2004年浙江桐乡商业项目市场研究报告.doc

第一部分 市场研展篇一、宏观市场环境分析1、宏观市场环境分析1.1 宏观经济环境分析浙北地区与苏南、上海同属于长江三角洲区域，浙北地区目前已经成为外资进入浙江省的前沿地带。以今年1至8月份为例，湖州合同利用外资增幅位居全省第一，达4338，嘉兴以2574的增幅位居全省第三。作为浙江省块状经济的发达地区之一，浙北几乎每个县都有年销售额几十亿元甚至上百亿元的块状经济，在所在地区的发展中占有举足轻重的地位。近几年，嘉兴凭借极为优越的区位条件和现代立体化立体式大交通格局基本形成了优势，加快旅游事业的发展，吸引长江三角洲地区大中城市特别是的市民来嘉兴游玩观点光，采用“后花园”经济战略方式，将嘉兴初步建成了长江三角洲地区大中城市特别是上海旅游休闲观光度假的“后花园”。而桐乡又为“后花园中的后花园”，左有嘉兴、右为余杭，因此来自杭州、上海、宁波的辐射影响都被周边县市所截留，而所受影响甚小，所以对比经济发展水平，可以发现桐乡的经济一直“尾随而行”。以桐乡旅游业为主体的“后花园经济”在城市的发展中显的犹为重要。1.2 宏观政策环境分析国家建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部门，联合出台关于做好稳定住房价格工作意见的通知，保证中小套型住房供应、打击炒地炒房、期房禁止转让、平抑房价再度成了近期房地产界的热门话题。为此，记者采访了部分房地产商、业内管理人士和一些普通市民，总体印象是：国家七部门对房地产界的政策是正确和及时的，是维护房地产市场正常秩序、抑制房价、为老百姓营造一个透明和适宜购房环境的积极措施。由于桐乡房地产市场一直处于“温和”状态，所以桐乡房地产市场目前还处于“波澜不惊”状态。2、 桐乡印象2.1 区域位置桐乡市位于浙江省北部杭嘉湖平原腹地，沪、杭、苏“长江金三角”中心，东临嘉兴市郊区，南接海宁市，西界德清、余杭两县，西北与湖州市郊区毗连，北与江苏省吴江市接壤。东距上海131公里，北离苏州74公里，西邻杭州65公里，居沪、杭、苏金三角的中心。2.2 城市规模市域总面积723平方公里，人口66万，其中市区人口17.8万，辖14个镇和10个乡，市政府驻地梧桐镇。 境内地势平坦、河网密布、气候四季分明，是典型的江南水乡，素有“鱼米之乡、丝绸之府、百花地面、文化之邦”的美称。2.3 交通环境桐乡位于沪杭甬黄金旅游线上， 水陆交通十分便捷。 320国道、 沪杭甬高速公路 、京杭大运河贯穿全境，省、县级公路纵横成网，近邻上海虹桥机场、杭州萧山机场、东方大港乍浦港。“黄金水道”京杭大运河、四级航道杭申甲线横贯桐乡，通航能力超过500吨位。杭州湾跨海大桥世界最长的高速公路特大桥，将于2006年通车，到宁波可缩短一半。东临乍嘉苏高速公路，可通达全国各地。 桐乡交通环境区位图桐乡市交通环境及周边城市里程表高速公路桐乡上海 110km桐乡苏州 65km桐乡杭州 56km桐乡宁波 220km港 口桐乡乍浦港 45km桐乡上海港 135km桐乡宁波港 240km机 场桐乡杭州萧山机场 56km桐乡上海虹桥机场 115km桐乡上海浦东机场 130km铁 路桐乡杭州站 55km桐乡上海站 135km桐乡嘉兴站 27km2.4 经济水平沿海开放城市桐乡，属国务院批准的全国首批开放县市之一，在全国县域经济综合实力最发达100县（市）排名中，桐乡位居第34位，在浙江省26个入选县市中名列第11位，桐乡已成为浙江省17个扩权县市之一，是浙江省首批小康县市。2004年全市整个国民经济实现了较快发展，经济总量和效益全面提升。全市国内生产总值达到215.49亿元，实现增长16.7%。财政预算收入15.96亿人民币元，城镇居民人均可支配收入14201元，社会消费品零售总额74.48亿元，是浙江省十大经济发达县（市）之一。2004年第一产业实现增加值14.00亿元，比上年增加6.5%；第二产业增加值130.18亿元，比上年增长18.0%；第三产业增加值71.31亿元，增长16.3%。三产比例由2003年的6.97：59.59：33.44调整为6.5：60.41：33.09。桐乡工业经济发展迅速，2004年规模以上工业企业实现总产值328.58亿元，其中轻工业实现产值261.45亿元，同比增长41.5%，重工业实现产值67.13亿元，增长26.5%。形成了毛纺针织、化学纤维、丝绸服装、和建筑材料四大支柱产业。桐乡市以旅游开发、市场建设为载体，大力发展第三产业。挖掘整合全市旅游资源，优化景点布局，增强旅游服务功能，乌镇成为国家4a级旅游景区。形成以乌镇古镇为龙头，以名人文化，运河文化为依托，点、面、线相贯通的大旅游格局。