证大集团扬州教场项目人文策划(152页） .ppt

证大集团 扬州教场项目人文策划,提案说明： 我们对扬州向往已久，从踏上扬州土地的那一刻起，我们的眼睛就被吸引住了，一街一巷、一砖一瓦、一人一物、一草一木，目之所及，信之所以。 这个提案与其说是“写”出来的，不如说是“迸”出来的。 在火车上，我们兴奋得一宿难以入睡，思如泉涌，挡也挡不住。 本报告基本以项目考察行踪为线索，打破了千篇一律的“八股文”提案模式；报告涉及内容虽非面面俱到，然字字皆是原创发想，现已“新鲜出炉”。,目 录 序言：十年一觉扬州梦 第一章：烟花三月下扬州（宏观环境分析） 第二章：迷失在大街小巷（地脉条件分析） 第三章：小巷深处意正浓（历史脉络与文化基因探讨） 第四章：回归院街（产品概念创意） 第五章：繁华重现（产品形态与业态规划） 第六章：复兴扬州（形象推广策划）,序言：十年一觉扬州梦 “十年一觉扬州梦”这是杜牧的诗；“我梦扬州，便想到扬州梦我。”这是那个辞官回到扬州卖画为生的郑板桥的词。无意中发现，这些与扬州有关的诗词有一个共同点，都说到了梦，而这个城市，也确实如梦一般，“烟花三月下扬州”，透露的是一个迷迷离离的梦，如雾里看花，总不真切；“腰缠十万贯，骑鹤下扬州”，说的其实是繁华之梦，不管梦境如何，向往却是真的，以至于流传在中国北部地区的民歌至今仍有这样一句话：“要下扬州，你带我一起走。”,这个城市在2000多年来，时而轻灵，时而沉重，鲍照在南朝时即写下芜城赋，然而，隋唐时期这里依旧繁华，南宋姜白石过扬州，感到黍离之悲，因之写下“淮左名都、竹西佳处二十四桥仍在，波心荡，冷月无声”，然而有明一代，这里依然繁华，依然是中国最适于生活与入梦的城市之一。 清兵入关后，史可法固守扬州，城破后悲剧终于发生，“扬州十日”成为中华民族史上永久的伤痛，然而，伤口愈合的速度却让人惊奇，不到百年，这里又成为中国当时最繁华的商业与消费城市，并在康雍乾三代达到顶峰。,顾村言说：“在扬州，总想离开这里，而真正离开扬州后，最想去的城市依然是扬州，这真是一个矛盾，如果有人问我，你最想生活的城市是哪里，我还是会告诉他扬州，并不仅仅因为这个城市有我的初恋与青春的梦想，而是因为，这是个适于让梦想沉淀的地方，就象自己那个水边故乡一般而扬州，如今也终于成了自己梦中的故乡。”,第一章 烟花三月下扬州 宏观环境分析,扬州市地处江淮平原的南部，南临长江，北接淮水，中贯大运河，东通大海，四周河渠纵横，气候温暖湿润，土地肥沃，有丰富的鱼盐和农产资源。扬州从春秋末年建城以来，历秦汉至隋唐，发展成为一个全国有数的大都会。它在政治上作为广陵郡（汉代）淮南道（唐代）的首府而雄踞东南；在经济上是漕运、盐运的中心和南北货运的集散地，又是一个对外贸易港；在文化上是我国东南地区人文荟萃之地；在军事上曾为南北必争的重镇。一直是我国东南沿海地区的一个经济文化中心。,春秋末期（公元前486年），吴王夫差在扬州一带开邗沟筑“邗城”，秦时置邝陵县，秦末称江都。西汉时为广陵国都，后改称吴州。隋朝开皇九年（589年）改为扬州，一直沿用至今。东汉后为历代州、府治所。扬州在历史上曾三度兴盛。最早的繁荣出现在汉朝，那时扬州是“饭稻羹鱼”的鱼米之乡，民间手工业开始活跃起来。唐代的鼎盛时期，是南北交通的要冲，水陆交通的枢纽，工商业发达，文化繁荣，是东南沿海闻名的商业城市和对外交流的重要港口。754年，高僧鉴真就是从这里启航东渡日本的。,清代扬州是漕运和盐运的咽喉要地，出现了经济的第三次繁荣。