青岛东李花园项目营销策划报告93P.ppt

青岛东李花园项目 营销策划报告,区域部市场,宏观市场,项目总体开发理念,项目商业定位,项目住宅定位,报告架构,第一部分、宏观市场,第二部分、区域市场分析,第三部分、项目基本情况,第四部分、项目定位建议,第五部分、项目总体销售原则, gdp稳步增长，经济走势良好,青岛生产总值，固定资产投资数呈现匀速上升景象，国内经济走势良好，稳中攀升。,宏观市场,青岛市人口增长较快, 2005-2007年全国、青岛人口递增明显，增长较快。 预计到2010年岛城人口将达到940万。, 2007年房地产竣工面积有了一个跳跃式的飞跃；,青岛市房地产成交体量, 青岛市房地产的成交量与人口增长和竣工面积呈较大的差距,宏观市场,青岛市竣工面积,数据来源新浪网,个人可支配收入, 人均可支配收入呈较大幅度的增加；,宏观市场,房地产政策及其影响,1、银行政策紧缩，抑制投资购房需求：,2、宏观调控的累计效应将对房价的上涨起到明显的抑制作用,3、政府保障性住房使得中小户型投资热情减弱：,政府保障性住房投入加大加快趋势下，投资市场则要细分。中小户型的投资热情将会受到一定程度抑制，而高端物业投资则会因其保值性受到关注。,房地产市场近两年的宏观调控，多项政策出台形成的累积效应有可能在2008年集中显现，奥运的利好在2008年也将达到顶峰,2008年，央行进一步执行从紧的货币政策、土地调控三新规等直接影响了房地产的发展；,综合以上也已看出：,宏观市场,青岛市区内地价不断攀升 （市区内可开发用地不断减少）,大量外来开发公司进驻,大量外来购买力,房地产价格不断攀升 开发体量迅猛发展,证券市场的火爆,国家房地产政策的不断调控,房地成交体量与经济、人口、可支配收入和竣工面积极不协调,宏观市场,规划范围为市内四区包含市南、市北、四方及李沧区，总用地面积为188.71平方公里,规划范围：,四方东部新城：,总 投 资：100多亿元 总规划面积：4.82平方公里 功 能 规 划：打造一片以商住、“写字办公”为主的现代化新城区。 真正实现“一带、二线、三园、五中心”的经济发展新格局,浮山后片区：,总投资：30多亿元 功能规划：完善中部功能，提升区域的商业氛围,为连接东部和北部的发展作好铺垫;,十梅庵片区：,总 投 资：81亿元 范 围：总面积约5.4平方公里,包括十梅庵、大枣园、南岭、湾头、东南渠5个城中村 功能规划：建成后，十梅庵区域将变成以“居住、工业、生态景观、观光旅游”为主的新 型社区，改变该区域目前以工业项目和城中村为主的城市布局。,李沧东部新区：,总 投 资：65亿元 范 围：郑庄、大枣园、南岭、湾头、李家庵等推进，占今年青岛市城中村改造总数的三分之二 功能规划：建成后，此区将成为“青岛中央居住区” 成为继“浮山后”板块之后岛城地产业的新“蓄水池”。,宏观市场,综合以上也已看出：,传统意义上的非热点区域将迎来更多的机会,宏观市场,城市南北差距、东西差距将进一步缩小，青岛大城市化进程已经全面开始,第一部分、宏观市场,第二部分、区域市场分析,第三部分、项目基本情况,第四部分、项目定位建议,第五部分、项目总体销售原则,区域市场现状,区域市场的范围界定,东依崂山山脉，与崂山区接壤，西临胶州湾，南邻四方区，北靠城阳区与流亭国际机场相连，是进出青岛的咽喉之地，属典型的城乡结合部。东西长约14公里，南北长约11公里，区境总面积为97.98平方公里；,李沧位于青岛市中部，是青岛城市中心连接外界以及城市纵深发展的必定选择。 城市规划的“四纵”城市快速道均经过该区，临近项目的分别是308国道和青银高速。,区位的意义,位置与交通,区域市场现状,人口现状,经济现状,1、李沧区经济基础雄厚，西部素有工业区之称，集中了青岛市近百家大中型骨干企业，具有较强的辐射带动能力； 2、中部商业发达，李沧老商业区已经形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局，成为与市南区相媲美的青岛第二大购物中心,区域市场现状,人均可支配收入,人均消费力支出,李村的地理位置和经济发展特点决定了它在整个大青岛开发过程中的地位极其重要，,综合以上区域市场现状：,青岛的第二产业大都分布在此区域。