宁波杭州项目市场考察汇报.ppt

二零一零年七月,宁波、杭州项目市场考察汇报,考察心得,园林景观,1,建筑风格,精装研究,营销细节,2,3,4,考察心得,园林景观,1,建筑风格,精装研究,营销细节,2,3,4,园林景观,1,相较于其他的成本，在园林景观方面的投入，将能极大地提升项目的整体品质，应作为打造豪宅的必备要素之一。,从客户的直观感受及其鉴赏能力考虑，园林景观将是最有效，最生动的卖场展示，可以直接左右客户对于项目的好感。,园林景观,1,1.1 借景怡情,杭州昆仑公馆东侧有大片公共绿地，被开发商纳入了卖场包装中，在抵达售楼处前，客户可缓步通行于日式枯山水园林之中。由于该片园林原为市政公园绿化，面积极大、坡地起伏、树种丰茂，通过开发商的二次精工雕琢，极好地提升项目的卖场质感。,园林景观,1,1.1 借景怡情,【长风借鉴】 木渎港以东，地块7C以西的市政绿地亦可充分利用，借此提升项目的整体绿化品质，并为别墅区业主提供集中休闲绿地。,可结合紫御世家双拼别墅样板房加以考虑，除原考虑在邻近会所处设置样板房以外，可在紧邻木渎港绿地范围内设置升级版样板房，后期带看路径可通过该绿化带抵达，增加项目的景观卖点。,1.2 灵动水脉,园林景观,1,考察的多个项目中均引入了大量的水景资源，比如堆石造景的人造叠水，河道的自然驳岸以及中轴对称的欧式喷泉等，都为项目园林景观增加了灵动性，令步入其中的人们感受到更自然的情趣。,1.2 灵动水脉,园林景观,1,【长风借鉴】 1) 在木渎港水脉旁设置以堆石和绿植为主的天然驳岸，增加自然美感。,杭州公元沐桥 自然驳岸,1.2 灵动水脉,园林景观,1,【长风借鉴】 2) 地块内部的景观河道，在天然驳岸的基础上，增加亲水平台，提升互动性。,尽管建筑仍在施工，但景观先行造就的卖场环境，给客户带来美好的视觉享受。,宁波万科金色水岸,1.2 灵动水脉,园林景观,1,【长风借鉴】 3) 在集中绿化处引入人造叠水，通过“盈盈水声”营造景观的丰富层次。,对比： 宁波万科金色水岸的小区跌水处理，虽简单，但潺潺水声令观者颇为心动，也使得原本平淡的小区增添灵动 浦东星河湾的跌水结合下沉园林，大美之景，气势如虹，令人印象深刻。,紫御世家临河而立，可充分应用先天的水脉资源，让小区整体的景观效果更加灵动、活泼，宜人舒适。,1.2 灵动水脉,园林景观,1,【长风借鉴】 4) 在小区入口及主要节点处，设置欧式水法，营造轴式对称，大气天成的气质。,1.3 活色生香,园林景观,1,园林景观应以浓郁、饱满的颜色，提升美感；立体丰富的层次，提升景观饱和度。,立体景观 张弛有度,色彩浓郁 花香果香,软硬结合 情景交融,外围绿化 整体提升,1.3 活色生香,园林景观,1,【长风借鉴】 1) 在绿化层次方面，应强调立体化，在杭州绿城的各个项目中，基本都完成五层垂直绿化设置，使景观由平面往立体发展。,1.3 活色生香,园林景观,1,【长风借鉴】 2) 常规的单一绿色灌木、乔木无法让客户感受到愉悦感，过于沉闷 建议以较为浓郁的紫、粉等明快色系，提升项目美感（如龙湖擅长的全色系草花令人印象深刻） 在树种与花种选择方面，建议引入部分具有花香与果香的植物,万科金色水岸,龙湖滟澜山,1.3 活色生香,园林景观,1,【长风借鉴】 3) 注重软景与硬景的完美搭接，如社区入口绿化、精装庭院绿化、车道入口的顶部绿化等，提升硬景美感。,宁波雍城世家的别墅入口,宁波雍城世家的精装庭院,绿城翡翠城的车库绿化,1.3 活色生香,园林景观,1,在宁波雍城世家，一套未开放的样板段别墅的天井被装点成了花池，提升卖场的景观饱满度 。 建议，在御景熙岸，可将别墅停车场满铺盆景草花，营造卖场氛围,1.3 活色生香,园林景观,1,【长风借鉴】 园林绿化从社区氛围开始，高品质小区不仅注重内部，同时也将大力改造外围道路及绿化档次,考察心得,园林景观,1,建筑风格,精装研究,营销细节,2,3,4,建筑风格,2,2.1 入口（社区）,绿城翡翠城、丽江公寓及中海篁外都采用了开敞式的绿化园林入口，区别于传统的门廊式入口，各项目均通过集中的圆形绿化布置形成中轴轴心，在入口处营造视觉亮点。,【长风借鉴】 与考察楼盘接近的是，长风同样运用了轴对称社区入口，但其左右两侧结合地库入口的装饰石材墙面，使入口更为大气恢弘。