福州2014年市场总结与展望.ppt

2014年底福州市场情况,第一章 宏观市场分析,市场目录,第二章 福州市场分析,政策回顾 政策环境 经济投资 二手房市 棚户改造 土地市场 小结总结,市场存量 市场供需 二手房市 市场去化 成交对比 小结总结,政策回顾：市场决定政策走向 新政扶持不断,2010年 1月“国十一条” 4月“国十条” 9月“9.29新政”,2011年 1月“新国八条”,2012年 四大行首套房贷利率降到基准线,2013年 3月“国五条”,“调控启动”,“全面打压”,“喊话调控”,“履新调控”,2012年政府换届选举，国家履新调控，如果说过去是以抑制为核心的调控造就了房地产行业高房价和高收益的黄金十年，那么这种全新的以促供应为核心的调控思路将造就怎样一个新的十年？从这样的思考出发，我们通过对2014年前政策的梳理，看看在这种全新的调控思路下，房地产行业究竟经历了怎样的变化，它又将引领我们这个行业走向何方。,2014年 8月“松购潮” 9.30“房贷新政” 10月“放宽公积金”,“政策扶持”,2014年在房地产市场持续成交萎靡，崩盘论不断而各地方政府急需土地财政收入来平衡财政赤字的背景下，在地方与中央政府联合推动下，在年底8月份-11月份连续颁布多项刺激经济与房产政策，逐步稳住了市场持续下滑趋势。,房产政策： “松限购”、 “解房贷”、 “放积金”,截至9月30日，全国47个限购城市中，共有42个城市放松限购，北京、上海、广州、深圳、三亚为最后5个坚守限购的城 市。限购放松后，短期市场出现明显回升，但持续性不强，难以根本改变市场走势。 住房和城乡建设部表示，近期的房地产市场政策主要是借市场调整的窗口期，把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除。未来可能限购令将会退出房地产市场政策。,8月份，全国各地掀起一片松绑限购政策的热潮,9月30日，中国人民银行发文关于进一步做好住房金融服务工作的通知，放松首套房贷标准，非限购城市放开三套房贷申请。,9.30央行推出房贷新政策，“认贷不认房”,内容包括放松公积金贷款条件、推进异地贷款、降低中间费用三项内容。提高住房公积金缴存职工住房消费能力，支持缴存职工购买首套房和改善型自住住房,10月10日中央三部委联合印文，降低公积金使用门槛、提高公积金使用效率,政策走向： “微刺激”政策不断 稳定房地产市场,为保证全年实现7.5%的经济增长目标，中央不断通过定向降准等“微刺激“的手段刺激经济的增长，并取得了一定的成效。从中央与央行的一系列政策来看，我们预计未来半年“微刺激“还将持续，并有可能成为近几年经济结构调整期间的常态。而房地产业作为经济增长的重要支柱，我们预计未来半年中央政府的调控措施依然会在总体稳定、分类调控的原则下，通过市场自身的调整来化解市场本身的供求矛盾。当然中央政府不会任由市场自由发展，舆论、信贷、税收等手段预计会穿插于市场调整中，持续“微刺激“将是中央政府调控的策略。 在土地出让收入、房地产税收减少的情况下，迫于财政压力，预计未来半年地方政府根据中央“分类调控“原则，尤其是在住建部再次重申了楼市调控的地方主导权之后，出台多样化的调整政策的可能性被加大，在前段时间里调控政策在：取消或调整限购政策、购房落户、公积金贷款政策三大点已经出台了调整政策，预计市场若持续萎靡下一步将在土地投放和房地产税收减免等方面入手出台新政，出台的进程将会加快、力度也将更大。,地产股市：政策面加大扶持，地产股开始回弹,重点个股方面，各地限购放开政策进一步细化将有助于库存的去化，降低行业风险，托底经济增速。政策面的改善及“银十”销售的回升使投资者对市场信心有所回升。内地股方面，招商地产上涨7.81%，金地集团下跌3.98%。香港方面，受限贷政策松绑及沪港通将推两方面利好因素，内房股全线上扬，其中，华润臵地和中国海外分别上涨15.27%和12.75%。10月涨跌幅榜单涨幅榜方面，荣安地产上涨明显，涨幅达49.51%，在跌幅榜方面，中航地产跌幅居前，下跌12.24%。 作为房地产市场的一个重要风向标，股市反弹回升，无疑是市场转好的又一有利消息,来自国家统计局数据显示，全国固定资产投资增幅呈现明显下滑，按此趋势将在11月份呈负增长，而固定资产投资中的大头-房地产投资的降幅更加明显，在2014年的市场萎靡期，各大开发商因资金紧张皆采取保守态势，减少开发投资与扩张。