随着李沧区经济的迅速发展，流动人口的增加，大 量高素质人才将在李沧定居，将为整个青岛地产业的发展起到强大的拉动作用。,区域市场未来规划,李沧区,是青岛市继浮山新区后仅有的一块可以集中释放土地用于解决城市居民居住问题的市内片区。,新规划的中央生活区,经过浮山新区的成功改造后本区域成为最受人们关注的热点区域。,区域市场未来规划, 青岛的城市总体发展规划将重点发展此区域的居住功能、商业配套完善、道路交通改善等。 构筑大青岛、缩小南北差距，提升李沧作为“城市中部副中心”的功能地位，完善“四纵四横”的城市快速道及轨道交通的开工建设等，为李沧东部都市生活的营造提供了可预期的外部条件依托。 李沧区配合市政府要求，充分结合东中西部现状条件，提出了不同的发展定位,即努力打造“两区一心”的战略设想。其中关于发挥东部后发优势，重点打造“最适宜发展和居住”的中央居住区对项目的功能定位提供指导。 发布的李沧区“十一五”发展规划重点提到“力争用5-8年时间，使南北差距明显缩小，把李沧建设成现代化青岛的核心区域。,李沧规划概要,居住/商业格局改变, 李沧区作为青岛市的潜力区域，投资60多亿元建设的“中央居住区” 预计 2010年将建成。 沧口曾是老工业基地，不少大型重工业企业面临生存困难。新火车站、跨海大桥等建成后，火车站周围的土地价格大幅上升，整个李沧区的房地产业、商业零售业、餐饮业、旅馆服务业也将得到改善。 根据李沧区“十一五”规划，正在构筑的青岛北部商贸中心将由李沧中心商圈、沧口商圈、东李商圈等构成。 沧口商圈将结合北方汽车交易市场、批发市场，凝聚商业氛围。而新火车站建成后，以火车站与李村商业中心为两点，振华路商业街为连线的青岛市北部商业中心将初步形成，青岛市北部居民的购物、消费环境将大大改善。,区域市场未来规划, 本项目将承载着解决城区人口巨大需求的重任；,区域市场未来规划,随着青岛市城市化进程的加快和青岛框架的拉开，李沧板块潜力凸显， 地位提升势头愈发明显。,综合以上数据分析：,住宅类业态解析,李沧区2006年2007年房地产总数据,李沧区房地产的各项指标均有非常大的提高； 区域内销售量虽然也有较大提高但稍显滞后；,住宅类业态解析,区域市场3-5年内总供应量,本案,28个村整合 约800万,下王埠社区 120万,文昌阁 87.5万,理想之城 280万,天泰 未开发 807万,未来3-5年总体开发量将达到2094.5万平米，竞争将非常激烈； 按照06-07年的增长比例计算,住宅典型项目类比,我们通过对区位、规模、建筑形式客户群等方面进行类比，将重点对 绿城理想之城 百通小区7区 天泰奥城期 三个项目进行深入分析：,住宅典型项目类比,绿城理想之城,物业类别：综合 建筑类别：多层、小高层、洋房、 别墅、商业 占 地：4124.4亩 建筑面积：280万平米，一期建面为23万。 容 积 率：1.47 绿 化 率：40% 价 格：5000起 装修标准：毛坯 物业地址：青岛李沧区东部 开 发 商：青岛绿城华川置业有限公司,住宅典型项目类比,项目特点: 1、在中央位置规划了三个中心,即行政中心, 文化商业中心,社区公园. 2、行政中心: 是未来李沧区政府所在地, 3、中高档商业中心:共60万平米的商业规划集餐饮、 娱乐、休闲、写字楼、大型综合购物中心为一体； 4、中央公园占地4万平方米,水景点缀. 5、建筑风格：西班牙格调。 项目进展: 现在部分安置房已主体竣工，一期蓝庭正在 施工中。 20万商业配套预计下半年开建。 共分五期,用五至八年时间开发完成.,住宅典型项目类比,户型配比,在本项目的户型配比中可以看出，100以下的小户型占有很小的比例， 110-150占总比例的47%，为本项目主力户型。