沭阳豪圆项目营销思考 2009-120页.ppt

江苏沭阳豪园4期项目提案沟通报告,谨呈：江苏广安置业发展有限公司,2009年10月08日,速度 专业 溢价,致 谢！,本次提报讲稿时间约为45分钟,请将您的通讯设备调至振动,感谢广安置业各位领导参与！,with this time proposes newspaper lecture notes time approximately is 45 minutes please transfer to your communication equipment the vibrationthanked jiayuan group fellow leaders to participate,目 录,part1 沭阳城市发展与房地产前景研判 part2 沭阳楼市典型楼盘分析 part3 豪园4期重新再定位 part4 豪园4期产品与价值包装 part5 豪园4期营销总纲 part6 广告策略与平面表现,沭阳城市发展与房地产前景研判,part1,1、四个城市结合地带，人口大县,一、城市概况,历史名城：沭阳历史悠久，因位于沭水之阳而得名。境内颜集镇是绝代佳人虞姬的故乡，被誉为花乡虞姬故里，是革命老区。县域东西60公里，南北55公里。东与连云港接 壤，南与淮安市毗邻，西倚宿迁，北接徐州，是徐、连、淮、宿四市结合部。是苏北重要的交通干线城市。 对外交通发达：京沪高速公路、新长铁路、205国道、245、324、326省道在县城交汇。东去连云港白塔埠机场40分钟，西到徐州观音机场1个小时。 沭阳县水路畅通，新沂河横贯东西，淮沭新河纵穿南北。江苏省20大内河港口之一的沭阳港，年吞吐量在300万吨以上，过淮沭河与长江联接，经沭新河、蔷薇河、古泊河达连云港港口。 人口大县：沭阳总面积2298平方公里，辖35个乡镇（场），有177万人口，其城区户籍人口约40万人。是江苏省陆域面积最大、人口最多的县份。,2、以花木、商品粮、林木为主导的农业产业经济,沭阳花木名扬天下，全县花木总面积35.8万亩，花卉苗木品种3000余种，各类盆景83余万盆，是全国最大的花木基地，有“东方花都”之誉，生态环境十分优越。县内新河镇2000年被省花木协会评为花木之乡，颜集镇2001年被中国花木协会评为“中国花卉之乡”。2006年以来，相继获得“国家级生态示范区”、“全国绿化模范县”、“全国百家绿色小康县”、“中国十大魅力乡村”、“魅力江苏农业旅游景点”等称号。,沭阳是传统的林业大县，全县杨树成片林达61.56万亩，林地总面积达84.14万亩，活立木总蓄积量达469万立方米，森林覆盖率达46.5。 沭阳水产资源优势明显，全县水域面积62.2万亩，可利用养殖水面12万亩，盛产青鱼、鲤鱼、鲢鱼等淡水鱼类。,沭阳是全国十大商品粮基地县、首批平原绿化先进县、商品猪基地县和科技先进县。年产粮食100万吨、油料6.23万吨、棉花0.51万吨，年出栏商品猪近200万头。,2008年，实现地区生产总值181.5亿元、财政收入25.06亿元、一般预算收入12.52亿元，分别增长14.9%、67.02%和59.49%；农民人均纯收入5540元，增长14.7%。,3、近年来，现代工业经济发展迅速，工业经济的发展积累了大量高收入人群。,全国最大的专业画材生产基地、国内最大的包覆纱专业生产基地、国内最大的蓄电池生产基地、全国最大的手机扬声器生产基地、中国最大干花生产基地、中国最大南花北木集散中心 近三年来，全县通过招商共引进资金近20亿元投入五大产业。