几年来旅游业的发展成绩卓然。2004年全年共接待各类3405万人次，其中境外游客19.8万人次，分别比上年增长30.7%和61.4%；旅游创收22.44亿元。2004年桐乡市国民经济主要统计指标指标名称实际数值（亿元）增幅地区生产总值（亿元）21549167工业增加值（亿元）11822172第三产业增加值（亿元）7131163全社会固定资产投资（亿元）8748201房地产开发投资（亿元）1381639第三产业投资（亿元）2396129商业营业用房建设投资（亿元）274612财政总收入（亿元）159628城乡居民人均可支配收入（元）14201128城乡居民人均储蓄额（元）17616156房地产施工面积（万平方米）16654889房地产竣工面积（万平方米）4611721实际利用外资（万美元）11596446出口总额（万美元）53849437社会消费品零售总额（亿元）7448158 数据来源：桐乡市统计局2.5 投资力度随着近几年房地产行业的飞速发展，来自外地的房地产开发企业抢滩桐乡市场，投资量大幅度提高。2004年全市固定资产投资额87.48亿元人民币；房地产开发投资额达13.81亿元，比上年增长63.9%，其中商业营业用房投资为2.74亿。2.6 城市运营力分析与房地产发展之关联桐乡市城市总体规划，明确而有科学地对桐乡市区规划为五个居住区：320国道以南结合商贸区和开发区的建设将形成两个居住区。一是城东南监湖公路西侧居住区，规划用地110万平方米左右，可居住3.54.0万人口；二是城东南湖公路东侧居住区，规划用地在100万平方米左右，可居住3.03.5万人口。320国道以北将由南北向的康泾塘和东西向的北港河及其河滨绿地划分，组织成为城中、城北和城西三个居住区。一是北港河以南，康泾塘以东结合城改造的居住区为城中居住区，规划居住用地100万平方米左右，可居住3.03.5万人口；二是北港河以北，康泾塘以东为城北居住区，规划用地160万平方米左右，可居住5.0万人口；三是康泾塘以西为城西居住区，规划居住用地150万平方米，可居住4.05.0万人口。桐乡市区规划城市人口规模为：近期（至2005年）11万；中期（至2010年）15万；远期（至2020年）20万。根据规划，到2020年，该市将在全国、全省率先基本实现现代化，人均gdp超1万美元，城镇化水平达到75%，市域总人口110万人，城镇人口83万人，基本实现城乡一体化；国民经济和社会发展主要指标达到或超过目前中等发达国家水平，成为以上海为中心的“长三角”国际都市带的有机组成部分、浙江省接轨上海的前沿和对外开放的平台、先进制造业的载体；建成城乡一体化的示范区、可持续发展的生态区。 2004年国家统计局发布全国百强县排名榜，桐乡市位列第34位，其综合指数超出平均水平，同时远超长三角区域丹阳、海门、靖江等市（县）。 位次县名综合指数发展水平发展活力发展潜力1顺德区9984010593095454751313江阴市9581210264587090708299吴江市8209884668921026353020余杭区7240874005814355933123海宁市6940870295814075785134桐乡市6551268107750204805135海盐县6523265627751635714739丹阳市6448765277672245888975海门市5751258355627905014681靖江市56820553156189061235*以上内容来自国家统计局，计算数据为2003年统计数据。2.7 城市发展远景规划桐乡市提出了成一个集旅游、文化、工贸为一体的综合性现代化城市的发展方针。规划结构为：两轴、两片、“井”字型绿化框架。两轴以庆丰路及振兴路为轴心的城市中心两片在城市东北及西南方向规划两大片工业仓储集中用地五个居民区沿道路和河流形成居民住宅区，每个居民区的规模为3-5万人绿化框架以“井”字型的绿化框架为现代城市绿化的主流，塑造具有江南水乡特色的城市环境近期工业在西南工业区即桐乡经济开发区内进行开发；居住用地主要向东、南及北发展。中期继续向东及南北拓展用地远景主要向北、西拓展用地二、桐乡商业环境分析及展望（一）桐乡整体商业环境概述1 平稳增长的零售商业：2004年全年批零贸易业零售额62.46亿元，同比增长13.8%。作为桐乡百货行业龙头的东兴商厦2004年实现营业额3.2亿元。2 快速发展的餐饮业：随着人民生活水平的提高，餐饮行业因此得到了快速发展。2004年桐乡餐饮零售额为6.0亿元，同比增长17.1%，增长速度快于批零业3.3个百分点。3 商业水平较低：桐乡现有的百货零售主要集中在东兴老街区域，总体表现为商品档次不高、服务水平低、缺乏相应的娱乐配套设施。