商业综合体开发与管理的方法论(116页）.ppt

商业综合体开发与管理的 方法论 以日本和中国部分项目为例,杨宝民 中国商业地产联盟专家委员 清华大学国际商业地产运营班客座教授 深圳new mall商业管理公司总经理 新加坡星联国际机构董事 电话qq:465333227,杨宝民介绍,研究方向：基于知识创新的商业房地产经营与策划；地产与it复合型知识结构 现代零售业创新经营研究 学术职务：清华大学国际商业地产运营客座教授，中国商业地产联盟专家委员。 现任星联国际机构董事，深圳市新摩尔商业管理有限公司, 南京启立地产经纪有限公司 深圳市摩尔商业管理有限公司总经理，曾任茂业百货集团公司副总经理，新世界地产营销总监，沿海物业管理总经理，王志 纲工作室高级策划师等高级职务。 email:,本人核心竞争力： 商业地产创新经营与策划 业态规划、商业运营,目录,前言 城市商业综合体定义与特点 第一部分：大阪难波城综合体案例 第二部分：日本六本木新城、 第三部分: 上海松江大学城商业综合体 第四部分：泉州体育中心商业综合体,大型城市商业综合体,大型城市商业综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。,城市商业综合体开发流程,下面我们通过日本与韩国城市商业综合体案例进行介绍,大型城市综合体的多专业团队协同工作方法,new mall商业管理公司负责总体策划与管理,著名市场调查公司 例如ac尼尔森,著名建筑设计事务所例如jerde公司，深圳中汇建筑设计事务所,城市综合体开发商,城市综合体项目的开发与运营,new mall商业管理公司以商业管理为核心,著名酒店管理公司以酒店管理为核心,五星级酒店在综合体的地位,在五星级酒店项目论证过程中，我们认为可以发挥综合体优势，方便设置酒店和购物中心之间的动线连接，采用自然的流线连接酒店出口和购物中心空中入口，鼓励五星级酒店的住客到商业空间休闲和消费。 在五星级酒店的设施中，重点强调宽带计算机网络和睡眠健康系统用品，在设计创新同时，在设施布置方面也能够创新，满足现代顾客的需求。 通过高级酒店提升物业价值。,五星级酒店的投入产出分析,造价万元/平方米 投资回收一般年 环境优美，可见性好，周边比较繁华的地段回收期可以缩短。,mgm酒店,五星级酒店的风格与特色,根据综合体的文化定位，可以选择酒店的特色与风格，力争整体和谐。 北京，2007年8月19日北京万达索菲特大饭店盛大开幕，标志着雅高集团在中国开启奢华典雅新纪元。 北京万达索菲特大饭店潜心将法式奢华风姿与中国华丽韵致完美璧合，为那些在商务或度假旅途中探寻时尚、文化、艺术与舒适感的旅行者们提供至尊旅居体验。 二十七层楼高的北京万达索菲特大饭店内设417间客房与套房，其中包括63间行政房及至臻完善的索菲特会所。,北京万达索菲特大酒店,表1 以顾客为核心的协调工作内容,如何预测购物中心经营结果,vmd visual merchandising (商品企划)and display 将商品的政策和战略变成视觉展现视觉化商品营销的重要目的之一，是把商品价值的效果最大化，通过品牌之间的差异提升销售利润。一般商品企划占有比重，视觉形象占有比重。 2.建立在顾客调查与反馈基础上的不同业态组合的模拟经营分析 董事会需要知道购物中心未来经营的结果。,vmd详解,vm是把购物中心形象具体化，以有效的营销活动为手段，把商品企划、进货销售等所有业务整合起来的策略。,商业建筑策划,根据顾客的需求进行商业规划与商品面积测算， 根据经营要求勾画商业空间的初步模型。 