盈天纺织、江苏邦源、凤凰画材、东方电力锅炉、天能集团、美欧电子等近300多户企业落户沭阳经济开发区，从而形成了强大的集聚效应和规模优势。全县中密度板生产能力跃居全省首位。五大产业已经成为支撑沭阳经济发展的特色产业和主导产业。 落户沭阳经济开发区的企业已达500余家，10亿元以上项目5个，上市公司投资项目11个，集聚了5.75万产业工人。一座以轻纺服装、五金、机械、汽配、电子、新能源等产业为支撑的新兴工业基地已初步形成。 民营经济迅速发展：五年前，沭阳本土产值超亿元的民营工业企业是空白，目前已达16家，业事、大江、恒通三家公司向集团化迈进。到2007年末，沭阳规模企业由2002年的174家增长到目前的401家，五年间翻了一番多。,城区主要分为老城区、城东新区、城南新区、经济开发区四个区域。 东扩：依托县政府的进驻，城东新区将形成以政府职能为主导的，政治经济中心； 南移：火车站的建成通车，政府规划的新汽车站开始动迁，城南新区的配套生活生活设施的不断完善，城南规划为未来的城市居住中心。 在交通动脉的组织上，三大城区主要由迎宾路-人民路、苏州路、学院路等进行分割和连接。,4、“东扩南移”的城市发展战略下，沭阳基本形成“三区四点”联动发展的空间结构。,5、城市发展前景与房地产发展,沭阳是全国人口第一大县，有悠久的历史和文化底蕴，具有持续发展优越的资源； 宏观经济持续增长，人均突破美元，为房地产发展提供良好的经济基础； 产业结构更趋合理，工业发展形成经济平稳增长的产业支撑，带来了大量高收入人群。 城市“东扩南移”的发展战略，进一步加速了城南新区和城东新区的发展，同时使得老城区没落，面临新一轮的改造。,1、房地产开发量大，集中在城南新区和城东新区,城南新区和城东新区集中了大量的开发项目，是目前新的开发热点； 老城区目前在售纯住宅项目较少，旧城改造型商业综合项目开始出现。 老城区面临新一轮的改造开发。,二、房地产市场特征,沭阳城市分区图,2、在售项目以普通住宅为主，纯别墅项目项目仅一个，其余别墅项目均为住宅与别墅的混合项目,纯别墅项目为湖玺庄园，预计年底销售； 目前在售别墅类项目有万顺帝景天城和豪园两个项目； 前期沃德嘉园、健康家园内部有少量联排别墅，均销售完毕。,3、房地产价格上涨缓慢，目前均价2000元/平米,沭阳整体楼市价格将上升,依据: 一方面,周边县市价格已经处于高位 另一方面,沭阳本身城市在升级 第三,房地产市场格局发生了巨大变化 第四,目前市场已经得到了印证,4、沭阳市场供给量近年在200万方左右,2009年沭阳的房地产市场销售率达到80%，市场销售情况良好，房地产发展健康。但从区域来看，城南新区和城东区域较西关及城北销售好。 商品房售价持续上涨。从售价来看，2005年城区商品住宅平均售价为1350元/平方米，2006年为1430元/平方米，2007年为1550元/1550元/平方米，2008年为1820元/平方米，目前均价突破2000元/平米，房价呈逐年平稳增长态势。与周边县区相比，沭阳县房价尚处较低位置。 沭阳房地产年供给量约200万方，年销售面积约130万方，房地产市场年度供给量较大。,5、沭阳市场的产品需求特征,1、沭阳人选择多层为主，小高层次之； 2、商品房三室两厅和三室一厅走俏市场； 3、商品房面积需求在91120为主； 4、商品房单套总价可接受区间在1219万；,6、沭阳房产营销方式在变化并扩宽,7、沭阳房地产发展现状总结,沭阳房地产处在高速发展阶段，但尚不成熟。