2008年中国二三线城市房地产市场分析报告.doc

中国二三线城市房地产市场分析报告2008年3月目 录序言一、2007年中国房地产行业发展现状分析1、全球经济未来发展不确定性在增加，2007中国经济表现全球瞩目2、地产行业增长势头强劲 2.1、行业综合景气全年持续上升 2.2、行业投资整体增速稳中有升。经济适用房投资增长最快2.3、房价和需求上涨趋势持续维持2.4、一线城市：房价维持高位、珠三角年底成交量下降 2.5、销售竣工比说明严重的供给不足问题2.6、竣工面积远远跟不上施工面积增加，供给基本无实质性变化2.7、土地供应缺乏增长空间 3、现阶段我国房地产业发展存在的问题 3.1、房地产及整个市场存在的问题 3.2、房地产金融存在的问题4、我国房地产市场竞争格局分析 4.1、我国房地产市场竞争格局的变化 4.2、上市公司大举拿地对竞争格局的影响5、外资对我国房地产业的影响 5.1、外资在我国房地产业的投入情况 5.2、外资进入我国房地产市场的动向分析二、2007年我国消费市场分析 1、我国消费市场分析1.1、消费不足成为内需之痛1.2、收入增长：劳动力价格重估与增收政策1.3、居民预期收入改善、预防性储蓄动机减弱1.4、流动性约束减弱、消费势能逐渐释放 2、消费对房地产市场发展的影响三、2007年的国家宏观调控政策分析 1、2007年调控政策分析 1.1、具体调控思路分析 1.2、政策调控体系分析 2、各调控手段对地产行业的影响分析 2.1、行政政策分析 2.2、税收政策分析 2.3、金融政策分析四、我国房地产业发展趋势分析 1、我国宏观经济走势预测2、全面提高住宅品质2.1、提高住宅全寿命周期、全方位的总体质量2.2、全面提高和加强施工技术水平3、切实重视可持续发展 4、2008年我国房价走势分析预测4.1、目前我国二三线城市房价涨幅已赶超一线城市4.2、影响2008年中国房价的因素分析4.3、2008年中国房价走势预测 5、我国房地产市场未来竞争趋势分析5.1、我国房地产市场的均衡性发展任重道远5.2、房地产资本竞争时代的来临 6、2008年我国房地产市场走势及新政分析 7、我国房地产长期发展趋势分析五、我国二三线城市房地产发展现状及特点分析 1、我国二三线城市房地产发展现状 2、我国二三线城市房地产发展特点 2.1、二三线城市的土地管理 2.2、二三线城市房地产价格动态 2.3、二三线城市房地产开发投资状况 2.4、二三线城市房地产市场调控与金融监管3、大型地产商进军二三线城市的模式分析六、我国二三线城市房地产市场发展预测 1、二三线城市房地产市场需求预测 2、二三线城市将成为今后十年内房市风向标七、我国二三线城市房地产市场风险分析1、房地产市场各类风险分析评价1.1、宏观经济波动风险分析1.2、政策风险评价1.3、房地产信贷风险评价1.4、流动性风险评价1.5、行业竞争风险评价1.6、操作风险和法律风险评价1.7、行业风险综合评价2、二三线城市房地产投资风险分析八、我国二三线城市房地产市场发展前景分析序言在2004年拉开序幕的持续性调控压力下，中国房地产市场在经历了三年的长期压抑之后，终于在2007年报复式的出现了房价疯狂上涨的局面，在2007年的6、7月份，全年房屋价格飙升到了最顶点，紧随而来的是政府新一轮密集而强势调控打压，频繁出台的各种政策法规、六次调整存贷款利率、十次上调存款准备金利率，调控的密度和频度前所未有，调控手段门类齐全，十八般武艺几乎使了个遍。回顾中国房地产行业的发展历程，已经经历了10余年的商品房开发，北京、上海、深圳、广州等大城市已经进入增量市场同质化产品的激烈竞争阶段。同时，自2003年起，政府加强对房地产金融及土地政策的严格管理，提高了房地产开发的门槛，这令已无城市中心土地可开发的大城市中的开发商，不得不告别以往“以小搏大”的投资赢利模式，凭借企业实力在城郊土地上拼抢利润。良好地段土地资源的日益减少以及企业、产品间的激烈竞争，使很多开发商开始纷纷从大城市转战到二、三线中小城市。一、2007年中国房地产行业发展现状分析1、全球经济未来发展不确定性在增加，2007中国经济的表现全球瞩目经过连续四年的强劲成长之后，2007年世界经济总体上仍延续增长态势，但不确定性加大，增长步伐将有所放缓。据国际货币基金组织2007年10月预测，2007 年全球经济增长率为5.2% ，维持了其在2007 年7 月份的预测，但比2006 年的实际经济增长率低0.2 个百分点。其中，2007 年美国经济增长率从2.0%下调至1.9% ，欧元区经济增长率从2.6%下调至2.5%，日本经济增长率从2.6%下调至2.0% ，分别比2006 年的实际经济增长率低1、0.3 和0.2 个百分点。美国房屋市场疲软是导致全球经济增长放缓的一个主要因素。2007年以前美联储持续加息造成2007 年美国房屋市场大幅降温，但仅限于房屋与汽车行业疲软，如果2008 年美国房屋市场进一步下滑，将严重波及到其他制造部门和服务业，削弱消费者支出，导致美国经济增速下降。