经营较好的业态为通讯器材、中低档服装、食品、电器等。而高档百货则表现为卖方市场。4 休闲娱乐业的冷热不均：受消费水平的限制，桐乡市普通消费者对高端休闲娱乐场所的认可度较低，而中端场所数量少，市场需求较大。桐乡市目前最为认可的是东兴老商圈，该商圈包括了鱼行商业街、东兴商厦、时代购物广场、东兴街、梧桐大街以及新建的北港步行街。商品品种全，数量多，涵盖高、中、低三个档次，但总体偏中下。桐乡市的绝大多数消费行为发生在这里。（二）桐乡现有商业圈及特色商业街分布桐乡目前能称为商圈的只有庆丰中路老城区和振兴东路（市政府）新城区两处，其中庆丰中路老城区由时代超级购物中心、东兴商厦、鱼行街、梧桐大街、桐乡集贸市场和新建的北港步行街构成,商业氛围很浓,人气较旺；而振兴东路（市政府）新城区虽然有世纪联华的进驻以及梧桐中心市场和振兴东路商业街,但商业氛围并不浓厚,随着润丰商业步行街的兴起，以及在世纪大道对面的易初莲花10月开业，政府向东发展的规划，新商圈发展指日可待。1、庆丰中路老城区商圈在经营项目经营面积经营种类及档次消费者分析经营现状时代超级购物中心30000服装、针纺织品、鞋帽、日用百货、通讯器材、文体用品，档次较好以市区居民为主，多为购买家庭日用品一、二楼经营状况良好，三楼品牌服装、由于二楼超市的隔断经营状况不好东兴商厦18000饰品、钟表、烟酒、 五金交电通讯器材、服装、床上用品、体育器材、文体用品、美食城，档次中高档市区居民，消费能力较强，有一定的目的性桐乡的老牌商场，九六年就 已开业，经营状况一直良好北港步行街4000招商中，预计以服装为主，文体用品等为辅，档次较好预计会以追求时尚的青年男女为主依托鱼行街,紧邻梧桐大街,预计经营状况不错桐乡集贸市场2500服装、玩具、杂货 档次较低以低购买能力的城乡居民为主面向大众，价格低廉，经营现状较好在经营项目建筑产品设计分析交通组织分析装饰装潢设计分析经营管理产品分析时代超级购物中心建筑由一幢二十八层公寓式办公楼、一幢十五层单身公寓及四层商业娱乐裙楼构成；商场内建筑实际为3层，层高4.8米，内部柱距58；外立面采用大面积落地窗；商铺可自由分割。该项目紧临庆丰中路，对外交通便利，设有200多个车位。商场主入口正对庆丰中路，内部设计1200中庭，中间布置楼梯，两侧各设置手扶电梯一部。二楼时代超市单独使用上下自动人行道一部。商场内装潢较新，灯光效果较好，内部采用大面积玻璃设计。视觉环境为各商场中最好。商场内安装中央空调，烟感喷淋装置，背景音乐、闭路监控； 东兴商厦建筑共7层，商场共四层在营业，立面设计一般，内部层高约为4.2m，夹层层高约为3.5m，柱距为56；东兴商厦位于东兴街与庆丰中路交叉处，外部交通依靠东兴街和庆丰中路，便利度尚可；内部通道围绕位于商场中央的一部上下扶梯，同时在商场最西侧设置直立客梯两部，客货两用梯两部。商场内装潢较旧，部分已经脱落，灯光效果差。整体形象有破旧之感。商场内安装中央空调，烟感喷淋装置，背景音乐；无闭路监控，红外防盗等设备2、振兴东路（市政府）新城区商圈在经营项目经营面积经营种类及档次消费者分析经营现状世纪联华6000百货、文体用品、家电、床上用品、休闲等 档次较高以市区居民为主,多以购买家庭日用品临近振兴中路,质优价廉，经营现状还可以桐乡中心市场15000摩托车、家具、家电 档次一般市区居民居多,少量周边乡镇居民,购买单位以家庭为主由于门前老320国道现在在建设，加以经营的产品本来就不能够聚集人气，经营现状一年不如一年，一楼摩托市场也将被苏宁电器所代替在经营主要商业项目体量图3、鱼行街商业一条街 鱼行街商业一条街为桐乡地区商业气氛最浓的老牌商业街，以服装为主,定位较高,经营现状一直很好。诸多国内国际知名品牌聚集在此，如：七匹狼、雅戈尔、森马、李宁、安踏、匡威、苹果王、唐狮、班尼路、以及越王珠宝行，是年轻追求时尚一族必去之处。 鱼行两侧店铺多以2560为主的门面，租价在2500元/年左右，由于经营现状很好，使得其门面一直很紧张，如有门面转让的其转让费高达10多万，在桐乡此行业中较为少见。 4、振兴东路（市政府对面）沿街底层商业店铺 振兴东路（市政府对面）沿街底层商业街是新兴的一条集市政配套和装饰、休闲娱乐、餐饮的一条街。中行、工行、农行、信用合作社、中国移动、蓝山咖啡、维多利亚、维纳歌休闲娱乐中心以及部分商业营销中心都聚集于此。 振兴东路（市政府对面）沿街底层商业街是新商圈发展较好的一条商业街，根据规划，该区域将成为桐乡市的政治文化中心，依托新政府大楼和展览中心所带来的优越的人文环境，以及即将兴起的润丰步行街，人气将逐渐旺盛，升值潜力不容忽视。