沭阳房地产市场经过这几年的发展产品不断丰富，市场供应量不断增加。市场价格随着城市的发展不断上涨。 沭阳城市的房地产市场主要发展方向是城东新区和城南新区两个区域，高品质楼盘和大盘主要集中在该区域。 与周边同区位条件县市相比，价格具有较大的弹性空间，而人口的支撑，将对住房的需求保持刚性增长态势； 沭阳城市每年供应市场的安置房和经济适用房的面积在很大的程度上组织了房价的上涨，预计今年共建安置小区面积50万平米，这将在一定程度上平抑房价的上涨。,沭阳楼市典型楼盘解析,part2,沭阳 楼市,一、沭阳楼市典型楼盘,1、沭阳楼市格局,1、老城区板块开发特征,二、老城区住宅分析,老城区现在供应量不大，都是小规模项目开发，楼盘品质都不是很高。 老城区的购房主要群体是老沭阳人，他们不愿意离开老城区内良好的配套环境。 老城区的主要还是以多层为主，小高层，高层供应量少。 市场供应户型主要面积在110130平米的三房两厅，但是去化速度较慢，客户比较偏好95118之间的小三房户型。 未来老城区主要是城市改造出现的地块用于房地产开发，现在已经无地可供，主要向外围发展。,2、典型楼盘分析,地理位置：天津北路与人民西路交汇处 占地面积：55298平米 建筑面积：107833平米 其中商业2万方 总户数：约900户 容积率：1.95 绿化率：35 物业类型：24栋多层，2栋小高层 主力户型：89-128平米,江岸名城,特性：项目为老城区重点城市改造工程，位置优越，周边配套齐全。但由于城市发展向东南以及改造力度不大，区域面貌差。使得项目没有体现区域优势。 产品：规划中央水系和两种组团风格，内部一条景观带，整体风格现代简约。但项目建筑与园林没有形成很好的融合；户型设计无特色。 营销：项目营销手法单一，对客户群的诉求和吸引点不是以项目核心价值为诉求点。,项目简评：,基本概况：,占地：115837平米 建面：143680平米 容积率1.26 绿化率：37.6% 总套数：833户 车位数：420个 项目资源：靠近205国道和沭河良好的地理位置和良好的水景。,金地华园,基本概况：,2、典型楼盘分析,卧室采用飘窗设计，保证了房间的采光。,多飘窗设计，保证房间的采光。,2、典型楼盘分析,金地华园,户型分析：,项目西面紧邻沭河，东面靠近205国道，地理位置优越，有良好的景观资源。 户型面积设计过大，导致项目一期销售速度缓慢，市场接受度有限，户型设计上采用了八角窗和双景观阳台，一定程度上增加了居住的舒适性。 项目客户群主要是老城区的置业者，多数属于二次置业，集中是个体工商户，教师，公务员。 项目二期将会推出产品为小高层、多层，写字楼最后推出。,金地华园,项目简评：,2、典型楼盘分析,城东新区由于县政府今年搬迁到该区域，带动了区域房地产的快速发展，大盘云集，是沭阳房地产最为集中的区域。 城东置业者主要以国家公务员为主，是多次置业的群体，对楼盘的品质要求较高。 购房的主力面积集中在90120平米之间的三房，喜好多层，对小高层和高层的抗性较大。 08年开始城东新区出现各个档次的项目，下半年开始出现70万平米面市，供应量将继续上升。 城东的产品类型也在不断丰富，出现了写字楼等商业项目。,三、城东新区住宅分析,1、城东板块开发特征,新田广场,项目概况： 占地：20288平米 建面：44439平米 容积率：2.2 产品：高层 分期：分两期，一期销售中。 项目资源：靠近新汽车站，紧邻迎宾大道，交通区位优越；与虞姬生态园一路之隔，良好的景观环境。