2007年长沙商业地产分析.doc

长沙商业地产分析2006年，长沙市商业地产向品牌化、规模化、郊区化、开放型、人防型发展，不断更新换代，趋向规范与成熟。 2005年7月长沙市商业网点布局规划定案，令长沙商业未来15年的发展有了更明晰的发展方向，基本形成与长沙市社会经济发展和对外开放水平相适应、区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系，板块效应日趋明显。 数据显示，2004年至2006年9月，长沙市商业用房新开工面积共计65478万平方米，竣工面积452.2万平方米，销售量161.87万平方米，呈现出明显的供过于求的状况。由于零售业竞争加剧，导致数个管理不善的(或是定位不准的)大型商场、写字楼暂时停业以重新定位或装修，也有部分商场、写字楼缩减零售楼面，改做其他用途。 综合市场调研可了解到，从2006年开始的往后三年之内，长沙市商业物业将历经一个放量的高潮期。一、长沙商业地产现状1、长沙市商业格局； 根据二oo五年七月通过我省专家评审会的长沙市商业网点布局规划，确定了长沙未来15年城市商业发展总体目标： 到2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街，并就长沙城市商业发展战略与发展目标、城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等方面的建设进行了专项规划。 根据专家的看法，此次规划遵循三个方面： （1）随着需求的变化，对商业网点布局会提出新要求。 （2） 规划要进一步与长株潭融城及长沙一小时经济圈的战略相结合，提高辐射能力。商业今后的布点不一定集中在核心城区，而要向交通便捷，辐射力强的城市外环、城郊接合部分布。 （3）三是规划要将整合控制现有城区网点与规划引导新城区网点相结合。长沙传统商圈分析 五一广场商业中心地位稳固的市级商圈区域范围： 以五一大道与黄兴路交汇立交为圆心，步行在30分钟的范围 简介：五一商圈有2000多年历史，最初由居民聚居形成原始商业发展而成。位于长沙核心地带，高度集中的商务与金融配套奠定了其商业主导地位，是各路商家必争之地。汇聚百货、大型连锁超市、步行街、专卖店等，商业营业面积达50万以上。南北、东西两大城市主干道的汇集，每日人流量达30-50万。特点及发展前景分析： 1、历史悠久，是历来长沙商业中心，城市中唯一市级商圈； 五一商圈2000多年来一直是城市商业的集中地，有着深厚的湖湘文化沉淀和商业根基。东西主干道五一路与南北主干道黄兴路、湘江中路在此交汇，联接河东与河西的橘子洲大桥亦联接了五一商圈，政府对防洪工程建设及旅游资源开发的大力投入而成就的湘江风光带近在咫尺，众多金融、办公场所入驻，交通的便利性、城市的中心位置、丰富的旅游资源、人口的集中、消费的惯性，这些都奠定了五一商圈成为城市唯一市级商圈的霸主地位。目前商圈内汇聚了6000多家商业品牌，年消费额逾千亿。2、业态齐全，以中高档次为主，经营状态良好 圈内汇集了平和堂、春天百货、王府井百货、新世界百货、百联东方商厦、万达购物广场、百盛购物广场等大型购物场所，黄兴路步行街、金满地商业步行街、坡子街民俗商业街共三条商业步行街，苏宁、国美电器专业卖场，沃乐玛、家乐福、好又多等大型生活超市，友谊宾馆、万代大酒店、国贸大酒店等酒店，麦当劳、肯得基、火宫殿、杨裕兴、黄春和、东北饺子馆、蒙娜丽莎中西餐厅等知名餐饮，建行、商行、工行、人寿保险、中信银行、中国银行等金融机构，金色年华、挪威森林、钻石钱柜、星光灿烂、魅力四射等休娱休闲场所，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、旅游于一体大型商业中心，商圈内以中高档次业态为主。 省内单店营业额最高的平和堂年均营业额达6亿，王府井百货2006年销售额接近5个亿，黄兴路步行街2005年营业额达11亿元，沃尔玛年销售额逾3亿，整体经营状况良好。3、百货业趋向饱和，竞争异常激烈，百联东方与新世界百货走差异化路线 商圈内有9家大型百货及购物中心，密集分布在以五一路与黄兴路交汇的周边，多为自主经营，主要采取保底扣点经营模式，功能分区基本为一层珠宝、化妆品，二层女装，三层休闲装，四层男装，五层以上为休闲娱乐、餐饮，所针对的消费群体主要是中、高层消费者，同质化竞争激烈。 在商圈内百货趋向饱和的情况下，2006年新开业的新世界百货与百联东方商厦开始走差异化路线，均开辟奢侈品专柜来提升价值，吸引消费，设有cerruti 1881、gieveshawkes、daniel cremieux、 piombo、mrphisto、o hui、momo、agatha、omega等世界名品专柜。