5、桐乡主要商业区租金水平桐乡市主要商业圈店铺租金水平统计表 数据来源：各商业区实际市调统计商圈分布在经营项目店铺经营面积租金水平（元/年）庆丰中路老城区商圈时代超级购物中心最小面积20最大面积不限，可自由分割，整层面积为8000主力面积为401f内铺：面积200以上 2500-2800 面积小的 3600-3800 外铺：销售价格在15000元/ 租价在 3300-35003f 租价在1250东兴商厦最小面积25最大面积不限，可自由分割，整层面积为4500主力面积为45不租采取抽点形式 为25%北港步行街最小面积为30最大面积为80主力面积为45位置较好(临近三叉口) 租价：2000位置一般(步行街内的) 租价：1800梧桐大街 最小面积为18最大面积为85主力面积为35靠近北港河南侧 租价：1500梧桐街两侧 租价：1700鱼行街最小面积为25最大面积为60主力面积为40租价在 2300-2500桐乡集贸市场最小面积为10最大面积为15主力面积为12租价在 1000-1300振兴东路（市政府）新城区商圈世纪联华无最小面积就一层 整层面积为6000租价350桐乡中心市场最小面积为35最大面积不限，可自由分割，整层面积为5000主力面积为2001f 摩托车市场 租价：300-3502f 家具市场 租价：280-3603f 家电市场 租价：180振兴东路（市政府对面）沿街底层商业店铺最小面积为25最大面积为250主力面积为45位置较好(临近凤凰城和南方大厦对面) 租价：1200位置一般店面 租价：1000注：以上租金水平仅是各市场内某楼层或某区域内的平均价格 （三）桐乡市商业特征综述1、消费者区域偏好目前桐乡市民购物主首选的地方就是老商圈庆丰中路老城区。这里不但有大型的购物中心、老牌商业街且最聚人气的桐乡集贸市场也设在此，使得商业气氛不但浓且业态全。但随着紧邻振兴东路的润丰商业街和世纪大道旁的易初莲花开业，振兴东路（市政府）新城区也将成为市民购物的另一主要选择。2、市场能力随着桐乡经济的发展，人民的生活水平也有了大幅度的提高，消费能力得到释放。而目前现有的商业在质量上已不能满足消费者的需要。他们需要得到更好的消费品和更好的服务。随着城市经济的水平的不断提高，未来市场能力也将随之提高。3、业态受众接受分析羊毛衫、皮草专业批发、餐饮娱乐和服装是桐乡目前相对比较景气的几大商业业态。桐乡现有几条商业街鱼行街商业街、北港步行街、桐乡集贸市场以及时代购物广场，服装都是其主力经营品种。受消费水平的限制，中、低档服装比较受市民欢迎。而高档品牌服装集中在东兴商厦内。 而餐饮娱乐业则集中在振兴路中段，以振兴路与庆丰路交叉点为中心向两侧扩散，因为该区域酒店集中，具有餐饮娱乐业发展的良好基础。但受消费水平的限制，普通消费者对中档水平，性价比较高的消费需求较大，而高端消费则由于性价比较低而较难接受。（四）桐乡市商业发展前景展望1、东兴商圈近北港河区域北港作为桐乡倾力打造的景观河，两侧的绿化景观经过多年建设已经成型，依托老商圈的成熟商业环境、优越的地理位置、良好的人气，同时北港河北侧有不少居民小区，因而这一地段的发展有着得天独厚的优势。目前依托鱼行街而建设的北港步行街已经初显规模。2、振兴东路与世纪大道交界处振兴东路以东，世纪大道周围区域是桐乡近期和中期的重点发展方向，该区域紧靠市政广场和科技会展中心，大量新商品住宅在建，市场潜力大，未来将与已初具形态的市政商贸圈连成整体。较大行政、教育、居住等类型的消费群体是该区域的主要表现优势。3、中华路与庆丰南路交界处中华路两侧为桐乡经济开发区，以南为外商投资区。附近已有新世纪大酒店、银园大酒店、邮政等公共设施。目前中华路道路建设已经完成。未来中华路两侧规划有大量住宅和商业金融用地，前景较好。（三）桐乡专业主题商业市场分析1、区域分析桐乡目前大规模专业主题市场主要为：（1） 位于桐乡东部的濮院镇羊毛衫市场是全国最大的羊毛衫集散中心，拥有羊毛衫交易区5个，辅料、毛纱交易区3个，总建筑面积30余万平方米，门面近6000余间，企业3200多家，约占全国毛针织服装市场分额的40以上，年交易额在150亿元以上。（2） 位于桐乡西南的崇福镇皮草大世界，其现有规模皮毛加工企业37家，皮毛生产加工企业2500家，年出口额达5000万美元，销售额超过了50亿元，是全国皮毛业大型集散中心之一。（3） 位于桐乡东部的南方家园商城(大型装饰建材五金市场),该市场一期占地88亩，建筑面积8万平米，拥有停车场1万平米，独立商铺800多个，集商、储、办、住于一体，一楼商铺，二楼展示、仓储两相宜，三楼办公、居住两兼顾。该市场一期于2004年11月6日正式开业，目前商铺只有30多还未招商，其余均已入驻国内外著名品牌。