2010年下半年江苏江阴市房地产市场走势预判报告_17页.doc

目录一、房地产政策分析21、江阴房地产政策分析22、政策对客户以及市场的影响；4二、房地产市场分析61、2008-2010各年商品住宅供销分析；62、2010上半年商品住宅分月供销分析；73、2009-2010年商品住宅价格分析；84、2010年上半年各月商品住宅成交特点分析9三、竞争项目分析111、2010年上半年竞争项目供应情况112、2010年上半年竞争项目成交情况12四、下半年市场情况预判141、下半年政策影响情况预判；142、下半年市场供求情况预判；163、下半年价格走势情况预判；17一、房地产政策分析1、江阴房地产政策分析表：2010年01-07月江阴房地产市场政策一览表时间政策核心内容1月7日经营性土地出让五个要求深入实施经营性土地招拍挂制度、依法有序推进土地出让、坚持集约高效使用土地、促进土地市场平稳健康、切实做好当前土地出让的有关工作。3月1日建设限价房，解决“夹心层”买房难为了解决城区工薪阶层（既不符合购买经济适用房、又买不起普通商品房的“夹心层”）的住房困难，市委市政府创新推出了建设限价商品房的举措。限价商品房是限制销售价格、面积和销售对象的政策性住房，准备在南闸、云亭和夏港三个街道建设限价商品房。销售价格比同类地段的商品房每平米优惠400元左右。4月11日江阴市限价商品房暂行管理办法一是申请人须为澄江街道、城东街道办事处的常住户口，或在该区域内单位工作满5年的大专以上的各类专技人员（可不受户籍限制）。单身家庭提出申请的，申请人须年满28周岁；二是申请人的家庭上年人均收入不高于市统计局公布的本市上年城市居民人均可支配收入；三是家庭人均住房建筑面积低于人均25平方米。4月20日江阴市新建商品房销售价格行为规则商品房销售价格全面实行“一价清”制度。凡按规定列入开发建设成本的各类设施、设备费用，市政基础设施配套费、人防基金等各项政府规费不得在价外另行收取。7月24日江阴正式施行契税新政从2010年7月1日起，对个人购买普通商品住房的，按1%税率征收契税；对购买非普通商品住房、非住宅及其他房屋、土地权属转移行为按3%税率征收契税。数据来源：南京中原drc监测数据江阴近几个月政策可以说是乏善可陈，基本是延续或者重复前期的政策，没有出台对楼市造成影响的政策。最值得注意的是3月出台建设“限价房”政策，这是政府为了贯彻中央解决“夹心层”住房问题而出台的。对市场的低端需求将起到分流作用，但考虑到其限制条件较为苛刻，对楼市的影响是极为有限的。与北京、深圳、广州等大城市相比，江阴地方细则却迟迟未出。自4.15新政公布后，截至到目前已达到4个月时间。江阴的地方细则依然没有出台，排除江阴是二、三线城市，政策贯彻较为缓慢原因之外，从侧面也可看出江阴对抑制楼市的暧昧态度。从历年来江阴对楼市的政策来看，“护市”的意图是比较明显的。由此我们可以预测未来江阴的新政细则只会在中央新政的基础下有所松动，不会比其他城市的细则更加严厉。表：江阴地方银行执行新政情况银行二套房执行情况中国银行中国银行目前已开始执行新政，首套住房90平米以下首付20%，利率下浮15%；首套住房90平米以上首付30%，利率下浮15%；二套住房首付50%，利率上浮10%；三套不做，商业项目不受影响。中国农行中国农行未收到总行的执行细则，首套住房90平米以下首付20%，利率下浮15%；首套住房90平米以上首付30%，利率下浮20%；二套住房首付50%，利率上浮10%；三套看情况而定是否贷款，商业项目不受影响。中国工行中国工行表示，现未收到总行的细则，银行方面会按照银监会的要求施行。商业项目不受影响。浦发银行浦发银行表示，总行未有细则通知，但会按照新政要求不折不扣的执行。首套住房90平米以下首付20%，利率最低下浮30%；首套住房90平米以上首付30%，利率最低下浮20%；三套不做，商业不受影响。数据来源：南京中原drc监测数据 虽然地方政策细则迟迟没有出台，但银行方面执行二套房政策执行力度比较严。4月15日新政出台第二天，江阴国有银行支行均已经开始执行新政。以中国工商银行为例，在16日以前审批通过的，即使贷款还没有及时发放到位，依然按照原先政策执行；16日起，即使是较早前已经开始审批，但是没有通过的，将按照新政策执行。而其他银行也全都开始严格按新政策确定二套房的贷款成数和利率。6月三部委联合出台“二套房认定”认房又认贷的标准之后，江阴大部分银行已经开始不折不扣的执行新的政策，住宅贷款受到严控，商业贷款不受影响。从各银行的反映来看，新政执行已经开始，三套已经全部叫停，商业项目不受影响，而商业性质银行的政策较国有银行宽松。