4、辐射全市及外来游客，人流旺 五一商圈的消费辐射全市，也吸引了很多外来游客来此消费，是湖南人流、物流、资金流、信息流的中心，日客流量达30-50万人次。黄兴路步行街成为外来游客必游之地,日均客流量8万余人次，双休、节假日达15-18万人次。5、以五一路为界，南盛北衰，百联东方的进驻有望复兴以北区域 黄兴南路与解放西路集中了大量的人流，五一路上集中更多的是车流，受五一路立交桥及人们消费习惯的影响，五一商圈出现以五一路为界，南盛北衰的商业状况。北片区的长沙东汉名店广场（现更名为新世界大厦），原规划有460多个铺位，由于立交桥的影响及定位偏差，目前仅有一层临街铺位还在经营，新大新百货经营状况也远不及南片区的百货。 百联东方所走高端差异化路线使得北片区有了高档百货，有希望能带旺北片区，但与晚几个月开业的新世界百货相比，人气有所不及。 南区域基本饱和，以北区域还存在较大量的在开发与待开发用地，在开发的项目有金都商业中心21000多平方的商业体量，待开发项目已知的有中环一世界和万代大酒店以北地块，北区域的复兴需要各项目的对话与联动。荣湾镇商业副中心河西唯一商圈 区域范围：河西通程商业广场为中心，步行5-8分钟范围内。商圈简介： 荣湾镇是岳麓区由来已久的商贸重镇，通过湘江一桥与河东相连，是该区最重要的交通枢纽，人流旺。 随着枫林路拓改、岳麓时尚购物中心 、新外滩商业中心广场等大型商业的落成，溁湾镇的商业价值急速上升。目前商业营业面积约6.5万平方米，日人流量达15万，消费层面主要是来自河西高教区的教职工及学生、长沙高新区、麓谷的白领人群。主要商业物业：商圈特点及发展前景分析：1、商圈现有商业面积与河西消费力不相称，后续发展空间大； 岳麓区有近40万人口，非农人口31万，2005年，城市居民人均可支配收入为12522元，比长沙市整体水平略高，商圈商业面积约6.5万平方米，后续发展空间大。 在建或规划中的的部分项目如下：2、业态基本齐全，以中、低档为主，高档消费市场空白； 商圈内业态基本齐全：大型购物中心有通程商业广场和新外滩购物中心，餐饮有东锅中西餐厅、荷香楼湘菜馆、晶珠国际美食城、必胜客、麦当劳、肯德基、桂林人、台北豆浆等；金融配套有中国银行、招商银行、中信银行、中国农村信用合作社；酒店有麓山宾馆、枫林宾馆；大型生活超市有新一佳、步步高，较为零散低档的娱乐休闲场所较多，上档次的少。总体来看业态以中低档为主，高档消费市场空白。3、消费群以河西教师、学生、高新区麓谷的白领人群为主，集中在通程商业广场消费； 长沙教育事业历来比较发达，驻区有以中南大学、湖南大学、湖南师范大学为代表的30多所高等院校、科研院所，在校大学生达16万人，各类科技人员10万余人，国家级长沙高新技术开发区、岳麓区国家大学科技园位于中心区域，堪称全省典型的文化区、科教区。 麓谷科技新城是长沙高新技术产业开发区从2000年起集中开发建设的科技新城区,科技新城的发展定位为以高新技术产业为主导、生态环境为特色、兼具城市功能。截至目前，麓谷园区已聚集400多家高新技术企业。河西具规模、上档次的商业目前集中在荣湾镇商圈，高校教师、学生及高新区的白领人群消费也集中在了荣湾镇商圈的通程商业广场。4、岳麓山、湘江风光带等旅游资源利于商圈发展； 岳麓山为国家4a级风景名胜区，2004年接待游客100多万人次，毗邻荣湾镇商圈的岳麓山风景名胜区提升了商圈对区外游客的消费吸纳能力。未来3-5年，岳麓区计划投入120亿将潇湘大道北段打造为最美的湘江风光带。政府对于旅游资源开发与基础设施建设有利于商圈发展。5、岳麓区政府、长沙市政府的搬迁对荣湾镇商圈价值有所提升，长远来看有可能削弱商圈辐射力 区政府与市政府搬至岳麓区北部，周边起来了很多高档住宅小区，当人气提升到一定程度，将会形成一个新的商业中心，对于荣湾镇商圈来讲会削弱其辐射能力。在目前区北人气不旺的情况下对此商圈的价值有所提升。东塘商业中心快速更新换代中的传统商圈 区域范围：以东塘立交为圆心，步行在15-20分钟的范围商圈简介： 东塘商圈是城市南拓的门户，南部居民传统的商业聚集地，商业营业面积约15万平方米，每日人流量约10万人次，消费群以东塘立交桥为圆心的南部家庭为主。东塘是湖南电信、湖南联通的大本营，移动公司最大的营业厅也在这里，加上易佰通讯、迪信通等手机销售商，东塘已成为长沙通讯产品最前沿最迅捷的发布平台。主要商业物业：商圈特点及发展前景分析： 1、业态齐全，档次拉差大，大众化专业卖场与超市受欢迎 东塘商圈有2家知名百货公司，2家综合卖场，8家专业卖场，步步高、家润多共3家大型生活超市，屈臣氏精品超市，大都市商业街。 