,住宅典型项目类比,百通小区7区,物业类别：住宅 建筑类别：多层、小高层、商业网点 总建面51万 建筑面积：七区：9.3万平米 容 积 率：1.47 绿 化 率：40% 价 格：5200起 装修标准：毛坯 物业地址：青岛市金水路363总站 开 发 商：青岛百通鑫源房地产开发有限公司,住宅典型项目类比,项目特点: 小区背景音乐 暖气,天然气, 电子可视门 红外监控系统 项目进展: 现在楼体正在建设中,同时销售工作也 在进行中.销售70%左右.,住宅典型项目类比,户型配比,百通小区7区共有住宅16栋,其中多层住宅9栋,小高层住宅7栋.共918套，其中80-90为主力户型，占了49.8%.,住宅典型项目类比,天泰奥城,物业类别：综合 建筑类别：小高层、高层 占 地:1万余亩 总建面: 1153万，目前开发体量：346万 容 积 率：1.73 绿 化 率：40% 价 格：6月份交房的5500起 年底交付：5700起 装修标准：精装 物业地址: 青岛市308国道与富昌路交界处 开 发 商：天泰集团,住宅典型项目类比,项目特点： 1、项目采用精装的装修标准 地暖专用木地板，塑钢门窗，子母入户防盗门， 可视对讲门，精装成品内门，墙面乳胶漆或壁纸， 厨房设备：抽油烟机，橱柜，壁橱，阳台白瓷砖等 项目进展： 楼体正建设中，08年年底交付使用一部分， 在售房源销售65%左右。,住宅典型项目类比,天泰奥城四期户型配比,天泰奥城四期共有1294套，其中100-110平米共906套，占了总量的70%，为本期主力户型,住宅典型项目类比,主要为以下几个方面：,纵向比较：,1、开发体量及销售量比例 2、户型面积配比 3、客户群分析 4、交付标准 5、配套 6、景观 7、物业,住宅典型项目类比,1、项目供销比例现状,三项目总建面：1484万，已开发建面：420万 未开发建面：1064万。 理想之城，天泰奥城，为青岛较大体量社区。,住宅典型项目类比,2、户型面积配比,三项目现销售房屋共3305套，其中100-110，70-90，130-150，占比例最多，为本区域主力面积。,住宅典型项目类比,3、客户群分析,本区域内的客户群主要分三类：周边居民、韩国人和市区内的年轻人；,住宅典型项目类比,4、交房标准,除天泰奥城为精装修交房外，其他两个均为毛坯交付使用。三项目外立面均为防水涂料，均配有单元可视对讲，入户防盗，内门。,住宅典型项目类比,5、项目内部配套设施,三项目配套比较完善，都配有会所，幼儿园，康乐设施，其中理想之城内部有60万的大型商业，多所幼儿园，小学。,住宅典型项目类比,6、小区景观,理想之城在整体规划设计上最具有优势，让水系贯穿项目的东、西。,7、物业分析,天泰奥城，理想之城都是自己的物业公司进行管理，物业服务水平较高，百通采用合作物业。,住宅典型项目类比,住宅类业态解析 小结,李沧区为青岛新的中央居住区，承载着未来青岛未来人口疏散的重要智能，有着良好的发展趋势和发展空间。 本区域内的房地产项目多为大体量开发，未来几年内将会加剧区域内的竞争关系，并且竞争关系的存续期长； 本项目的总体量适中，很难与绿城一类的项目形成规模上的横向对比，占区域未来总供应量约0.7%，所以本项目对区域市场的影响力不大。 昌平城区人口基数较大，仅45万人，当地购买客群较多； 区域内竞争项目销售价格昌平城区目前均价为5200-7000元平米，高层和小高层住宅价格为55006200元平米，多层为6200-7000元平米，价格处于适中位置，考虑到新城市政建设力度的不断加强，价格走势呈稳步上升态势。 区域内竞争项目规划设计新项目更多注重规划细节，关注景观设计以及产品设计，新理念和新技术也在不断引入；建筑形态以高层/小高层板楼为主；户型设计以100-150平米的二居和三居为主。 由于区域内各个项目的开发体量很大，所以各项目内配套会所、康乐设施、幼儿园，为必备设施。 各项目注重物业管理，大开发商一般配有自己的物业公司，服务水平较高，但物业管理费标准较低。