河南驻马店岽子营项目投资可行性研究报告 2011-64页.ppt

,驻马店岽子营项目投资 可行性研究报告,第一部分：宗地概况 第二部分：城市发展情况 第三部分：房地产市场分析 第四部分：项目定位 第五部分：项目住宅规划及投资分析 第六部分：项目整体土地价格敏感性分析 第七部分：结论和建议,目 录,第一部分：宗地概况,一、基本情况,1、位置和范围 该宗地位于驻马店市城区西部。地块东临规划支路（规划），西临铜山大道，北临金雀路（未修通），南临团结路（未修通）。 宗地在城市中的位置如右图所示：,建业森林半岛,市委市政府,宗地位置,民生天都星城,2、土地面积及形状 宗地形状方正，净出让面积300亩，分为东西两部分。,一、基本情况,盘 古 山 路,盘 龙 山 路,金 雀 路,团 结 路,铜 山 大 道,规 划 支 路,3、宗地现状：,一、基本情况,一、基本情况,宗地地块整体较为平整，西高东低，高差在1米以内；现大部分为农田，有灌溉沟渠； 北部有东西走向的一条110kv的高压线和一条10kv的高压线，贯穿东部地块，宗地南部有一条10kv的高压线，贯穿东面的地块，这些高压线均接近地块边界，对地块整体价值影响不大；宗地西南部临铜山大道有三道国防光缆斜向穿越小部分宗地； 宗地内部存在少量临时建筑，基本为村民自办的砖瓦制品、水泥管件厂、农家饭店等，规模较小；宗地内没有需要拆迁的村民住宅。,3、宗地现状：,一、基本情况,4、交通条件 宗地周边道路 南北：铜山大道 ，盘古山路（规划） 东西：金雀路（未修通），团结路（未修通）,宗地周边城市主干道 南北：铜山大道 天中山大道 东西：开源大道 置地大道 雪松大道,源,道,建业森林半岛,宗地,5、环境条件,天中山大道,宗 地,铜 山 大 道,从上图可以看出，天中山大道以东，城市建设较为成熟；以西至宗地为市郊农村，较为落后。 宗地既在高铁客运站待开发区域，又处于城市向西部扩展的过渡地带，3-5年内，极具发展前景。,高铁客运站（建设中）,1公里左右,1公里左右,西 金 雀 路 东,一、基本情况,6、规划设计条件,一、基本情况,该宗地控制性规划条件如下： 盘古山路以西143亩 商住用地 容积率2.8-5.5 建筑密度48% 绿化率28% 限高100米 盘古山路以东157亩 二类住宅用地 容积率1.8-3.5 建筑密度 25% 绿化率 30% 限高100米,由于宗地周边道路多属规划中道路，金雀路正在修建中，铜山大道也只有电力铺设到位，自来水、排水、天然气、通讯、均未通达该地块。 地块东约1公里的天中山大道水、电、气等均已铺设到位，未来金雀路、团结路一旦从天中山大道修通至地块，相关配套设施将随道路引入地块旁。,7、市政配套设施,一、基本情况,1.宗地获取方式 近期我公司协调政府、市规划局、市国土局推进土地前期工作，4月22日岽子营第一批宗地300亩进行了公告 ，我公司将通过招拍挂方式获取土地使用权。 2.土地获取成本 住宅用地起始价46万元亩，商住用地起始价60万元亩。 （注：按照政府对宗地出让的规定，在招拍挂结束前政府领导将确定宗地保留价，招拍挂地价须不低于保留价。 ）,二、宗地获取进程,第二部分：城市发展状况,一、城市概况,驻马店全市总面积1.5万平方公里，总人口约853万人，2010年城镇化率为32%，距2010年河南省城市化率目标40%，有较大差距。 2010年，驻马店中心城区人口达到50万左右，建成区面积60平方公里左右。全市城镇化率达到32。,从右表中可以看出，驿城区和高新区人口占驻马店全市人口的约8%，驻马店人口主要集中于周边所辖各县。,2010年全年全市生产总值1055.45亿元，比上年增长11.6%。；全年全社会固定资产投资668.38亿元，比上年增长18.9%；全年社会消费品零售总额376.67亿元，比上年增长18.4%；城镇居民人均可支配收入13702元，实际增长11.3%。