（4） 位于城西南经济开发区内的桐乡市凤鸣装饰材料市场紧邻320国道，市场占地面积40000平方米，建筑面积25000平方米，项目于2001年6月底竣工，为桐乡市重点专业市场。商城下设：陶瓷洁具交易区、五金厨具交易区、板材交易区、灯具交易区。是桐乡市及周边居民采购建筑装饰材料的主要选择。（5） 位于桐乡东部的副食品市场是目前桐乡最大小商品批发市场，拥有十一个交易区，总建筑面积约3万平方米，门面多达700多间，是周边乡镇以及本市个体经营户的重点购物渠道。2、经营面积桐乡在经营专业主题商业市场经营面积及单间主力面积统计表 数据来源：各市场实地市调统计项目濮院镇羊毛衫市场崇福镇皮草市场南方家园商城(大型装饰建材五金市场)凤鸣装饰城副食品市场合计总经营面积30万3万8万2.5万3万46.5万单间主力面积18外20内40301880注：副食品市场的单体主力面积部分为门面和仓库集合在一起南方家园商城(大型装饰建材五金市场)体量为一期，规划建设的二期还有3万体量。 以上数据为初步统计后大致准确数据，仅供决策参考之用。3、经营者情况（1）区域来源调查显示在各专业主题商业市场，桐乡本地经营户在数量上占较大比例约30，其他70为全国各地商家。其中濮院镇羊毛衫市常以江苏吴江、温州、台州为主；崇服皮草大世界来以河北,东北等北方皮毛生产地为主；南方家园商城(装饰建材五金市场)以宁波、台州为主。（2）经营者实力外地商家不但在数量上占优势，且他们普遍规模大、实力强，经营方式多以批发为主。而本地商家稳中求益，且投资项目较多，故一般规模不大。（3）对投资商铺的认识 本地经营户投资意识比较强，容易接受新事物，但多数稳中求益，故没有一定的升值潜力是不会购买的； 外地经营户尤其周边县市如:杭州、温州、无锡、吴江等地，投资意识也较强，又因其较强的经济实力和融资能力也为投资商铺提供了可能和保证。4、经营档次及主力经营品种、消费档次在各专业主题商业市场中。濮院镇羊毛衫市场为全国性的大型批销基地，产品全，价格广。详情请见下表： 项目名称经营产品种类主力品种产品档次濮院镇羊毛衫市场高中低各种档次的羊毛衫、毛纱，辅料等羊毛衫一、五区档次较差四区档次一般三区档次较高二区档次最高崇福镇皮草大世界经营中高档皮具、皮毛饰品、皮毛工艺品、皮毛服装等皮草服装、皮具中上南方家园商城(大型装饰建材五金市场)陶瓷卫浴，木业，灯饰灯具，电器电料、木业板材，油漆，板材石材等陶瓷卫浴，灯饰灯具较高副食品市场副食品、水果、粮油等副食品一般5、经营现状羊毛衫市场：建于1988年，目前该市场现今分为十个羊毛衫交易区-原毛区、毛纱区、辅料区、货运中心、卸运中心、科技开发中心，总建筑面积达57万平方米，其中羊毛衫制作交易区约30万平方米。市场的通讯、交通、金融、食宿、娱乐设施齐备、全国30多个省、市、自治区成千上万的客商来此生产经营，市场汇集料全国各地生产的多种系列羊毛衫、羊绒衫和各类针织服装、产品销往全国各地，经营状况一直很好，每年的6月-8月是该市场的淡季，绝大多数门面停业进行装修。注：1、该市场的经营户都认为这里的经营状况不错，虽然现在租金有点偏高，但部分好的店铺还是供不应求，譬如二区精品一条街，该区店铺租价已高达6000元/年。有些街道如一区桂林街和五区部分位置较差街道年租金只有350元/ ，但还是少有人问津。2、据我们市场调查虽然现在是淡季，有部分店铺因时而变，已改卖夏季服饰，仍然有不错的人气。3、羊毛衫交易市场现今只有五个交易市场，其中二区、三区档次较高，多为国内中高档羊毛衫销售，其他区档次一般，多为低档产品或自制自销。六区现为东兴商厦写字楼，七区、八区辅料区，九区十区为毛纱区和羊毛衫制作，环境较差。 皮草大世界：市场占地面积250亩，是一个依托崇福地区厚实的皮毛加工产业基础建办的具有较强特色的工贸一体型重点专业性市场。现已建有商铺位350多个，发展扩大可容1000多个铺位，并兼有占地面积180亩的皮毛加工生产基地。市场功能为国内外各类毛皮、裘皮制品、服饰及其裘皮服装的销售和生产加工制作。国内外众多的皮毛客商云集于此，商铺暴满，生意红火，数十家企业已入驻皮毛加工生产园区。目前门面供不应求,甚至有两家合做一个门面。目前是该市场的淡季,9-11月份是该市场红火的季节。注: 1、乌镇一日游将不再仅游乌镇一地。即将开业的崇福皮草大世界也将纳入旅游路线，且此地皮草服装的零售价仅为市场价格的四五成,其经营状况将会更好。南方家园商城(大型装饰建材五金市场)：该市场于2004年4月份建成交付，于2004年11月6日正式开业。共800多个商铺，现只有30多个商铺无商家进驻，其余均已招商成功。据在此经营者反映这里的经营状况不错，随着近年来桐乡房地产市场的发展，装饰建材五金的需求也随之增长，其中以桐乡市区居多，乌镇、濮院次之。 