餐饮：新华楼、麦当劳（2家）、桂林人、肯德基、火宫殿、哈特波波巴西烧烤餐厅、北京饺子馆、绿茵阁咖啡厅、上岛咖啡、米萝咖啡、金牛角王中西餐厅 金融：中国银行、建设银行、交通银行、中国农业银行 文化：东塘恒远图书城、东塘图书城 酒店：波月宾馆、神禹大酒店 休闲娱乐：浣溪保健休闲中心、音乐房子ktv 大型药店：楚仁堂大药房、星城大药房、芝林大药房等。 以上数据可看出，东塘商圈业态齐全，大众化的专业卖场与超市占了很大比例,也是最受到消费者欢迎的。金色家族定位成“顶级名品”，拥有lacoste、bwm、kloss、ecaca、ports、elle、rado、autason、boss、raymond weil等近50多种世界名品，目的在于走差异化的路线，在周边中低档的商业中脱颖而出，但周边消费力有限，场内显冷清。沿线有不少临街的小商铺，商品低档，形象差，有待更新换代。2、目前消费主要以南城消费者为主 东塘立交桥一公里范围内有10万人口左右，人口密集，是长沙传统商业聚集地， 2004年后开始进驻国美电器、通程电器、步步高超市等众多规模大众化商业，东塘商圈正式步入更新换代时期。由于目前主要以中低档商业占较大比例，且东塘立交桥与交通的过于拥挤在一定程度上制约了中高档商业的发展，目前主要以南城消费者为主。3、作为南拓的门户，东塘商圈发展空间大，东塘商圈往南部延伸，大东塘商圈逐渐形成。 南北主干道韶山路拓改成功，交通便利性更佳，南城已最适宜居住地之一。加之长株潭化进程加快,往来于此的经商者越来越多，商圈快速的更新换代，令东塘商圈的发展空间巨大。 2005年11月，深国投购物广场落户雨花亭，共四层，每层面积逾一万平方米，首层为精品购物场所，含屈臣氏，沃尔玛超市（世界500强企业）占据二、三层，第四层由时代华纳（世界500强企业）斥资2亿元作影视。在世界500强推动下，东塘商圈顺应城市南拓进程，逐渐形成大东塘商圈，在雨花亭附近形成中高档商业，将辐射更多的南部消费者，甚至吸引其他区的消费。火车站商业中心湖南省最大电脑及电子产品集散地 区域范围：以长沙火车站为辐射中心，沿车站路与五一大道（东段）向四周延伸，北到八一路、南至人民中路。商圈级别：传统商圈 商圈简介： it产品市场经过近十年的发展，目前已形成了湖南省最大的电脑及电子产品集散地，辐射面甚广。众多的it卖场林立，已形成传统消费习惯氛围，引导人流消费走向。由于火车站与长株潭汽车站的影响，人流量大而杂，交通路网发达但阻塞。商业营业面积约10万平方，日人流量约20万。主要商业物业及商业配套：商圈特点及发展前景分析：1、业态齐全，以电脑及电子数码产品销售为主，交通优势明显，酒店业发达。 火站商圈业态齐全，尤其以电脑及电子数码产品销售为主，有9家大型it专业卖场，苏宁、国美、通程电器、家润多家电超市内也有大量it产品销售，已形成湖南省最大的电脑及电子产品集散地，辐射面广。 由于火车站、长株潭汽车站、民航大酒店的影响，火车站商圈交通优势明显，同时带旺周边酒店业、娱乐休闲。 餐饮：金至尊酒楼、兄弟海鲜酒楼、麦当劳（2家）、杨裕兴（2家）、秦皇食府、咖啡语茶中西餐厅、芙蓉人家、福楼酒家 酒店：芙蓉华天酒店、长岛饭店、民航大酒店、银河大酒店、金泓大酒店、三九楚云酒店、银河大酒店、东方大酒店、凯旋大酒店、蓝天大酒店、金港酒店、海程大酒店 金融：中国农业银行、中国农村信用合作社、交通银行、长沙市商业银行 娱乐休闲：海东青健身俱乐部、敦煌千子莲足道、美度概念生活馆2、人口密度高，消费人群偏向年轻化 商圈中心区域人口总数接近35万，分别为it人士、写字楼白领、企事业单位以及原有居民群，其中以it人士为主，约占60%的份额，而这群it人士的年龄大多在25-35岁之间，个人年薪普遍在5-10万元左右，人均年收入高于长沙城区整体人均收入水平甚多。另外，南来北往的旅客占有相当的消费比例，金苹果大市场吸引了全市中低收入群客户。3、整体商业形象欠佳，中高档购物场所不成主流 火车站人流很杂，众多不法商贩横行，商圈整体商业形象不佳。传统百货商厦晓园倒闭，国储转型，目前仅有阿波罗商业广场在持续经营，中低档次。在政府的扶持下，刻意引进品牌商家，努力改变火车站形象，整改经营环境，发展前景好。伍家岭商业中心北部唯一商圈，发展前景好 区域范围：以伍家岭立交为核心、步行在15分钟的范围。 商圈简介：伍家岭商圈一直以来就是长沙北部唯一的一个商业区，以丽臣路和芙蓉路交叉处为核心，泰阳商城、北斗星商厦雄踞此地多年，随着芙蓉路的修建，世界著名零售企业通程电器也相继进驻，但由于2002年波隆立交桥的修建，削弱了该商圈本身就不够浓厚的商业氛围，加上该地区客户的消费能力不强，导致普尔斯玛特、北斗星商厦被迫关门或经营转向。