,商业业态解析,李沧区规划商圈,区域市场分析,李沧区规划四个商圈,沧口商圈的规划：,沧口商圈将结合北方汽车交易市场、批发市场，凝聚商业氛围。 而新火车站建成后，以火车站与李村商业中心为两点，振华路商业街为连线的青 岛市北部商业中心将基本形成；,郑庄商圈的规划：,郑庄商圈将主要针对东部新城30万人口而规划的中央生活区内部商圈。 因旧村改造项目大都没有开始建设，人流量稀少目前只是出于规划阶段,区域市场分析,我们将重点就李村商圈、东李商圈进行阐述,李村商圈,以向阳路为轴心的李村商圈始终保持着旺盛的人气，在不足300米的向阳路步行街周围，汇集着青岛十大商场中的三家：维客崂百、北方国贸、利客来; 还有2700余家商业网点，形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局,成为青岛市四大商圈之一。,李村商圈租金情况：,李村商圈的租金在四个商圈中最高；收益率最大 大都以出租为主，只有少量沿街部分出售价格在1.4-1.7万元左右,区域市场分析,东李商圈,区域市场分析,此区域内的商业气氛会进一步增加形成新商业圈； 项目东侧为800万的旧村改造项目； 银液泉路北段将修建疏通桥，此区域的路网 将得到进一步完善，人流量进一步增加； 九水路进一步拓宽，满足将来进入中央生活 区人流和车流的需求；,东李商圈租金情况：,区域市场分析,此区域的的经营业态主要以中低档为主； 租金偏低，投资回报率不高； 整体商圈处于初级阶段;,第一部分、宏观市场,第二部分、区域市场分析,第三部分、项目基本情况,第四部分、项目定位建议,第五部分、项目总体销售原则,项目现状,项目地块工整，地势平坦，基本拆迁完毕， 紧邻九水路、银液泉路、青银高速；,关联性分析,通达性,评价：得分30分 权重：各权数按消费者及青岛抽样调查统计结果为依据 总评分： 121 分（满分155分） 评分标准： 达到理想状态=5分 高于正常水平=4分 正常水平=3分 低于正常水平=2分 远低于正常水平=1分,可视性,评价：得分17分 权重：均为5，因为环境的可视性对于住宅来说非常重要 总分： 85分（满分125分）,通过以上地块现状及关联性分析，本案的总评分为 206分（满分 280 分）一般综合评分达到196分为优等地块，由此可见本案地块属于优质地块。项目处于东部新区与老城区的枢纽地带，是政府今后期重点规划发展的区域，从宏观角度看，区域位置较好。,项目swot分析,strength(优势) 地理位置 项目地处李沧老城与新城的必经之处；地理位置非常优越。 人文教育 项目内部设有幼儿园，临近58中，试验二小人文气氛比较好。 配套优势 项目片区配套生活非常便利，并且已经小有规模。 项目自身有着完善的社区配套，生活便利。 地块优势 项目地块工整并已经拆迁完毕，为项目的顺利进展铺平了道路。 交通条件 项目紧临青银高速、308国道和九水立交，道路交通非常便捷。,weakness（劣势） 规划劣势 项目商业体量比较分散对商业的销售形成了较大的阻力。 安全劣势 项目周边车流量比较大，对居住人群形成一定的安全隐患。 环境劣势 目前周边环境还比较脏乱，这将给项目的形象带来很大的影响。 商业环境劣势 目前周边的商业档次主要以中低档次为主，这将对项目商业部分的销售价格和将来 的租金形成较大的阻力。,opportunity（机会） 市场需求 此片区住宅需求量较大，尤其是中小户型； 区域前景 随着新城的不断建设并完工，此区域的价值前景非常乐观； 政府导向 青岛市城市规划引导该区域良性发展，区域将得到进一步改造优化； 环境改造 随着李村河改造的不断深入，此区域内的环境将得到一定的改善； 交通改造 随着规划中九水路的扩建，此区域内的人流量将不断增大；,threaten（威胁） 政策威胁 政府对房地产市场的不断调控将对项目产生一定影响； 潜在威胁 随着李沧新城建设力度的不断增大，此区域的潜在竞争将非常大且可 持续性非常强。