2、政策对客户以及市场的影响；图 新政对购房者影响数据来源：南京中原drc监测数据根据我们在新政之后做的客户调研，我们可以发现有接近四成的客户由于新政受到影响。其中26%的客户由于新政而推迟的买房计划，另外有13.2%的客户由于新政而遭遇到了贷款问题。在新政公布的第一个月，就有接近四成的客户受到影响，随着新政的各项政策的实施，受到影响客户的比例必将日益加大。图 新政对市场影响数据来源：南京中原drc监测数据受到新政影响，市场成交量在新政当月出现了一个成交高峰后，在后面几个月萎缩明显，6月份创下本年度成交量的最低点。4月由于是新政刚刚出台，再加上各家开发商急于抛货，导致成交量出现了一个高峰。但随着新政逐步落实，威力开始全部显现。5-7月江阴商品住宅市场出现了前所未有的低迷态势，成交量创下本年度的最低点，甚至低于传统的营销淡季春节期间的2月。二、房地产市场分析1、2008-2010各年商品住宅供销分析；图：2008年-2010年江阴房地产市场分年度供销情况 （单位：万平方米）数据来源：南京中原drc监测数据 近两年，江阴房地产市场变化较大。2008年受到宏观大势影响成交较为低迷，供销比达到2.13；2009年市场恢复，成交量恢复明显，供销比仅为0.58；2010年1-7月市场供大于销，供销比为1.33。根据南京中原drc监测数据显示：2008年江阴城区房地产市场供应房源113.74万平米，成交房源53.38万平米，供销比高至2.13；2009年江阴城区房地产市场供应房源76.73万平米，成交房源132.02万平米，供销比低至0.58；2010年1-7月，江阴房地产市场供应房源42.82万平米，成交房源32.25万平米，供销比达1.33。2、2010年1-7月商品住宅分月供销分析；图： 2010年1-7月江阴房地产市场供销情况 （单位：万平方米）数据来源：南京中原drc监测数据 2010年江阴1-7月房地市场呈现供大于求的运行态势。根据南京中原drc监测数据显示；2010年1-7月，江阴房地产市场供应房源42.83万平米，成交房源32.24万平米，供销比达1.33。分月来看，江阴房地产市场呈现明显两极分化的态势。4月新政之前市场依然保持较好的态势，呈现供小于求的态势。4月新政之后供应量猛增，供销比逆转，呈现供大于求的态势。根据南京中原drc监测数据显示： 2010年1-3月，江阴房地产市场供应房源7.7万平米，成交房源14.53万平米，供销比达到0.53。2010年4-7月，江阴房地产市场供应房源35.13万平米，成交房源17.71万平米，供销比达到1.98。3、2009-2010年商品住宅价格分析；图： 2009-2010年商品住宅价格情况 （单位：元/平方米） 数据来源：南京中原drc监测数据 近两年房地产价格呈现明显逐月上涨态势。根据南京中原drc监测数据显示，2010年1-4月江阴房地产市场成交均价达到8185元/平米，环比2009年的6348元/平米上涨了28.93%。4、2010年1-7月各月商品住宅成交特点分析表：2010年1-7月江阴房地产市场分面积段成交情况 1月2月3月4月5月6月7月2010年1-7月50以下2.39%1.27%1.59%0.72%1.43%0.45%0.36%2.60%51-700.90%2.12%1.06%6.47%3.21%4.55%2.89%3.78%71-800.00%0.00%0.26%0.72%0.36%1.36%0.00%0.57%81-901.19%0.42%4.23%7.37%43.21%15.00%8.66%11.68%91-1008.06%4.66%5.56%2.52%1.43%10.00%5.78%4.87%101-1105.67%7.63%1.85%4.14%1.07%2.73%1.44%2.79%111-1202.99%2.97%14.02%9.35%3.93%2.73%14.44%6.24%121-14333.73%26.69%42.33%38.13%22.50%43.18%46.57%37.84%144-1606.87%8.47%7.67%6.29%10.00%5.91%8.66%5.77%161-18017.91%25.42%10.85%9.89%6.07%9.09%6.14%12.06%181-2001.19%0.42%1.59%4.68%1.07%0.91%1.08%2.03%201-2509.85%14.83%3.70%3.42%3.93%0.91%2.53%5.25%251-3003.88%2.97%3.70%4.32%1.43%2.27%1.44%2.98%301以上5.37%2.13%1.59%1.98%0.36%0.91%0.00%1.51%数据来源：南京中原drc监测数据 分面积段来看，2010年1-7月江阴房地产成交户型主要集中121-143平米、161-180平米、81-90平米上三个面积段上。