商业营业面积约4万，日人流量7-8万。主要商业物业：商圈特点及发展前景分析：1、业态不丰富，商业档次不高，整体经营状况不佳 伍家岭商圈，业态不丰富，主要是满足人的基本生活要求。整体商业形象较为破败，档次不高。维多利购物中心（原北半星商厦）、泰阳商城由传统百货转营，现在百货功能已不复存在，重装后以批发和家电卖场为主，档次不高，伍家岭机电市场与地板城是两个较为破败规模也不大的专业市场。 相对而言，新一佳超市及附近的娱乐、餐饮相对较旺。 金融：中国农业银行、中国工商银行 娱乐休闲：百度慢摇会所、诺亚方舟娱乐港、伊甸园洗浴广场、 酒店：诺亚方舟大酒店、华悦大酒店 餐饮：麦当劳、银苑海鲜酒楼、银星酒楼2、消费以周边居民为主。3、交通便利，但发展受制于立交桥。 商圈以芙蓉路与三一大道交界，波隆立交桥为中心，南北有足够的延伸条件，尤其是向南的芙蓉路周边汇集了众多的写字楼与金融大厦。但波隆立交桥影响了商业的扎堆效应，东西延伸更加受到制约，使得商圈的覆盖面受到限制。4、随着新河三角洲的整改，及地铁线的设定，发展前景较好 新河三角洲规划范围南起319国道，北至浏阳河，西临湘江，东到芙蓉北路，计划三年内完成简陋房屋与棚户区等拆迁，解决由于造纸厂、化工厂等40多家企业的生产污染问题，建成一个总面积2072亩，以滨江文化园（含两馆一厅）为龙头的文化娱乐区，以湘江大道为依托的商业金融区，以文化为内核的人文居住区，这对于提质整个北城区具有极重要的意义 根据地铁建设规划，2014年前建设完成1号、2号线一期，总长52.275公里，43座车站，1号线站口就设在伍家岭。根据广州、北京等城市经验，地铁站口商业具有极大的发展潜力。 同时通过伍家岭商圈的重塑与地铁线的设定，将加速城北与主城区的融合，发展前景较好。发展中商圈星沙商业副中心： 规划：以北到潇湘路，南至凉塘路，西至天华路，东至东二线地区为核心，是政府重点发展的区域新商圈之一，设置业态结构，形成与长沙经济技术开发区和星沙镇综合性新城相协调，配套齐全、功能完备的现代都市商业中心。 星沙是长沙市从96年开始规划建设的物业新城（即长沙市卫星城），星沙目前城镇人口为15万人，流动人口：6万人，目前已建城区面积有22平方公里。 星沙是湖南省著名的汽车销售及汽车零部件销售集散地（包括其中机电产品市场），数万家中小企业积聚了强劲的消费力。餐饮业发达，但档次较低，中高档酒楼数量较少。休闲业颇为发达，但规模小，经营手段单一，经营地域零散。 正在建设的专业市场有星沙湘绣城、山水茗园（茶叶市场），星沙商业步行街招商顺利，星沙目前唯一大型购物中心为星沙通程商业广场，其主力卖场为中国生活超市连锁巨头新一佳超市和通程电器超市。全球商业连锁机构一泰国正大集团旗下的“易初莲花购物广场”于2006年4月中旬开业。 星沙未来一段时间期内需围绕政务、公务、会务、商务、业务类消费以及外资港资，投资开发商人员休闲与夜生活消费需求，进行消费趋向定位与对接。红星商业中心： 规划：将以湘府路与韶山南路交汇处为核心，构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。 红星商圈是借农博会之机而迅速崛起的南部商圈，会展业带来了巨大的人流、资金流。商圈内汇聚了多个专业批发市场，如电动车城、渔具城、体育用品城，灯饰城、太阳能批发城、红星糖酒批发城、红星通讯器材批发城、红星家用电器批发城、红星农副产品大市场、红星建材市场、莲湖汽配市场、红星花卉市场等，受区域整体市场消费水平以及消费意识限制，商业氛围不够成熟，业态单一，消费场所档次不高, 目前许多专业市场难以维济，部分商家经营回报率低。 商业营业面积约34万平米，消费以周边区域人口为主，以及会展业所带来的其它区域及外地人员。捞霞商业中心： 规划：捞霞商业中心位于开福区霞凝新港城内，是开福区现代新城，也是长沙市未来发展重心。其主要功能是服务于依托霞凝新港和长沙火车货运北站为中心的物流园，以及沿长沙经开区外围的青竹湖外商城工业小区和大明工业园为对象的商业活动，辐射范围包括长沙县和望城县广大区域。马坡岭商业中心： 规划：马坡岭商业中心位于芙蓉区东部隆平高科技园内，与长沙县县城星沙镇共同组成长沙市的副中心城市星马新城。构建以服务于长沙县、浏阳市为主要对象的区域性商业中心；以大型超市和仓储店为骨干，鼓励发展仓储超市、大卖场、配套完善餐饮、生活服务、休闲娱乐和其它服务设施；发展科技市场。合理配置资源，优化商业布局，按照城市发展规划和区域发展要求，发展新兴产业，形成新型的现代化商贸区。