深圳新世界四季山水二期样板房选择及看房流线建议(88页）.ppt

,致：深圳新世界集团 全策行，2009年11月,新世界四季山水二期样板房选择及看房流线建议,仅供客户内部使用。未经许可，任何机构不得擅自传阅、引用或复制。,面对二期样板房，面对着这几个问题， 我们在不断的寻找着更完美的答案：,1、如何让我们的样板房在一期的基础上，实现质的腾飞？让每一个参观者真切陶醉？,2、样板房在哪个位置，怎样做才能做得出彩，实现品牌和价值的最大化？,3、样板房真的只能这样“样板”？有没有新的东西，让目标群体砰然心动，心无旁骛的惬意想象？,让我们一起在幻灯片中，寻找答案,新世界 新豪宅,提报流程,一、户型分析 二、样板房选取原则、建议 三、装修风格建议 四、看房路线选择原则及建议 五、沙盘制作目标及其建议。,各 楼 栋 暂 命 名,整体规划图,楼 栋 命 名 以 工 程 图 为 基 准,1、户型种类:1#,三梯两户，奢侈配置，电梯厅独门独户，可形成空中花园；220的四房两厅四卫，赠送约15的房间。可作为方正奢侈的五房使用。,1,2,一、户型分析,建筑面积：252.13-255.93 三梯两户，奢侈配置，电梯厅独门独户，可形成空中花园；四房两厅四卫，赠送约17的房间。可作为方正奢侈的五房使用。,1、户型种类:2#,1,2,一、户型分析,3-02 206.35 的四房二厅，父母子女房分区设计，保证私密性，东南朝向，通透采光好。西南角户型稍稍不规则，,3-01 176.69的四房二厅，主卧/客厅南向，入户花园处赠送约14，可改造公共生活空间使用。1户型3阳台设计，2户型父母房套房设计，独立性强。,1、户型种类： 3#,一、户型分析,1,2,4_01 三房两厅 建筑面积：159.39 ，赠送面积11.75 ，户型方正、通透，功能分区清晰合理。,1、户型种类:4#,一、户型分析,4_02、04 建筑面积：157.44 ，户型与01相似。,4-03/06 建筑面积157.24，赠送面积10.86，户型功能分区清晰合理，开间大，阳台开阔。,1、户型种类： 4#,一、户型分析,4-05 户型方正合理，南北通透，采光好，176的面积市场反应良好。,1、户型种类：5#,一、户型分析,5_高town户型_05 建筑面积155.52 ,复式结构的三房两厅三卫，在高汤户型中偏小，位置在5栋的西侧，正对大马路。,5_高town户型_04/03,建筑面积157.41 ,三房两厅三卫，复式结构，位置在5栋中间的两户。,1、户型种类: 5#,一、户型分析,5_高town户型_02 建筑面积177.45 ,三方两厅三卫的复式结构，在高汤户型中面积偏中。,5_高town户型_01,建筑面积211.95,四方两厅三卫，复式结构，位置在5栋的东侧，是其中面积最大的，采光和通风都较好。户型上功能分区清晰，需将中空部分加盖成大主卧使用。,2、户型配比,说明： 155-160 和200-230 是二期的主力户型。,一、户型分析,2、户型配比,说明： 155-160 的四房两厅和200 以上的四房三厅是二期的主力户型。,3、户型市场介入度优劣势评比,5#首创高汤户型亮相市场，市场关注度会是最高，两代分层设计对三代同堂的家庭和部分私企主有很大的吸引力，综合一期的成交客户比例，三代同堂和私企主所占比例不低。所以综合评分85,一、户型分析,4#作为预期走量的楼栋，将会是市场走量最快的楼栋。整体户型合理，方正通透，分区清晰；2、4正对园林景观，北面景观是样板房展示的重心，预计会受到市场最大热捧。