这三个面积段的成交占比均超过10%，其余面积段成交占比较小。其中121-143平米的成交面积占比最大，达到37.84%；其次则为161-180平米，占比达到12.06%；最后为81-90平米的户型，占比达到11.68%。分月来看，新政之后小面积段的户型成交占比出现明显上升的态势。81-100平米的中小户型的成交占比出现明显上升，究其原因，一是4月之后81-100平米小户型的供应明显增加，进而带动了中小户型的成交量，二是随着新政的实施，投资需求逐渐退出市场，改善需求受一定压制，相反，满足刚性需求的中小户型成交占比就出现了上升。表：2010年1-4月江阴房地产市场分价格段成交情况 1月2月3月4月2010年1-4月4000以下2.69%1.69%1.32%1.98%1.93%4001-500020.60%11.86%26.19%12.23%17.54%5001-600020.60%13.98%16.14%9.71%14.42%6001-700011.94%8.90%10.32%9.53%10.17%7001-80005.07%7.20%10.58%37.59%18.80%8001-90005.37%5.93%19.31%8.81%10.23%9001-1000010.15%9.75%7.14%5.04%7.44%10001-110005.97%13.56%4.50%3.06%5.71%11001-1200011.94%17.37%0.79%6.65%8.04%12001以上5.67%9.76%3.71%5.40%5.72%数据来源：南京中原drc监测数据 分价格段来看，江阴成交产品集中4001-9000元/平米的价格段上。其中7001-8000元/平米的户型成交占比最大，达到18.80%，其次4001-5000元/平米的低价位的户型，达到17.54%，接着为5001-6000元/平米的户型，最后则为6001-7000元/平米、8001-9000元/平米的户型，成交占比在10%左右。表：2010年1-7月江阴房地产市场分区域成交情况 成交城中城西城南城北城东1月5.07%43.28%9.25%0.00%42.40%2月7.20%30.51%3.39%0.00%58.90%3月16.67%44.97%5.56%0.00%32.80%4月4.14%35.25%3.24%6.47%50.90%5月0.71%70.36%6.43%7.86%14.64%6月2.27%59.09%3.18%0.91%34.55%7月1.82%36.73%37.09%1.45%22.91%2010年1-7月5.79%44.34%8.99%2.81%38.07%数据来源：南京中原drc监测数据 分区域来看，由于城市的特点，城西、城东一直是江阴成交的热点区域。无论新政前还是新政后，均是全市成交占比最大的两个区域，7月城南受到个盘带动成交占比大幅上升。值得注意的是，新政前城东成交占比高于城西；但新政之后，城东的成交占比萎缩严重，连续四个月均低于城西的成交占比。根据南京中原drc监测数据显示：新政之前，也就是2010年1-4月，江阴城东的成交占比达到45.71%，比城西的38.74%高出6.98%。4月之后，城东的成交占比低至20.3%，城西上升至的27.38%。另外，7月城南成交占比上升很快。新政后城南馨澄花园开盘销售，成交量巨大。直接带动了区域成交占比的上升。三、典型项目分析1、2010年上半年竞争项目供应情况图：2010年1-7月竞争项目供应情况 （单位：套、万平方米）数据来源：南京中原drc监测数据 表：2010年1-7月竞争项目分月供应套数表 （单位：套）楼盘名称物业类型1月2月3月4月5月6月7月东方大院高层00034800210金色水岸高层405000000丹芙春城0000000中信泰富0000000数据来源：南京中原drc监测数据 表：2010年1-7月竞争项目分月供应面积表 （单位：平方米）楼盘名称物业类型1月2月3月4月5月6月7月东方大院高层000455640030265金色水岸高层68095000000丹芙春城0000000中信泰富0000000数据来源：南京中原drc监测数据 表：2010年竞争项目1-6月分面积段供应情况楼盘名称51-7081-90111-120121-143144-160161-180181-200东方大院15.52%9.20%9.20%26.72%18.39%10.06%10.91%金色水岸12.84%19.26%48.40%0.00%17.28%0.74%1.48%丹芙春城0%0%0%0%0%0%0%中信泰富0%0%0%0%0%0%0%数据来源：南京中原drc监测数据 