黎托商业中心： 规划：以武广高速铁路黎托客运站的建设为契机，建设完善配套商业设施，构建商贸、文化、健身休闲、高档住宅为一体的新商业中心。大托商业中心： 规划：依托长株潭三市经济一体化和大托机场口的区位优势，以及以中信新城购物中心为代表的商家落户于此，结合天心生态新城的建设，逐步发展形成一个新的区级商业中心。望城坡商业中心： 规划：远期规划建设引导性商业中心。其主要功能服务于以岳麓山风景名城区旅游、休憩为主题的商业活动，辐射范围包括宁乡县和望城县广大区域。商业中心的所有设施不仅应方便、满足居民、旅客的生活和购物需求，同时应与自然景观融合，与文物建筑协调，有利于环境保护和可持续发展。观沙岭商业中心： 规划：随着市政府西迁，市府周边地区逐渐形成了一个新兴的经济发展增长极，带来了众多的发展商机。依托岳麓大道、金星路、银杉路、杜鹃路和北大桥桥头，重点发展商务、会展、商贸餐饮和高档房产等行业，建设商务楼宇，发展“总部经济”，构建岳麓新城楼宇经济核心发展区。建设好远大城市文化购物广场、府东商业大厦、新区治商务酒店等项目。商业格局特点总结： 1、现有商圈集中在城市的中心位置，围绕唯一市级商圈五一商圈向外扩散。 2、随着城市的不断扩张，外来大发展商与大品牌商家的入驻，逐渐形成外围商圈。 3、商业消费主要集中在五一商圈，旺盛的人流与消费习惯支撑起此商圈的庞大商业体量； 4、现有商圈自成特色：1）五一商圈业态丰富，百货业趋向饱和，同质化竞争激烈；2）河西消费主要集中在荣湾镇商圈，岳麓山风景区与沿江风光带打造等旅游资源成为商圈发展契机，发展空间大；3）东塘商圈不断的更新换代，但发展受到立交桥制约，由于深国投、沃乐玛进驻雨花亭，范围向南延升；4）火车站商圈已形成湖南省最大的电脑、电子产品集散地，交通优势明显，人流旺而杂；5）伍家岭商圈由于新河三角洲规划及地铁站口设点，未来前景广阔；6）红星商圈专业市场云集，业态单一，后续商业量大；业态特征：1）各业态发展不平衡：大型超市、家电卖场分布密集，社区型商业的发展滞后； 2）传统百货转向购物中心：传统百货都是在旧商圈中人流密集的地方，但因为业态单一逐渐退出竞争，被复合型的商业中心取代；3）步行商业街对人流要求高：步行商业街必须布置在较高等级的商圈中，需要有一定人流保证，长沙最成功的商业街是黄兴路步行街，其它的经营状况一般；4）超市相对是最普遍适合的业态：基本上各个商圈每个超市的经营状况都很好，超市在长沙仍有发展空间；5）电器等专业卖场吸引力大：在对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，可以吸引较远的人群；6）批发市场需要长时间的培育，形成消费惯性，对交通及基础配套的要求较高，且档次一般，容易使区域形象受损，目前长沙批发市场经营状况有好有差。二、2006年至2007年重点纯商业物业面市情况 从调查数据中可看出，长沙市纯商业物业近两年推向市场的货量有所增长，但涨幅较为平缓。作为投资物业风险较高的商业物业来讲，开发商对市场也相当谨慎，尽管如此，这两年推向市场的典型纯商业项目体量至少达到973203平米以上，市场竞争激烈。从图表中可看出： 1、五一商圈仍然是最热商圈，2006年至2007年推出与即将推出市场的商业项目达到6个，商业体量达21.7万平方米以上，稳居第一位，成为各路商家必争之地； 2、城东区域近两年推出量排在五一商圈之后，所推4个项目中有一个倍受关注的超大型shopping mall 项目，也是长沙市第一个shopping mall上河国际商业广场，商业面积达15万平米，06年年中开盘销售火爆。表明城东商业的迅速崛起已经得到市场认可； 3、从数据上看星沙的商业量较大，但受人气影响，商业起来还需要较长时间的培育； 4、依托融城及、省府南迁、农博会展作为契机而发展迅速的红星商圈目前进驻大量高尚住宅楼盘，人气渐旺，大量商业也即将应势而起，2007年表现会很明显；南部的两大商圈之一大托商圈，也即将有一大型商业项目中信新城推向市场； 5、相对而言，河西的商业推出较为分散，分布在荣湾镇商圈、市府片区、麓谷片区，其中荣湾镇商圈的整体价值将有所提升；三、2006年长沙商业地产亮点1、投资首选商铺 在长沙城市未来15年的城市远景规划中，一小时经济圈的中南商业现代化城市中心格局在2006年开始真正的发力。对于其所带得影响无疑在深层次上影响着长沙的商业格局和发展，商业地产的整体提升在这场大变革中变得尤为重要。伴随着城市发展和住宅商品化的脚步，商业房地产的发展在其中占据着举重轻重的作用，这就是作为房地产开发商或地方政府主导开发的商业街、shopping mall、社区底商等商业房地产物业随着城市发展的步伐不断上演着跳跃的音符。