平米,0810年住宅类土地成交总建面积为2948.77万平米，未来市场具备充足供应能力，供给大于需求局面更为明显，市场竞争更为激烈。,新区成交量占整体成交量16左右； 受早期规划影响，住宅区与工业区混杂，新区整体价格相对较低； 区域高端项目相对其他区域较少。,2008-2010年滨湖区太湖新城房地产住宅市场供、求、价走势图,在10年无锡整体市场下滑的背景下，太湖新城仍然保持着较高的成交量，太湖新城10年成交均价达10182元/平方米，客户特征需求本项目较为接近。,80万以下套数占比最高，100120万次之，80100万占比第三； 150万300万总价段高端房源，成交套数占比合计也达到17.39。,120150面积段，7090面积段，100120面积段成交套数分别占前 三位。 以推算套均面积分析，三房售价明显高于两房。,绿城玉兰花园,融科玖玖城,龙湖滟澜山,太湖新城板块,太科园板块,金科米兰米兰,长江国际二期,新区长江路板块,商贸区板块,绿色街区,新区产业区,竞品项目公寓均价在11000左右，现有推出户型基本以中大户型为主。 公寓类主力总价在100-200万之间，部分总价在200万以上。,公寓类月均去化2836套，推算年去化4.58万平米,各公寓类竞品楼盘三房两厅的户型去化都达到50%左右,大部分为高低配，能实现项目最大经济收益，虽然建筑形态的多样性契合城市设计及道路形态，但给景观留下的空间较小，规划较为传统、单一。,风格,装修,共性,风格,植被,共性,风格,建材,品质感,基层一般采用石材，上部涂料，但除绿城外高层品质感相对较弱,长江国际,龙湖艳澜山,金科米兰米兰,融科玖玖城,玉兰花园,a、阳台宽大4.24.8，连接客厅和次卧；b、南北阳台双阳台设置；c、赠送“入户花园”或“空中花园”；d、别墅项目赠送露台。,竞争项目主力户型为130、160为主，设计均注重功能，在阳台设置上做文章，增加客户感知度。,新区企业管理人员和私营业主均为竞品项目的购房主力,竞品项目附加值均较高； 竞品项目11年推量达到42万平米，可以预判中高端市场竞争激烈。,客源新区私营业主和企业管理人员均为主力，辅以区域客户和公务 员。,竞品项目产品线丰富，2011年高层公寓推出量大；,售楼处豪华，景观、户型基本接近或达到本市行业标杆水。,通过高品质的示范区建设，以及户型客厅面宽大，均赠送面积等特 点，在2010年取得较好销售业绩，年去化4.58万平米左右。,市场无类似和竞争性科技住宅产品。,无锡历年土地供应量较大，后期供应充足，市场竞争激烈。,受政府城市规划，太湖新城区域认可度不断提升，价格升幅较快。,舒适三房，两房，紧凑三房市场接受程度高，成交套数位居前三。,竞争项目众多，且产品品质普遍接近或达到行业标杆水平，户型设计以130、160为主，需充分吸收竞品项目成功经验，扬长避短，才能实现项目较好销售目标。,宏观政策,区位属性,市场分析,宗地分析,1、用地规划图、经济技术指标,宗地为太科园首次推出普通住宅用地； 车位配比要求较高,空气状况 ：热电厂计划搬迁，无重大无空气污染源； 噪声情况 ：地块东侧运河西路，目前运河通航； 污染情况 ：地块原为机械厂与民居，无污染； 其他 ：地块东侧22万伏高压线，无搬迁入地计划； 地块北侧为水闸，4月底竣工。,电车线路图,环太湖高速,园区规划地铁4号线穿境而过 政府力争今年立项通过； 公交：现仅有一路公交，出 行不便,道路四横三纵 新城主干道：高浪路、震泽路、 菱湖大道 老城主干道：运河西路,龙湖商业项目项目紧邻未来区域商业核心 2009年龙湖在太湖科技园再度获取一商业地块，紧邻净湖水岸商业街，未来将与净湖水岸商业街形成太湖科技园的核心商圈。,梅村中学太科园分校 梅村中学，在无锡有一定知名度； 学校总投资1.1亿元，占地面积7.2万平方米，建筑面积3.15万平方米，办学规模16轨48个初中教学班。