根据洋流理论选择最能让人流通畅，优先选择环形布局，不论何种建筑形态。 对商业建筑概念模型模型进行招商摸底和运营成本分析，选择运营成本相对较低的方案。 文化主题与建筑空间的表示结合起来,形成项目的文化内涵。,对城市综合体开发和经营高级职业经理人的三个要求,1.熟练掌握开发和运营流程，具备专业知识。 2、具备管理多专业团队的能力，知人善任。 iqeq均衡 3、国际化视野 善于整合国际化资源形成项目竞争能够能力,研究结论之一-以百货为核心的购物中心10万平方米左右容易成功,超过10万平方米以上大型购物中心面临如下困境 1.招商难度加大。 2.由于采用巨型封闭式空间，电费等成本高，经营风险加大。 3.房地产商开发项目对经营管理团队选择不当。 韩国很多购物中心都是由较强大零售背景企业经营,非常重视商业经营,以经营为核心统筹大型商业物业开发,成功率较高。,创新的大型购物中心和步行街模型 new mall与中汇建筑事务所的第一次创新,研究结论之二注重原创和以顾客为本,国内商业地产缺乏原创性旅游商业一体化作品,结论3地铁商业物业成功规律,必要条件:商业中心和地铁连接 充分条件:良好的建筑策划与商业经营是充分条件 新摩尔系统地完成了地铁轨道交通和高速铁路项目的论证和招商工作,积累了交通枢纽综合体的专门经验。,结论4商业物业经营必须注重地域 文化,隔山闻鸟音 近水知鱼性 商业连锁经营必须考虑所在国家的收入水平特点和消费文化,不能完全复制。 根据顾客特点确定经营的业态和品牌结构,服务方式。 先进的连锁经营理念和本地文化结合容易成功。 家乐福已经与英国连锁巨头tesco签订了协议,将韩国全部31家门店股份转让给tesco接管。这也标志着继前不久全面退出日本市场后,家乐福又放弃了韩国市场.,城市商业综合体及商业地产项目开发流程,本项目开发所处工作阶段,开发商：nankai electric railway co., ltd（南海電鉄株式会社） obayashi corporation南海都市創造株式会社 概念设计：美国jon jerde设计公司 项目管理公司：wasa sakamoto 获得日本年最佳建筑与环境设计奖,日本大阪难波城城市商业综合体,项目所在位置：大阪市中央区難波中2-10-70,一、策划思路,购物中心与空中花园结合； 空中花园提供聚集人流的手段，空中花园作为高层酒店式公寓的空中公共空间。,从模型到实际,采用鸟瞰、透视图立体模型的多次研讨，才能做出好的作品,综合体的步行街鸟瞰效果,二、难波城的创意,难波城的原址是一座棒球馆，位于邻 近难波火车站的一片新商业区，离机 场一站之遥。开发商nk电气铁道公司 邀请捷得公司为其设计一座对大坂产 生形象具提升意义的建筑作品。捷得 因此把难波定义为公园，为拥挤喧嚣 的城市带来一片绿洲。沿着一坐30层 的高塔，难波城彰显了一种自然生 态的生活方式，空中花园、屋顶绿树 公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土 林立的城市里带来了一股清新的气息 人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬 崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台， 人们徜徉在空中花园中尽享体验式购 物的乐趣。难波公园可谓集人文、娱 乐为一体的自然生态式体验购物的杰 作。