其中有一部份商业地产项目在长沙城市新老城商业城区间演绎着了自己与众不同的魅力，也正是他们让我们看到了商业地产所不断绽放出来价值，在推动着一个城市脉动的血液。就让我们一起回顾一下2006年长沙城市商业地产中的新兴力量，看看他们给长沙这座城市带来的商业价值和他们所具有的闪光点。 首先看看五一商圈，这一号称湖南第一商圈的黄金区，这拥有6000余商家，每年消费额达数十亿元，日均客流量高达30-50万人次以上，这里所产出的零售额达长沙市零售总额的近一半以上。正是在这里，平和堂、春天百货、万府井、香港新世界、长沙百联东方商厦、电器巨头苏宁等各路商业诸侯纷纷亮剑，搅得2006年五一商业只能用沸来形容。有业内人士指出，现在五一商圈正经历着扩容和升级、这里掀起的是长沙最火的“淘金热潮”！ 其中三大零售、百货的加盟，令这一商圈“商业巨鳄”更加壮大。而作为其中的香港新世界百货与长沙百联东方商厦的强势入市，凭借其已有的招商渠道和商家资源，很快就在长沙市五一商圈中鼎立了自己的一方霸图。他们带来的不仅仅是奢侈品后的消费文化，更多地它们在给长沙百货业增添一种新的前沿、时代感、时尚文化购物的西化海派风尚。作为一个城市寸土寸金的黄金商圈，他拥有着的是无与伦比的聚集效应，其商铺保值、增值能力通过一组数据可以看得出，其店铺租金与售价在近5年内已经上涨了200%。而位于其中的香港新世界百货、长沙百联东方商厦，不光带来了独一无二的中庭式购物空间，世界级、国内一线的商业品牌、让人留恋忘返的购物环境，更多的是他们改变以往长沙商业地产低端化格局，现在正在创造的是一种轻松的理财模式，由专业商家的统一经营管理，稳健的、低风险的投资平台让长沙的投资市场开始步入正轨，而城市发展和经济发展为投资者们留下了无限商业价值增值的空间。2、投资次选产权式酒店。 作为一种新型的房地产投资和消费模式，其所具有的投入轻松、风险低、收益稳定、投资省心、省力等优势，在这近年来被越来越多的人士所青睐。长沙酒店行业的整体发展态势良好，酒店的整体开放率近80%，五星级以上酒店的开房率更高，这与长沙的消费习惯分不开。 长沙人喜欢在酒店休闲娱乐，喜欢在酒店聚会，喜欢在酒店谈生意，酒店消费空前火爆；产权式酒店这种投资方式在这几年已经被市场所广为接受，近年的时代帝景到华雅华天都是较为成功的典范，当然作为一个想成为国际化大都市的长沙，国际化的高品质酒店就成为其必需的，而目前长沙知名的国际酒店品牌只有同属于世界500强的喜来登和豪廷，从05年的喜来登到06年的豪廷，他们都有一个最大的优势即显赫的国际化品牌和先进的配房系统，显然这些白金级五星级品牌已经成为至尊荣耀，至尊享受的象征。在国际酒店品牌的市场号召下，加之产权式酒店区别于商铺这种投资产品更为稳健、风险更低的产品，产权式酒店在2006年的商业舞台上也实实在在火了一把。站在城市发展的角度，国际品牌知名酒店集团的进驻，带来的行业更高标准和管理系统，无论对目前的芙蓉国-豪廷大酒店，还是对整个长沙酒店业的发展而言都是一种推动。 2006年品牌商业，是长沙商业的最大亮点四、热点投资个案（上河国际商业广场）分析： 上河国际商业广场作为2006年大东城首个最具规模的商业大盘、超大型shoppingmall，在面对2006年新政下的市场，面对国家宏观政策不断的调控，国八条、新八条、国六条相继出台的情况下，整个长沙市商业地产市场不被看好，尤其投资市场整体低迷的状况下，作为一个城东城郊结合处的大体量商业体量项目，它取得让市场为之一亮的骄人成绩。 该项目由香港上市公司背景的合富辉煌房地产（湖南）分公司全程策划代理，在2006年5月21日上午，上河国际商业广场仅在开盘当日，就创下了商铺销售逾430多套，公寓销售260套，当日销售总额逾2亿元的销售奇迹，而且成为2006年长沙楼市房地产销售界一座暂时无人超越的里程碑。 “上河国际商业广场”，在众多的疑惑、众多的问号、众多的不解中，绚丽地火热地盛开在长沙楼市，成为长沙楼市一段长久谈论的有关商业投资价值的话题。 该项目的东家，为天润五江置业有限公司，是由企业界赫赫有名的湖南五江集团、长沙城建开发公司和湖南天润房地产开发有限公司共同组建。前者创立于1996年，是中国最大的保温瓶生产企业，占据国内保温瓶市场40%的份额，系全国民营企业第200强，资金后盾强大。 而湖南天润房地产开发有限公司，也是一家颇有经验的开发商，曾先后成功开发了天润花园、家润新城等项目。 长沙市城建开发有限公司具有一级房地产开发资质，先后承担了火车新站、五一路、芙蓉路、解放路、二环线、火星大道等10余项重点市政工程开发建设。