美国作为世界上最大的经济体，其经济走向始终受到全球各方的高度关注，考虑到当前世界经济发展的高度关联性，如美国经济增幅持续下滑甚至变成衰退，其对外需求必然下降，与美经济高度相关的欧盟和东亚经济体必将首当其冲受到影响。由于“次贷”危机远未结束，“次贷”危机留下的后遗症不排除进一步升级乃至演变成金融危机的可能，全球经济不稳定、不确定性大大增加。世界经济下行风险对我国的影响，集中在外需下降而可能导致的出口下降的风险。2007年在美国经济乃至全球经济发展放缓的背景下，发展中国家尤其是中国经济增长强劲，引发全球关注。2007年，我国宏观经济基本呈现出“高增长、高效益、高通胀”的增长格局。去年前三季度我国实现国内生产总值166043亿元，同比增长11.5%，比前年同期加快0.7个百分点。其中，一季度增长11.1%，二季度增长11.9%，三季度增长11.5%，这是自1997年以来中国经济增长最快的一个时期。分产业看，第一产业增加值18207亿元，增长4.3%，回落0.6个百分点；第二产业增加值83478亿元，增长13.5%，加快0.2个百分点；第三产业增加值64358亿元，增长11.0%，加快1.5个百分点。从2006年下半年以来，工业产业的增长速度呈现出加速的发展趋势，服务业发展平稳，农业增长速度出现较快回落。与经济高增长相对应的是企业经济效益较高，外贸出口、贸易顺差增长强劲，外需对中国经济增长的拉动作用明显。2007年110月份，企业经济效益增长较好，规模以上工业增加值累计增长18.5%，为最近几年最高增幅。贸易顺差增长依然强劲，外需对中国经济增长的拉动作用明显。2007年110月份，我国外贸进出口总值17593.2亿美元，比去年同期增长23.5%，进出口规模接近去年全年水平；其中出口9858.4亿美元，增长26.5%；进口7734.8亿美元，增长19.8%。2007年110月贸易顺差为2123.6亿美元，增长59。净出口对于gdp的贡献是非常显著的。数据表明：中国净出口占gdp的比重从2000年的2.42上升到了2006年的7.29。去年前三季度，贸易顺差为1857.7亿美元，占gdp的比重是8.4%（汇率按7.5来算）。前三季度，外商直接投资实际使用金额472亿美元。2007年9月末，国家外汇储备14336亿美元，同比增长45.1%。2007年的中国经济高增长已经是尘埃落定，gdp增速显然快过2006年，将是连续第五年保持两位数的高增长，多数宏观经济指标都刷新了近年甚至历史纪录，政府也一度担忧经济发展面临“高烧过热”风险。图1：全球经济预期增长保持在4.8% 左右数据来源：中信证券研究所图2： 发展中国家经济增长强劲，中国经济备受瞩目数据来源：中信证券研究所 2007年，全年经济最突出的特征就是通胀抬头，年内通胀逐月上升并在11月份创出历史最高。在此背景下，央行连续加息和提高存款准备金率。通胀走高也带高了社会零售消费总额的增速。通胀的温床是货币环境的宽松。于是巨额贸易顺差下引发的流动性过剩是今年宏观经的又一显著特征，m2仍然保持自2006年以来的高速增长水平，m1逐月攀升。人民币升值的财富效应导致储蓄分流至股市时，贷款持续走高，一直牵动着决策者神经，外贸顺差引起流动性过剩的同时，还导致人民币对美元单边升值。固定资产投资依然保持高度景气，在前年年底宏观调控过于猛烈而导致新开工项目有所下降之后，政府在去年适当放宽了投资管制，在前年年底基数较低的前提下，去年的固定资产投资增长速度快速。尤其进入10月份以后，投资增长加速上升。2、地产行业增长势头强劲2.1、行业综合景气全年持续上升去年全年10 月份国房综合景气指数105.74 ，创下2004 年下半年以来的新高。其中，销售价格指数表现最好，为107.31 ，创2006 年8 月以来的新高（图4）。10 月末全国商品房空置指数110.7，同比下降3.9% 。其中，空置商品住宅5794 万平米，下降13.3% 。土地开发和施工面积维持平稳，总体上行业景气得到维持并正持续上升，尽管在07年末11、12月份部分一线城市在宏观调控政策的持续压力之下，房屋销售出现萎缩，房屋价格出现下调，但全年的增长依旧很景气。图4：房产综合景气指数和房屋销售价格指数保持强势数据来源：国家统计局 2.2、行业投资整体增速稳中有升，经济适用房投资增长最快图5：固定资产投资增长与房产开发投资增长数据来源：国家统计局 2007年110月房地产开发投资增长31.4%，稳中有升，继续小幅领先于城镇固定资产投资增速（图5）。全年房地产开发投资累计完成2.16 万亿元，超过2006 年全年水平，而去年前10 个月商品房销售额累计实现2.13 万亿元，同比增长51.5%，超过前年全年水平。从2007年全年销售情况来看，房屋价格近年增长速度较快，而全年中价格上涨的加速阶段在9、10月份，正是9、10月份的加速上涨引发年末一系列调控政策密集出台。图6：房屋销售价格增长情况数据来源：国家统计局 在中央政府转变调控思路，加强包括增加经济实用房、廉租房等在内的保障性住房开发建设后，经济适用房投资增速急剧上升，从高负增长变为高正增长。