,房地产投资：投资总额趋于稳定 增幅幅度下滑明显,二手房： 930新政成交平稳 新政后上涨可望,2014年10月，15城市二手房成交总量47647套，环比上月下跌5.03%，同比去年10月为下降16.33%。另据二手房数据监控中心数据显示，26城市二手房挂牌价格环比10升16降，共22个城市环比涨跌幅在1%内，整体来看，价格仍处于平稳中小幅波动的态势。10月的二手房成交量虽较上月略有下降，一是受到十一长假影响，市场成交有滞后性，二是930新政落地首月，市场需要时间进行消化，但咨询量和看房量的明显增多，凸显了楼市的活跃迹象，尤其以北京为例，10月第4周，北京二手房日均网签成交量连续一周突破600套，刷新年内新高，回暖迹象尤为明显。,2014年10月，15城市二手房成交量环比6升9降。,26重点城市挂牌总量环比下跌0.51% 市场挂牌量略有下跌,旧城改造：2014年为历年棚户改造放量最大、最强,商品住宅和棚改房实际开工面积走势（2008-2015E）,棚户区改造既是一项民心工程也是政府对经济“微刺激”的重要手段。在2011 年和2014 年棚改房新开工面积占比均超过了20%，这说明在房地产开发（住宅）对GDP 的总体贡献中，棚户区改造就占到了20%以上。在房地产市场繁荣的2009 年和2013 年，这一比重也超过了 15%。,土地市场：土地市场交易略有好转,成交：成交：10月土地市场成交量环比走高，翘尾之势明显 价格：成交结构变化，致总价涨而均价跌 流标率：数月4%上下浮动，流标率趋于平缓 溢价率：10月底价成交大幅回升，溢价率同环比均回落,各级市场一线城市成交表现反复，二线城市拿地价格持续走高 10月一线城市经营性用地成交总建面积环比出现下跌，其中北京成交最多，10幅地块139万平方米。二线及三四线城市本月成交总建面与上月相比均有所上涨，二线城市环比上涨21%，三四线甚至翻番有余。二线城市中依旧是武汉、郑州、长沙等重点城市成交较多。与去年同期相比，各线城市仍处低位，分别下跌37%、55%和62%。整体来看，近几个月一线城市市场成交稍显反复，主要与政府出让土地相关，虽本月成交出现下跌，不过其不俗的溢价表现证明，一线城市土地热度不减；二线城市内部纵向分化加剧；三四线城市似有抬头之势，后期表现或有突破。 成交面积：一线城市成交量环比下跌，三四线城市大涨 成交价格：一线成交额环比下跌三成，二线拿地价格持续走高,土地市场：土地市场将小幅回暖，成交规模将回升,得益限购取消、限贷松绑以及地方救市力度的进一步加大，一线及部分二线城市成交量显著回升，整体市场成交持续向好，大大提振了开发企业拿地信心，上半年以来积压的购地需求也迎来了释放契机，月内土地成交显著转暖，深圳、上海、厦门、北京、南京等迎来高价拿地热潮。 10月份，全国100城市土地成交总建面积环比增加三成有余，其中二线城市成交环比增二成，占整体土地成交总建面积的六成份额，居各线城市首位；三四线城市土地市场放量更为显著，月内成交总建面突破1100万平方米，同比翻番，其中泰州成交总建面逾240万平方米，另外南通、柳州、清远等市也在100万平方米以上。 从企业角度来看，一方面是需求积压，今年以来土地市场的持续走冷，积压了相当数量购地需求，另一方则是购地信心提振，9月下半月以来楼市成交的持续转暖，也使得越来越多的房企开始关注土地市场。 综合政府和企业两方面因素，我们认为在2014年最后的两个月里，得益亍政企双方在价格上的愈加理性客观，土地成交应当会出现大面积的溢价现象，但在供需双方交易意愿显著回升的推动下，土地成交规模的持续回升仍应是大概率事件。,未来市场：无外力干预，一、二线城市调整期预计明年一季度结束,调整何时结束,我们认为很大程度上取决于房价调整的深度和广度，只有出现了“地价”才能刺激成交的回升。从最近几月城市项目降价表现来看，近半数的降价并没有带来成交量的回升，究其原因主要是：多数项目和企业依然没有进入实质降价阶段，降价力度有限，多以特价房或者暗折的面目示人，购房者认为价格还没降到其心理价位或能够承受的价位，城市供求严重失衡以致市场对区域未来趋势继续看跌或者认为还有下跌可能，仍然保持观望。 