并在娄底成功开发了中南地区规模最大的，是中南地区规模最大的商业步行街春园商业步行街和五江建材家居城。 凭借雄厚的资金实力和娄底两个商业项目的成功开发经验以及由此而带来的战略合作伙伴沃尔玛，天润五江集团再次雄心勃勃，准备打造大东城首个超大型shoppingmall。 尽管在资金实力上、开发经验上几家公司都具有相当的优势，但毕竟操作一个巨无霸商业项目也并非容易事，因此，营销策划板块的工作，天润五江集团选择了中国唯一一家在香港主板上市、全国著名的专业营销代理机构合富辉煌房地产。 追溯合富辉煌以往的业绩，并不难发现这次上河商业广场成功的痕迹。合富辉煌拥有十五年的专业房地产操作经验，在国内，均与知名的大财团、大型开发商合作，已经形成了非常成熟的、系统的、专业的营销运作模式。正是凭借多年积累商业地产操作经验，作为服务方的合富辉煌房地产这家专业地产公司，成功实现了项目大商业体态的长沙东城顺利登陆。 在上河国际商业广场的整体营销战略中，合富辉煌的操作空间非常广阔，项目的规划调整、全程营销策划、客户经营拓展、销售组织管理、推广效果监控的工作全面由合富辉煌负责，合富辉煌凭借丰富的商业地产前期运营经验，为上河开创了一条为政府、消费者、商家、投资者“四赢”的成功模式，确保了上河国际商业广场的开发和商业营销操作中成功的规避了一系列风险因素。 毫无疑问，上河的成功不仅仅在于商业策划定位，成功的招商令品牌商家的进入也是一大成功，国际大鳄沃尔玛、名品家具欧亚达，餐饮品牌必胜客、肯德基，折扣品牌服饰狐狸城、化妆品品牌折扣店、屈臣士等一系列知名商家的纷纷入住，也为上河国际商业广场营造了浓厚的商业氛围。通过这些实力商家的加盟，也为上河国际商业广场的投资者大大增强了投资信心。 项目为处于高桥商业的主要商业核心。 政府十一五规划里明确提出“高桥商圈”为长沙新商业的代表，并把上河国际商业广场列为省重点工程。期间，政府将投入上千亿资金为之护航发展护航。周边相对已经颇具成熟的高桥大市场所辐射出的商业效应，不光为项目锁定了商业价值，配合政府规划的“西文东市”发展格局，加上根据长沙市政府的远景规划，2010年大东城城市人口将达100万以上。 所有一切，显出了东城新城区急待新商业的明显优势。对于芙蓉区政府和雨花区政府相继落户万家丽路，更加充分显示了政府对东区发展的重视。天时地理人和，令上河国际商业广场的区域商业定位及所体现出来的投资价值格外让人关注。 在合富辉煌的营销策划中，重点抓住了上河国际商业广场的前瞻性、国际性和未来发展市场高度，针对区域市场的中高端商业空白点，上河商业广场的市场定位在功能及业态组合上予以了有效的补充。 上河国际商业广场体现的是长沙市未来现代商业生活的模式。 投资超过20亿元，总建筑面积超过50万，总用地15.2公顷，由3条主题商业街、2大休闲广场、约1500个车位的超大停车场、高级住宅、时尚公寓、商务办公、百货店、超市、美食馆、电影城、儿童乐园、酒吧等业态构筑而成，是集购物、娱乐、休闲、居住、商务、餐饮、参观等多功能的大型商业广场。 其超前的定位，令得上河国际商业广场在本土品牌中脱颖而出，成为本地具备“唯一性”的国际品牌项目，上河国际商业广场毫无疑问将会成为东城新商业的龙头项目。案例策划纪事：一、合富辉煌策划本项目的亮点：1、以前瞻性视觉挖掘区域价值潜力，把握项目发展的成长性 对比分析区域价值和市场格局，充分挖掘、准确预判区域未来价值提升潜力，以此为基础确定具有成长性的项目发展总策略。2、多角度评估各功能开发强度的合理性 对于原规划设定的办公、公寓和酒店等功能，合富辉煌对比分析国内外城市可参照项目实际开发案例，结合长沙市场需求现状和发展趋势，区域自身的发展定位等因素，综合确定各功能最科学合理、符合市场规律的开发强度。3、前瞻性的产品定位策略 通过项目发展的持续性和产品的前瞻性，塑造项目品牌，从而培育企业品牌，据此策略，项目顺应区域发展方向和区域消费趋势，合富辉煌将其定位为“中南最大体验式国际风情主题商业广场”并根据市场供需两面的动态把握，构建与项目档次相匹配的产品体系。4、定位与招商、经营紧密结合 前期定位指引后期招商和经营管理，为商场寻找更多的优质商家，同时吸引消费者和投资者，实现旺场，带动商场的整体运营。5、准确所定目标客户，高效公关策略制胜 经过深入的投资者调查，将目标客户锁定为周边众多专业市场老板、当地政府及事业单位等领域的中高收入人士，成功通过产品推介会等公关活动引起潜在客户及获取客户信息，锁定数百名有明确购买意向的客户，成功通过社会舆论把区域发展前景和项目价值准确传递给客户。二、策划工作阶段实录：第一阶段工作：发展策划调整及营销策划时间：2005年11月至2006年4月工作重点： 1.