,空间的构思,充分考虑到人流循环与体验的空间构思,设计亮点,景观平面与实景照片,花园顶部,高层建筑与公共空间的关系,空间共享,三、总体规划,第一期开发总面积.万平方米 （其中商业面积万平方米， 办公楼万平方米）。第二期76,600m2，合計243,800m2。 分期开发模式非常适用于新区开发的综合体，一般将五星级酒店和写字楼放在第二期，有利成熟时候提升物业价值。,大阪难波城地铁城市综合体的整体构思,进入大阪难波城步行街的局部特色,进入步行街,步行街中间地带,步行街的人流终点引导空间处理,通过里面较大公共空间引导顾客有效循环起到渔场作用,四、业态规划与动线设计特点,高 島 屋 為 日 本 著 名 百 貨 公 司 ， 走 高 檔 消 費 品 路 線 ， 業 務 及 規 模 大 分 龐 大 ， 在 東 京 、 大 阪 、 京 都 及 橫 濱 等 多 個 城 市 均 設 有 分 店 。,不同楼层的业态分布,空中花园分布餐饮业态,最有效利用空中花园人流 将餐饮和休闲相互结合,动线规划,车站与商场之间的公共通道,火车站入口缓冲空间,步行街通道,垂直观光电梯与公园公共空间结合,主力百货,高岛屋百货一层,五、建筑装饰与导示系统,公园广场核心导示标志,本馆导示,立面装饰,店面装饰,六、经营管理特色,以高岛屋促销作为核心，高岛 屋善于举办有吸引离的促销活动 例如举办过铁壁阿童木纪念活动 以万美元年薪将将机器人引 进到百货中也是高岛屋的创意。 高岛屋走高档流行路线，由于日 本中老年顾客比较有钱，因此吸 引了大量中老年顾客。 难波城设立日文网站，介绍每 家商店与商业设施，及时刊登商 店促销信息。难波城发展大量会 员，会员享有优惠，销售定 期的火车票，购物达到一定数额 可以赠送火车票。,聚集大量人流的难波公园,难波城公园是相对独立管理的项目，包括公园公共园林与广场管理，例如经常在广场举办营销活动以及各类文化表演活动。,商业设施的系统借鉴,日本韩国的卫生间管理反映国民的素质较高，卫生设施的维护是世界第一水准，购物中心的卫生间非常重要，不仅要考虑位置足够，而且要考虑老人、妇女、儿童不同年龄顾客要求，同时能够满足妇女化妆以及小孩子的特殊要求。例如在女卫生间也考虑了小男孩的方面要求，这种认真细致的考虑会方便顾客。细节,扶手,细节反映水平,导士系统和广告布局,人流的合理流动与有效引导反映一个购物中心的业态设计水平，广告是商场重要收入来源，我们协助发展商系统设计整体的导士系统和广告布局，因为广告能够挖掘较多利润。,东京六本木新城是东京著名的购物 中心和旅游中心该项目在年 月开业，目前已经成为外地游客到 了东京必到的综合商业设施坐地铁日 比谷线直接到达六本木站就到达六本 木新城。17年的坚韧精神，就是坚持 不懈的努力 。 日本森大厦株式会社出资兴建了上 海森茂国际大厦，该公司一直在日本 东京的中心地区从事城市开发事业， 上海国际森茂大厦是其在海外进行正 式投资的重要项目之一。森大厦在上 海进行第二个项目世界最高的 “上海环球金融中心“大厦的建设。,六本木新城,六本木开发动机与企业家理想,在这个项目开始的初期，许多人都对这个项目的建成表示悲观怀疑，预测这个项目可能太大了，或者他对于日本传统的品味来说，变成太大太突然。同时人们也怀疑建造这样一个项目的时机，因为那个时候日本正处于一个最长的衰退期，纽约时报把我称之为一个赌徒，尽管如此我相信这个项目对于改变日本人生活方式来说是一个巨大的机遇。 只要他们的生活方式改变了，就能够改变东京和日本，最终改变我的国家的整个经济的结构。