对保障性住房的供给增加，是增加对中低收入阶层的住房需求，是商品房需求最基础的一块，只有最基础一块的居住需求得到保证，整个行业景气才有望可持续和得到延长。目前经济适用房投资总额6.18 亿元，占住宅和商品房投资额的比例不到5，虽然增速很快，但总额较低。行业销售和投资对比说明楼市供不应求整体趋势没有根本改变，经济适用房等保障性住房投资增加因总额相对较低对房价和需求冲击不大。图7：住宅和经济实用房的投资增速数据来源：国泰君安证券研究所 图8：2007年住宅涨幅加快数据来源：国泰君安证券研究所 2.3、房价和需求上涨趋势继续维持2007 年前10 个月房价快速上涨。2006 年1 月到2007 年4 月全国房屋销售价格指数基本在105.5 波动，5 月后持续上升，10 月达到109.5 ，接近04/05 年的高点。房价快速上涨促进了商品房销售额的快速上涨，前10 个月销售额增长超过50。06、07 年的房价和销售额上涨将为2008年地产业的发展奠定坚实基础。分类看，住宅和商业用房价格相对比较稳定，办公楼价格波动较大。最近一年多以来住宅价格涨幅加快，办公楼和商业用房价格涨幅放慢。因办公楼和商业用房投资增速放慢，同时国内经济景气而推动的办公楼和商业用房需求将持续缓慢上涨，所以预计办公楼和商业用房价格有望获得更好的上涨表现。住宅房价因前期涨幅过大，需求量的消化需要时间，去年11月以来，部分一线城市出现小幅调整状况，市场政策关注和调控压力增大。尽管如此，因人口红利和真实消费需求持续存在、经济持续景气及其财富效应，2008年房价下跌的可能性很小，但全国住宅房价涨幅将有所放缓。2.4、一线城市：房价维持高位、珠三角年底成交量下降上海、北京、深圳和广州四个一线城市商品房销售额占全国的1/3 以上，去年二季度以来一线城市和二线核心城市房价和销售表现非常优异，10 月份开始一二线城市房价基本维持高位，但因政策调控、房价涨幅短期过快等方面原因，销售上购房者出现程度不一的观望。前期房价涨幅过快、投资需求比重较高的深圳和广州地区销售量明显下降。根据供求关系和前期房价、销售量涨幅，预计北京为首的环渤海、上海为首的长三角，武汉、西安、沈阳、天津、福州、苏州等二线核心城市房价和销售量将保持上涨，预计深圳、广州部分城区、珠海等城市因观望气氛而导致的销售量下降将维持一到两个季度的时间。上海：2007年10 月以后每周销售面积相比高峰时期下降较少，基本维持在日均800 套的平均水平，成交价格有所下滑，从最高时期的1 万多下降到近期的8000 多，但从实际成交情况看，房价并无下跌，上海这种成交价格下降更有可能是近期成交楼盘档次高低导致的结果。图9：上海商品房销量和价格年末并没出现大幅下滑数据来源：国泰君安证券研究所 北京：2007年10 月后北京一手房住宅继续保持每周3000 万套以上的销售旺盛态势，成交面积40万平米左右，房价稳中有增。图10：北京四季度住宅销售量保持强势数据来源：国泰君安证券研究所 广州：2007年8月以后广州一手住宅房价整体上维持在11000元左右，近期也并没有出现下降。但成交量从最高时候的1500套以上下降到目前的700 套左右，市场出现了较为明显的观望气氛。图11：广州房价表现平稳，成交量明显萎缩数据来源：国泰君安证券研究所 深圳：2007年9月开始一手住宅成交量开始下降，从最高时期的1000 套、10万平米以上面积下降到目前的500 套、4万平米，观望气氛严重。但一手住宅成交价维持在14000 元，基本没有下跌。在供不应求和投资行为的共同作用下，深圳去年前9月住宅销售均价达到1万3千万，其中9月单月均价上涨到1万7千元/平米左右，比一年前翻番。过渡的透支未来购买力使得深圳楼市明显进入缩量观望阶段，不过供应不足制约了房价下跌空间，前8个月深圳新开工住宅面积同比下降8%。深圳房地产市场有望在缩量盘整之后重拾升势。图12：深圳价格走势平稳，成交量萎缩数据来源：国泰君安证券研究所 2.5、销售竣工比说明严重的供给不足问题2007年初开始出现全国性的旺销局面，“5.1”之后进一步加剧，虽然在央行9月底出台房贷新政，且房产销售逐步进入销售淡季，07年销售金额和销售面积远超往年平均已成定局。从销售面积和竣工面积之比不难看出，旺盛的需求推动了此轮房地产市场的加速上升趋势。同时，房价也呈现全国性加速上涨趋势，8月份价格环比涨幅创近年新高。图13：销售竣工比数据来源：国家统计局 图14：地产行业与沪深300指数涨幅对比数据来源：深圳证券交易所 2.6、竣工面积远远跟不上施工面积增长，供给基本面无实质性变化图15：竣工面积远远跟不上施工面积的增长数据来源：国家统计局 自2002年开始，竣工面积和施工面积的增长速度差距越拉越大，经济的高速增长带动投资增长的同时，住房需求增长持续旺盛。2.7、土地供应缺乏增长空间我国耕地面积从1996年的19.51亿亩减少到2006年底18.27亿亩，过去10年年均减少1240万亩。2010年耕地保护的控制性目标为18亿亩，意味着07-10年每年最多减少675万亩。