,2、典型楼盘分析,基本概况：,1.5米大露台，落地窗设计，保证了客厅的宽敞明亮。,电梯设计在远离卧室的地方，保证了卧室的安静。,4米大开间的客厅，保证了业主接待朋友时的舒适度。,2、典型楼盘分析,新田广场,户型情况：,新田广场是沭阳头一个纯高层住宅项目，有着良好的地理位置，但是市场的培育期较长，市场的抗性较大。 主力户型主要集中在115120平米的三房，去化速度较慢。 客户群主要是老城区的二次置业群体，他们以投资为主，看重区域的发展优势。,新田广场,项目简评,2、典型楼盘分析,1、城南板块房地产市场特征,四、城东新区住宅分析,城南板块是沭阳房地产开发的集中区域，由于区域是在城市东扩南移的战略发展中大力开发，区域城市面貌新颖，城市规划合理，房地产项目的品质和档次相对较好。 城南区域集中了大量的大规模项目开发，品质较高，并出现创新产品如loft产品。 区域房地产价格较其他区域略高，大部分项目均价在2200-2400元/平米之间，且销售速度较好。,城南区域主要在售项目情况,占地：110852平米 建面：172898.1平米 容积率：1.34 绿化率：40.1% 产品类型：小高层、双拼、联排、叠加,效果图,现场,2、典型楼盘分析,万顺帝景天成,基本概况：,赠送大面积的入户花园。,卧室都采用独立卫生间设计，保证了居住的私密性。,多露台设计，保证了景观价值的最大化。,较大的活动空间，保证了业主的社交需要。,主卧设计在四楼保证了业主的私密性，双露台设计保证景观价值的最大化。,动静分离，大客厅设计,户型情况：,万顺帝景天成,2、典型楼盘分析,2、典型楼盘分析,项目简评：,万顺帝景天成,特性：城市中心大规模别墅社区，以高层和别墅组合的梯度产品，最大化提升项目价值。 产品：叠加别墅为沭阳独特产品，户型面积较适合，价格不高，较好销售；临河双拼面积轿大，销售难度大。 营销：项目形象诉求和现场展示在沭阳相对较好，但营销中心内部装饰及销售接待服务度不高。,2、典型楼盘分析,地理位置：常州路与学院路交汇 建筑面积：4万平米 总户数：约110户 物业类型：联排别墅（四联排、六联排、十联排） 主力户型：185-230平米,湖玺庄园,特性：项目位于城南部边缘，地理位置较远，为沭阳首个纯别墅项目；。 产品：纯联排，纯粹西班牙风格；3层设计。但联排中设计大量六联排及10联排，对项目档次有一定影响。 营销：采取偏远区项目营销方式，在市区2个星级酒店设立形象展示中心，等到现场实景出来后在现场营销，项目工地以围板隔断。外围营销渠道较多，在杂志、户外选择较多。,项目简评：,基本概况：,2、典型楼盘分析,湖玺庄园,户型设计：,一层带独立花园,二、三层露台设计,市场典型楼盘研究结论,五、结论,豪园4期再定位,part3,1、超低容积率，近35万方的大盘，绿化率达到45%，5a社区,典藏沭阳多少故事,一、豪园项目价值解析,价值一：超低容积率、大盘、绿化率45%、5a社区,2、豪园项目景观价值独一无二,价值二：近18000方郦湖，典藏沭阳唯一拥的高度和璀璨,3、城市扩张，豪园具有大城中央的气度,价值三、城市扩张，处在城市发展的中心地段 的豪园，具有中央大城气度！,4、豪园已经奠定了口碑和影响力,产品,售楼部,户外广告,导视系统,售楼处包装,道旗,价值四：历经数载，豪园奠定了沭阳高端楼盘的 口碑和影响力！