,第一部分、宏观市场,第二部分、区域市场分析,第三部分、项目基本情况,第四部分、项目定位建议,第五部分、项目总体销售原则,项目规模优势,城市运营的营销高度,商场商业、住宅底商、住宅,造城项目,新的社区生活模式, 引领新生活方式,国际化的新社区规划方向,主题定位,项目整体定位依据,主题定位：block(街区),街区（block）理念发源于美国，是5个英文单词的缩写: bbusiness(商业) lliefallow(休闲) 00pen(开放) ccrowd(人群) kkind(亲和)。 它将居住和商业融合一体，既提供居住，又有丰富的商业配套和休闲配套。,项目整体定位,生活在街区的居民，其日常生活和行为，很大程度上依赖于所在的街区，虽然人口众多，却有亲切和谐的邻里关系。精致、休闲的商铺临街而建，临街商铺后面是高矮错落的住宅建筑，人们在街区随意漫步、休闲、购物，街区生活从容不迫、气定神闲，富有活力和文化品位。,李沧中央居住区国际block街区,案名释义： 1、“龙海”“龙海”为开发商名称，龙海集团涉及路桥建设、房地产开发、建筑建材等行业，雄厚的经济给购房者以足够的信心，同时推广项目同时注重企业形象维护 。 2、“新天地”“新”表现项目位于新兴中央居住区，紧扣项目地段优势，以“天地” 赋予项目一种规模宏大的气势感以及开发商打造项目品牌的决心与气魄。,项目整体定位与命名,引入街区生活方式，将商业与住宅部分有机组合为一个营销概念，避免商业街与住宅的割裂，有利项目整体推广。 本项目从规划设计方面，完全符合开放式block街区的特点。 新的生活形态的引入，对于提升项目品质，回避项目弱点，引导客户购买将发挥重要作用。,项目整体定位支持,项目整体定位支持,项目住宅部分定位,功能定位：自住为主，投资为辅 自住：目前的政策导向意在解决居民的基本居住条件，所以在产品规划方面决定了本项目以自住为主。 投资：李沧区未来良好的规划使得更多的人开始关注这个区域，对未来区域的规划和发展充满了期待和憧憬，相信随着市政建设力度的不断加强，必将成为房产投资者选择的对象。 产品定位：目前项目规划已经明确，可调整空间不大，在此基础上深度挖掘产品优势，整合卖点，把握好项目良好的销售态势。 客群定位：鉴于开发公司目前已经开始本项目住宅部分的客户积累，而且总量较大，所以我们认为，针对目前已经积累的意向客户进行重点剖析，对客户定位的准确度会更高。对本项目开始销售后的推广方向和策略也会有积极的、正确的引导作用。 价格定位：通过对区域市场的研究与分析，我们认为影响定价的主要因素有以下几点：建筑密度（容积率）、建筑形态、入住时间、房屋实用率、区域内竞品项目定价、产品设计。 产品细部缓解的横向对比，提高本项目产品配备的标准可作为提升价格、把握卖点的依据。 价格的最终确定同时与本项目的开发进度有着直接的关系，届时，我们将根据外部市场的变化以及本项目的实际情况来明确最终价格。,项目住宅部分核心竞争力提列,品牌：龙海集团经济实力雄厚，但因公司一向低调的处事风格导致目前公司知名度与公司实际实力不成正比。在当前竞争激烈的房地产市场，开发品牌的实力与知名度、美誉度对项目有着直接影响，因此我司在本案的操盘中将采取开发商品牌与项目品牌共同推进的策略模式，力争达到开发商形象与项目销售达到双赢的局面； 区位：紧临青银高速、308国道和九水立交，交通便捷，处于李沧新老商业区核心地带，发展潜力强劲； 产品规划设计：复合地产，街区定位，规划设计前卫时尚 项目自身配套：社区幼儿园、完善的社区商业配套，打造无忧的生活理念,多种商业模式提列,定位原则,价值最大化原则,业态最优化原则,产品互动化原则,风险最小化原则,回款最畅化原则,项目商业定位原则,总结：由于本案处于李沧核心商业区与新兴中央居住区的交界地，而当前区域内并没有良好的商业气息与浓厚的商业氛围，未来几年随着李沧核心商业区的发展及中央居住区的逐渐成型，本案商业部分远期的商业价值大大高于当前。 为了回避项目前期操作的风险，我司建议本案商业部分当前主要功能为：服务社区，辐射周边，同时可作为李沧核心商业区与新兴中央居住区的商业衔接部分。 