,二、经济环境,1.驻马店市经济发展概况：,2.驻马店市经济发展指标,二、经济环境,驻马店市经济近几年一直保持较快发展势头，生产总值连续多年保持两位数增长。2010年全年生产总值达到1055亿元，同比增幅11.6%。,二、经济环境,2.驻马店市经济发展指标,二、经济环境,2010年，驻马店国民生产总值位列河南省第12位。,2.驻马店市经济发展指标,二、经济环境,2.驻马店市经济发展指标,2010年，驻马店城镇居民人均可支配收入为13702元。,驻马店城市发展目标是成为豫中南地区重要的中心城市，从小城市扩展成中等城市。城市发展的初步构想是“北延”、“西扩”、 “东进”。 “北延”为：以行政新区北迁和新中心区建设为契机，推动驻马店新区发展。 “西扩”为：以京广快速铁路和郑信快速通道建设为契机，发挥交通干线经济辐射作用，向西扩展规划区域面积，带动西部城区建设。 “东进”：向东打造工业走廊，发展天然气、火电、化工等工业，以工业建设带动铁路东部经济的发展。,三、城市发展规划,1、城市规划方向,三、城市发展规划,至武汉,至武汉,至武汉,至郑州,至郑州,至郑州,1、城市规划方向,三、城市发展规划,宗地西部正在建设中的驻马店高铁客运站是京广客运专线的一部分。 京广客运专线北起北京，南达广州，全长2000多公里，设计最高时速达350公里/小时。 客运专线预计于2012年全线通车，预计年单向运送旅客人数可达8000万人。,驻马店,2、高铁客运站,三、城市发展规划,2、客货分流，推动沿线城市功能分区 京广客运专线建成后，将与老京广线实现客货 分流，大幅提升铁路运输能力。 客运专线可实现大容量、高速度、高频率发车。 沿线城市将出现新的客流中心，并促进客流中心区域的经济社会发展。,京广客运专线的意义： 1、推动沿线城市化进程 京广客运专线的建成，将推动沿线中部现有城市高速发展，加快沿线城市化的进程。,2、高铁客运站,1、根据驻马店城市规划，2020年中心城区人口将达到150万，中心城区的生活区主要向北、西方向发展。 2、驻马店市行政机构逐渐在北部行政新区聚集；京广客运专线建成后，驻马店高铁客运站将是未来市区主要的客流集散地。 宗地所在区域西邻驻马店高铁客运站，北接行政新区，在未来的发展中极具发展潜力。,三、城市发展规划,2、高铁客运站,高铁客运站对项目的意义：,高铁客运站,行政文化 休闲中心,物流中心,商业中心,宗地,第三部分：房地产市场分析,一、驻马店市房地产市场总况,2010年房地产开发投资107.05亿元，比上年增长39.3%。其中，住宅投资96.50亿元，增长38.0%；商品房施工面积1163.92万平方米，增长45.4%；房屋竣工面积329.19万平方米，增长30.7%；商品房销售面积428.26万平方米，增长30.1%。,一、驻马店市房地产市场总况,2006年以来，驻马店市商品住宅市场持续增长，销售面积从42.24万平方米增长到2010年的428.26万平方米，销售金额则从5.76亿元增长到74.74亿元。,一、驻马店市房地产市场总况,驻马店房地产投资从2006年以来一直呈上升态势，从2006年到2010年5年时间投资总额增长了97.45亿元，增长了10倍。2010年驻马店住宅均价为1745元/平米。,从图表中可以看出，2010年驻马店施工面积和新开工面积是2006年的10倍左右，竣工面积是2006年的17倍。,一、驻马店市房地产市场总况,2006年2010年驻马店市房地产市场主要指标一览表,一、驻马店市房地产市场总况,根据2011年居民购房需求调查得知，驻马店住房需求呈现以下特色： 1、居住性需求为主，投资需求比例较小； 2、一半以上的购房者倾向于90-144平方米之间的户型面积； 3、多层住宅接受度高，客户选择高层住宅有抗性；消费者倾向于现房、准现房，对期房有抗性； 4、客户对商品住宅的心理价位为25003000元/平方米，但部分档次较高的项目售价已达3900元/平方米，反映出客户认知与市场之间尚存在一定的差异。 