,5、别墅进一步的拉升豪园复合价值,价值五：叠拼/双拼别墅的出现，引领了沭阳别墅市场； 带动豪园项目价值近一步提升，豪宅+大盘复合价值被认可,pk,1、湖玺庄园 pk 豪园4期别墅,8万方地中海风格的别墅产品； 超低容积率、大盘、高绿化率项目； 处于老城区中心地段；园区优越位置，区域同类产品相对稀缺； 享受项目综合社区完善配套； 项目品质具有较高市场认可度，别墅产品更是对项目档次有较大提升； 稀缺的1.8万方郦湖；,豪园4期别墅产品,湖玺庄园,西班牙风格别墅产品 地段稍微偏离主城区；,湖玺庄园短信推广内容：沭阳首席西班牙风格纯别墅社区，两河环绕，稀缺水景，红瓦白墙，唯美建筑，样板区臻品16套，即将推出。,二、豪园2期项目定位,2、豪园4期竞争层级是面对面的！,与前期产品形成形象区隔，树立独立产品形象，提升品牌形象； 避免常规联排别墅经济别墅产品概念，跳出市场同质化竞争； 树立鲜明市场形象，塑造区域优质产品，达到快速去化效果；,豪园2期营销目标,豪园定位依据,继续拉开项目和湖玺庄园的差别。,3、未来走向：从豪园水云涧郦湖湾？,说到豪宅！ 沭阳人会想到什么？ 200平方的别墅大宅？ 别墅=湖玺庄园pk豪园？=,它们不仅有对资源的占有，也有高品质的豪宅产品设置，更有豪宅的文化内涵！,蓝海机会,蓝海是一种没有恶性竞争,充满利润和诱惑的新兴市场 蓝海是一种避免激烈竞争,追求创新的商业战略,3、机会2010年沭阳别墅市场点睛之笔,2、项目位置发现蓝海,品质 高品质低价格 高品质高价格 低品质低价格 低品质高价格 1000 2000 3000 4000 元/m2,豪园4期 湖玺庄园,价格,高档,中档,低档,多数楼盘还处在产品阶段,进入资源和品牌阶段,满足居住阶段,从消费层面分析 沭阳楼市在08年进入了调整期。目前，多数为居住型需求，他们俗称“刚性需求”。而本案面对的都是二次、多次置业者或者是改善性需求。,从产品层面分析 目前市场销售较好的户型均为90120，项目已经跳开了竞争层面，直接成为城市最高端的收藏；竞争层面缩小同时竞争也更直接。,3、市场营销环境的改变凡事预则立,从价格层面分析 别墅产品因为项目少显得稀缺，放眼沭阳，豪园项目价格成为本区域的价格风向标，未来的操作和价格提升的空间都要经受考验；,从品牌层面分析 未来两年，沭阳房地产市场洗牌的机会加大，项目品牌、企业品牌等都会竞争加剧。项目操作层面和平台都需要进一步的提升，以适应未来的竞争和压力；,4、项目面对的真实地市场,沭阳是人口大县，产业发展迅速，不缺人气 目前潜在的高端客户尚没有全部释放，存在较大的市场机会； 地域小，高端客户有限，市场上就是几个高端盘对高端客户的直接面对面的竞争；,因此，本项目面对的真实市场：,5、对项目再次审视,1、豪园4期8万方纯别墅产品 社会在发展，富裕群体越来越庞大，在阶层已经形成并越来越清晰的背景下，不同人群居住在同一个小区必然带来很多矛盾，人以群分也必然将体现在居住上，社会对于“纯别墅”豪宅的需求目前呈现逐步扩大的趋势。,2、35万方大盘 地域小，大盘成为改变该区域的重要力量，将引领一个区域的生活方式和生活观念，豪园目前已经建立的口碑和市场印象，已经达到了这一点。 同时，资源丰富，建立起丰富的社区文化，依托足够的社区人脉资源，为后续的销售带来利好。,6、项目面临真实的产品环境,本项目面对的产品境况：,一个与其他楼盘产品线区隔明显的项目 一个居住人群最复合的社区 一个品质生活真正得到保障的社区 一个在沭阳最宜居的项目,7、豪园4期面临真实地环境,销售产品与其它楼盘竞争性较小,目标消费群体直指高端，绝无刚需,区域最宜居的高端品质盘,高端消费群体正在伺机而动,8、项目定位总思路,作为一个区域内绝对高端的品质楼盘 必须以王者的姿态出现，树立高端的形象 决不能陷入简单贩卖产品的推广漩涡里去 豪园4期不能像谁，必须像自己,豪园4期，必须像自己,9、赋予豪园4期新的价值观,操作手法：创造超越竞争对手的营销 以纯别墅组团独立包装操作入市！