注： 1、 市场设计较为人性化，商铺共有三层：一层为商铺，二层可为展示、仓储，三层可办公、休息两兼顾 2、 市场配套设施较为完善：设有客房、餐饮以及娱乐设施齐全的海阔天空娱乐城。副食品市场：该市场起建于2002年，经营状况一年不如一年，部分业态已撤走，如：蔬菜交易区，水果交易区也逐渐减少，现今已成为名副其实的副食品市场，业态以副食品为主，水果、粮油土特产为辅。副食品市场多以批发为主，故其经营状况还很良好，客户以周边乡镇的个体经营者为主，其批发量都比较大。 6、终端消费者情况各专业商业主题市场由于规模、档次不一，其终端消费客群也存在一定差异，详情请见下表。项目名称区域来源及消费方式消费能力消费偏好分析濮院镇羊毛衫市场全国30多个省、市、自治区，批发为主较强各个产品档次和价格层次均有崇福镇皮草大世界全国各省市，其中有一定的为来桐乡旅游的游客批发零售兼有。较强产品档次中上南方家园商城(大型装饰建材五金市场)市区居多，少量临近乡镇、批发和零售并重市较强注重品质，价格也要适中副食品市场周边乡镇，零售为主市区临近乡镇居多，零售为主一般档次一般，注重价格便宜7、场地租金水平各市场中场地租金由于位置、楼层的不同而有所差别，另外门面与仓库也有不同。濮院镇羊毛衫市场在3506000元/年之间；崇福镇皮草市场在20004500元/年之间；崇福镇皮草大世界在4501400元/年之间；南方家园商城(大型装饰建材五金市场)租金范围在180360元/年之间；副食品市场市场则在120220元/年之间。桐乡市在经营专业主题商业市场场地租金统计表 数据来源：各市场实地市调统计项目名称租金水平（元/年）濮院镇羊毛衫市场二区精品街6000左右三区天津街5000左右四区位置较好店铺2200左右一、五区较好店铺1600左右二区其他街4500-5800三区其他街3300-4500四区位置一般店铺800-1500一、五区一般店铺350-1200一区二区间的双燕路 3500三区四区间的西风路3000无仓库崇福镇皮草市场:皮草市场:沿街40004500位置较好（两头）3800-4500皮草大世界:1f :14002f:1250皮草市场:位置中间的以及部分染色区2000-3500皮草大世界:1f位置一般:600-12002f位置一般:450-1000无仓库凤鸣装饰材料市场沿街3800内铺3000无仓库南方家园商城(大型装饰建材五金市场)沿街300360内铺180280仓库84副食品市场沿街220左右内铺120-180仓库60-80注：受市场淡旺季交替的影响，租金会出现一定的波动，以上价格为正常租赁价格从租金市场看，除濮院镇羊毛衫市场、崇福镇皮草市场由于为全国性的特大型交易市场，经营时间较长，营业状况好，故租金较高外，其他专业商业市场每月的租金大部分在1030元，比较符合地县级城市的一般商业租金水平3050元。8、市场表现综述和发展空间、趋势分析濮院羊毛衫交易市场：经过20多年的精心建设经营，该市场已成为全国最大的羊毛衫交易中心，市场环境成熟，专业度高。并且，依托该市场，周边发展出了大量的规模加工企业。整个区域成为了从原料交易、设计加工、批零销售一体化的全国性贸易基地。客户遍及海内外。因此，在未来短期内，该专业主题市场将围绕原有交易市场而发展，发展空间有限。崇福皮草交易市场：崇福皮草交易市场已皮毛半成品交易为主，皮毛交易远负盛名，同样为全国性交易基地，有稳定的客户资源。同时依托海宁的皮革生产优势，逐步向皮毛皮革的原料交易、成品销售一体的方向发展。围绕该市场，周边的加工、生产企业众多，依托该市场而发展，同时为该市场提供了更多的产品资源。建材市场：目前桐乡的建材、装饰材料销售集中在崇福的桐乡市建筑装饰材料市场、城西南的凤鸣装饰城、城东的南方商城内。其中崇福的桐乡市建筑装饰材料市场规模较小，经营状况不佳，多为低档材料经营及作坊型加工制作，只能为周边镇乡居民提供简单服务。而位于西南老320国道边的凤鸣装饰材料市场经过多年的经营发展，以装饰材料销售为主，品牌众多，专业度高，经营状况为桐乡最好。南方商城为后起之秀，目前商家基本进驻，内部环境较好，周边交通便利，但发展需待时日。考虑到桐乡市场需求的空间有限，装饰建材市场基本饱和。值得注意的是目前桐乡缺少家具专业市场，家具销售零散，无规模，专业家具主题市场应该有较大的发展空间。小商品批发市场：桐乡市无大规模的小商品批发市场，现从事小商品批发生意的商户多在副食品批发市场和桐乡集贸市场内进行经营，数量少，经营规模小，零散杂乱。鉴于桐乡的地理位置，同时浙北缺乏具有规模和品牌的小商品交易中心，市场有释放的空间。三、房地产市场研究1、桐乡房地产市场概况桐乡房地产市场也是随着全国性的房地产开发热潮一路走来的。