综合一期的成交客户看重项目特点的加权比重中，对于环境和外部景观普遍看高，综合评分80.,5,4,3#c-2户型虽一角有小部分不规则，但总体还是方正，户型面积大，总价高，两代分离户型设计，合理清晰，与5#的目标群体有重叠部分，建议营销推广分期开盘。c-01有170大户，项目稀缺，市场前景良好，市场综合评分83.,2#大户型，通透采光好，前有水景，东有山景，综合一期的成交客户看重项目特点的加权比重，综合评分90.,3、户型市场介入度优劣势评比,1#南北通透、采光好、山景、一二期水景、园林景观包囊眼内。综合评分95.,1,2,1,2,2,1,各楼栋原始质素排序 e dacb 各楼栋营销价值排序 a c b e d,1,2,1,2,2,1,5,4,4、横向、纵向分析,横向： 户型大小的总体趋势从西往东逐渐增大。三房两厅和四房三厅， 150-160方和200方以上是二期的主力户型，建议样板房数量上可以多一些。,纵向： 5#1、2、3户型、大小相似，4、5户型相似，4#中小户型多，3#2特别造型需建样板楼。1、2从一期反馈的市场预期来看，市场前景良好。,1,2,1,2,2,1,5,4,5、总结：,1、总体而言户型方正通透、采光良好，功能分区科学合理。没有真正意义上的瘦狗产品。 2、少量稍不方正户型需建样板房，如c2。 3、155-160的a、4栋，228大户型全景观的1栋将是样板房偏多的区域。 4、非标单位须建清水房。样板房同层单位必须建清水房。,1,2,1,2,2,1,5,4,提报流程,一、户型分析 二、样板房选取原则、建议 三、装修风格建议 四、看房路线选择原则 五、看房路线选择,我们的目标是：,让明星户型，更加闪亮。 让不太明星的户型，变成明星。 没有不好卖的户型，只有不会卖的策划人。,二、样板房选取原则、建议,样板房选取原则,（1）走价楼盘建设样板房提高品质，走量楼盘建设样板房提高销量。 （2）保障参观的流畅性。 （3）将园林景观效果达到市场最大化效益。 （4）将项目山景，户型通风、采光等优势全面展现。 （5）非标户型集中在各层二楼及其他，建议均建清水房。另外样板房同层均建清水房。,二、样板房选取原则、建议,1栋平层 228.9 四房两厅四卫,各单位产品质素分析,1,2,二、样板房选取原则、建议,各单位产品质素分析,1栋平层户型描述： 三梯两户，奢侈配置，电梯厅独门独户，可形成空中花园；220的四房两厅四卫，赠送约15的房间。可作为方正奢侈的五房使用。,私家电梯厅独门独户,全赠送面积,双套房设计,二、样板房选取原则、建议,具体选定建议,1/2栋 特点： 拥有最佳山景；户型相近；1栋相对山景更好，而且可观一二期水景，视角很好，2栋园景视角也很好，但是2栋离教堂更近。 建议： 由于户型基本类似，因此可打造一个样板房作为明星示范样板房，相对而言1栋与内与外都有很好的视觉效果，可做一套样板，2栋可做一套清水房即可。楼层应选择高层，15层最佳，使之形成山为屏风水为锦帘的视觉感受。,1,2,1,2,2栋,1栋,二、样板房选取原则、建议,2栋平层 （1）255.93 四房两厅四卫 （2）252.13 四房两厅四卫,1,2,各单位产品质素分析,二、样板房选取原则、建议,朝向：东南朝向，客厅/主卧东南。,景观：2栋整体景观面较宽，客 厅、主卧东南朝向，仅观山景， 餐厅挑高阳台可观主水系。 对视：北侧与1栋有部分对视。 噪音：东侧双车道市政路噪音。