,豪 园 4 期,10、豪园4期物业属性,8万平方，纯别墅产品； 地中海风格的，中心城区别墅；,沭阳第一居所,11、项目产品、形象、价值定位,=豪宅身份品质面子,城中央别墅区 第一居所,100%纯地中海别墅社区,12-1、案名建议：以项目核心资源出发,郦湖天地 郦湖，稀缺独享 天地，城市和二为一，在郦湖湾基础上升华，更能打动客户的内心和世界延续豪园本身的价值 实现了三重目的 郦湖天地，打开新的一片天空和视野,天湖郦都 郦湖，稀缺独享 城市中央,大气磅礴 多少故事，多少内涵，地中海的热情如水,12-2、案名建议：以项目核心资源出发,13、豪园4期别墅客户群体定位,沭阳下属的乡镇/政府机关/ 公务员/企事业单位人员,乡镇到县市来置业的客户群体,企业负责人/高管,外来投资的企业/厂家,生意人,产业人群,公务员/企事业单位,沭阳当地,当地本土的客户群,本土居民,豪园别墅五大客户群体,客户群体,豪园4期产品与价值包装,part4,1、豪园别墅营销总策略（价格提升措施）,一、营销总策略,根据实际情况出具体 的营销月度执行报告,营销手法： 常规： 创新： 报纸 活动 电视 拓展 路旗 夹报 软文 巡展 电台 大客户 短信 ,1、豪园二期产品建议,action1：减少独立别墅数量（仅留少数提升楼盘档次，客户群少而价值太大，面积太大，难以销售）,action2：户户顶天立地( 建筑形式 ) 家家坐北向南(争取最好朝向),action3：控制基本户型，降低单位总价,1. 建筑面积：150 180 平方米为主 2. 单价范围：4000 5000 元/平方米 总价范围：60 100 万元/套 (相当或略高于对比楼盘总价) 4. 首 期：18 27 万元,二、产品开发建议,2、豪园二期产品建议,action4：户型及其比例,户型面积规划供参考，具体可根据市场情况再做专题报告,action5：外立面建议（西班牙风格）,独立别墅,联排别墅,双拼别墅,最大限度的利用现状条件，减少对原地生境的破坏；保护区内现有大树，建筑融入自然怀抱，与周围环境相协调；绿化率 50% 以上,action6：园林景观,action7：户户有花园,每户均有独门独院 ( 前院、后院 ) 的私家花园,action8：每户12个车库,停车位是别墅必要的硬件,action10：联排别墅设计原则,在平面和立面上富有变化 建筑风格应像别墅而不应像公寓 可设天井解决大进深采光 可二户共享一天井,带天井townhouse参考平面,action10：户型描述,有天有地的都市田园生活 独门独院的自我天地 私家车位 “宝马”栖地 私家花园童真再现 底层为“动区”： 是家庭休闲娱乐场所 门厅、客厅、餐厅迎宾接客 上层为“静区” 在卧室、书房安享休憩时光 家庭室共享天伦 阳光露台享受阳光、清风、美景 可有阁楼另有天地 有邻里沟通、互相关照的亲情乐趣,action12：户型创新设计 1. 客厅高厅 独立、双拼别墅客厅高度 3.96.0米 联排别墅客厅高度 3.64.2米 2. 增加不计建筑面积的空间设计 车库、阳光露台、凸阳台、天井等 3. 共享和流动空间设计 给业主带来丰富多彩的多变空间感受 4. 充分考虑实用性和舒适性 采用错层、共享大厅、落地窗、外飘窗、退台设计 5. 