当时康熙、乾隆二帝6下扬州，在瘦西湖沿岸，建造了100余处建筑群，构成了“三十里楼台，二十四景”，“两岸花柳全依水，一路楼台直到山”的风貌，曾有“园林之盛甲于天下”之称。现在扬州市为江苏省省辖市，全市总面积12431平方公里，总人口约940万。扬州至今已有2480多年历史，1982年被国务院列为第一批24座历史文化名城之一。,扬州是风光绮丽的旅游城市，市内有包括古帝陵、古墓、古寺、古塔、古建筑、古碑刻、古驿站、古园林、古战场、古运河以及历代名人故居等文物保护单位147处，其中国家级3处，省级12处，市级132处。自古以来，扬州市整洁优美，市区拥有纵横交错的运河、城河、瘦西湖3大水系，通向古运河的大小河流共有22条，总长70.71公里，至今旧城内保存了36座古桥，碧水环城，桥水相连，古时那种“入廓登桥出廓船”、“夜桥灯火连星汉”的风韵，仍隐约可辨。,扬州自古以来经济繁荣，手工业和工艺美术业也甚为发达，是我国漆器和玉雕发源地之一。著名的扬州剪纸、刺绣、灯彩、绒花等，是全国民间工艺品首创地区之一。竹、木、核、瓷、牙、骨、砖、石等雕刻艺术，被称为“扬州八刻”。扬州盆景以清、奇、古、怪著称，是我国盆景艺术四大流派之一。扬州的工艺品在国际上享有盛誉。,中国有不少这样的城市：历史上曾经叱咤一时，随着时代的变迁，逐渐走向衰落，比如长安（西安）、洛阳、平遥、徽州，扬州也可算其一。,大诗人孟浩然烟花三月西辞黄鹤楼而下扬州，众多文人墨客，齐聚一地，就足见扬州当时的影响力，文化的繁盛最能代表一地的繁荣程度。,现在的扬州，在上海与南京之间偏安一隅，苏南的哪一座城市，似乎都要比扬州发达。 扬州的繁华富庶，似乎已成历史烟云，人们对扬州的印象，似乎也只限于“烟花三月下扬州”的千古佳句。,但扬州毕竟声名在外，因此也吸引了大量慕名而来的中外游客。 这里有一组2003全年和2004年十一黄金周的旅游统计数字： 2003年全年,2003年全年,2004年“十一”黄金周,2004年“十一”黄金周,有人这样描写扬州的旅游盛景： “夜经济”折射扬州新魅力。文昌阁等几大旅游商业圈附近到处灯火辉煌、人声鼎沸。时代广场电影城大片连连，书城淘书者络绎不绝，“美食一条街”上的商家无论是淮扬菜馆、火锅店还是大排档，都是顾客爆棚。外地游客自然少不了去亲身体验“扬州三把刀”的绝技，各地沐浴休闲场所推出不同卖点，吸引游客眼球。金浴、银浴、玉浴、鱼浴让人们有了别样感受，知名技师登台亮绝活，把“扬州三把刀”的精髓演绎得淋漓尽致，精彩歌舞节目更是把顾客们的娱乐兴致提高到极致。,古典园林何园今年推出了夜游活动，安排了扬州评话、弹词、清曲表演，吸引了众多游人。散客游已在扬州旅游市场唱主角。新世纪、京华、花园国际等星级酒店今年绝大部分客房均是散客入住，不仅住客率比去年高出许多，人均消费水平也大大提高。景点“新秀”人气旺。茱萸湾公园在生态散养猛兽园开放后，同时增添了卡丁车、碰碰车、儿童乐园、水上项目、攀岩拓展训练、烧烤等项目，连续三天游客量近万人。扬州汉陵苑今天接待游客量同比上涨136%。,可见，即使在今天，扬州的人气依然很旺，特别是润扬大桥和扬州火车站的建设，扬州的交通已大有改观。 因此，扬州人的意识似乎也被唤醒了，复兴眼下正是扬州的热门话题。 然而，“复兴”什么？怎么复兴？,扬州的房地产近年急剧升温，这是城市改造和复兴的一个重要标志，城市发展、复兴离不开城市建设，但决不是全部。 本案虽然是一个地产项目，但由于历史、位置的特殊性，备受政府和市民关注，开发、规划过程需要相当的眼光和智慧，压力不小。