1999年以前桐乡市区商品房价格不超过1200元/ m2，而2001年市商品房价格在16001900元/ m2，经过3年来的发展，来自上海、杭州、台州等的外地开发商和策划公司已经全面进入桐乡市场，目前桐乡市在售众多楼盘的均价都已经接近3000元/ m2。房地产发展水平大幅度提高。2004年桐乡房地产市场运行数据 数据来源：桐乡统计局数据项目数值同比房地产投资额13.81亿63.9%房地产施工面积166.54万m288.9%#住宅施工面积123.69万m282.8%竣工面积46.11万m272.1%完成销售面积37.78万m265.7%销售额10.72万m2162.1% （1）供应方面根据桐乡市的城市规划的方向，目前在售楼盘主要集中在城东和城北区域城东-世纪大道以东，振兴东路方向：丰润国际花园、凤凰新城、三昕新天地；城北-庆丰北路和复兴北路方向：庆丰河滨小区、河坊人家、光大城市花园、碧水云天、世纪高尔夫（东北）；住宅主力面积均在120-150之间，建筑形式以多层为住，少量小高层和高层。销售情况普遍较好，购房者多用以自住。（2）需求方面 （3）消费方面 桐乡市购房者目前对东北方向发展前景较为看好，因此多愿意选择该区域楼盘；而城西由于非规划重点方向，有重工业企业，故而购房者兴趣较低。（4）前景方面 2、在售商业物业竞争市场分析（1）板块市场市场现状综述 目前在售商业物业均集中在城东方向（黄金水岸位于乌镇），体现了城市东括的规划方向。该区域以市政府行政大楼为中心，世纪大道和振兴东路为主轴线。区域人文气氛好，规划起点高，有较好的发展前景。区域现有商业环境尚不成熟，商业多为社区底商，经营状态不佳，缺乏可带动人气的大型商业百货，主题商业街。整体市场的处于起步阶段，发展需要一定时间。（2）市场供应体量分析从以上柱状图可以看出，桐乡目前在售的竞争个案总体量不大，若从单个项目在看，除润丰商业步行街15万和聚宝商业广场桐乡鞋业皮革城有17万外，其余规模都处于一般水平。（3）各商业类型分析（沿街底层商业店铺、主题式商业街、社区式商业街、区域型商业中心、公共式shopping mall、大型主题mall）润丰商业步行街、聚宝商业广场-桐乡鞋业皮革城、乌镇黄金水岸3个项目规划中的经营业态都比较丰富，涉及数码通讯、商贸、餐饮、娱乐、ktv休闲、服装、度假等等，属于复合业态。a、润丰商业步行街：主推“集合式商业街区”包装概念，主要推广内容包括：a、b两区服装为主，饰品、影像、化妆品、礼品、花卉等为辅, c、d区规划保罗大厦，为大型主题数码城等等。b、聚宝商业广场桐乡鞋业皮革城：由主题专业市场和精品商业街区两部分组成,为集商贸、商务办公、酒店式公寓、餐饮、休闲娱乐于一体的商业广场c、乌镇黄金水岸：经营定位为度假娱乐休闲广场是一座星级酒店假日公寓，包含了娱乐、ktv休闲度假。d、新天地: 一幢独立商业楼，商业业态规划银行、汽车、橱具、it销售、餐饮、休闲、娱乐、ktve、凤凰新城: 西区为商业区，有大型商场，精品专卖店，写字楼和步行休闲广场。 (4)规模及规划分析在售商业竞争个案规划分析楼 盘 名体 量规 划 分 析润丰商业步行街项目总建15万，步行街全长1.6公里。项目分为a、b、c、d四大功能区，集购物、休闲、餐饮、娱乐、观光为一体的一站式商业购物中心。项目共分两期开发，a、b区为第一期，2004年上半年开盘，目前已全部售完交付，进入招商阶段；c、d两区规划在建中。其中a、b两区经营业态规划以服装为主，饰品、影像、化妆品、礼品、花卉等为辅，a区规划建大型超市新世界商业广场。c、d区规划建有保罗大厦，为大型主题数码城。项目共规划近500间步行街商铺，已交付a、b区共有201间。规划05年10月1日开业。物业管理费3元/月。聚宝商业广场桐乡鞋业皮革城项目占地8万，总建17万，共分为2期开发，共有商铺3000余间该项目主体四层，局部1315层，由主题专业市场和精品商业街区两部分组成。一期分为a、b、c三个区域，其中a区为4层专业皮革市场，共1263间商铺；b区为4层精品商业街区，共156间商铺；c区为4层的精品商业街区和局部15层的商务中心，商铺140间，写字间270间。二期规划建有精品商业街区，酒店式公寓及餐饮店和休闲娱乐中心，正在规划中。一期预计7月份开盘，目前正在预定中。乌镇黄金水岸项目占地3万，总建筑面积5万，其中3万商业街区共规划328间水岸商铺及2万假日酒店式公寓369套（15f）项目共划分为五大区域：金玉满堂为精品购物广场，主要以桐乡蚕丝制品、濮院羊毛服饰、盛泽丝绸制品、崇福皮革、海宁皮具等经营产品为主。双龙回谰经营定位为特色水岸餐饮广场，主要以大型餐饮，民族特色餐饮为主。