,1,2,各单位产品质素分析,二、样板房选取原则、建议,各单位产品素质分析,2栋平层户型描述： 三梯两户，奢侈配置，电梯厅独门独户，可形成空中花园；247.63249.54的四房两厅四卫，赠送约17的房间。可作为方正奢侈的五房使用。,私家电梯厅独门独户,全赠送面积,双套房设计,二、样板房选取原则、建议,3栋平层 （1）176.69 四房两厅两卫 （2）206.35 四房两厅三卫,1,2,各单位产品素质分析,二、样板房选取原则、建议,各单位产品质素分析,3栋平层户型描述： 175.71199.22的四房， 主卧/客厅南向，仅观山景， 低楼层受学校噪音较大。入户花园处赠送约10，可改造公共生活空间使用。1户型3阳台设计，2户型父母房套房设计，独立性强。,三阳台设计,全赠送面积,套房设计，区隔性强,二、样板房选取原则、建议,3栋 特点： 3栋位于园林中央，拥有较好园景；2户型离教堂最近。 建议： 2号户型相对有小部分不规则，需要做一套精装样板提高销量，考虑到高层受教堂影响，楼层建议选在5层，可享受最佳园林景观。1户型简单清晰，易于销售员解说，故可只做清水房。,具体选定建议,二、样板房选取原则、建议,4栋平层 （1）159.39 三房两厅两卫 （2）157.44 三房两厅两卫 （3）157.24 三房两厅两卫 （4）157.44 三房两厅两卫 （5）176.54 四房两厅两卫 （6）157.24 三房两厅两卫,各单位产品质素分析,二、样板房选取原则、建议,4栋平层户型描述： 1、2、3、4、6户型为150.72162.76的三房，其中1、2、4为北厅，享有主水系景观；3、6户型均为全南设计，低楼层无景观，受学校噪音较大。均赠送约10的房间，可更改为四房使用。5户型为177.71的四房，北厅享有主水系景观，可改为五房使用。,各单位产品质素分析,全南朝向,二、样板房选取原则、建议,4栋 特点： 分两个单元；位于园林中央，拥有较好园景；户型主要有三种，1、2、4为同一户型，3、6为同一户型。 建议： 4栋是位置在园林中央，观园林水景和空中花园效果上佳，所以选择在4、5户型，选择在五楼，其余可做清水房，选择5楼，减少成本，瞰园景。,具体选定建议,二、样板房选取原则、建议,高town （1）211.95 四房三厅三卫 赠送63.64 （2）177.45 三房三厅三卫 赠送50.14 （3-4）157.41 三房三厅三卫 赠送52.31 （5） 155.52 三房三厅三卫 赠送23.54 ,各单位产品质素分析,二、样板房选取原则、建议,5栋高town户型图,各单位产品质素分析,下层,上层,5栋高town户型描述： 加赠送面积100%以上实用率，主卧、客厅南向，享有主水系景观。产品尺度紧凑，二楼需把中空部分加盖成大主卧使用，客厅开间4.5米至4.8米，部分户型一楼洗手间通过公共走廊采光。,高town的成败在于空中联排特性的营造，公共走廊、空中花园的打造。,空中花园营造尤为重要,二、样板房选取原则、建议,5栋 特点： 户型创新；位于园林一侧，园景相对较少；户型主要有三种。 建议： 一号房户型合理，可操作空间大，北见园林，南俯城市，是提升项目品质感的最佳明星，建议做25层的高层；5号房是其中稍次的一个产品户型，通风和采光都会受到影响，做个样板房促进销量，建议做低层，能有更好的园林风光。2、3、4号户型简单好解说，户型相似，做4号为样板房，其余做清水房即可，那么总共做5、4、1三种户型样板房，可以带领客户参观空中花园，楼层选定25层，享受高层开阔景观视野，推动销售。