5、驻马店市区位于驻马店地区中心位置，周边县市的客户是驻马店市区房地产市场的重要客户群。,二、驻马店市房地产市场需求特征,三、驻马店市房地产市场特点,驻马店在售商品房（尤其高端产品）项目主要分布在老城区和新区，集中于市政府周边，项目规模普遍较小，主要有以下特点。 1、市场容量小，房价较低，销售速度缓慢； 2、起步较晚，发展速度较快：20062010年，每年商品住宅销售面积、销售额都呈现快速上涨的趋势； 3、单位集资房、经济适用房供应量过大，价格多在12002000元/平米，制约房价上涨空间； 4、住宅产品形态单一：市场供应的产品少量为普通多层产品，大部分为小高层、高层产品，户型也为常规的两房、三房、四房户型，同质化严重； 5、整体房地产开发水平还处于相对较低的状况，市场缺乏规范； 6、市场高端产品相对稀缺，多为中低端产品，缺乏规划、建筑起点比较高的产品；,四、区域市场分布,驻马店市房地产市场区域表现： 驿城区：旧城改造困难，多数项目是行政机关迁移、厂矿改造用地，体量及数量均较小。 驿城区西部目前楼盘数量少，但体量大。未来依靠高铁客运站及郑信快速通道带动发展潜力较大。 高新区：分布了较多行政机构，以开源大道为轴，有大量在售楼盘。客户较认同北区的发展，团购较多。,高新区,驿城区,1、驻马店主要楼盘分布,2、典型楼盘个案分析,民生天都星城：西区大盘 多层为主,该项目分两期开发，目前一期多层基本售罄，均价约3000元/. 一期小高层正在预约客户。 该楼盘前期环境的营造效果较好，铜山大道两侧绿化，社区内道路及配套设施的完善，社区标志性建筑的完成，推动了该项目的销售。不利因素是邻近天方药厂，药厂废气味道较浓，对销售影响较大。该项目与岽子营宗地处于竞争合作关系。,项目位于驻马店交通路与铜山大道交汇处。由驻马店民生置业有限公司开发，项目占地约308亩，规划建筑总面积约40万平方米，绿化率35%。 社区配套：10000平米中央城市广场； “清华幼儿园” 双语教育服务。,东高国际花园：纯高层社区、配套完善、宜于投资、居住,项目位于文明大道，东临文明路，西临文祥路，北临金雀路。由驻马店市东高置业有限公司开发，规划用地面积7万平方米，总建筑面积33万平方米。由18栋29层高层建筑组成，104180平方米20多种户型，人车立体分流，包括高层住宅、商业、会所。,社区配套：小区内国际双语幼儿园。医疗：驻马店眼科医院、骨科医院。商业：丹尼斯生活广场。餐饮：新粤秀餐饮公司。娱乐设施：千里之外会所、碧海云天等。 该楼盘是城中村改造项目，容积率较大，建筑较密集，目前二期价格在3400元/。,置地天中第一城：北区大盘、产品丰富、市场认可度高,置地天中第一城临近市委市政府、市直机关单位、天中广场、会展中心。由河南省置地房地产集团有限公司开发，项目占地306亩，总建面约60万平方米，有多层洋房、小高层、商业街、写字楼等多种物业形态。 社区配套：商业街(规划）、购物中心（规划）。教育配套：黄淮学院、新地高、双语幼儿园（规划）等重点学校。,置地天中第一城项目分四期开发，一期为稀缺多层洋房，已近售罄,均价在2600元/左右。 二期规划为低密度高层，楼间距较宽，30000园林，4000中心主题景观，400水面。主体工程已封顶，均价约3500元/左右。 该项目位于新区优势区位，开发商自身实力较强，销售形势较好，是项目潜在的竞争对手。,驻马店房地产市场起步较晚、起点较低。但近年经济发展迅速，人口基数大，中心城区房地产市场对周边县域的吸引力较强。2010年驻马店市房地产市场完成销售额74.74亿元，市场前景较好。 近期市场新推楼盘较多，如新华苑、首府二期、鹏宇天下城二期等，市场供应量进一步放大，市场竞争将进一步加剧。 由于近年来土地价高，为集约化用地，目前驻马店各区域产品呈现同质化趋势，各楼盘多为小高层、高层。