在没有外力干预的情况下，一、二线城市调整期预计在明年一季度或者年中时期结束。如果货币持续放松，则更短。一、二线城市对外来需求的吸附力较强，需求依然大量存在，城市市场基本面的发展趋势没有根本性变化。只是因为房价过高、购买能力受抑等因素延缓需求释放。以往的经验表明，调整期基本在6-12个月，最长不超过15个月。,2004年 调整期,2008年 调整期,2012年 调整期,10月份全国市场纵深解读 经济：三季度经济增速创新低，“稳增长”信号明显 政策：中央多举措稳定住房消费 各地救市出新招 土地：土地成交应市转暖，深圳今年首推宅地即刷新地王纪录 市场：重点城市供应回归常态，成交量大为提振 企业：政策利好促地产股回升，房企有意加大二线城市布局,房地产市场现阶段市场分析,国家、地方与央行不断出台新政策，鼓励支持房地产市场的背景下，整体市场下跌幅度已经放缓，但是因为2013年的市场发展过快、部分城市房价上升过于迅猛，一方面提前透支了部分需求，另一方面也导致购房者购买力难以为继；经过十多年的发展，房地产市场正逐步走出紧缺的格局，除个别一线城市外，我们看到多数城市目前市场供应较为充足，部分城市甚至已经暴露出供应过剩的风险。所以在未来一段时间依然是去库存为主的，但房地产市场已经度过了此次调整期最艰难的低谷。,小结：,第一章 宏观市场分析,市场目录,第二章 福州市场分析,政策回顾 政策环境 经济投资 二手房市 棚户改造 土地市场 小结总结,市场存量 市场供需 二手房市 市场去化 成交对比 小结总结,14年第三季度市区商品住宅供应量达67.9万，环比小幅下滑5%，同比去年同期涨幅达近5成，闽江世纪城集中放量促市场供应充足，加之成交量表现一般，开发商放缓推盘速度，市场供需矛盾凸显，供需比达1.3。,供需矛盾凸显期,供需平衡期,供需矛盾凸显期,市场供需：市区供应充足，供需矛盾凸显,2011年季均去化42万,2012年季均去化63万,2013年季均去化69万,2014年季均去化53万,销量：2014年第三季度商品住宅销量达51.9万，环比上涨20%，同比去年上涨11%，闽江世纪城7月首开入市、持续推盘，第三季度集中签约面积达16.6万，占比达32%，一定程度拉升商品住宅销量； 价格：受主力签约项目闽江世纪城及市场多项目下调价格影响，本季度均价16057元/，环比下跌7%，同比亦缩减7%。,市场销量：单盘热销，促销量小幅回升，楼市冬季未结束,2011年季均去化20.7万,2012年季均去化40.8万,2013年季均去化54.8万,2014年季均去化30.4万,市场供应不足，销量逐步下滑,供需：2014第三季度闽侯商品住宅供应量为35万，环比微跌1%，同比去年则缩减45%，区域多个高层进入销售后期及工期影响推售等因素下，供应量大幅缩减，加之受投资客及改善型客户观望影响，销量连续3季度呈现下跌态势，成交量仅25.4万，与上季度持平，同比大幅下跌55%，市场表现平静； 价格：本季度均价9897元/，环比微跌1%，同比上涨4%，大学城板块项目成交占比提升促价格小幅微涨。,郊区市场：供应下滑，客户依然观望，销量节节趋冷,存量去化：福州10月份存量311万方去化周期17.8月,10月份福州存量311万方，去化周期约为17.8月。在全国主要24个城市中，存量属于最少的一个城市，当时相对性的去化能力也偏弱，去化周期需要17.8个月，在24个城市中排第五位，形式不是很乐观。 市场去化率比较低，而周期比较长，未来房价很难上涨，目前紧要任务依然是促销去库存,二手房成交：整体市场量价小幅连续上涨2个月,2014年10月福州二手房住宅市场整体呈挂牌量价齐升的态势，其中挂牌套数为96602套，环比上涨0.72%，挂牌均价为13592元/平方米，环比上升0.09%。九城区二手房挂牌均价三涨六跌，除闽侯县、鼓楼区和马尾区挂牌价格小幅上涨外，其余区县挂牌价均下跌。 从图上可以看出二手房在八月份开始止跌连续上涨2个月，而新房价格跌幅在10月份的时候开始放缓。,福州2014年房价走势图,新房成交：2014年上半年成交同比下滑近半,分析观点：2014年前十月成交面积同比减少 601167，套数减少4461套，面积同比下降27.7%，套数同比下降25.4%，今年前十月均价同比下降5.6%，今年10