,具体选定建议,二、样板房选取原则、建议,样板房选取建议总结,155-1603套 5#5、4 ；4#2 160-1801套 4#5 200-2302套 5#1 3#2 230以上1套 1#1,1,2,1,2,2,1,5,4,二、样板房选取原则、建议,样板房选取建议总结,5栋_01 户型 25楼 5栋-05 1-04户型 5楼 4_05、 04 户型 5楼 3-02户型 5楼 1-01户型 15楼,1,2,1,2,2,1,5,4,二、样板房选取原则、建议,清水房选取建议总结,5栋_02、03、04、05户型 25楼 5栋-01、02、03 5楼 4_01、02、03、06户型 5楼 3-01户型 5楼 2-01、02户型 15楼 1-02 15楼 以及所有非标单位。,1,2,1,2,2,1,5,4,二、样板房选取原则、建议,提报流程,一、户型分析 二、样板房选取原则、建议 三、装修风格建议 四、看房路线选择原则及建议 五、沙盘制作目标及其建议。,目标受众分析,他们大都在30-50岁之间，职业大多是公务员、事业单位或公司的高管和私营企业主，大都事业有成且处于事业的上升期。 他们都有一个美满的家庭，三口之家居多。 现工作和居住主要都在福田尤其是梅林、景田、华强北等片区。,三、装修风格建议,人物写真,王先生，45岁，电力局正处级骨干，喜爱爬山，喝茶。已有物业在梅林一村的一套120花园房。 王太太，38岁，某律师事务所律师，高强度的工作让她日常喜爱喜爱一些放松的运动，比如瑜伽，登山。 王晓明，16岁，梅林中学高一学生。遗传母亲的特点，数学理科成绩很好。最近迷上高尔夫和电子电子游戏。 全家对梅林片区生活很习惯，有着割舍不下的“梅林情结”。 孩子的爷爷奶奶一年会过来住几个月，修养身心。,三、装修风格建议,样板房装修主张,有故事的样板房,通过有故事的细节把控，达到与受众无声的沟通，激起唤起受众的无尽遐想，和对美好生活的向往。,三、装修风格建议,豪宅氛围的营造在于细节。,1、高尔夫球杆背包，放在卧室里，是主人的挚爱。 2、lv的背包放在客厅的椅子上。 3、家族照片故事墙，有黑白有彩色，有主人和基辛格的合影。 4、冰箱上的手写的清秀便签条。“每天一杯奶，强壮我家人” 5、孩子的卧室里贴满了一排奖状。 6、书房里有一家人爬上螳螂山合影的照片，孩子骑在父亲的肩头上，一家人敞怀欢笑。 7、一张照片，是一条跑山道，远景有孩子和妻子爬过的背景。下面贴着字条，写着醒目的吸引人的刚劲的字迹：这条保存着我意志和情感的登山道，在我和孩子一生的记忆里，恒久的发挥着能量。客户走出阳台，就能看到这条登山道。 8、登山协会比赛的金杯。,三、装修风格建议,父母房,案台上摆放着未完的书法,墙上悬挂着老照片。,文房四宝。,毛笔上有明清时期嘉庆年间制造的标签。,三、装修风格建议,孩子关于山的水彩画,新世界幼儿园颁发的奖状,小孩房 （根据目标群体的年龄段，设计小孩房。4、5栋孩子年龄相对偏小，1、2栋年龄预期达到13岁左右）,三、装修风格建议,书房,正对山景的书房，书桌上有起泡的咖啡。,原装古典书籍珍藏版是翻开的，还有折角和铅笔线批注的痕迹。,一些些的凌乱反而更有魅力。,与国家重要领导合影照片。,三、装修风格建议,5#4#目标群体分析,1、三代同堂之家，高town户型复式结构能保留相互间的独立空间。静谧的居住空间是老人养生的理想环境，同时大面积的空中花园和入户花园能极大满足父母养花草的喜好。 2、开阔挑高的大客厅，阔绰大气明亮，复式结构更彰显身份非凡。目标群体可以瞄准私企老板、本土精英。