,旅游无疑是扬州的支柱产业，很多人冲着瘦西湖的名气而来，可是扬州却拿出来第二个可以与瘦西湖媲美的地方来。 这对本案是一个机会，但更多的还是挑战，如何最大程度地保护古建筑、古城风貌，同时又保证商业利益的最大化，的确是一个矛盾的问题。,可以说，旧城改造项目真正做得好的很少。中国美术学院现代设计研究所的概念规划方案在这方面下了很大功夫，但“旅游地产”的花架子依然很明显（后文对此有专门的分析）。,首先，我们可以明确两点： 一、我们不可能再造一个瘦西湖那样的山水园林风景区，我们能做的，是如何在现有地块的基础上最大挖掘其潜在价值，塑造一个独一无二的产品。 二、根据地块的特殊性，以及扬州新城、老城的发展格局，进行准确的定位：不是纯居住，也不是纯商业，给谁建造？为谁服务？究竟是一种什么样的房地产产品？,第二章 迷失在大街小巷 地脉条件分析,扬州老城区是体现其历史文化名城内涵的核心区域。规划基地教场地段位于城区中部，东临国庆路，北至萃园路，南达参府街，西濒小秦淮河，规划面积为8.17公顷。 教场地段在历史上随着扬州的沉浮已经经历了两次繁荣与衰退： 1、公元七世纪始扬州为长江流域的商业贸易中心，教场也迎来了第一个繁荣期；,2、16世纪至18世纪，扬州是全国的文化中心，教场随之再次繁荣。 教场地段据说是大将军常遇春练兵场所，至清代发展成集饮食、沐浴、客栈和书场为一体的、集中反映了扬州地方民俗特色的场所。 随着时代的变迁，原有的历史风貌已基本消失，只留下几栋年代较久远的住宅建筑和众多的街巷小弄。,现状分析区位图,规划地块位于老城区中心，紧靠扬州市最重要的东西向城市综合性主干道文昌中路，东临国庆路，对外交通非常方便，交通区位优势显著。,同时由于位于市中心地段，周边城区各种配套设施非常完善，功能区位优势明显。,地块经济技术指标,规划总用地：8.17ha 总建筑面积：7.65万平方米（不包括暂留的4100平方米建筑 面积） 总容积率：0.936 总建筑密度：42.5% 公共绿地面积：0.245ha 道路广场面积：0.89ha,地块西临小秦淮河，主要街巷有： 街：萃园路、国庆路、参府街 巷：南柳巷、教场街、小井巷、碧螺春巷、总门巷、新春巷、漆货巷、雀笼巷、益人巷,剪刀一条街：,国庆路商业,教 场,烽火楼原址,九如分座,街巷 现状分析图,规划地块现状街巷纵横，并保留了如参府巷、西营巷、南柳巷、小井巷、碧螺春巷等传统巷弄，而且不同的区域呈现出不同的特征。 如在南柳巷的西边至小秦淮河之间的区域，街巷呈现出垂直南柳巷与小秦淮河且相互平行的空间形态特征，而南柳巷东边的区域则呈现出以南北向街巷为主要街巷，偶尔有东西向街巷把它们连起来的空间形态特征。,刚刚走进这片老城区的时候， 你觉得仿佛又回到了童年的时光， 这些古旧的房子、巷弄是那么亲切,然而，行走于街巷之中，渐渐地便有些晕头转向，看起来是通的，其实是死胡同；看起来走不同，走进去却“柳暗花明”，这种复杂而奇妙的布局，一时似乎很难弄清。 越往深处走，越迷茫，我感觉就像走进了一个“迷宫”。,扬州街巷、建筑的这种特点，其实是与扬州的园林一脉相承的。 扬州园林的造园手法，很大程度上影响了扬州的村镇、院落形态：曲径通幽，柳暗花明，幻如迷宫。,扬州园林特点,曲径通幽 方寸中见文章,常常是“柳暗花明又一村” 又似“误入藕花深处”，意境渐浓,讲究“趣味性、情趣性” 寓情园林，寄情山水,这种感觉在瘦西湖体现得也很明显，只不过是放大的手法而已。