我们最终还是2004年在4月25号，也就是周五将六本木新城向公众开放。这个独特的城中城比诺克菲勒中心大两倍。因为整个新城构建之多，参观访问者络绎不绝。,森大厦株式会社森稔 社长的理想是东京城市复兴 超越美国洛克菲勒中心综合体,六本木新城的位置,项目概况,占地面积：11.6 公顷. 总建筑面积：73 万平方米. 总投资：2700 亿日元 （按照100日元兑换6.73元人民币） 181亿元人民币 每平方米造价2.489万元人民币 14年策划与规划 前期准备充分 三年建设完成,六本木新城留住老住户的策略与启发,六本木项目考察的启发不仅在项目技术层面，而且要深入思考我们对留下对后代有价值建筑及商业文化作品的负责态度与敬业精神，提醒我们在前期投入足够的精力和心血。 森大厦株式会社与老住户沟通长达14年,500多个老住户,400多个选择回迁,留住老住户,留住了邻里亲情,凝聚了人气,保持了街区活力。,项目标志-巨蜘蛛,一、jerde设计思想的启发,美国jerde建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计，在设计中jerde在购物中心设计中非常注重将项目设计为旅游目的地，立面变化丰 富，内部顾客动线以体验式的自由曲线为主，不断让顾客产生好奇心，延长顾客的停留时间，很多游客停留一天 还没有单调的感觉，实践证明jerde的设计思想是成熟的。,二、总体规划设计特点,总体布局酒店、写字楼与购物中心组成 城市商业综合体,商业建筑概念设计,根据洋流理论和体验商业所做环形布局概念,三、商业建筑设计特点,购物中心建筑设计特点： 内部中庭设计很有特色，采用 内部地面盆景绿化，而且中庭内 部立面设置空中绿化花池和水幕 处理，增加中庭空间的动态特征 中庭上空采用透明的天棚处理， 同时适度遮挡阳光直射，创造出 通透宜人的空间。 中庭主要通道采用曲线方式布 置，让顾客在中庭中方便购物。,六本木新城外立面特点,外立面设计变化比较丰富，采 用空间向上退台的方式，与难波 城有类似之处。露天广场舞台上 设置圆形顶棚，具有强烈的聚集 导向作用。,舞台是艺术表演场所 能够活跃气氛聚集大量人流,写字楼的模型,写字楼设计效果,森大厦共计54层，高238米，第一层的面积达到5800平方米，巨大玻璃和金属材质被容纳在日本古风的形状之中。高耸的森塔东京重新屹立的象征，充满力量感觉。kpf的设计属于美国风格,六本木五星级酒店特点,位于六本木新城東京凱悅 大酒店 提供包括28间套房在内的 389间客房、最高级的厨师 们用精选之食材创造出美味 佳肴的10间餐厅酒吧、绝 对宽敞舒适的温泉浴场和健 身房、13个宴会会场、教堂 神殿等优雅舒适的空间与无 微不至的服务。 (为婚礼相关合适的空间）。 该酒店与写字楼采取相邻布置方式，以森大厦为中心。宾馆高度较低，呈现半圆形状分布。,五星级酒店的盈利模式创新,独立的五星级酒店投资回报稳定，但是投资回收期长。通过综合体集成开发，利用五星级酒店提升写字楼、公寓以及商业物业价值，加速资金回收。,六本木公寓特点,依托六本木新城的五星级酒店和综合设施，公寓不仅能够加速资金回笼，而且增加了项目人气。 现代综合体的公寓比例值得认真研究。,六本木艺术中心设计,东京艺术中心位于森大厦顶层包括美术馆城市展望台，教育中心以及俱乐部。,都市未来展览馆 森都市未來研究館，處于地 上50層的展示設施，從各種 角度研討都市。 学术中心 六本木新城森大厦第49层、第40层里集结着世界中的智慧。