,三、装修风格建议,装修风格建议,三、装修风格建议,整层生态样板房 精装修样板房+艺术清水间,楼梯间的景观布置,楼梯的设计,入户大厅的生态设计,整层生态整体设计理念,会客厅、书房生态设计,山景、园景和样本房生态景观形成整体布局设计,空中花园有小憩的藤椅，可以作为销售人员洽谈的位置。,墙壁上有现代水彩画与空中花园相互呼应。,空中花园和入户花园,三、装修风格建议,3#样板房装修注意事项,1、入户花园和阳台的绿色空间巧妙利用，形成山景引景入户的视觉效果。 2、大厅结合东面采光和通风等考虑，营造大气尊崇的氛围。 3、楼梯、玄关、客厅等建筑细节的精细设计，多应用雕花、地毯、吊灯、挂画等元素，营造静谧、尊贵、温馨的家居氛围。 4、赠送面积根据装修风格的需要，用特殊符号标识。,三、装修风格建议,3#目标群体分析,1#户型相对偏小，适合中产阶级、中高层公务员、管理者，年家庭收入在30-80万，户主年龄区间在30-45岁。部分存在改善性住房的刚性需求。群体购买能力相对有限，价格相对敏感。灵活的促销手段能起到巨大的量销作用。,三、装修风格建议,装修风格建议,样板房力求营造项目的豪宅感、提高产品的性价比。色调以暖黄为主，现代中式、泰式风格。,三、装修风格建议,参考图片,三、装修风格建议,1、2#目标群体分析,1、2的目标群体是项目的高端客户，懂得享受生活，见多识广，乐观积极，购买能力充沛，对于喜欢的物业会更冲动购买。,三、装修风格建议,装修风格建议,以泰式皇家风格，惊艳亮相，风格鲜明，细节精致，打造豪宅风范，拉升项目的整体价值。,三、装修风格建议,1#2#样板房主题：,家族荣耀 各个样板房风格各异，但是家族文化品位统一。,三、装修风格建议,a/目标群体以自住为主，不少有着三代同堂的家庭构成，或者部分群体有长辈会特点时间过来的心理预期。二期户型结构中也将这种目标群体构成表现明显。,b/对于目标群体而言，得到社会的尊重和价值认可是群体重要的内在需求。,c/家族荣耀的概念会在市场推广中起到很好的推动作用。,d/深圳豪宅提家族概念还是比较少。,e/家族荣耀也是树立新世界新豪宅专家形象的一个标杆。,概 念 可 行 性 论 证,三、装修风格建议,视觉参考,三、装修风格建议,整层概念贯穿始终,奢侈品,布置部分奢侈品高仿真品,三、装修风格建议,音乐,1、主题音乐。 2、音效 根据样板房的装修风格处理背景音乐，音量需要有效控制。阳台、花园以清新new age音乐为主，营造轻松生态氛围，书房以低音灵歌、男低音为主，大厅以温馨小提琴协奏为主，营造家庭氛围。,三、装修风格建议,很多客户看完样板房后，再看到清水房或者毛坯房，心理落差很大。 有没有可能让清水房同样达到样板房一样的心动效果？,关于清水房,三、装修风格建议,艺术清水房,我们提出的主张是：,三、装修风格建议,通过一些简单元素，充分表现主题概念，调动看房者的想象空间。,对于不好表现的户型部分，用画框图片展示效果。,三、装修风格建议,现代、富有质感的小雕塑，渲染聚集氛围和品质。,时尚服装、鞋帽、高级书本烘托豪宅氛围。,通过花瓶烘托优雅的生活姿态。,墙体雕塑简单装饰。,三、装修风格建议,囊括艺术清水房和精装修样板房，做到所有户型都有样板房。,全样板房装修概念,三、装修风格建议,提报流程,一、户型分析 二、样板房选取原则、建议 三、装修风格建议 四、看房路线选择原则和建议 五、沙盘制作目标及其建议。,2+4栋的西面部分,5,4栋的东面部分,3,1,推售次序：,营销推广大方向,思路：稍次户型和成熟户型搭配销售，然后在第二阶段将高汤户型高调亮相，重新吸引眼球，伺机推出b2，c栋营销价值不高，