耕地保护的紧迫形势预示着土地供应量缺乏增长空间，且成本将越来越高。图16：全国土地购置面积增速 数据来源：兴业证券研究所 3、现阶段我国房地产业发展存在的问题3.1、房地产业及整个市场存在的问题近年来，房地产投资保持高速增长。2006年，全国房地产开发投资19382亿元，比上年增长21.8%，增幅提高2.0个百分点，占全社会固定资产投资的17.6%，银行贷款、外资及其他资金对房地产投资保持快速增长，社会资金投向房地产的势头没有减弱迹象，社会游动资金继续向房地产业聚集。人民币持续呈现升值态势、国家外汇储备增加也强化了升值趋势，客观上对房地产市场产生刺激作用。长期看，随着人民生活水平、生活品质提高和城市化进程推进，房地产市场需求将不断扩大，为房地产业提供巨大的发展空间。 在保持快速发展、总体向好的同时，房地产业和房地产市场也存在一定问题，主要是有以下四点： 一是单纯的房地产业市场化难以解决中低收入群体的住房问题。实行住房制度改革以来,住房不再实物分配,向住房商品化、分配货币化、供应社会化的方向不断迈进，住房市场化成为解决居住问题的主要途径。但市场不是万能的，而且“嫌贫爱富”，如果采取单纯市场化的方式发展房地产业，势必将相当一部分中低收入群体排除于供给范围之外，从而造成严重的社会问题。 二是多元化的房地产市场需求刺激房价不断上涨。市场经济条件下，商品价格是由价值规律和市场供需关系共同决定的。当前房地产市场需求不仅包括基本居住需求、住房改善需求、拆迁被动需求和往来人口消费需求，还包括超前消费需求、投资需求和投机需求等。社会与科技的进步、经济的快速发展、居民收入水平的提高、恩格尔系数的下降等因素，都不同程度地在刺激居民进行住房更新换代和住房投资。农村人口大批向城市转移，也增加了房地产市场的需求。由于城市基础设施承载力相对有限和土地资源相对稀缺的制约，房地产市场有效供给在总量、结构等方面尚难以充分满足旺盛的多元化需求，导致房价持续上扬。 三是土地管理制度影响土地供给。目前通过招、拍、挂出让土地使用权的方式，引入了市场竞争机制，提高了土地资源的配置合理性和利用效率，其积极作用应该肯定。但是在现行的土地出让收入管理模式下，一些地方政府为增加财政收入、弥补城市建设与改造投资缺口，自然希望以较高的出让价格供给有限的土地，而房地产商则趋向于建造大户型、高价位商品房，获取更多的利润，这又刺激了土地的进一步升值，导致城市土地价格和商品住宅价格一路攀升。 四是产品结构偏差影响房地产市场供给。一方面，与居民基本需求密切相关的普通住房和经济适用房需求大，但由于开发利润低而供给量小；另一方面，房地产商为了追求高利润，大都将产品供给对象集中于较高收入群体。同时，由于促进经济适用房和廉租房供给的市场补充机制不足，商品房与二手房市场没有形成互动，房屋租赁市场没有盘活，也加剧了住房供给结构的不合理。3.2、房地产金融存在的问题近年来，虽然我国房地产投资额年平均增长率达到以上，房地产销售额也以每年超出的速度增长，但中国人民银行研究局课题组调查显示，我国房地产金融仍存在四大问题： 一是房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。据估算，左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。 二是土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险。由于各地城市开发和改造的盘子都很大，土地资产价值往往很高，因此，土地购置的融资要求十分巨大。而土地收购和开发的主要资金来源于银行贷款，还款则主要依靠土地出让金。同时，土地储备属于政府行为，这使得土地的购置和开发很容易获得商业银行的巨额贷款。但是，影响土地出让价格的因素很多，土地资产价格本身也波动频繁。这些无不增加了土地购置与开发贷款的隐含风险。三是个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为年到年，而我国的个人住房信贷业务是最近年才开始发展起来的。同时，我国个人征信系统尚未建立，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。四是商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。如由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在业务经营上容易产生急功近利的倾向。4、我国房地产市场竞争格局分析4.1、我国房地产市场竞争格局的变化房地产市场的宏观调控政策无疑会加快市场的“洗牌”进程。在新的市场政策下，房地产市场的竞争格局呈现出了以下几个特征： .部分中小企业被淘汰出局，房地产开发企业数量会减少。本次从各个方面对房地产市场所采取的调控政策，特别是土地和房贷政策，可能将部分企业，特别是中小企业淘汰出局。从调控政策的力度、深度来看，被淘汰出局的企业的比例可能不低于三分之一。 .市场集中度越来越高。随着部分中小企业被淘汰出局，加上消费者越来越倾向购买品牌开发商的物业，房地产市场小、散、乱的局面将逐步改变，品牌企业的市场份额将逐步提高。 .行业利润率逐步下降。随着市场集中度的提高，品牌企业将更多的追求企业的整体效益和可持续发展，追求企业的市场份额和行业地位，而不是像从事单项目开发的小企业一样过多地追求某个项目的利润率。宏观调控政策的后续效应和房地产市场竞争的激烈，使得行业的利润率下降。但是，房地产业的高投入、高风险性仍使得行业利润率高于社会平均利润率。 总之，房地产市场政策的变化将改变市场的竞争格局。企业要想在市场竞争中胜出，必须提高竞争力。4.2、上市公司大举拿地对竞争格局的影响受二三线城市房价上涨预期影响，万科、保利、北辰等地产上市公司近期争相亮出买地大手笔地产上市公司近期“圈地”大手笔地产公司圈地时间地点建筑面积（平方米）总价（亿元）估算楼面价（元/平方米）雅戈尔7月9日杭州9.4万（总出让面积）14.761.57万万科7月16日东莞147.6万26.81.52万北辰、城开7月24日长沙380万9.23500保利7月25日杭州29万（总出让面积）22.87862万科7月26日南京近60万17.853278首创置业6月28日沈阳51万7.71509金地集团6月28日沈阳72.58万19.442627招商地产7月26日苏州18.36万10.15501栖霞建设7月27日无锡109万17.31587金融街5月重庆近20万1.236152007年7月26日，万科联手宝静置业以17.85亿元在南京购入牛首山地块。17.85亿元的竞拍价格高出底价约12.03亿元，并创下3278元/平方米的南京楼面地价纪录。据了解，这块在南京业内被称为“江宁地王”的牛首山地块，规划为纯住宅用地，总建筑面积近60万平方米，出让面积为272298.4平米（约400亩）。该地块周边的楼盘价格在5000元/平方米左右。 同样对圈地热情高涨的还有保利地产。7月25日，保利董事长亲自挂帅，以22.8亿元的价格将杭州下沙沿江地段的35号“航母级”地块揽入怀中。该地块由4块地组成，宅地和商业金融业用地各占两块。总出让面积达434.5亩，其中宅地面积为348.8亩，商业金融业用地面积为85.7亩。保利的拿地价格，比下沙区今年2月份出让土地时翻了一倍。而在进军杭州以前，保利近期还在长春等地“搜罗”地块，涉资总额近58亿元人民币。 此外，7月24日，北辰和城开联合体也在华中城市长沙力挫劲敌金融街，以92亿元拿下湖南长沙新河三角洲地块，开创了最大金额单宗土地挂牌“中国第一高价”。该地块出让面积为785198.96平方米，其中住宅用途面积632808.71平方米。粗略算下来，其楼面价为3500元/平米，基本上和长沙目前的平均房价持平了。北京万年长兴置业有限公司总经理黄玺庆，则将地产上市公司频繁在二三线城市拿地看做是一线城市的“推力”和二三线城市的“拉力”共同作用的结果。他说，现在北京、上海、深圳等一线大城市，对土地的限制越来越紧，土地资源稀缺，拿地成本加大。同时，开发商在这些城市获取土地的不可控因素越来越多，尤其是北京，上半年出让的住宅用地几乎全部为招标的方式出让，这让上市公司的资金优势无法发挥，不得已把目光投向二、三线城市。 黄玺庆指出，土地储备的增加对上市公司的业绩来说有着很大的利好作用。看一看地产上市公司近段时间的公告就不难发现，或发债或增发，而土地储备无疑是上市地产公司融资最大的筹码。 事实上，这些上市公司在二三线城市疯狂圈地的同时，也没有放弃在北京、深圳等一线城市圈地。今年上半年公开出让的地块中，保利地产、万科、金地集团、北辰实业、金融街控股等地产上市公司的身影就频频出现。而上市公司在二三线城市的大举拿地必将对今后的房地产市场造成必然的影响，也将会加快竞争格局的调整和改变。5、外资对我国房地产业的影响5.1、外资在我国房地产业的投入情况我国对外资涉足房地产业的限制逐渐“扩大化”，而与此同时，以海外投资基金为代表的国外资本，正通过增资、入股、收购等“曲线”方式，加快进入二线城市房地产市场的步伐。业内专家指出，新版外商投资产业指导目录使外资直接进入国内房地产业变得日益困难，但是，在二线城市，海外投资基金以pe的方式涉足房地产开发，并没有面临太高的门槛；与内地房地产企业合作，“注资圈地开发做强上市”，成为了他们获得高回报的有效“路线图”。戴德梁行一位分析师表示，目前他们接到很多国际客户的查询，绝大多数都是有关投资内地二线城市的机会，其中有投资基金更要求将全国20至30个二线城市进行比较，向他们推荐最具投资价值的城市。显然，在继追捧中心城市的商业地产和住宅项目之后，嗅觉敏锐的海外基金已经把触角伸向了内地的二线城市。国家统计局数据显示，去年1至10月，全国房地产开发企业资金来源为28864亿元，增长40.2%。其中，国内贷款为5611亿元，增长30.1%；利用外资483亿元，增长67.6%；企业自筹资金9317亿元，增长38.0%；外资增长速度明显高于内资。