立足于可以眺望整个东京之位置，通过学校、论坛图书馆、研究网络之四种功能，人与信息的合作开始了。,森大厦俱乐部,森大厦俱乐部位于森大厦51层，目前拥有2500名会员，汇聚了各个领域的精英，从欣赏音乐到葡萄酒会，形式多样丰富了人们的文化生活，增加了六本木新城的活力。长沙奥林匹克综合体毗邻湖南省政府，可以借鉴设立相应俱乐部。,交通体系与停车特点,六本木地铁站,地铁入口,六本木地铁站,汽车停车场入口 立体自动化停车系统,四、园林设计与艺术设计,绿色是城市综合体的 必需，空中花园与地上 园林相互结合。 六本木新城的空中花 园，从人的最基本生存 需要出发，设置了稻田 蔬菜等田园风格的景观 强调了业主的可参与性。,景观总平面,六本木新城公共空间艺术作品,薔薇花伊紮簡茲肯作。遠遠超出人的身長之巨大薔薇是六本木新城的愛與美之象征。,媽媽露易絲布魯喬亞作。高10米的巨大蜘蛛像是來自世界各地的人們聚集一堂，編織新的資訊的場所之象征。,六本木屋顶花园,在榉树坡联合电影院的屋顶上设立屋顶花园，建造水田和菜地，方便居民之间的联欢，同时也为学生提供活动场所。,六本木新城之春,春天是播种希望的季节，春天是属于少男少女的季节。六本木新城为学生提供实习劳动的机会，帮助学生学会在春天播种，通过实际劳动增强对生活的认识，在劳动中认识自然。,夏天的六本木新城,秋天到了，稻田中间插着的老鹰吓跑了偷吃水稻的麻雀，成熟的水稻在微风中摇曳。老师带着小学生来空中花园劳动，看到成熟的水稻，感受秋天收获的喜悦。,秋天的六本木新城,秋天到了，稻田中间插着的老鹰吓跑了偷吃水稻的麻雀，成熟的水稻在微风中摇曳。老师带着小学生来空中花园劳动，看到成熟的水稻，感受秋天收获的喜悦。,不寂寞的冬天,冬天到了，周边的树叶开始飘落，六本木新城精心选择的鲜花依旧开放，让严冬里的人们看到春天的希望。,空中花园的思考,日本为何出精品,五、业态组合与动线特点,商业 具体包括服装、皮具、珠宝、电影 院、餐饮名店组成。 森美术馆 可鉴赏到深夜的以现代艺术为中心 的美术馆以世界的现代艺术为中心 举办时装、建筑、设计、摄影、影 像等各种形式的展覧会。 电影院 六本木新城維珍toho影城。,动线特点,不仅可以通过高速电梯到达顶层，而且在购物中心内设置扶梯到达购物中心各 层。由于开车前来购物的顾客可以直接停在不同层的停车场，因此顾客可以方 便进入自己喜欢的空间。,六、商品陈列与vmd特点,立体式的服装陈列,地下室水气仪表精心设计整齐排列,七、装饰与导示系统,中庭的装饰与水幕处理相结合,入口空间装饰,露天广场的栈道指示,购物中心楼层展示,拥有英文、中文、日语多种语言导示手册,八、经营管理,开业前预热成功 在最初开业的五天里面，整个 访问人士超过了两百万，而且 森株式会社开放六本木新城这 么一个事件，在整个周末，就 是年4月26号，27号 两天几乎占据了所有媒体的主 要版面。 开展大手笔文化活动 已经成为东京电影节的另外一 个主要会场。 与旅游业合作 六本木设计新城在设计之初就 周密进行市场调研。利用新城 的空中庭院优势，专门安排学 生修学旅行。,杨宝民提出城市商业综合体价值 提升方法,通过总结六本木以及国内数个综合体项目策划与招商经营实践,我们通过四种方法做价值提升和功能优化. 1.不同产品物业组合方法,寻找酒店、购物中心、商业街区、写字楼和酒店公寓物业最佳位置与比例。 2.在物业比例确定后,寻找最佳业态比例,使商业价值得到最佳发挥。 3.通过良好的经营管理策划吸引一流品牌的酒店,尔后引进一流的主力商场,提升整个物业综合价值。 4.