调查长沙市零售商业、办公、公寓等发展现状及前景，分析其对项目的影响； 2.分析国内外相应综合功能项目的成功与失败的典型案例，总结项目开发经验和借鉴； 3.项目周边或区域性、竞争性物业的开发及其对本项目的影响； 4.以市场需求为依据，结合本项目特点，提出最具竞争优势的发展定位和进行定位深化；市场定位：中南商业第一极主题定位：中南最大体验式国际风情主题商业广场功能定位：1、首期商业业态调整：a区：社区生活馆负一层：美食广场首层：香港长江百货（主力店）二层：沃尔玛超市（主力店）三层：沃尔玛超市（主力店）四层：大型餐饮g3区：foxtown（狐狸城百货名品折扣店）一层：南面：女人世界（女性时尚服饰、服装饰品、化妆用品、屈臣氏个人护理品等）北面：foxtown（国际名品折扣店）二层：南面：女人世界（女性时尚服饰、服装、饰品、化妆用品、必胜客等）北面：国际名品折扣店（foxtown）三层：餐饮、休闲四层：餐饮、休闲五层：餐饮、休闲g1区：运动休闲馆一层：运动休闲服饰（品牌运动服装、休闲服饰、运动用品）二层：运动休闲服饰（品牌运动服装、休闲服饰、运动用品）三层：休闲、娱乐（网吧、健身房、足浴、电玩）四层：休闲、娱乐（网吧、健身房、足浴、电玩）5.在以上分析基础上，本项目的规划设计指引建议；调整前图示：调整后图示：6.项目如何降低成本风险，找出盈亏平衡点；7.就项目发展提供开发经营模式建议；8 制订项目首期商业及公寓营销策划方案；9 部署项目首期商业及公寓营销推广工作。服务成果： 1、成功将原设计规划的23万商业面积调整到合理的mall面积约16万平方米左右， 2、从2006年4月9日起，至5月20日，短时间以合富辉煌的“泛营销模式”蓄客达到1200组，其中商业800个，公寓400个。 3、招商工作取得突破，招进狐狸城百货、百安居、肯德基、批萨克等大型主力商家。第二阶段工作：销售代理 时间：2006年5月21日 业绩：2006年5月21日当天，销售商铺439间，公寓268间，短时间实现销售井喷，万人瞩目，盛况空前。五、长沙商业地产发展中存在的问题； 2006年，长沙商业地产的发展越来越规范，尽管未完全突破困局，但已经较几年前开始向进程化迈进。但长沙商业地产发展所暴露并表现出来的问题，仍然发人深思。在此，我们总结了目前长沙，也即国内商业地产发展中存在的普遍同一问题：1.长沙市商业地产项目开发盲目化 总多商业地产开发商出于自身利益的需要，盲目追求新的投资盈利模式，单纯认为商业地产的价值高于住宅地产，打着政府发展的旗号纷纷搞大型商业网点建设，但是由于大多数项目商业缺乏市场论证，或是没有得到充分考究，就纷纷上马，导致建设开发中存在盲目无序。 目前长沙仍然有很多商业地产项目采取“先开发后招商”的方式，最终造成“项目无用”的现状，引发开发商、经营商、物业管理商三方的矛盾，这是目前商业的投诉热点，也是长沙当商业不足曝光的焦点内容。有的项目还导致了就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列社会问题，常常见报的高曝光率也让市场缺乏信任危机。 项目开发的盲目化开发还是近年来长沙市商业地产空置率急升的一个重要原因。 2.开发的模块化思维影响整体商业运作 现代商业地产是与各种零售业形态充分结合的高专业化产业，因此应该是多功能相协调的。就长沙城市东城的上河国际商业广场而言，它在开发规划中综合了商业地产的购物、休闲、运动、餐饮、商住、办公、酒店、高尚住宅等九大功能，实现了多功能之间的优势互补。加上本身商业和周边豪华公寓、酒店式公寓、商务公寓、五星级酒店汇聚的白领群体和上流阶层形成庞大的消费市场，为其商业部分今后将带来巨大商机，商务公寓内公司之间的商务往来又为酒店带来强大的销售能力和客房超低空置率，这种强势联盟正在塑造了长沙城市东城上河国际商业广场的整体优势。 但是，目前长沙市绝大多数大型商业地产项目仍然采用的是所谓“模块化”的运作模式，即简单地把整个项目分割成若干模块再进行叠加。在实际操作中由于一些客观的原因，开发商放弃了统一规划和专业化的开发操作程序，结果导致模块之间、商业项目与零售业态接口出现偏差，削弱了整个商业项目规划的合理性，严重制约了商业地产的正常发展。比较普遍的情况是，在同一区域内的几个项目相隔距离较远，无法形成整体规模，反倒削弱了项目的总体竞争优势。3.忽视后续经营而导致的后续经营管理失控 很多地产开发商都抱着“卖完就走”的经营思路，只注重前期开发并尽量缩短开发周期，项目建成后能租则租、能卖则卖，根本不考虑能否经营、是否适合经营等问题，结果导致