,迷 迷路继而迷失、 迷幻景象、迷人风景、 乱花渐入迷人眼,迷,迷，也许就是扬州文化的一大特点吧,如果说找一个词来形容这个地块的特点， 我们认为它最合适，那就是： （chinese puzzle）,中国迷宫,中国迷宫，这样一个有点奇特的称呼，其实真正反映了这个老城区的特点，保护并延续这块土地的文化，应该将其最本质、最深层的东西体现出来。 但中国美术学院现代设计研究所的概念规划方案，在这一点上比较欠缺。为什么这么说？,第一，“迷”是老城的特点和魅力所在，原有的“迷宫”状态一旦破坏、“迷”的特点就会丧失，“小巷深处有人家”的意境无从谈起。 第二，为保护古城风貌和营造文化氛围而间插的商业有些生搬硬套，达不到“柳暗花明又一村”的效果。,在中国传统文化里，“迷宫”是一种很常见的东西，它不仅体现在建筑、园林上，在各种文化、思想中，像兵法（孙子兵法）、计谋（三十六计）、太极、武术、围棋等中国传统文化的精髓，都蕴含着博大精深的“迷宫智慧”。 某种程度上可以说，“迷宫” 就是中国人思维的形象体现。,在中国迷宫里，曲径通幽、寻寻觅觅、意趣盎然、乐在其中,在中国迷宫里，“逛”便成了主角，这正好满足了游人的需要，逛迷宫一样的地方，而不是逛枯燥乏味的大马路。 逛，在这里成为一种新奇的体验和享受。,逛,在“逛”的过程中，迷宫的物理空间被心理的作用放大了，这样在原本并不太大的空间里却创造出空间叠加、放大的效果。 但在右边的这个规划方案中，物理空间却不能达到“心理放大”的效果，因为它破坏了“迷”的特点。,第三章 小巷深处意正浓 历史脉络与文化基因探讨,街巷,街巷 行走,行走在街巷之中， 日出日落,街巷 凝望,凝望着街头巷尾， 春夏秋冬、四季轮回,正是这些曲曲折折、纵横交错的街巷， 呈现出古城的 历史脉络。,在这些街巷之间，还有很多久经风雨的老建筑、老井、古树，它们虽然古旧，却是这块土地上最有价值、值得保留的东西。,老井,井 饮水,喝着井水长大,井 思源,在井边讲述着、聆听着祖祖辈辈的故事。,古井承载了一代又一代的居住者，它是记忆的符号、历史的背影、故事的载体、浓缩的故事。,古树,在树底下乘凉、在树上捉迷藏,在树底下长大、在树底下老去， 生生不息,它们散落在街巷的深处， 一年又一年， 一代又一代， 几个世纪， 默默无闻,然而， 它们已经成为这里不可或缺的一部分， 它们是土地的脉搏，是精神的脊梁， 在人们记忆和思想的最深处。,如果说街巷是她的历史脉络、 墙垣是她的记忆碎片， 那么，散落其间的老井、古树， 就是她的 文化基因。,第四章 回归院街 产品概念创意,街是城市的年轮,院落是中国建筑中的精华， 是中国特有的建筑文化符号。,院街 中国式街区,院街 “中国迷宫”的模块,院街，是中国很多包括扬州在内的老城（镇）主流形态，只不过现在很少提及。现在房地产界常说的“街区”多从国外搬进来。 我们这里讲的“中国院街”，与西方的所谓box建筑实乃异曲同工，西方现代建筑其实很多方面都有中国传统建筑的影子。,中国院街 与 box建筑,box（盒式建筑，生活容器） box生活无关财富与地位。 从香港建筑大师严迅奇主笔的“巴黎巴士德歌剧院”，到万科十七英里box建筑语言，以及苹果二十二院街无不展示一种国际流行建筑元素freebox。,苹果二十二街院 苹果二十二院街位于北京cbd百子湾路。 用中国建筑文化符号和现代建筑语言平行构置的院落商街，凭借其深厚的自然景观与人文特质彻底颠传统的商街形态，充分诠释了体验商业时代的核心价值自然、人文、现代，在用现代文明重塑自然与人文的同时，也保留了现代文明所带来的繁荣、舒适与便利，是体验时代真正具有自然物质、人文价值和现代语境的独一无二的院落商街，对中国商业建筑形态的发展将产生革命性的影响。