,宗地,净湖水岸商业街区 大型商业休闲项目，一期建筑面积近20000平米，目前进驻商家较少。 现有商家：格林豪泰酒店、采蝶轩,大桥实验学校 大桥实验学校，集学前、幼儿园、小学教育于一体，计划2012年9月开始招生开学； 大桥学校是拥有较强师资力量，是无锡的名气较高的学校；,现有配套严重缺乏；远期规划较好，大桥中学计划2012年9月开学；商业配套需要35年才能初步建成。,地块紧邻运河，占有河景资源； 与未来之家一水相承；,沿湖景观带-与太湖相去不远、紧邻京杭运河,周边项目10层以上均能看到太湖； 距离太湖路程在3公里范围内，滨水湖岸线长达7.8公里；,北侧河道，宽度约50米，两侧绿化建成后，周边环境宜人。,项目容积率及规划要求适合做公寓类产品；,车位配比要求较高，后期全部销售有一定难度，希望通过设计优化；,区内道路交通基本完善，但公共交通缺乏，出行不便；,现有周边生活教育等配套匮乏，前期客户认可区域存在抗性。,调研目标人群：未来之家业主、意向客户 目的： 1. 定位产品消费群体，客群背景及消费需求； 2. 了解消费者对我们产品的评价及产品对客户触动点； 3. 了解产品差异可能的价值提升，支持产品定价； 调研方式：以问卷的方式及现场一对一的交流（未来之家业主取样52，回收问卷52份，有效问卷38份；非业主取样69分，回收69份，有效问卷55份）,老业主不到40对区位认可；52组中38组愿意购买，占73； 非业主客户不到60，69组中55组愿意购买，占80。 区域现阶段认可度相对较弱； 产品认可度导致老业主在较低区位认可度情况下仍保持较大购买兴趣。,未来之家业主,非业主客户,未来之家业主,意向客户,未来之家业主超过60拥有两辆以上私家车。,意向客户拥有一辆私家车的占接近一半,意向客户改善居住是购买的最大动机，是项目持续快速的最大保证； 业主超过三分之一购买动机是投资，加之本项目为无锡唯一在售朗诗科技住宅产品，对一期销售有较好促进作用； 设置合理的户型配置和价格是项目一期开盘成功的关键； 按现有信贷政策，大部分将面临60首付。,未来之家业主,意向客户,未来之家业主,意向客户,未来之家业主和意向客户再购需求主力均为140平米和90平米； 业主180平米及以上需求达到27，意向客户占16； 意向客户对120平米需求较大，但业主比例很低。,心理单价相对较低，售价较低时才能实现成交；两房和舒适三房成交概率较高,两房需求客户，可能能达到首付比例，但心理价格预期较低； 紧凑三房需求客户存在，但在现有信贷政策环境下，有可能后期 因首付问题而无法成交； 舒适三房需求客户心理价格与预期总价接近，但因首付原因，有 可能被挤压为紧凑三房客户。 大四房未来成交概率高，但相对需求较少。,未来之家业主,意向客户,未来之家业主和意向客户便利店、健身房、干洗店、儿童娱乐区、游泳池均为配套需求前列。,未来之家业主,意向客户,两类客户对装修认可度均较高； 业主对入户大堂、墙地砖、灯、厨具、卫具、收纳空间感知度较高。,李寿荣：朗诗业主，原来老家在东亭。年龄56岁 “我们一家都是公务员和教师，比较注重家庭教育和生活品质。以前住在阳光城市花园买了套房子，就是为了以后给孙子上学用，但因物业管理不行，非常混乱，也就没怎么去住，大部分时间还是住在东亭的春江花园。” “起初是儿子和媳妇先来朗诗的，听说朗诗的房子不用空调来了解一下，在讲解科技系统的时候听的将信将疑，去体验间感受了一把就十分的心动了，于是回家让我们两口来看，我们也十分喜欢，就打算买。心动归心动，原本计划买两套来着，但是一直担忧这套系统使用的寿命，于是只一套90平米的房子。” “交房后，全家人都怪我买小了，买少了。因为这房子确实住的舒服，到现在我儿媳妇心里还有点埋怨。这个小的房子三代同堂怎么住的下呀。