通过主题文化的创新,提升整个物业的品味和价值。,美国凯撒宫综合体 罗马文化主题,文化主题的典型案例,凯撒宫是罗马文化主题应用最成功的项目之一 特洛伊木马都是典型的选题,凯撒宫商业布局特点,博多运河城,鸟瞰运河城,博多运河城的五层是购物中心，五层以上是两个酒店和娱乐空间。 运河沿街作为主要流线设计，表演舞台是设计的关键和公共空间聚集人流的焦点，人们站在长廊观看表演，带动了商铺价值提升。公共空间铺地和颜色富于变化，灯光设计创造更好夜景，白天和晚上变化较大，不断让顾客好奇心保持最强。博多运河城是为顾客创造的独特体验空间，顾客进入以后停留时间可以有效拉长。,水上舞台特色,博多运河城核心部分是个超大型的购物中心，它因水而生动：180米长的运河从它的中心流过。两端是主力商店，里面有各种名牌专卖店，酒店，餐馆，电影院等游乐设施。在其中一侧的楼梯面对的是一个濒水的表演舞台，在高处望下去，总是有各种风格不同的乐队在那里进行表演。如果顾客累了还可以在河边长椅上坐着观日落美景，或是请画像的艺术家为你画上有日本卡通造型的漫画像。,博多运河城不仅在设计方面贯彻了生态型城市综合体的思路，而且在管理方面也贯彻如下管理思路：,（1）.营销推广作为整个购物中心的核心，将项目打造成为旅游目的地，游客可以在酒店住宿，同时可以在购物中心购物，在娱乐城参与游乐与文化活动。每年到福冈旅游的旅客几乎都把博多运河城作为必到的旅游目的地。 （2）.将环境管理的标准贯彻到物业管理中，通过高品牌物业及服务吸引更多顾客。 （3）.博多运河城的管理公司日本fj株式会社，重点作统一形象推广以及购物中心管理，酒店管理独立性较大，聘请专业酒店管理公司管理，因为酒店不仅要吸引来购物的人群消费，更重要是要吸引外地旅游和商务旅客。 （3）尽管城市综合体相对独立的部分都在打造自己的品牌，但是项目整体品牌依旧非常重要，只有形成整体品牌才能吸引本地顾客重复消费，才能吸引更多的外地顾客慕名前来。,启发与中国商业地产行业的反思,日本大型综合体项目的成功不仅是设计的成功，更重要的是项目的日本开发商具有开阔的眼光，不仅有充足的市场调查与商业经营策划经费和设计费用，而且给予市场研究、商业规划和建筑设计非常充足的时间,重视可持续经营。 反观中国的商业地产开发商不是政府要求提前竣工，就是发展商忙于回收资金而提前盲目开工，中国商业地产缺乏精品的真正原因是政府政策变化具有随意性，发展商表现浮躁，缺乏打造精品的长久式思维导向与执行能力。 中国要在商业地产领域站在世界之巅，政府就必须创造执行规划的良好法制环境，在土地政策化规划方面具有延续性。由发展商牵头，共同沉下心来打造能够在世界商业地产领域占有一席之地的精品，具有世界水平的经营效率，同时在建筑与服务方面具有民族特色。,希望,希望学员借鉴国外一流城市综合体和商业物业经营成果,在中国土地上开发运营好一流购物中心和步行街,在综合体方面赶超韩国以及日本,打造精品。,newmall采用资本运营手法和知识管理方法论证轨道交通城市综合体项目,上海松江新城交通枢纽购物中心及综合体（原名，以下简称“该项目”）项目是一个r9轻轨站点大学城站和松江公交枢纽中心交汇的综合商用物业项目，由松江区政府和城通公司投资与实施，计划与r9轻轨（2007年10月开通）相继建成。 该项目占地面积150亩（22万平方米），总建筑面积45万平方米，其中地上建筑面积38万平方米，地下7万平方米。主体建筑5至8层。地上的客运中心部分建筑面积为10万平方米，将导入城市公交线16条，引入长途公交线26条，拥有社会泊车位1300余个。