2、2010年1-7月竞争项目成交情况表：2010年1-7月竞争项目成交情况 （单位：套、万平方米）数据来源：南京中原drc监测数据 表：2010年1-7月竞争项目成交套数分月成交表 （单位：套）楼盘名称物业类型1月2月3月4月5月6月7月东方大院多层1231011高层00018893028金色水岸高层771001617377中信泰富高芙春城高层5000000数据来源：南京中原drc监测数据 表：2010年1-7月竞争项目成交面积分月成交表 （单位：平方米）楼盘名称物业类型1月2月3月4月5月6月7月东方大院多层1651525091650139113高层00022543107540834002金色水岸高层27941172712773298547612001370中信泰富高层2455336985423501321768743丹芙春城高层1665000000数据来源：南京中原drc监测数据 表：2010年1-4月竞争项目成交均价分月表 （单位：元/平方米）楼盘名称物业类型1月2月3月4月东方大院多层79307930147288265高层0007339金色水岸高层11021114721223810587中信泰富高层1086412091877110799丹芙春城高层8420000数据来源：南京中原drc监测数据 表：2010年竞争项目1-6月竞争项目分面积段成交情况51-7081-90111-120121-143144-160161-180181-200201-250251-300300以上东方大院16.17%12.34%10.64%39.15%6.38%8.51%6.81%0.00%0.00%0.00%金色水岸0.00%0.00%0.00%9.09%10.00%56.82%0.00%19.55%1.36%3.18%中信泰富0.00%0.00%39.34%16.39%0.82%16.39%0.82%24.59%1.65%0.00%丹芙春城0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%20.00%80.00%数据来源：南京中原drc监测数据 四、下半年市场情况预判1、下半年政策影响情况预判政策是否见底？政策延续至何时？虽然中央政府态度坚决，但经济走势影响力不容忽视，中国楼市是中国经济命脉之一，看楼市先要看清中国经济。下面我们将从 “影响楼市的关键方”和“中国经济走向”来分析未来楼市政策 l 影响楼市的关键这三者必须保持平衡，一旦有失衡出现，国家宏观政策会发生质的变化。07-08年、09-10年的政策变化就反应了这个平衡三角失衡的修复。在国家找到新的经济增长点以前，房地产市场还是安全的，开发商也不会被时代抛弃。楼市下一步如何走，主要还是要看国家宏观经济政策的变化，国家宏观经济政策的走向取决于国内、外经济的发展趋势。其实，空置率、销售量、价格游戏都是表象，不是本质的东西，起不了决定作用。 l 中国经济走向中国经济目前在出口与消费间寻求平衡，这个是影响中国下一步经济政策走向的重要因素，一系列的刺激消费的政策，会在多大程度上影响中国的经济发展速度，还有待观察；欧美经济复苏进程困难重重，前景未明。国际经济下一步是走向新的陷阱，还是踏在坚实的底部，是个未知数。 对下一阶段经济走向的猜测，从某种程度上是徒劳的。因此，中国短期内宏观政策本身处于观察期，维持原有政策应该是主要的方向。所以对楼市的调控不会出台更严厉的措施，同时也不会有松绑的可能。 综上所述，经济层面不清晰的状态下，楼市政策不会有新的动向，观察期会持续一定时间。可能会在一个季度以上，甚至半年。地方政府的拆迁力度会明显低于去年，所以没有太大的刚性需求产生，但是潜在需求没有明显减弱。不存在大的不确定因素。 楼盘价格取决于开发商自身实力与心理因素。从总体上讲只要中国经济不停止增长，楼市还是存在发展的机遇，价格会随着需求释放有新的增长。 2、下半年市场供求情况预判；n 预计未来新上市项目项目名称物业类型主力面积段（平米）预计上市面积上海花园洋房独栋别墅区联排别墅区250-600 7.45万平米阳光假日花园别墅花园洋房小高层高层140-200（高层）350-450（别墅）43.5万平米金宸国际花园高层、小高层140-30035.62万平米阳光梅园小高层、高层140-1676.98万平米和院别墅、高层250-290（别墅）2.58万平米苏龙苑高层、别墅90-16010.97万平方米（828户