后来考虑买三期的房子时，已经是尾房了就放弃了。” “一直期盼朗诗拿地，总算有着落了，我们又有的选择的余地，新区项目开盘的时候一定要通知我，而且太湖新城那里环境好，空气好，还要一套100左右的，要么给孩子，要么自己过去住，未来之家这套留给孩子。” “那边现在买东西还不太方便，小区内最好有蔬果店、小超市之类的配套设施。希望有些健身器材，儿童娱乐区等设施。小区要管理好，物业要服务好，这样业主才能放心。”,袁德明：华庄人，年龄51 “我们现在住的私房也很漂亮，是几个朋友一起建造的，不过没有物业管理，这点不是十分理想。我们买过别墅，但是不去住太远，如果在华庄附近有较好的房子就比较理想” “华庄有钱人多，都住大房子，如果换小房子住起来不习惯。换做是我的话，买公寓房至少要一百五十以上的。” “有朋友买了朗诗，说房子不错，科技住宅无锡独一无二，很体面。起初也动过心思买套，但后来听朋友说因为自己的厂子在乡下，不常去住也就打消了念头。” “我们爱热闹，经常和朋友打打牌搓搓麻将，小区内有会所让我们喝喝茶打打牌最好，小超市是必须的，有个健身房和游泳池最好，档次高” “我比较喜欢玉兰花园的外立面，石材很漂亮，市政府办过去后，很多有头有脸的人都买那里，住在里面应该是个很有面子的事。绿化我喜欢龙湖的，做的很精细，平时在小区内散步就想逛公园一样，很惬意。”,杨圣德：台湾人，新区台企强茂电子高管，年龄36 “现在在企业工作很辛苦，高管也好，员工也好，都是玩命的工作，为的多赚钱。年轻时的时候拿命换钱，有了钱以后又拿钱换命” “作为一个外地人，以前没有老婆，晚上除了加班就是和朋友出去喝茶健身，没考虑买房。现在有女朋友了，考虑要在无锡安个家” “买房子主要是图个方便，希望能离上班的地方近点，最好是装修房能拎包入住的那种。小区服务要好，最好有便利店、健身房、茶室等配套” “房子不要求大，有个一百平出头就ok，主要是住的的健康舒服，忙了一天下班回家就是为了放松，小区绿化最好做的漂亮点，休闲自然，这样一回家就很放松”,客户都比较关注居住品质和生活配套。,未来之家业主投资能力较强，不具备项目客户普遍特征，但是一期销售的重要客户；,改善型需求是意向客户的最大购买动机，但在现有信贷政策环境下，有可能会客户流失或面积需求被挤压；,两类客户两房和舒适三房户型需求最大。,市场定位,客户定位,产品定位,区位属性： 私营经济发达，客户购买力强； 产业定位高端，相应客户素质较高； 区位规划前景发展看好,政策环境 当地政府相对抑制改善需求政策较少,客户分析 客户区位认可度 客户需求和动机 客户配套需求,宗地素质 规模体量较大 公寓类空白市场 未来交通位置优越 现有配套匮乏,市场环境 无锡潜力发展区域； 预期市场供应大于需求，竞争激烈； 中高端产品线丰富且竞争激烈； 市场无竞争性科技住宅,无锡绿色人居示范区,j版强复制绿街项目 以首置、首改客户为主 一期偏重现金流、后期偏重利润项目,核心圈层 地缘客户,重要圈层 产业及周边客户,补充圈层 周边区域及品牌追随者,中山路商圈,太湖广场,新市 政府,以项目为核心，主要方向往北、往东，12公里范围内客户,3公里范围内 太科园周边企业中高层 新安华庄乡镇私营业主 太科园内教师群体,12公里范围内 新区范围私营业主 新区企业管理层 公务员 老业主,全市其他区域客户 周边城市客户 朗诗品牌追随客户,将太科园建设成为中国传感产业第一品牌，占领传感产业制高点。,前期客源,中期客源,中后期客源,客源升级，板块甚至全市私营业主等，城市高收入,以园内企业中高层、 园内私营业主、 老业主、 园内教师群体,行政及产业导入， 新区企业中高层、 新区私营业主、 公务员,区域逐步成熟，公司企业高级技术、管理人员、公务员、私营业主、其他区域客户,93,竞品分析 方案、立面、景观、户型 接近或达到行业标杆值,市场定位 无锡绿色人居示范区,客户定位 对生活品质有较高追求 对新鲜事物接受度高,以我为主，打造绿色人居标杆 规划布局、室内空间人本化 物业服务达到省优标准 高升值潜力 获得绿色三星建筑标识，提升项目区域影响力,1、北侧景观河道，东侧运河为主要景观资源，南侧不到三公里为太湖。 