,新区商业开发有问题的案例 上海松江大学城购物中心,失败原因剖析： 没有广场连成一片，商业面积太大，单一的购物中心能力难以吸引大量有效购物人流。 没有经过科学论证，盲目开工，付出3亿元代价。,松江项目现场,借鉴韩国等经验 new mall提出创新的轨道交通城市综合体模型,吸纳韩国及日本轨道交通物业开发以及城市综合体经验,解决上海大型综合体的策划与经营创新,为轨道物业开发企业创造巨大价值. 结合基金公司要求，采用空中步行街分割物业产权，增强项目变现能力。,挖掘商业价值的三部曲,市场调研 业态规划 视觉形象与建筑策划,松江大学城市业态规划特点,a方案项目功能布局业态分布表,上海松江大学城商业建筑策划特点,设计单位：深圳市中汇建筑设计事务所,价值挖掘的初步评估,整体土地变性 抓住主要矛盾 基于经营知识采用开放式空中步行街，降低运营成本，创造4亿元以上价值的大手笔思路。 基于资金回收的物业功能组合，增加亩商住开发用地。,城东海峡体育中心综合体项目 政府汇报提纲,顾问公司:新加坡星联国际地产顾问机构 深圳市新摩尔商业管理有限公司,发展商：福建省海峡西岸投资有限公司,城东项目论证牵头专家,杨宝民：清华大学国际商业地产运营特聘专家，中国商业地产联盟专家委员，星联国际不动产机构深圳市新摩尔（new mall）商业管理有限公司总经理。 研究方向：基于知识创新的商业地产经营，大型轨道交通城市综合体，购物中心与白领百货经营。 张中增：深圳市中汇建筑设计事务所董事长，建筑学硕士，西安建筑科技大学客座教授，高级建筑师，国家一级注册建筑师,曾任北京建筑设计总院深圳分院院长。 本项目论证得到相关建筑规划院士的关心和指导。,城东片区土地出让是按照市级商业中心规模考虑的，考虑到城东具有纵深发展空间，周边30公里半径顾客综合交通成本较低，作为市级商业中心非常合理。 东海片区作为cbd，位于城市端点，各地顾客前来消费综合交通成本高，辐射能力受限，不适合作为市级商业中心。 建议两个片区按照泉州新城的思路统筹考虑功能布局，市政府贸易发展局修订商业网点规划时，与城市规划同步考虑，对远景市级商业中心给予明确设置在城东片区。否则泉州城市规划土地出让与商业网点规划明显矛盾。,建议远景规划考虑将城东片区作为市级商业中心和会展中心考虑，充分考虑体育场馆后续利用。,商业物业做赢的关键,有效地聚集人流,只是将1,2号地块作为商业考虑，难以成功启动，缺乏公共空间支持，过于分散难以形成人气，广场无法有效利用。,1、3号地块，我们建议总建筑面积在40万平方米左右，其中五星级酒店和购物中心重点设置在3号地块内合理,原来的将住宅和五星级酒店功能放在一起明显不合理，3号地块设置10万平方米左右商业，1号地块设置商业步行街街区为主，其他功能考虑公寓与写字楼之类功能配合。,建议统一考虑,3号地块,城东项目总平面构思,体育馆、会展中心、城市综合体、3#地块商业中心相互依托带动，容易聚集人气，形成环流，促进整个片区的发展成熟。,保持原先规划精神，容积率不变，五星级酒店不变。,3#地块购物中心和步行街、五星级酒店基本模型,体育馆入口广场80000平方米,五星级酒店和公寓,安吉路临街狭长广场,上海百联、大润发、沃尔玛等国内外著名商业机构认为：3#地所在位置最易集中人流，考虑在该区域开店发展。,按照1、2号地块做商业结果预测,1、2号地块人流被严重分隔开，大型广场相隔太远难以发挥作用，难以吸引著名商家进驻； 40平方米商业将形成顾客冷清，20亿元资金沉淀的结局。,项目的成功应立足