市场定位：片区商业核心、城市商业组成部分 本案不具备成为市级购物中心的条件，定位片区商业中心 ，纳入部分城市级的商业，起到拦截市中心随意性较强、中档的、购买频率较高的消费，同时又可以纳入服务周边社区居民日常休闲、消费、娱乐的消费业态。可能最大化发挥价值，降低投资风险。,项目商业部分定位,终端消费者定位,商业服务人群定位,本项目业主 项目东部规划的30万客户群 项目周边人群，包括一部分习惯于老商业区购物的人群,周边乡镇人群,事件带动产生的瞬时客流,核心消费者,游移消费者,目的性人群,本项目面对的主要消费群体是项目业主及整个东部新城30万人口，并辐射周边相当大范围的人群,主题形象定位,主题形象定位,3600 消费+风情商业街,整合李沧商业版图 三大商业主题，六大商业功能全面整合李沧商业版图 注释：三大商业主题：风情商业街、综合商场、社区商业； 六大商业功能：购物、餐饮、娱乐、休闲、观赏、旅游； 丰富的业种业态 集购物、餐饮、娱乐、休闲、观赏、旅游于一体的block街区商业模式； 升级的商业环境 提升本区域内的商业环境，提高本区域内的消费档次；,竞争方面： 已知绿城两个商业项目无法近期启动； 另外大量旧村改造商业部分短时间内无法形成商业气氛！ 自身方面： 本项目处于到达居住地的必经之路，地段优势明显； 本项目周边的商业气氛已经初具规模； 政府规划东李商圈并规划步行街、项目北侧东李桥的建设都将为项目带来大 量的人流; 新城区建成后，本区域内已有6家商场，新商业区的概念已经深入人心了； （时间差的优势）,主题形象定位可行性,项目商业部分建议,业态组合建议,业态组合建议, 业态组合之功能导向 以商场、百货主力店带动商业活力 以餐饮休闲商业带旺商业氛围 以配套商业方便社区居民,北侧商业业态选择建议,北侧3层商业业态选择,主力店核心确定 区域升级大型商场或百货 主力店辅助业态确定 中小型生活超市 主力商业寄生带动商业业态确定 服装专卖店、精品店、餐饮为主 高档美容、精品眼镜店、麦当劳、肯德基、 银行 ktv、中小型专业店为辅,原则一：国内外知名中高档百货商家选址需求 总建筑面积：1500030000平米 其中超市面积：50006000平米左右 原则二：本项目用地条件 路北主商业部分总面积1.5万平米； 本项目主力店总规模建议： 将路北主商业部分面积增加（向东延伸，既可满足需求又可增加项目利润） 将主力店的面积控制在,北侧商业业态规模建议,主商业的二、三层,一层商业部分将作为商业高盈利部分划分为独立街铺单独销售；,一层,二层,三层,南侧商业业态规模建议,主力店核心确定 主力店辅助业态确定 主力商业寄生带动商业业态确定 服装专卖店、精品店、餐饮为主高档美容、精品 眼镜店、麦当劳、肯德基、 银行娱乐主题的电影 院、ktv、中小型专业店为辅,此商业部分比较集中，可以形成较大的卖场，对商业的辐射力较大，业态可规划性较强；,中档家居主题商业,区域升级大型商场或百货,负一层,一层,二层,三层,四层,五层,业态规模建议,南侧主商业业态选择,中档家居市场示意：,项目底商部分,概念：底商是指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或区域消费者的各种需求。 设置方式传统沿街商业底商；独立商业底商；会所商业底商。 底商楼层搭配关系住宅底商；写字楼底商；商住楼底商等。 底商服务类型社区商业服务、区域商业服务。 