2、18层和24层建筑为主 3、正南正北朝向，符合当地居住习惯 4、大空间尺度，形成中庭景观,复制苏州绿色街区，强控质量风险,产品定位户型配比建议（套数占比）,结合市场需求，尽可能高度复制苏州绿街项目； 户型设计以改善型需求为主； 竞品项目户均为130和160平米；差异化户型设置扩大客户基础；,产品定位户型配比建议（面积占比）,120以下户型，与苏州绿街大致相当； 考虑客户意向需求和市场成交情况，适当放大170190面积的比例,户型尽可能复制苏州绿色街区，实现项目前期快速开发； 注重选择现有南北通透，客厅面积大的户型。 舒适三房设置为140平米，与竞品项目130和160户型形成较大竞争优势。,建议景观风格从苏州绿街项目复制（现代自然），成本500元/左右； 在成本可控的情况下，对客户感知度较高的部位进行优化，如铺装、苗木、软硬景的搭配等。 硬景与软景的比例控制在3:7；,构造节点与苏州绿街一致； 地库层高及设计注意事项与苏州绿街一致，详见方案设计任务书。,建议装修风格从已有项目复制,成本1000元/左右； 对于不同户型年龄层次的差别，小户型建议选择浅色系，现代简约风格；大户型选择深色系，新古典主义风格； 在成本可控的情况下，对客户感知度较高的部位进行优化。,入户大堂建议；,在不影响整体房间布局、造型、风格的情况下，创造贮藏物品的空间。,无锡2007年蓝藻爆发后，大部分客户对饮用水质满意度较差； 厨房配置直饮水系统，并对其后期维护有安全保障，将极大增加客户产品品质感知度。,现有商业分布及规划,无锡绿街,规划集中性商业配套，约5万平方米,软件园配套商业 建筑面积：约3000平米 租金价格： 40元/平米每月,净湖水岸商业街 规划面积：约40万平米 一期面积：约2万平米 租金价格： 24元/平米每月,区域现有常驻人口较少，商业价值相对较低； 租金水平在2440元/平米/每月之间，以5静态回报折算，售价仅为58009600元/平米； 未来项目周边有大型配套商业和邻里中心功能商业规划； 根据与政府规划部门沟通，政府建议区域商业集中性布置， 本项目商业设施原则上建议只按规划指标600平米设计。,政策风险,项目风险,政策风险,项目风险,、2011年政策导向对首改客户的抑制 、二套房首付比例上调到60% 、房产税 、信贷政策,、区域产业成熟与项目销售周期的矛盾 、区域配套欠缺对前期销售的影响 、开发速度与产品品质的关系 、快去化与高利润的平衡,分期建议,示范区建议,财务分析,敏感性分析,强复制，控制项目产品风险；协同配合，高速推进项目 前期进展； 区内规划配套弥补现有生活配套不全：示范区作为社区配 套示范展示给客户，呈现便利、热闹的景象； 利用现有项目，体验式营销，把差异化营销持续到底； 提升客户感知价值（敏感度较弱的方面，适度降低成本， 注重客户感知价值较高的细节）。,政策风险,项目风险,分期开发，控制每期开发面积，根据当时点市场情况，判断 后期开发点和面积。首期跑现金流，实现快速现金流回正； 尽早进行媒体推广，客户蓄水，市场预热，确保意向客 户的积累量； 当市场出现波动时，低价入市，扩大客户基础面，防范 相应风险；,东临高压线，客户存在一定心理抗性，低价位时入市，体现较高性价比。,北面水闸,建议先行开发b地块,北面水闸,该区东侧为运河景观资源，北侧为城市绿化、河道 ，地块潜在价值较大，在b地块先行的情况下开发该地块较优资源，使目标客户对该项目有较好的初始印象。,经一期产品对项目价值的挖掘后，再行开发该区域。,地块价值最高的区域至于最后开发。,项目分三期开发，紧跟市场趋势以销定产，