外资投资房地产虽然仍集中在上海、北京、深圳等地，但增量资金已逐步向二线城市转移。以苏州为例，去年前三季度，该市房地产开发资金中，国内贷款同比增长87.2%，自筹资金同比增长73.9%，而利用外资则同比增长3.3倍。戴德梁行一份研究报告指出，受惠于外资涌入的城市已由北京及上海伸延至成都及武汉等二线城市。而另一家国际物业顾问仲量联行发表的报告也显示，很多二线城市开发项目的平均利润能够达到30%，而一线城市的预期利润率则在10%20%之间。业内专家指出，二线城市相对高的利润主要有两方面原因，一方面是城市化进程的加快，二三线城市的住房需求不断增加；另外一面是二三线城市的劳动力充裕、管理成本低、土地低廉，开发商的综合成本可以大大降低，预期回报率就会大幅提高。此外，多数二线城市有招商引资的冲动，因此对外资进入的门槛也相对较低。5.2、外资进入我国房地产市场的动向分析活跃于二线城市的外资中，私募股权投资基金格外显眼。他们与国内房企合作，一方面使得这些企业在宏观调控下获得“渴求已久”的资金，另一方面，也是通过顺畅的退出机制，使自己获得高额利润。有消息称，河南的地产商鑫苑(中国)置业有限公司已向美国有关方面提交申请，拟通过首次公开发行美国存托股份(ads)筹集总额最高达2.995亿美元的资金。他们背后是两家美国私募性质的股权投资基金。前年8月，美国的ei中国和蓝山中国联手向鑫苑注资2500万美元，4个月后，他们追加投资5000万美元。与此同时，鑫苑置业开始向国内一些二三线城市快速扩张。在短短一年多时间，先后在郑州、成都、济南、合肥多个城市斥资近30亿元圈地，现在全国的在建项目共14个，可建面积260万平方米。像鑫苑置业一样，被海外投资基金相中的二三线房企不在少数。自去年年初起，成都本土房企“双雄”置信实业和蓝光地产均与基汇资本(gatewaycapital)有过接触。置信实业新闻发言人承认，他们确实在积极寻求与海外资本商谈合作。大约一年半前，置信实业携手新加坡凯德置地合资成立了置信凯德开发公司，共同拓展四川市场，新公司先后拿下总占地约1500亩的数个开发项目。据一位地产分析师分析，目前是海外私募基金地产投资的第三次浪潮，第一次浪潮是购买中心城市的中心物业，第二次浪潮购买中心城市边缘的物业，“而第三次浪潮，则是在限外条件下，把钱投向二三线城市的开发商。”二、2007年我国消费市场分析1、我国消费市场分析不可否认，改革开放以来，居民的生活质量和消费水平发生了翻天覆地的变化，但是我们的消费比重无论与发达国家相比，还是与本国的投资相比，都相对较小。所以，未来中国的消费能否长期持续的增长，将直接影响投资拉动经济的增长模式被消费、投资共同拉动经济的发展模式所替代。1.1、消费不足成为内需之痛不管商场里多么的人头攒动，不管促销喇叭吼得多么的震耳欲聋，但中国整体上仍然面临消费不足的困扰。首先，居民消费占gdp 的比重逐年下降，从改革开放之初的50% 降至2006 年的36%；2000 年之后的降幅尤为显著。其次，零售增长长期慢于固定资产投资（fai），2000 年之后这一趋势还有所加强。图17：居民消费占gdp的比重逐年下降数据来源：中国统计年鉴 在支出法gdp中，当前我国家庭消费占比远远低于其他国家。美国的家庭消费比占gdp的70%，我国只有36.2%，同为发展中国家的印度的家庭消费占比也高达56.7%。图18：零售增长整体慢于gdp增长和投资增长数据来源：中国统计年鉴2007 图19：部分国家按支出法计算gdp的分项比例数据来源：un 如果将经济发展简单化为三个阶段：初始阶段起飞阶段成熟阶段。那么中国目前处于起飞阶段向成熟阶段缓慢过渡的过程，投资率会稳中趋降，消费会稳中趋升。在经济发展的初始阶段，生活水平较低，产出的绝大部分将被用于消费（70、80年代），而用于投资的部分必然减少。但随着经济进入起飞阶段，一方面生产力和技术快速进步，非资源性物质产品的产量大幅增加，满足人们的基本需要绰绰有余；另一方面，资本也会逐渐充裕，投资率逐渐走高；随着经济步入成熟阶段，消费比重会上升，投资比重下降，这其中有两个方面的原因：首先，随着收入的提高，人们消费需求不断升级；其次，在经济快速发展阶段形成的基础设施建设和产能将在相当长的时间内发挥外溢效应，投资需求就会逐渐减弱。1.2、收入增长：劳动力价格重估与增收政策未来中国经济发展也是“要素价格重估”的过程，其中劳动力价格重估已经体现出来，并且未来还有很大的提升空间。随着劳动力的无限供给时代结束，劳动力工资将会趋势性的上升。当前，我国内地与沿海的制造业绝对工资差距稳中趋降，相对差距大幅减小，这客观上反映了劳动力供求关系的潜在变化。同时，与国际比较，中国工人得到的工资相对于劳动生产率来说，显著低多了。除了工资之外，国家的增收政策也将增加劳动者的各项保险和福利收入，这意味着居民的转移性收入在未来会有明显改善。所以，我们判断在未来数年，我国居民收入的增长将稳定快速地增长。图21：2007年部分地区最低工资标准数据来源：国家劳动保障局 1.3、居民预期收入改善、预防性储蓄动机减弱居民消费不仅受收入影响，还受制于消费倾向。