,苹果二十二院街 苹果二十二院街位于苹果商业街南侧，在1.5公顷的城市绿地旁，自然生长的现代院宅建筑群落，由三十多个独具自然与人文底蕴的现代院落组成，这些院落抽象了中国民居建筑文化符号，如安徽的马头墙、北京的四合院垂花门、云南的“一颗印”宅院、广东的“镬耳屋”、江南“四水归一”天井院，再用现代建筑手法平行构置而成。通过在对比中谋求一种对话、在碰撞中寻求一种融合，从而形成一种打破时间、空间维度限制的全新建筑语境。,苹果二十二院街 这些院落在中间一条尺度较宽的主街上，随意地衍生出数条支巷，这些尺度较窄小巷随着院宅建筑的外墙曲折蔓延，又相互汇通，将数十个相对独立的院落串联起来，对室内、室外究竟进行了完整的构置，通过将公共商业空间一定程度的私密化，提高了经营空间的可塑性，同时又通过合理的交通组织形式实现了商业人流的有效引入，并且巧妙地利用院宅建筑的前庭、内院、跨院、回廊以及宅前、宅间绿地、广场与室内空间形成的相互穿插，使经营服务活动能够创造更多的附加值。,街巷、院落、老井、古树 是传统院落的元素，也是本案的规划元素，他们共同构成了意趣丰富的中国迷宫。,井 市井、街道,井 市井文化,井 古城原始生态,井 地块历史背景,井 规划之人文脉络,我们认为这个规划设想的形式很丰富，在一定程度上重现了古城风貌，而且几乎面面俱到。 但如同写散文，如果光有“形”而无“神”，就变成了堆砌，看起来挺好，走进去却索然无味。 因此，我们坚持以“文化基因”为第一，这个基因不是规划出来的，而是它自然就有的，只有这样，才能真正做到既保护好，又利用好，才能“出彩”。,这些自然就有的东西，就是我们称之为“文化基因”的老井、古树。 本案在规划上除以传统街巷为轴线外，还需考虑如何体现这些老井、古树的在整体规划中内在联系，或者说是“隐含的脉络”，如果仅仅去保护就是对地块人文价值的莫大浪费。,波光扬州 三水绕城,运河,小秦淮河,瘦西湖,扬州是一个水乡城市， 一个房地产项目如果没有水的规划、没有水景，显然是不完整的。 但本案造水有诸多限制， 如何在规划中运用“水”元素？,井 水在本案中的运用 本案虽然不能造大的水景，但“水”其实已蕴含其中，这就是散落其间的老井，它们构成了本案一条的暗藏的水脉和隐性的水系。,在井边设“咖啡厅、茶馆、老式酒肆”及其他高品味的文化商业。这样把原有的“水”元素调动起来，既保护了“老井”，又创造了新的“水景”，居住和商业自然、和谐地规划在一起。,在井边设“咖啡厅、茶馆、老式酒肆”及其他高品味的文化商业。,在井边设“咖啡厅、茶馆、老式酒肆”及其他高品味的文化商业。,井 如果将本案整体视为一件艺术品， 那么“井”， 就是我们的“行为艺术道具”。 在本案规划中， 文化的眼光、艺术的手法缺一不可。,第五章 繁华重现 产品形态与业态策划,扬州现有 街区形态、城市商业、写字楼考察,扬州金鹰国际购物中心，地处市区最繁华的文昌阁广场东南侧，40000平方米营业面积荟萃众多国际品牌，占据扬州百货业的龙头地位。 扬州金鹰共七个楼层，一楼北区主营国际化妆品、皮具、世界名表，南区经营手机、黄金珠宝、烟酒副食及医药用品；二楼北区经营职业女装，南区经营少淑女装、休闲装；三楼主营国际国内知名男装；四楼为运动休闲广场，经营各类运动服饰、运动器材；五楼主营儿童世界和文化用品；六楼设有居家用品、床上用品和工艺礼品区；地下负一楼经营各类精品家电。