结论： 本项目底商属于： 设置方式沿街商业底商 楼层搭配关系住宅底商 服务类型社区商业服务兼顾区域商业服务,底商业态定位因素,了解区域未来发展情况，了解商业目前经营情况,本项目的商业分布格局适合什么样的经营业态,底商和上层住宅关系分析,1、不利因素： 上层住宅的户型影响商场通透性、铺位分割； 上层住宅公共设施部分影响底商的使用面积； 上层住宅影响底商的业态选择； 底商影响上层住宅业主生活空间； 底商影响上层住宅业主私密性； 底商噪音干扰； 底商影响上层的产权年限（商业配套不影响）； 底商空调排放热气对上层住宅影响； ,2、相互促进因素： 上层住宅业主的数量有助底商的盈利、有稳定的客群； 上层住宅业主可以提升底商的知名度和美誉度； 底商可以方便上层的日常消费行为； 底商的销售可以使开发商降低部分过高的楼价； ,如何解决底商和上层住宅的关系,1、上层住宅的户型影响商场通透、铺位划分 2、上层住宅公共设施部分影响商场的使用面积 3、上层住宅影响底商的业态选择 4、上层影响底商的消费群体人身安全 5、底商影响上层的个人生活空间的私密性、噪音干扰 6、底商空调排放热气等对上层的影响,如何解决底商和上层住宅的关系,本案商业操作重点,龙海集团作为国内一线的品牌开发公司，更要做责任地产，繁荣市场是品牌开发商的责任。 给客户阐述这个区域以前、现在和未来的商业发展潜力。做这个商业的项目的时候，从后期运营管理角度进行考虑，感觉到做一个商业项目并不只是销售、招商成功就算成功了，一定要为这个区域做出一定的贡献。,本案商业操作要点提示,1、错位经营、注重差异化 社区商业实际上充满着各种各样的机会，关键是说，我们能不能够做一个对于社区商业的需 做一个分类的分析，然后寻找到错位经营的机会。 2、商业投资的思路：地段+运营 经营管理是未来商街成功的关键，统一、科学的管理体系是保证投资和经营者信心的基础，项目有必要选择专业商业运营管理公司，对商业部分进行统一的招商、规划和管理，创造一个有序、规范和健康的经营环境，吸引更多的投资和经营客户，实现商街的经济价值。 招商先行是保证商街运作成功的前提，以商街的商业潜力在项目营销前期就吸引中型超市以及部分专业市场入驻，以提升商街的号召力及影响力，促进和保障商街的运作。 商街在形象包装和宣传方面尽量形成鲜明个性特色，注重品味和档次，以此作为吸引市场的关注和后续经营的保证。 3、国家政策影响（国家的管理行为） 由于近几年的宏观调控，市场已经开始比较合理的调整，让大家各谋其利，而且各谋合理的利润，而不像过去那样完全由开发商掌握利润。 “售后反租”这种常用的商业操作模式现在已经被国家名令禁止的。,形象力的提升 打造地标建筑的形象展示力，全面提升李沧现有建筑形象 将营造出李沧最具特色的地标性商业建筑，这里不仅是现代、时尚、靓丽的建筑群体，更是一个有着高品质购物环境、集吃、购、玩等各种功能为一体的优势空间。 形象力提升的途经 城市触媒的设计，营造商业氛围,商业形象力建议,商业形象力建议城市触媒,本项目中城市触媒的主要作用 突出地缘性标志，形成聚焦点，吸引人气 城市中心处具有特殊功能和意义的都市建筑元素，它可以是设计过的开放空间，或一个广场、一条空中景观走廊、一片街头咖啡馆集群甚至是一片空地等，以此突出地缘性标志。 通过人性化的场所如广场的设计、街道场所的塑造等，当人们提及此建筑的时候，都知道有这样一处场所，形成聚集焦点，最大程度的吸引人气。,作为本项目所营造的与城市之间的催化剂 通过设计开放的聚集空间，把城市中的人们吸引过来，甚至是距离较远的人 们，增加本项目在城市中的认知度。,商业形象力建议城市触媒,转角空间 沿街线性空间 商业节点,城市触媒的位置建议,购物休憩区的营造,商业形象力建议城市触媒,商业形象力建议城市触媒,商业主题雕塑,租售组合建议,租售组合建议,主力店 招商,商业氛围的 强势营造,其他,商业运营管理,商业价值 形象的支撑,促进整体商铺 的招商销售,商业经营 主题的实现,主力店招商先行 先期招商，保障商业运营成功性 后期销售，最大化价值实现,价格建议项目类比,商业销售价格建议,就一个项目的参考，不宜直接作为本项目定价的依据和参考。因此，本项目的销售价格主要根据项目周边租金价格予以确定。,周边在售商业项目少，(主要以租为主)，可参照性较小；,销售价格建议,租金水平分析,以上租金代表了本区域商业的租金水平，本项目作为将来新商业中心的发动机，对本区域商业档次的带动作用非常明显，故可参照区域成熟商圈租