未来小高层、高层将成为驻马店市场建筑形态的主流产品，多层逐渐稀缺。,六、市场总结,第四部分：项目定位,1、项目swot分析,一、项目swot分析,1、宗地位于驻马店高铁客运站待开发区域，北部是行政新区，在驻马店城市发展中区位优越，高铁客运站的投入运营，将会极大的促进宗地所在区域的开发建设，宗地未来的发展前景可观。 2、宗地所处区域周边现在多为村落，缺乏各种生活及市政配套设施，有赖于市政规划的实施，以实现该区域市场成熟。 3、城市西区在建的楼盘有民生-天都星城，天腾盛世等少数楼盘；行政新区有大量在售楼盘，对城市西区的房地产市场形成挑战。因此，本项目要以高端产品与本区域及城市北区的竞争对手拉开差距，利用品牌、客户增值服务吸引目标客户，在区域市场形成并扩大自身影响力。,2、swot分析结论,一、项目swot分析,目标诉求：,二、项目定位,用建筑标注城市未来商务、生活理念 -驻马店首个高铁旁涵盖商业服务、商务办公、星级酒店与大型高端居住区为一体的未来城市中心,产品方向,二、项目定位,多产品类型高层高容积率住宅,城市综合体,综合商业（含商业、写字楼、公寓）,五星级酒店,三、住宅定位,1、客户细分与产品匹配研究,三、住宅定位,根据swot分析，项目应以差异化的产品策略规避市场的激烈竞争，以森林半岛系列产品为基础，以品牌、产品吸引目标市场高端客户，提升项目在市场中的竞争力，用差异化创造竞争优势。 客户群定位：政府公务员、企事业单位管理人员、专业技术人员、私营老板、企业老总、外出创业回乡置业人员和追求生活品位的商务人士。 产品定位：以高层品形态组合的高品质、健康、生态社区，突出产品的品质和功能性。 市场定位：驻马店首个高铁旁高科技、人文教育、节能、生态大型高端住区。 功能定位： 集办公、休闲、购物、教育为一体的高品质深度居家类住所。,2、项目定位描述,四、商业定位,商业定位描述 产品定位：集中商业+商业街+写字楼/soho+公寓 主题定位：中端名品时尚购物公园 客层定位：项目周边及市区内中高低收入人群、高铁客流 功能定位：购物、休闲娱乐、餐饮、商务、居住等 业态组合：大型综合百货/超市/品牌服饰专卖/连锁快餐/ktv等 详见商业可研,驻马店缺乏国际著名品牌酒店，因此客观存在市场机会。但碍于驻马店酒店行业整体竞争激烈、房价低等因素，建议将岽子营项目宗地中的酒店定位于国际著名品牌酒店。 详见酒店可研,酒店定位描述,五、酒店定位,第五部分：项目住宅部分规划及投资分析,一、项目规划,1、规划设计要求,该宗地控制性规划条件市政府内容如下： 盘古山路以西143亩 商住用地 容积率2.8-5.5 建筑密度48% 绿化率28% 限高100米 盘古山路以东157亩 二类住宅用地 容积率1.8-3.5 建筑密度 25% 绿化率 30% 限高100米,2、住宅整体规划及分期,根据项目定位及目标宗地的规划设计要求，可行性研究工作中考虑两种不同的容积率及产品组合，各方案指标如下表：,二、销售价格及收益分析,（1）住宅基准价格确定：依据集团项目2011年其他地市同类产品售价及驻马店市当地其他项目产品售价，结合位置、品牌、建标、配套、环境、户型等因素，通过类比量化定价方法，综合确定新项目2011年上半年基准价格。,（2）售价制定：价格制定考虑半年增幅分别为4、5、6。,1、定价基础及价格策略,2、工期、销售、利润预测,根据项目总体开发规模及方案规划，以半年5%涨幅为例，各方案大致周期如下：,3、投资收益,注：方案一盈利能力更强，下面以方案一半年5%价格增幅为例计算。,三、项目成本分析,驻马店为6度地震设防,项目成本分析以方案4为例进行重点分析： 18层参照驻马店森林半岛小高层建筑安装成本，造价取值1600元/ ，26层、33 层建筑安装成本参照驻马店市其他楼盘并结合漯河项目成本结构，并考虑一定的价格上涨因素，造价取值为26层1700元/ 、33层