,扬州时代广场,扬州百盛商业大厦有限公司 扬州百盛商业大厦位于文昌中路98号，系中外合资的大型综合百货商场，建筑面积2万平方米，经营15个大类5万多种商品，以经营大众品牌为主，兼顾一定比例的高档名牌商品，男女服装、针织品、鞋类商品、照相器材、工艺品等。,万家福商城 中外合资扬州万家福商城所处的文昌阁商业中心，是扬州最繁华的商业地段，文昌中路、汶河路在这里纵横交合，会聚了四方客流，成为扬州市经济生活最活跃的区域。 万家福商城是扬州地区首家中外合资商业零售企业，营业面积18万平方米，营业楼层包括地上6层、地下1层，经过2002年的大楼扩建工程，商城进一步扩大了经营规模，改善了硬件条件。,文昌百汇中心,剪刀一条街,国庆路沿街商业,商务写字楼扬州地产业“黑马” 作为城市和区域经济发展的“晴雨表”，商务写字楼的需求量直接折射了这个城市的经济发展水平。随着市政府鼓励投资的系列政策出台以及新兴企业大量涌现，商务写字楼的需求表现越来越旺。 在新近的扬房指数报告中，房管部门首次将“商务写字楼”，作为地产业一个独立的品种单列出来，以前报告都是将此列入“商业用房”来统计。 报告显示，去年共向市场供应此类产品5.08万平方米，占商品房市场供应总量的2.5%。这说明，商务写字楼在房地产业占有一席之地，这在扬州房地产发展史上还是第一次。据了解，不少商务楼刚一开盘即销售了60%。,扬州写字楼的雏形首先从沿街商铺这样的过渡产品开始，进而转向沿街的商住产品，曾被赋予“soho”概念，但这样的概念在扬州并没有盛行开来，相反扬州的很多酒店租赁业务比较走俏，很多外来企业承租酒店客房作为自己的临时办公场所，到目前为止还是比较流行。 2002年下半年，扬州开始引入“商务写字楼”这样的概念，汇展阁和阳光家居城就是那个时候衍生的产品。目前，同类型的商务写字楼已经比较多了，主要有金胜商务楼、盛世商务楼、梅岭阁、金马大厦等；新建商务办公有九州大厦、金满阁等；待建的还有聚祥大厦、金天城、东城国际等等，从销售情况和市场反映来看，这样的产品还是比较受欢迎的。,目前扬城商务楼市场紧俏现象，主要有以下几个因素： 第一，作为“全国最具经济活力城市之一”和“台商极力推荐投资的城市”之一的扬州，吸引了众多台资、外资企业的目光，为扬城写字楼市场带来了契机； 第二，随着广告、媒体、it、外贸、医疗器械、律师事务所等行业经过初期发展逐步壮大后，它们为谋求自身更大的发展空间开始积极寻找更好的经营办公场所； 第三，近几年经贸、保险、娱乐等行业的蓬勃发展，也加速了对商务写字楼的需求。 随着扬州工业经济基础的日益增强，以及大交通的改善，扬城商业地产正在形成“点线”明晰的布局形态特征，未来商业地产将逐渐成为扬州房产市场的热门产品。,近来，扬州市政府提出打造文化扬州，其中恢复和修复的思想占主导地位，这与我们的策划思想是一致的，具体到本案，我们的策略和做法就是“院街”，用中国传统院街的模式和现代建筑手法相结合，创造独特的“中国院街”。,空间形态过渡 从西（小秦淮河）到东（国庆路），由静到动。,街区形态层次规划 首先是中国式院街，其次是商业街区。 商业街区是建立在中国式院街的基础之上，即不仅仅是商业街区，还要有中国传统院街的味道（文化味）。,街区核心业态规划 “夜经济”与“体验经济”,小秦淮河沿线情调商业景观带 水景（河道治理、景观设计） 情调商业 24小时商业业态,二分明月街,情调商业 酒吧 咖啡吧 情调餐饮,24小时商业业态 扬州的“夜经济” 扬州的“夜经济”一直很兴盛，唐宋文人下扬州、诗词赋，风流倜傥，留下许多千古佳话；清代扬州是漕运和盐运的咽喉要地，当时康熙、乾隆二帝六下扬州，出现了经济的第三次繁荣。 “夜桥灯火连星汉