,建筑风格,2,2.1 入口（楼栋）,二层挑高的入口门廊，元素符号的运用，精致的灯饰，使得绿城新绿园的楼栋入口豪宅气派立现,建筑风格,2,2.1 入口（楼栋）,长风项目入口大堂仅一层，建议做外挑廊处理，增加气派感,嘉里华庭二期,华山夏都苑,【长风借鉴】 通过大堂外挑门厅，以建筑立面的或古典、或挺拔的形象，提升楼栋入口的档次,杭州绿城翡翠城,建筑风格,2,2.1 入口（车库）,杭州绿城新绿园为地下二层车库。 上图为车库地下大堂单元的进入口，立面全石材，由密码门禁控制；右图为车库至单元门的过渡空间。,华山夏都苑,【长风借鉴】 鉴于高端客户以车代步的生活习惯，车库的楼栋入口已成为豪宅的重要公告空间之一，需重点打造。,建筑风格,2,2.2 立面风格,如果说园林景观令人心旷神怡，那么或恢弘、或精致的建筑立面则令人心生折服,杭州绿城翡翠城,建筑风格,2,2.2 立面风格,如果说园林景观令人心旷神怡，那么或恢弘、或精致的建筑立面则令人心生折服,杭州绿城翡翠城,建筑风格,2,2.2 立面风格,如果说园林景观令人心旷神怡，那么或恢弘、或精致的建筑立面则令人心生折服,杭州公元沐桥,2.2 立面风格,建筑风格,2,【长风借鉴】 鉴于其与绿城新绿园立面相近，可取其立面挺拔、俊朗等优势，注重线脚、窗棂等细节设计,2.3 社区围墙,建筑风格,2,全石材配合浮雕，铁艺与石材的结合等各式围墙设置，以精湛的工艺打造项目的豪宅气质。,2.3 社区围墙,建筑风格,2,【长风借鉴】 同普路可以理解为项目6B、7C间的社区内部道路，建议结合两地块的入口设计，打造全石材的社区围墙，进一步提升入口及项目整体的品质感。 丹巴路为社区道路（主干道），建议借鉴石材与铁艺相结合的形式，满足规范的同时，凸显项目的高端豪宅定位。,考察心得,园林景观,1,建筑风格,精装研究,营销细节,2,3,4,3.1 空间极致化,精装研究,3,在杭州篁外项目，我们看到了2.2米层高的厨房与更衣间，我们不想强调项目的附赠面积，更多地是惊叹于其对原本单调的功能空间的展示化,在篁外的厨房间，我们看到了类似展厅的餐具布置，将原本沉闷的空间点缀的分外精彩，原来厨房不仅仅是工作的地方，也可以成为空间的个性标榜。,3.1 空间极致化,精装研究,3,如同奢侈珍宝展台的饰品展示,充满时尚大牌的橱窗感的设计,2.2层高内，以黑玻璃配以星光等的顶面设计,还是在篁外，原本平淡无奇的更衣间，原本只是挂挂衣服的地方，却焕发出惊人的魔力。 通过展台布置，加以灯光呼应，将一方天地装点得分外妖娆。,3.1 空间极致化,精装研究,3,【长风借鉴】 现在的高端客户已看遍了各式或奢华、或雍容的样板房，如何才能打动他们？ 与众不同，应该是其中的一种方式，也许是厨房、也许是露台，将一方原本常见而呆板的空间装点得超越其想象，则将带给客户足够的冲击。,3.2 适度讨巧,精装研究,3,在公园沐桥的开发式厨房的转角处，我们看到了一个酒柜，赋予了普通的厨房空间以新的活力，白色橱柜与内闪光的布置，进一步提亮了原本狭长昏暗的空间。,在万科金色水岸，其厨房龙头选型格外讨巧，虽然也只是常见的Frank品牌，但新颖的龙头造型足矣吸引大多数客户的目光。同样在这个项目，设置了户外遮阳帘，少见的配置也引起了不少客户的兴趣。,3.2 适度讨巧,精装研究,3,篁外阳台小景,篁外楼梯小景,精装研究,3,【长风借鉴】 1） 在精装修房中，除了常规布置外，应结合房型情况，适度加入装饰性的橱柜，提升整体设计感。 2） 在配置选择方面，挑选一些新兴工艺或技术，能让客户直接受益的亮点，可以提升项目的科技含量。 3） 品牌选型方面，档次的高低在一定程度上可以通过外表衡量，应规避选择费钱而土气的款式，需了解的是，时尚有品质的外观才能打动客户。,3.2 适度讨巧,考察心得,园林景观,1,建筑风格,精装研究,营销细节,2,3,4,营销细节,4,4.1 善于总结,万科金色水岸对于各户型的卖点提炼极为到位，给参观者以直接的视觉指导。 比如 “湿区门套线落在门槛石上，防止水淹，延长使用寿命”；中海早已做到，在置业顾问的销售过程中也有介绍，但若案场的直接文字展示，则可加深客户的了解。,此外， 如“橱柜转角圆滑处理，清洁无死角”、“操作台底部有滴水槽，水滴不溅落”、“厨房吊柜带触摸式灯，省电环保”等小细节，关注了客户的实际使用，非常贴心，值得借鉴。,营销细节,4,4.2 精于展示,万科金色水岸，在交付样板房中，用了大量的展示牌，将项目的卖点一一罗列，形象生动，记忆深刻。,营销细节,4,4.