强化采光、景观、通风和私密性等别墅优点 6. 高实用率:别墅150平方米 高层180 平方米,建议 1. 网球场 3. 健身房 4. 桌球房 5. 乒乓球室 6. 会客厅 7. 士多店store,action13：会所配套,action14：配套设施 1. 边界红外线安防 2. 小区智能报警系统 3. 管家服务系统 4. 秘书服务 5. 医疗保健服务,会所配套/配套设施,1、豪园价值提升总策略,景观规划,沿湖景观带,主体景观区,销售中心,现场包装,样板房,物管体系,24小时大堂服务,金钥匙服务,（由物业公司提供）,三、价值呈现,此部分本报告不提及,2-1、最华丽的私家湖岸线,沿湖景观带是项目当前销售最重要的销售道具之一，它是项目豪宅形象最直观的表达。首先建议湖岸线参照广州星河湾设置装饰性灯柱，强化湖岸线的视觉冲击力。,在开发中建议中我们也将提到相关细节的处理，目的在于将沿湖景观带塑造为本案最具观赏性的区域和最具震撼性的销售道具之一。,郦湖现状,2-2、打造主题园林（某法式园林案例）,某项目五大主题园林,凯旋门广场,香榭水岸,维纳斯丛林,莫奈花园,佐岸步道,2-3、园林景观：以亭、台、水榭、小品等多种元素，打造热情的地中海风情。,主体景观区,地中海风情,园林规划,3、一切从客户动线入手，体现项目尊贵感、品质感,售楼处,形象墙,售楼处前广场,售楼处,导示系统,看房通道,主体核心 体验系统,沿湖景观带,核心售卖系统,导示系统,1,5,4,3,2,6,3,样板房,形象力展示,产品力展示,样板房风格示意,示例：样板房,样板房风格示意,示例：样板房,样板房风格示意,示例：样板房,豪园4期营销总纲,part5,补充说明： 1、具体的营销计划根据营销节点编制，具体执行时提交； 2、营销费用预算根据具体的营销节点编排； 3、营销推广主题和营销思路半年制定一次，月度调整；,1、营销总控图（前两期总体执行计划）,营销节点,工程进度,活 动,2009年,二批工程进度完工,媒体推广,广告牌/楼体条幅/外墙,报纸/短信/户外/楼体条幅,开盘期,推广期,储备二批销售,二批储备开盘,蓄势期,开盘现场演出,老带新优惠,开盘,一批外立面、样板房展示,11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月,一批蓄势,开盘热销,营销节奏,二批储备,推广高潮,进入新的售楼中心,一批看楼通道、样板房开放,2010年,项目整体包装、推广,2、豪园项目分期运作图（销售周期）,时间控制,2009.5,2009.12,2010.3,2012.3,豪园 多层,水云涧 多层,3期 郦湖湾 约5万m2 多层 别墅,4期 约8万m2 别墅 部分商业,2年销售期,3、营销总体执行体系（分阶段具体执行）,项目,价格,口碑,现场,广告,卖点提取,卖点一:,卖点二:,卖点三:,项目形象提取建立,项目vi体系,对外宣传语,现场卖点展示,项目的销售策略,1.推广策略,2.展示策略,3.产品策略,4.价格策略,对于分期运作的大盘，强化以前的资源，再重新提升,执行：按月编制营销计划,3、产品推售建议,特别说明：剩余多层产品：按照开发商的建议现房销售。,1、高标准的团队与专业服务体系,1、统一着装、服务礼仪 2、制定规范现场管理、处罚制度严格执行 3、统一电话接听、记录规范 4、客户接待规范 5、客户鉴定划分制度 6、晚会例会制度 ,1、卖点挖掘、统一流线说辞 2、系统培训，提升专业素质和服务意