三宝揽胜经营定位为特色旅游购物广场，主要以地方土特产、老字号小商品、旅游文化精品为主。又忆江南经营定位为水岸风情休闲广场，主要以咖啡、茶坊、特色小吃为主。翠波三居经营定位为度假娱乐休闲广场是一座星级酒店假日公寓，包含了娱乐、ktv休闲度假。项目预计8月份开盘。新天地项目总建1.3万，其中商业总建为5406。规划一幢独立商业楼共4层，1、2层连卖共11间，层高6米，经营业态主要有银行，汽车，橱具，it等品牌展示销售。3层留做自用，经营餐饮、休闲、娱乐、ktv。4层目前经营方向未定。凤凰新城项目占地84809亩，总建筑面积8万，其中商业面积为10000项目共分二期，目前在售的为一期。园区实行东西分区，东区为住宅区，建有20栋多层、6栋小高层住宅，并设有中心广场、都市溪流、林荫大道等高尚景观；西区为商业区，有大型商场，精品专卖店，写字楼和步行休闲广场。（5）项目交通商业配套分析桐乡在售商业楼盘配套统计表案名配 套润丰商业步行街1 交通配套：项目规划为长条型步行街，中间为步行区，外围两端为机动车通行区，外围和段间设有地上停车位，车位配比接近1：1，基本满足经营者和消费者的需要。2 商业相关配套：c、d区规划为大型的集餐饮、休闲、娱乐为一体的步行街区，可为a、b区的消费者提供休息、进餐的场所；另中间步行区建有景观小品和休憩木椅，可满足消费者短暂的休息之需。聚宝商业广场桐乡鞋业皮革城车辆与行人可经梧振路和320国道进入广场，设计为3000超大入口广场，方便人流聚散。广场周围建有地上停车位；人流可经专业市场和精品街区之间的道路往返两块区域。二期规划建有餐饮、休闲娱乐设施，作为专业市场和精品街区的辅助配套设施。乌镇黄金水岸1 交通配套：项目三面环路，一面临水，东临桐乌公路，南临青镇公路，西临植材路，交通枢纽，为进入乌镇7的门户位置。项目邻水和内部为特色步行商业街；酒店地下设有96个地下车位，地面设有100多个地面车位。2 商业配套：项目天然水系浮谰桥港水系资源丰富，整体建筑规划以水系为主题展开，四大主题广场，五大特色区域，以江南古镇独有的街区作为建筑格局主题，街巷、河道、拱桥、粉墙黛瓦的建筑，小桥、流水、人家、水景相融。新天地项目设有一部观光电梯，三层屋顶设有空中花园，其中三、四层可选择装中央空调，三层自营休闲、餐饮、娱乐广场。凤凰新城1 交通配套：项目位于桐乡新区，北临振兴东路，西接世纪大道，与市政广场、大型城市公园相联。车位配比接近1：1，基本满足经营和消费者的需求。2商业配套：新都市主义主张，商业，行政和市民公共活动空间的布局，应该与邻里区域有机融合，而不是相互分离，项目身处都市繁华处，周边是高级休闲场所、购物中心、现代建筑林立，园内也设有商业步行街，写字楼以及大量商铺。 （6）销售对象分析（项目商业部分的销售、招商、自营的比例）及商铺销售方式 桐乡在售商业楼盘销售分析表案名销售对象分析润丰商业步行街项目25%的商业可自营，75%的比例由开发商进行招商，全部对外销售后按比例实施以后的经营方向。a区为三层、b区为两层，分为1f+2f、1f+2f+3f两种对外销售方式，余下的第三层可单独销售；招商、出租的形式与销售方式一样，可和一、二两层；一、二、三整租或只租第三层。与承租户签约3年，特殊的可签5年。聚宝商业广场桐乡鞋业皮革城项目未开盘销售，目前接受预定，客户购买后可自行经营，也可交付给开发商进行统一的招商，但必须按照开发商规划的业态分布进行。项目专业市场中，一、二、三层可对外销售，四层为留用，规划有物业管理办公和开发商建有配套设施和仓库。乌镇黄金水岸1项目商铺采用全部对外销售方式，按一定的自营比例和划分的区域经营方向，统一进行招商，商铺共2层，1f加2f一起对外销售，三年包租，每年8.5%投资回报保证，其酒店为假日产权式酒店，反租形式未定。新天地项目1f+2f一起销售，三层为自营，四层目前暂不销售，规划未定凤凰新城项目1f临振兴东路和和平路已开始销售,接世纪大道的还未销售.客户购买后可自行经营,，也可以转租，业态没有太多的限制。（7）产品特点（独特销售主张，ups）桐乡在售商业楼盘产品独特销售主张分析表案名产品特点分析润丰商业步行街综合性商业步行街区全长1.6公里，为桐乡第一个大型综合性商业街区主力店层高4.5米，开间4米，进深8米。独特销售主张：传递时尚，共享生活。聚宝商业广场桐乡鞋业皮革城大空间框架式结构，层高4米，场内宽8米走道，店铺面积可自由分割组合。乌镇黄金水岸乌镇新城建设中第一个大规模综合性商业项目，集娱乐、购物、休闲、美食、渡假、旅游为一体的一站式生活乐园。独特销售主张：聚龙天下财富海岸新天地底层商铺层高6米，开间6.6米，大空间，适合汽车、橱具等大体积产品展示销售。凤凰新城同一街区集合多种功能的建筑,商业