在两种情况下，居民的消费倾向会减弱。一种情况是预防性储蓄。当居民的未来收入变得不确定时，居民会储蓄以应付未来可能的开支。于是，当期的消费倾向就会相对较低。另一种情况是流动性约束。居民希望消费，所以不得不经过一段时间的除需准备，存够了钱在某一时间将消费能力集中释放出来。2000年之前，诸多事件使得居民预期收入具有不确定性，从而使预防性储蓄得到加强，结果就是持续数年的消费增速趋降。图22：2000年之前我国居民收入面临多重不确定性资料来源：重信证券研究所 1.4、流动性约束减弱、消费势能逐渐释放在流动性约束的背景下，居民习惯于做储蓄准备，以完成短期的消费目标。在当前中青年比重仍在提高的人口结构下，中国的储蓄准备所形成的消费势能将逐渐转化为消费动能。所谓“流动性约束”是指居民难以获得信贷。由此，居民被迫发生“短视消费”，即为可预见的开销储蓄，而不会规划一生的消费和储蓄。所以，消费在一段时间内比较缓慢，而在另一段时间内则比较快，呈现出快慢交叠的阶段性特征。比如，一个刚从大学毕业的年轻人a，在工作最初很可能省吃俭用，以为买房和结婚作储蓄准备。买房和结婚之后，他的财务负担减轻，消费可能就会增加很快。而当生子之后，又要和妻子一道为子女教育作储蓄，这些储蓄准备都将限制当期的消费。目前，我国整体上仍处于消费储蓄准备期，而部分消费者已经进入储蓄释放期或者宽松的流动性约束期，因此，消费的快速增长是完全可以预见的。近年来在住房和汽车的消费中已经表现了这一趋势。2、消费对房地产市场发展的影响图24：自1999年至今楼面销售面积翻番数据来源：cice 1999年，我国楼面销售面积只有1.3亿平方米，而到了2006年这一数字飙升至5.54亿平方米，是1999年的4倍多。同样的高速增长也发生在汽车消费领域，2000年我国每月大概只能卖出四、五万辆车，到了2007年可以卖出三、四十万辆。住房和汽车的消费空间依然很大。我们做一个简单的计算，假定楼面销售面积全部发生在城镇，且新销售住宅人均占有面积与当年全国平均水平相同，将基年定在住房改革之初的1999年。1999年，我国住宅楼面销售面积约为1.3亿平方米，而当年城镇居民人均住宅面积为19.4平方米，那么1999年住进新购置房屋的人数为670万人，占当年城镇人口的1.5%，以此类推，2006年，住进新房的人数约为1900万人，占当年城镇人口的3.4%，1999年到2006年累计住进新房的人数约为1亿人，占2006年城镇人口比重约为18%。图25：每年住进新房的城镇人数 数据来源：中信证券研究所 往前推算，1998年以前政府机关、国有企业和事业单位的职工享受福利分房，1991年-1998年累计住进新购商品房的人数约3000万人，假定这8年中享受福利分房的人也有3000万人，那么1991年以来住进新房的人约1.6亿，占2006年城镇人口的30%。所以估算结果是约有60%的人仍然住在1990年以前的老房子里，这意味着居民具有大量的购房需求，并且还有大量的换房需求。而这部分人群则主要集中在二三线城市，所以二三线城市的居民住房需求空间依旧非常大。三、2007年的国家宏观调控政策分析1、2007调控政策分析2004年至今，房地产调控已经逐渐从阶段性调控变成了一种常态。由于我国房地产市场环节中的土地出让、信贷监管、交易体系等各环节还有待进一步完善，政府政策在引导房地产市场发展方向方面仍将处于主导地位。 回顾近两年政策，我们发现在2006年重点调整住房供给结构、土地管理以及住房保障体系的基础上，2007年的调控政策除了进一步加强税收调控（增加开发商成本和交易费用）、规范土地出让，首次对需求采取了较为严厉的压制措施。第二套住房严格的以家庭为界定单位，除了打击投机性买盘之外，对改善型需求也产生一定的抑制作用。在短期内供应无法快速增长，供求缺口巨大导致房价暴涨的背景之下，此项的出台有利于让过热的市场回归理性，整体上并不影响行业的长期增长趋势。1.1、具体调控思路分析自2006 年至今政府出台调控政策，显示出了两条主线，一是调整土地收益分配，促进土地集约利用；二是抑制投资性购房，平抑房价上涨。 调整土地收益分配。政府通过税收手段平衡整个土地产业链条中各方利益关系，原则将是“惩强扶弱”，被征地的农民将得到更多利益分配。 抑制投资性购房。房价最终由供求决定，在供给总量无法快速增长，供给结构难以优化情况下，只能通过抑制需求来平抑房价。而需求因素中投资性购房是不合理的，将这部份不合理需求挤出，可以一定程度上抑制房价上涨。351.2、政策调控体系分析2、各调控手段对地产行业的影响分析2.1、行政政策分析2.1.1、政策要点 2007年11月底，建设部、发改委、财政部、国土资源部等部委联合公布了廉租住房保障办法和经济适用住房管理办法，政策要点如下： 规划主体 纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划，明确廉租住房保障工作目标、措施。纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划，明确经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排等内容。 保障对象 城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的低收入住房困难家庭。具有当地城镇户口，家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准，无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准；经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分，供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。 保障方式 货币补贴和实物配租等相结合，主要通过发放租赁补贴。保本微利：企业实施的项目利润率按不高于3核定；政府直接组织建设的只能按成本价销售，不得有利润。 用地供应 在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应 以划拨方式供应，纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。 区位布局 考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利，采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。 建筑面积 廉租住房单套的建筑面积控制在50平方米以内 经济适用房单套的建筑面积控制在60平方米左右 资金来源 1、年度财政预算安排的廉租住房保障资金2、提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额（余额的全部） 3、土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金（比例不得低于10） 4、政府的廉租住房租金收入 5、社会捐赠及其他方式筹集的资金 按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。在经济适用住房建设中，应注重发挥国有大型骨干建筑企业的积极作用 2.1.2、政策调控思路 从1998年住房改革市场化制度确立开始，我国的房地产市场经历了需求逐步释放、价格上涨，调控声起、上涨趋缓，调控接二连三、观望气氛浓厚，预期趋于一致、加速上涨等多个阶段。 期间，政府各部门实施了包括信贷、税收、供应结构等多方面的调控。目前，税收的再次大幅增加短期内并无可能；在供应方面，政府不可能短时间内大幅增加土地供应，可以调控的是针对土地供应，给予市场参与者较为明朗的预期，并调节土地供应的结构。前阶段土地储备管理办法的出台，可以看到政府正在逐渐改善此前调控措施。 相对以上各方面来看，对需求的调控力度不足。从城镇住房制度市场化改革奠定了房地产行业发展的基础之后，我国城镇居民住房的需求和改善基本依靠市场。但即使在市场经济条件下，也并不是所有需求都可以依靠市场解决。在住房领域，需求应该采取市场配置和政府保障两个途径。 此次公布廉租住房保障办法和经济适用住房管理办法从总体规划到保障对象、保障方式、用地供应、资金来源、区位布局、建筑面积、后续管理等多方面保障了“两房”的建设和运营，是政府将城镇居民住房需求从政府保障与市场配置两方面进行分离、区别对待的正确一步。我国房地产调控渐入佳境，行业将逐步进入规范发展阶段。 2.1.3、调控对房地产行业影响 对房地产调控，基本调性：调控常伴，增长趋势不变。宏观调控不会改变城市化进程的趋势,调控可能使短期内行业的增速产生波动，但是由于短期内房屋新增供应量比新增需求量低三成左右，房地产价格增长的趋势不会变，短期内受调控压制的刚性需求在未来也会释放出来。 行政调控政策的陆续实施，将使我国房地产市场逐步规范化。在规范化的市场种融资能力和开发速度是影响房地产公司经营绩效的关键，成为房地产公司的核心竞争力。2.2、税收政策分析2.2.1、物业税1由试点到推广，任重而道远所谓物业税，是以房屋为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。物业税是收取土地增值收益最重要和有效的手段之一。通常它是在周期性评估物业价值的基础上收取的，可为地方政府提供稳定的收入来源。在国外，物业税的评估相当繁杂，收取物业税的成本也相当高昂，需要建立全面的地籍资料并进行定期更新。如果物业税的税率较低，可能导致收取的物业税还不能涵盖这些成本。在我国，物业税的开征，还面临另一个重要而复杂的问题：新旧政策下的税费接轨。物业税改革的基本框架是，将现行土地出让金、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。物业税出台，带来的将是房地产行业的